经济法视野下的小产权房问题

"小产权房"是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以叫做"乡产权房",又叫"小产权房".乡镇政府发的证实际上不是真正合法有效的产权证.目前,政府对小产权房的管理主要停留在打击和阻止层面,但是收效甚微.     

小产权房成因:一个利益博弈视角

通过构建完全信息动态博弈模型,对政府和农民集体围绕小产权房的利益博弈进行了分析.结果表明:双方博弈的动机来源于对集体建设用地入市的增值收益的分割;而现行土地制度安排下,农民集体在博弈中的最优行动选择是进行小产权房的供地交易,政府的最优行动选择则是默认,这一均衡结果又受到了政府土地制度创新的有效性、农民集体在公开土地市场的收益以及小产权房开发的违法成本等因素的强化.在此基础上,提出了构建城乡统一建设用地市场、提高征地补偿安置标准、明确小产权房的处罚措施等政策建议来遏制小产权房的扩大化.     

"小产权房"合法化的路径分析

"小产权房"至今在我国法律中尚无明确规定,由"小产权房"引发的法律问题和诉讼纠纷不断.对于如此大规模的"小产权房"如何处理显然已经成为社会焦点问题.文章从法律制度和经济社会发展角度,探求"小产权房"产生的原因,结合农村和城市的关系、房地产市场的发展和稳定社会等一系列因素考量"小产权房"对我国法律和社会的影响,从而认为"小产权房"合法化有着必要性.从现有法律法规冲突和法律的原则与修改方面分析认为"小产权房"合法化具有可能性.因此,应当积极从法律制度和政策上对"小产权房"采取合法化的措施,为"小产权房"在法律上寻找一个突破口,并且也使现存的"小产权房"有合理的出路,从而使"小产权房"这一问题得到彻底解决.     

“小产权房”问题再认识

"小产权房"的形成既与城乡二元体制有关,也与城市化、工业化集聚带来的土地快速升值有关,更与农村土地的福利性及具体的政府治理机制有关。"小产权房"的禁而不止,与市场需求及潜在利润有关,级差地租的影响及价格相对便宜是"小产权房"迅速发展的两大关键原因。"小产权房"问题的实质是土地增值收益如何分配。"小产权房"不应合法化,这既能得到学术论证,又与中国现实相契合。从国家发展战略及95%的农民福利角度思考"小产权房"问题,才能在坚持土地宪法秩序下,对"小产权房"涉及的土地财政、征地补偿、失地农民等问题做出正确解决。     

农地制度安排与村民集体行动——小产权房问题探析

小产权房是一个新问题,同时也是一个攸关中国土地制度改革的大问题.文章通过分析小产权房供给背后的黑匣子,认为催生小产权房的制度根源在于我国的城乡二元结构和不完善的土地产权制度,这种制度诱导了村民的集体行动.短期政策要注意平衡各方利益,利用经济手段而非激烈的行政手段慎重地解决小产权房问题;在长期要着眼于土地制度的建设和完善.     

小产权房问题成因与解决思路

小产权房在现行体制下以其低廉价格、公众的积极预期与现行僵化的土地利用机制使得小产权房数量增加,但其使用转让权益等受损引发社会纠纷。应该以前瞻性眼光协调各方利益;将大城市郊区纳入城市管理体制;深入推行征地制度改革;逐步建立统一的城乡商业用地市场等办法解决小产权房问题。     

破解“小产权房”难题的地票交易路径

在建立城乡统一的建设用地市场背景下,讨论"小产权房"的合法化成为学术界的一种"时尚",然而,既有的研究缺少对具体制度的关注。由于集体建设用地的特殊功能,"小产权房"的合法化受阻于其缺少足够的土地发展权;即使符合规划,"小产权房"也缺少足够的土地发展权达致合法。依据我国法律、法规之规定,地票可彰显不同用途土地间的发展权差值,通过我国特有的土地发展权移转方式地票交易制度的运用,能够为集体建设用地提供足够的土地发展权,从而为破解"小产权房"难题提供有效的制度供给。     

基于城市化过程中小产权房的分析

随着城市化进程不断推进,城市商品房的价格不断上涨,在这样的条件下,小产权房在我国城乡二元土地所有制度下应运而生。小产权房的出现,在一定程度上解决了部分城市中低收入居民以及城市化过程中转为城市居民的农民的住房需求。因此,它的存在具有一定的必然性和合理性。     

小产权房产生原因及其困境探究

小产权房在当今中国的处境十分尴尬,其在法律上一直都不被认可。现实中大量存在小产权房带来了诸多问题,小产权房的问题实质上是以土地为主的利益分配。对此,可以有诸多探讨。各方面更应与时俱进,敢于破除惯性思维,科学地进行分析,科学把握小产权房的原因及其困境,建立起农村集体建设用地使用权的流转制度。政府务必要转变发展方式,结合地方自身实际,由"土地财政"向其他发展方式转变。     

小产权房问题解决模式探究

小产权房问题是社会舆论关注的焦点,受到城乡二元土地市场、土地财政、农民利益等诸多因素影响,直接关系到我国的粮食安全和经济社会的持续稳定发展。本文运用经济学原理对小产权房问题中的不同收益分配类型和结果做深入分析,从而提出建立土地发展权机制与集体经济体制改革相结合的模式彻底解决小产权房问题。     

小产权房问题的经济分析与对策思考——以农村集体建设用地流转为视角

本文就当前火爆的小产权房交易市场,分析了小产权房产生和发展的原因,考察了重庆市江津区孔目村的土地流转模式,并对农村集体建设用地流转进行经济学分析。在此基础上提出了解决小产权房问题的对策——即建立农村集体建设用地流转制度,通过复垦平整和集中安置回迁,集约化发展农村集体建设用地上的房地产开发。     

“小产权房”问题、成因与对策：一个综述

"小产权房"是中国城乡二元土地制度下的一种特殊产物,近年来"小产权房"迅速蔓延,造成许多社会经济问题,亟须对之加以治理和疏导.从文献入手开展研究可以加深对"小产权房"问题、成因与对策的认知.通过对文献的回顾,讨论"小产权房"的含义,总结"小产权房"存在的问题,从供需角度梳理了促使"小产权房"产生的因素,并探讨了政府解决"小产权房"问题的思路和主要途径,有助于形成"小产权房"对策研究的共识基础,继而对制定有效的政策措施有所助益.     

