基于ESDA的城市住宅地价时空分异研究——以南京市为例

通过对住宅地价样点数据的收集和处理,运用GIS空间探索性分析(ESDA)技术对南京市2000-2009年住宅用地出让地价进行了空间特征分析,生成数字地价模型,探索住宅地价空间分布规律,并通过空间分析技术从微观区位层次来研究地价时空差异。研究发现:南京市住宅地价呈现明显的单中心空间结构,并表现出点轴扩展模式;随着时间推移,南京市住宅地价空间结构不断反生变化,地价峰值中心开始向南、向东扩散;地铁快速交通、城市规划及环境等因素对地价时空变异起着重要的影响作用。     

北京市城区住宅地价的时空变化规律

揭示大城市住宅地价的时空变化规律,有助于政府制定合理的房价调控和土地利用政策。传统统计和空间分析相结合的方法。2005年后新城区地价增幅明显高于老城区。五环外地区因充足的土地供给、交通状况的改善而逐渐成为住宅开发的重点。南部地区地价涨幅明显,地价"北高南低"现象有所缓解。北京的居住功能已经由老城区转至新城区,环线地价的空间布局呈明显的波浪推移状态。     

产业用地弹性年期出让地价评估思路探讨

产业用地弹性年期出让制度是不断完善产业用地供应方式、促进节约集约用地的重要举措,但也面临地价标准确定难、地价评估管理机制不完善等风险。通过对弹性年期出让地价关系的理论分析,结合弹性年期出让地价评估确定面临的现实难题,提出了通过制定出台弹性年期出让基准地价标准来规范弹性年期出让宗地地价评估管理的可行思路。     

浅议特殊用地基准地价的评估——以焦作市为例

随着我国经济的快速发展和土地使用制度的不断深化,土地管理工作日趋显得重要,而基准地价又是土地管理的基础,如何科学合理的评估基准地价并建立起完整的体系是目前基准地价评估的关键。本文通过界定特殊用地基准地价内涵、分析其特点,以焦作市为例,对特殊用地基准地价进行验证与确定,提出特殊用地基准地价评估方法的技术要点。     

基于AHP方法的土地价格影响因素分析

层次分析法是一种定性和定量相结合的多目标分析方法,从分析影响地价因素及其构成关系入手,对影响土地价格的因素进行优选,提出地价影响因素的层次结构评价模式。通过建立指标权重体系,进行权重的测算,排名,得出对地价影响较大的因素是什么,通过对这些影响因素的控制,从而加强对地价的控制。     

重庆市基准地价更新方法探讨

根据重庆市地产市场的实际情况，调整基准地价的技术途径有两条：一是通过市场地价结构分析，认识地价结构特点，测算地价结构系数；二是通过土地收益动态分析，认识级差收益变化特点，修正级差收益分布模型，在专家咨询的基础上，提出了2000年重庆市基准地价方案。     

轨道交通引导用地密度与地价的时空效应——以深圳市为例

城市轨道交通能显著影响站点和线路周边土地密度和价格,但这种影响存在时空范围和类型差异。基于此,定性分析深圳地铁一期工程罗宝线和龙华线主要站点周边用地类型、规模和开发密度的变化,然后利用深圳市地块交易数据,采用空间分析和回归模型探讨轨道交通对土地价格和容积率的时空间效应。研究发现:1在轨道交通与地价/容积率的时空关系上,距站点越近其用地密度和价格普遍更高,远离地铁站点,地价下降幅度增加。2土地价格与距站点距离具有显著的负相关关系,即距站点每增加1km,地价下降幅度约为5%~10%。在时间上,随着地铁运营的成熟,更显著提升站点周边的土地价格。3轨道交通对不同类型用地的影响存在差异,在地铁施工期间,对居住用地的负面效应高于商业用地,地铁开通运营和线路完善后,对商业的正向刺激效应高于居住用地。     

房价与地价关系的再认识——基于厦门市2002-2008年统计数据的实证分析

作为市场供求作用的信号,地价与房价反映了土地市场和房地产市场的供求关系,关于房价和地价的关系一直是各方争论不清的问题,至今未有定论.本文以2002-2008年厦门市土地交易价格指数和房屋销售价格指数为样本,运用统计分析方法对厦门市房价与地价关系进行实证分析.结果表明,短期内(不超过一年的时段),地价决定房价,地价上涨引起房价上涨的主要原因是通过影响人们对未来的预期.房价和地价的历史信息对地价有显著影响,而且房价的影响作用要高于地价自身.本文也据此提出了一些政策建议.     

