论农村集体经营性建设用地入市流转收益的分配

我国许多地方很早就开展了农村集体经营性建设用地入市流转改革探索,但并未取得大面积的突破性进展。未来在农村集体经营性建设用地入市流转改革的顶层设计中,必须注重发挥市场在土地资源配置中的决定性作用进而实现好集体土地资产收益,同时需要强化政府的公共管理职能,在允许集体经营性建设用地与国有土地同等入市的同时,在土地增值归公和税费义务上对国有土地和集体土地实行同等对待,进而实现同权同价。     

浅析农村集体经营性建设用地入市对城镇化的影响

现阶段,农村集体土地在经营管理中存在产权不明晰、征地利益分配不公等问题,严重阻碍了城镇化建设进程的推进。为此,十八届三中全会明确提出允许农村集体经营性建设用地入市。农村集体经营性建设用地是农村集体土地的一部分,此举不仅是农村集体土地入市的开端,也为农村土地改革的实施注入新活力。本文通过分析农村集体经营性建设用地入市的相关措施,研究农村集体经营性建设用地入市对城镇化进程的影响。这不仅能提高农村土地的资源配置效率,同时能弥补现阶段征地制度存在的内在缺陷,维护农民自身利益。允许农村集体经营性建设用地入市是农村土地改革的前端,也是加快城镇化进程的必要手段。与此同时,政府和市场也要注意农村集体经营性建设用地入市之后可能面临的挑战与风险,以确保城镇化建设的发展与落实。     

集体经营性建设用地入市模式及其市场定位分析

我国现有集体经营性建设用地入市,由于主体不同表现出两种典型模式,一种是村集体主导和运作,与国有建设用地市场形成"互补"关系的模式;另一种是乡镇政府主导的,与国有建设用地市场形成"竞争"关系的模式。研究认为,集体经营性建设用地入市应该保留其特殊性,并与国有土地出让形成既竞争又互补的关系;集体经营性建设用地入市不应该影响集体土地性质的改变。推进集体经营性建设用地入市要因地制宜,保持集体土地的性质、适度规模的进行流转,才能有效规避入市可能带来的风险,也才符合当前改革的主要目标。     

集体经营性建设用地入市试点的三个问题——基于德清、南海、文昌实施办法的规范分析

集体经营性建设用地入市试点开展一年以来,成效初显,但也普遍存在土地所有权行使机制不顺、入市范围缺乏制度保障、调整入市中各方主体的法律地位与权利保障不明确等突出问题。建议:增强各项改革试点之间的协同性,在明确"农民集体"法律地位的基础上,结合集体资产股份权能改革试点完善集体土地所有权的行使机制;结合征地制度改革,通过集体经营性建设用地入市范围的负面清单管理尽量扩展入市范围;理顺调整入市的法律关系,在适当扩展集体土地所有权人收回集体土地使用权的权限范围的基础上,对收回程序和补偿等做出详细规定。     

集体经营性建设用地入市问题与对策研究——以全国统筹城乡综合配套改革试验区成都为例

通过对改革试验区农村集体经营性建设用地入市相关问题的研究表明,当前,农村集体经营性建设用地入市流转取得了一些成效,但仍存在出让主体不合格、流转收益分配机制及开发利用投融机制不健全、流转规模偏小及相关配套措施不完善等问题,制约了农村集体经营性建设用地的入市流转。为推动农村集体经营性建设用地进一步入市流转,要改革集体土地所有权主体虚位问题,明晰集体土地权属主体;尊重农民意愿,完善流转收益分配机制;畅通集体经营性建设用地获取路径,壮大入市规模;缩减征地数量,坚持民生导向;加强相关配套制度建设,助推入市流转。     

关于集体建设用地入市流转的研究

随着我国城市化的推进,国民经济的进一步发展,城乡土地二元制度已经成为我国经济发展的障碍,这一问题也开始得到了学术界的重视,相关方面的研究相当丰富。本文从集体建设用地入市流转的必要性、可能存在的问题以及政策建议三方面总结了学者对集体建设用地入市流转的研究观点。研究发现,当前对于集体土地入市流转的研究多集中在理论方面,关于集体建设用地入市流转的实证分析较少,关于已经实施集体建设用地入市流转区域的实际问题、对农村经济发展影响的定量分析更是几乎没有。因此,笔者认为,学术界应加强对集体建设用地入市流转的实证研究,了解入市流转对农村经济发展的现实影响,为完善我国集体土地入市流转的制度体系提供现实参考价值和理论依据。     