论小产权房的产生原因及其规制

目前,小产权房事实上已成为满足我国城镇居民住房需求的重要补充。地方政府对市场监管不力,是小产权房产生的外在条件;现行土地制度不完善、城镇商品房价过高和保障性住房缺失,则是小产权房产生的内在原因。对小产权房问题的解决,不能简单地采取扼杀或完全合法化等"一刀切"的方式。在此分析基础上,文章从健全农村土地制度、完善地方政府激励-约束机制等角度提出对小产权房规制的几点建议。     

真正彻底破解小产权房问题的途径

小产权房问题始终是社会关注的热点和政府解决的难点。小产权房的产生与发展是多方面原因所致。在一定程度上,小产权房市场和商品房市场形成了中国房市的"双轨制",其对经济、社会的影响弊大于利。本文以马克思地租理论为基础,将土地价值从源头细化为绝对地租、级差地租和垄断地租,同时提出住房建设体系划分为"元"和"级",以经济杠杆推进城乡建设用地市场建设。通过对小产权房进行全面摸底后,以博弈的思维充分考虑各方利益,构筑法、理、情多维的利益模型,最后依情况与性质分类处理。     

浅谈"小产权房"与住房保障

将"小产权房"在有限产权的基础上合法化意义重大,与直接拆除小产权房以及补缴土地出让金这两种解决小产权房问题的方法相比,它显得更加符合实际,更加科学合理.这样做的好处颇多.将小产权房"经济适用房化"既可以避免直接拆除的巨大浪费,亦可增加国家的财政收入.这种制度对小产权房的购房者亦是一件好事.小产权房"经济适用房化"这种制度能提供一个缓冲地带.经济实力稍差的小产权房购房者可以暂不申请转化为"大产权",但仍然可以合法地享有该房屋的无限期居住权,不至于无房可住.经济实力较好的小产权房购房者则可以通过补缴一定费用的方式获得房屋的"大产权",得到国家对其房屋完整物权的确认,享有对其房屋占有、使用、收益和处分的权利.     

小产权房的困惑与求解

近年来,小产权房问题正引起人们越来越多的关注。该文认为,小产权房问题的出现乃至蔓延发展与法律规定模糊、行政管理不力、土地管理歧视三大因素密不可分,应当从进一步明确农村土地使用政策、理顺土地行政管理体制、转变政府角色定位、改单轨管理模式为双轨管理模式等方面积极应对,尽快解决小产权房及其衍生的各种问题。     

“小产权房”的异质性及其治理策略

研究目的：为和谐解决“小产权房”问题，推进农村集体土地流转制度改革提供依据。研究方法：文献检索、实地调研与因果分析法。研究结果：小产权房虽然都具有不完整产权性质，但实际表现形态多样化，可以按产生原因、发生区位对小产权房进行分类；建议分阶段分类型解决小产权房问题，近期目标是疏导减少小产权房的发生，长期目标是从根本上给予集体所有权与国有所有权平等的地位，避免小产权房的产生。研究结论：一是区别对待，行政手段和经济手段并举；二是逐步建立城乡统一的土地市场和税收制度。     

浅析小产权房明堵暗涌现象

分析小产权房的存在对国家、集体、购房者和开发商等利益各方的利和弊,了解其现象产生的原因,主要是城市高房价的压力,人们对住房需求量的增加,城乡二元土地制度相关法律存在缺陷,城市住房结构不合理等造成的。解决好小产权房问题,必须解决好城乡房地产入市的疏通和协调;加强宏观调控,平抑城市房价;严密监管制度;完善相关法律和制度,保护农民和购房者的合法权益。     

小产权房合法化问题的物权法思考

小产权房的合法化问题已成为小产权房问题争论的焦点,如果一味否定,势必会引起社会的不稳定。小产权房产生的根本原因是我国的城乡土地二元制度,要解决小产权房问题,就要使得国有土地和集体土地受到法律的平等保护,从法理角度,特别是从物权法的角度分析二者的地位及实现其地位平等的措施。小产权房合法化具有一定的法理基础和现实基础,所以应该顺应经济政治发展的需要,通过采取放权等措施逐步实现小产权房的合法化。     

小产权房确权假设与房价动态变化

构建一个存在两类产权属性的住房市场模型,分析在给定总供给时无投机和有投机的条件下以及在有"小产权确权"的产权改革预期及现实政策条件下住房市场的价格变动。发现小产权房市场份额的提高将导致大产权房市场价格的升高,有投机参与的小产权房市场将同时推高小产权房和大产权房价格,较强的小产权房确权(即合法化,而非罚没或维持现状)预期将使得投机活动加剧,低成本的合法化会使得大产权价格大幅下降。合法化成本和投资的机会成本直接影响小产权房的投机动机。