房价与地价关系的因果检验:1998-2006

文章在考虑通货膨胀的条件下,利用我国1998-2006年的房价和地价的季度数据建立误差纠正模型(ECM),使用Granger因果检验方法对我国的房价和地价的关系进行实证检验,得出结论:短期而言,房价对地价没有影响,而地价是房价的Granger原因;长期来说,房价和地价存在双向因果关系.因此,要控制房价,短期内关键是抑制地价过快上涨;长期则要通过合理安排土地供给,加强住宅的建设规划引导,从而避免房地产价格的大起大落.     

我国城镇地价评估方法发展回顾及趋势研究

文章在对我国地价评估方法发展回顾及土地市场发育对地价评估方法影响分析的基础上,参照市场经济发达国家或地区的地价评估方法,认为我国地价评估方法体系将由间接的地价评估向直接的地价评估,由分类基准地价评估向分区基准地价和标准宗地地价评估方向发展。     

探索性空间数据分析支持下的城市地价分布规律研究

土地已经成为社会主义市场经济重要的宏观调控手段,价格杠杆调控是城市土地资源优化配置的重要组成部分。对城市地价分布规律进行研究,可以量化反映城市地价信息,及时掌握城市地价的变化动态。在城市地价分布信息的统计中,传统统计学的两个基本假设——样本独立与大样本,因地价信息空间位置的相关性和样本数量的有限性,往往得不到实现。探索性空间数据分析方法建立于一定的数学基础上,对数据的空间相关性有很好的考虑;同时,其对样本的数量要求不多。在探索性空间数据分析技术的支持下,以江苏省镇江市为研究区,对商业用地市场交易样点进行选择,通过逐步比较得到最优插值方法,提取地价分布信息,生成商业地价等值线。结果表明,镇江市商业地价中心分为两级,一级中心1个,二级中心4个;商业中心与地价中心的分布有较强的一致性。     

基于时变参数和VAR模型的土地政策和货币政策对房价影响作用机制研究

笔者通过考察地价和利率对房价波动的动态影响关系,探讨土地政策和货币政策对房价的作用机制.通过构建状态空间模型,利用卡尔曼滤波进行参数估计,探讨地价和利率对房价影响的变化规律;运用VAR模型中的脉冲响应函数和方差分解,考察地价、利率、房价三者之间的相互作用情况.实证结果表明地价对房价始终有较大的正向影响,而利率对房价的影响作用不明显,房价对地价的冲击当期就会显示出来,而地价对房价的冲击滞后一期才会产生影响.     

中国典型城市群住宅地价空间特征研究

通过对我国长三角、京津唐、珠三角、武汉、中原、成渝六大城市群306个城镇的住宅地价进行研究,试图发现城市群内城市住宅地价的空间分布规律与机理.综合采用地统计的空间插值、空间差异、空间变异分形、相关性理论方法,以SPSS为统计分析工具,对六大城市群城市住宅地价进行了反距离权重插值、余期望系数、分形测度、自相关等全面分析.结果表明我国城市群住宅地价具有以下特征:地价存在显著的地域特点,东部高、中西部低;城市间地价存在明显差异,其中群间差异是造成城市住宅地价差异的主要原因;城市群内城市住宅地价符合等级体系特征,且不同特质的城市群具有不同的分维数;由于城市群发展特点与阶段不同,造成群内地价的不同变化趋势;城市群内城市住宅地价具有一定的关联性,表现在全局性的相关性与局部性的自相关性的空间差异.     