论农村集体土地建设用地制度的改革创新

建立健全法治化、多元统一的农村集体土地建设用地市场,实现扩大权能、征地改革、城乡统一的建设用地资源市场化配置目标,是深化农村土地制度改革的重点之一。但农村集体土地建设用地中的诸多新问题亟需法治破解,农村集体土地的建设用地使用权取得及相关问题亟待法律规范,因此,法律和政策应该通过深化改革,对新业态发展用地需求旺盛的问题做出制度性规范,对农村集体土地建设用地平等入市做出制度安排;改革创新农村宅基地制度,增强法律规范和措施的可操作性;重视对改革创新后的村集体建设用地管理法律和政策进行评估,促进法律政策精准落实。     

论集体土地征收与入市增值收益分配的协调

研究目的：探讨新《土地管理法》实施背景下集体土地征收与集体经营性建设用地入市土地增值收益分配的协调与衔接。研究方法：法律文本分析、法律规范解释和数据比较分析。研究结果：集体经营性建设用地入市制度建立之后，其所形成的市场价格会对集体土地征收补偿领域所设定的“区片综合地价”构成挑战，进而会在集体土地入市和集体土地征收两个领域形成不同的土地增值收益分配结果。研究结论：征收集体建设用地应当适用市场价格进行补偿；征收集体农用地的“区片综合地价”应当以“规划所允许的最佳用途”为基础进行测算；国家通过土地增值税、企业所得税、个人所得税等税收方式分享土地增值收益，为此，国家应尽快完善土地税收等配套性制度，省级人民政府则应合理设定本区域的“区片综合地价”标准,防止因为土地入市和土地征收增值收益分配不均引发大规模社会风险。     

农地入市与土地一级市场均衡:一个理论模型

在城市中的国有产权土地消耗殆尽的状态下，中国工业化和城市化的持续发展就维系在农村集体产权的建设用地上，城市的扩张和工业的发展使得盘活集体建设用地势在必行。同时，农村集体土地流转后存在着巨大的增值空间。本文基于供需原理，从土地市场演进的角度分析了农村集体建设用地进入市场后对国家垄断的土地一级市场的影响，旨在为农地的入市提供理论依据和政策参考。     

集体建设用地入市是否影响城乡统一建设用地市场？ ——基于浙江德清微观土地交易数据实证研究

研究目的:基于2013—2019年浙江德清集体和国有工业用地微观土地交易数据,实证分析集体建设用地入市对城乡建设用地市场的影响效应和作用机制.研究方法:微观计量经济方法.研究结果:(1)集体工业用地价格和利用效益明显较国有工业用地要低;(2)集体建设用地入市对国有工业用地价格具有正向效应,将推动周边国有工业用地价格上涨9.5%;(3)集体建设用地入市试点改革降低了城乡建设用地价格差距,空间集聚有助于提升集体工业用地入市价格.研究结论:政府应深入推进集体建设用地同权同价入市,促进城乡建设用地市场协调发展.     

集体土地地价内涵与评估核算方法研究

随着新《土地管理法》的实施,集体建设用地入市得到了法律的认可,其市场建设日渐提上议事日程。因此,研究集体土地的地价问题重要而迫切。本文分析了集体土地地价的内涵,提出了相应的地价评估与核算方法。     

集体经营性建设用地入市的立法回应解析——《土地管理法(修正案)》(征求意见稿)入市规定解读与评析

国土资源部公开征求意见的《中华人民共和国土地管理法(修正案)》(征求意见稿)对农村土地制度改革"三项试点"积累的可复制、可推广经验做出了充分回应,其对集体经营性建设用地入市的规定消除了集体经营性建设用地入市的法律障碍,同时对入市的前提条件、主体、方式、范围、授权国务院另行制定的事项等做出了原则性规定。这些规定对于建立城乡统一的建设用地市场意义重大,也体现了此次改革"稳中求进"的特色。这一改革举措解并不意味着"集体土地上可以开发房地产"或"小产权房"可以"转正"。     

集体建设用地入市及其对房地产市场的影响

农村集体建设用地人市,构建城乡统一的建设用地市场,是我国社会经济发展的必然趋势,对我国房地产市场的均衡平稳发展有着重要意义.通过对现有研究和各地实际情况的分析,在总结农村集体建设用地人市概念和动因的基础上,分析了集体建设用地入市对于房地产市场的影响,得出了集体建设用地入市存在入市范围狭窄、持续性不能保障、破坏农村生态环境和尚不允许进入商品房市场等结论.从规划、供地和法律法规方面提出了合理引导农村集体建设用地入市的建议.     

农村集体建设用地住宅用途入市的现实约束与赋能探索

研究目的：分析当前农村宅基地流转的现实约束,通过构建集体建设用地住宅用途入市的市场交易和收益分配机制,赋能宅基地制度改革。研究方法：文献资料法,案例分析法。研究结果：允许闲置宅基地转为集体经营性建设用地入市是城乡融合发展的重要路径。目前受到宅基地流转和集体经营性建设用地入市范围、用途的限制,试点地区的改革探索整体上是城乡二元土地制度的延续。农业转移人口市民化的闲置宅基地转为集体经营性建设用地,可以从商业和工业用途拓展到住宅用途入市,在城乡统一建设用地市场公开交易,城乡居民均可成为使用权主体,入市收益缴纳相关税费后由农民和集体共同分享。研究结论：深化宅基地制度改革的方向是城乡住宅用地具有平等的财产权能,协同推进新型城镇化和乡村振兴。     

农村集体经营性建设用地入市对城市土地利用效率的影响

研究目的：探究农村集体经营性建设用地入市对城市土地利用效率的影响，拓展对入市改革效应的认知视野，为凝聚改革共识和完善改革举措提供学理支撑。研究方法：基于2006—2020年333个县级市面板数据，采用双重差分法估计并进行异质性分析。研究结果：农村集体经营性建设用地入市对城市土地利用效率具有提升作用，且具有较强的稳健性；农村集体经营性建设用地入市对城市土地利用效率的影响存在基于区域、规模和自然资源禀赋的城市间异质性，在位于中东部地区、规模大的和资源型城市中不显著。研究结论：在稳慎推进农村集体经营性建设用地入市改革的同时，地方政府应基于全局思维科学系统地预判和评估入市的影响，把握改革在土地利用维度产生的红利由城乡共享的契机，有效发挥农地入市对提升城市土地利用效率的协同互补和竞争倒逼机制，加快转变土地依赖型的发展模式。     

集体土地入市,增值收益该如何分配

正基于集体经营性建设用地在集体土地总量所占比例过少的现实情况,欲实现还权于民、同地同权的改革目的,应拓宽土地入市的许可范围。土地规划是由政府制定并认可的,土地规划的变动就应当视为经营性建设用地产生的合法要件。集体土地入市应当打破现有的存量土地的界限,将规划变更后的新增经营性建设用地一同纳入农民自由交易范围。规划区外远郊区农民土地发展     

农地“非农化”模式的演进与增值收益分配

本文将"地权-地租"的互动纳入"复合产权"的分析框架运用于成都集体土地入市收益分配案例的分析。本文认为:第一,中国农地产权制度朝着市场经济决定产权规则的方向演进,使其具有"土地使用权私有化"的特征。第二,农村集体建设用地"直接入市"模式释放了土地潜能,确保农民能分享更多的级差地租收益。改革要坚持农村土地公有性质,拓宽农村建设用地产权权能,允许其在更大范围内直接入市以及赋予更多入市方式,以实现将农地"非农化"使用权和收益权界定给农民集体和个人。     

集体建设用地使用制度改革中的几个问题

在法律上确定集体建设用地进入市场是集体建设用地使用制度改革的中心任务。在市场配置集体建设用地过程中 ,集体建设用地只需符合规划并合法取得。集体土地产权界定是搞好土地市场配置的基本前提 ,而依产权关系和引致土地增值的投资所有者关系分配建设用地收益是集体建设用地使用制度改革的关键。     

农村宅基地有偿使用机制初探

宅基地有偿使用是推进集体建设用地流转的突破口探索建立集体建设用地流转机制,是当前农村土地使用制度改革的重心和难点。纵观各地的探索和实践,之所以未能形成大势,笔者认为有四方面的原因。一是集体土地入市受法律政策的制约,政     

农村集体建设用地入市对农户收入的影响 ——基于广东省佛山市南海区村级层面的实证分析

研究目的:根据广东省佛山市南海区185份村级集体经济组织调研数据,分析集体建设用地入市是否带来农户收入的增加,实证研究农户增收的关键影响因素,给中国其他集体建设用地入市试点提供参考。研究方法:统计分析方法,多元线性回归。研究结果:1992—2016年,南海区集体建设用地入市交易带动了集体经济发展尤其是农户收入水平的提高。农户人均可支配收入由3774元增长至25909元,其中人均分红收入由520元增长至5346元;集体工业化程度、集体建设用地入市价格及收益分配比例对农户收入均具有显著的正向影响;其他变量中,与区中心的距离对农户分红收入具有显著负向影响;集体固定资产投资、是否建立集体资产交易平台对农户纯收入具有显著正向影响。研究结论:集体建设用地入市的基本前提是要清晰界定的规模化产权、公开透明的交易机制,同时需要在空间地理位置较好,产业集聚程度较高,工业化程度较高的村集体积极开展集体建设用地入市,才能真正实现盘活集体存量用地、显化集体土地资产、增加产权收入。