中国地价、利率与房价的关联性研究

本文在梳理有关利率、地价以及房价之间关系文献的基础上,探讨了房价的形成机制,特别是地价和利率在其中的作用。通过理论分析,我们认为利率变化会同时对房屋供给和需求产生影响,而房价变化则取决于两种影响的强弱对比;地价和房价之间会相互影响,土地政策通过影响地价进而对房价产生影响。利用全国1999-2007年的季度数据进行实证分析,进一步发现中国的实际利率与房价呈负相关关系,近年来较低的实际利率水平刺激了房价的上涨,而房价和地价呈正相关关系且互为Granger因果关系。此外,过去的政策因素对房价和地价的影响不容忽视。实证结果表明严控土地供给的政策是推动地价上涨的重要外生因素,而扩张性的信贷政策也在一定程度上导致了房价的上涨。在此基础上我们提出了政策改进建议。     

基于城市文明的新型城市整体动态地价体系

传统的以宗地评估为基础的标定地价体系将地价附着于宗地，造成呆滞地位、静态地价，这一弊端制约了城市的自我整理。通过设计虚拟地价银行－－城市整体地价总量储备金及相应的运作机制，从投资学的原理出发，以类似股份制的操作方法将所有宗地在某一时点的名义地价“熔解”在一个整体之内，这样就去除了地价在宗地间“流动”的障碍，获得了一个充满活力，能够有效中和地产投资风险和防范金融危机的动态地价体系。文章提出应该从一个城市整体的高度来认识每一宗地的价值基础。认为随着城市的不断自我整理，地价是在城市内“流动”的。主张采用代表某一时点市场行情的即时地价的概念。同时提出城市地价总量的内涵是作为一个动态整体的城市文明。     

市场和政府共同作用下的城市地价——中国城市的实证研究

本文根据单中心城市模型和中国城市土地市场若干特点建立了城市地价检验模型,并对中国地级以及以上城市地价进行了截面分析.计量估计表明,城市人口和收入是地价的重要决定因素,郊区土地价值和城市交通条件也影响城市地价;估计还表明政府通过控制城市土地供给和选择不同交易方式对城市地价有直接和间接的影响,而特定交易方式的影响犹为显著.分析结果还显示地价上涨最大的推动力是旺盛的需求.Robust回归方程估计表明上述统计检验结果是稳健的.     

我国地价与房价动态关系的实证研究——以北京市为例

笔者使用北京市2002年8月到2010年8月的月度数据,研究了地价与房价的非线性动态关系.研究结果表明:北京市房价的变动对于地价变动的影响是非线性的,其关系适合使用LSTR1模型来拟合,如果前1期的地价变动高于27.61％,前3期和前5期房价的变动对于当期地价的影响是非线性的正的影响.其政策含义是,在现阶段通过相关政策的实施,调节地价的过快增长(增长速度低于27.61％)是非常重要的,只有这样才能大大减缓房价对地价的推动作用.     

监督制度、市场信息与协议地价-基于杭州市土地储备制度改革的经验

对杭州市1992—2001年城市土地市场中的367宗土地交易资料的分析表明,监督制度和市场信息是影响协议地价与招标、拍卖标底地价的主要因素。在土地市场发育不完善的1992年,标底地价与该宗地相对应的基准地价不存在差异。监督制度的不健全,导致1995年协议地价低于基准地价。监督制度比较完善、土地市场发育比较成熟的1999—2001年,协议地价、标底地价都显著的高于基准地价。     

上海浦东新区地价等级估评研究

本文运用马克思的土地价格理论和西方地价空间理论,通过区位分析对上海浦东新区“八五”期间的地价空间格局进行预测,作为对我国城市地价空间问题研究的尝试。 一、地价理论及国内外地价空间研究现状 马克思指出,土地价格“不是土地的购买价格,而是土地所提供的地租的购买价格,它是按普通利息率计算的”;土地价格“即一定年数的地租,或者说,一定年数地租的总额”。而地租,马克思认为其价值实     

基于微信服务号的基准地价成果发布与管理系统设计与实现

本文分析了当前基准地价成就发布应用的最新情况及存在问题,研究了微信公众平台,高德地图API、WebGIS等技术,通过对以上三种技术融合应用,开发了一套基于微信公众平台服务号,应用高德地图API及WebGis技术的基准地价查询成果发布及地价评估系统,探讨了互联网+及大数据趋势下统一基准地价成果发布的优点及实现模式.