政府回购:保障房的另一条出路

2011年房地产市场调控的一项重要政策就是:地方政府要加大保障性安居工程建设力度,多渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面。笔者认为,地方政府可以通过回购商品房和经济适用房作为筹集保障性住房房源优先考虑的     

论地方政府在房地产调控中的多重博弈

从耕地保护、与中央政府、开发商、购房者和银行关系等五个方面分析地方政府在房地产市场调控中面临的多重博弈,阐述地方政府在房地产调控中面临的“囚徒困境”,进而提出了完善地方政府绩效考核体系和土地出让收益分配机制、加大保障性住房供应力度等若干对策建议.     

美国土地分配和使用对中低收入群体购买力的影响

研究目的：分析美国土地分配和使用政策对中低收入群体购买力的影响。研究方法：应用政策分析方法,回顾美国政府干预房地产业的历史及其后果,特别是次贷危机的成因以及政府干预房地产供给对居民购买力的影响。研究结果：（1）一般来说政府对市场的干预将造成严重的市场混乱;（2）政府旨在间接补贴或者援助某个群体而非利用税收直接补偿将造成市场混乱;（3）在某些城市,政府对房地产活动的干预对于中产阶级来说,将导致极高甚至是寻租性质的房价,这样的房价是中低收入群体不可能承受的。当政府强制进行非市场均衡的规划和土地利用管制时,只有高收入群体有能力购房,政府必须对低收入群体提供保障性住房。研究结论：政府的首要任务是允许市场自行调节住房供需并向有需要的目标人群提供直接援助。同时,任何援助都不应以限制供给为目的,限制供给只会让情况更加恶化。     

稳住房价,地政怎样出招

●土地供应与住房价格存在内在的必然联系,但政府的一级土地供应不是这次住房价格上涨的主要原因,真正与市场需求共同决定住房市场价格的是二级土地市场供应量。●一级市场较为充足的土地供给,并没有在二级市场形成有效的房地产用地供给,而是被开发商部分囤积起来。●推动这次房地产需求转旺的主因是国家的金融政策和财税制度。金融政策为刺激房地产业的发展而提供优惠贷款,地方政府为获得城市及地方经济发展资金而“做大”房地产业,极大地刺激了需求膨胀,并引致土地需求量的增加。因此,调控房价的土地政策还必须与国家的金融政策、财税政策的调控一并进行,方能发挥最佳效果。     

政府宏观调控与住房市场发展初探——以清远市为例

文章根据吉姆·凯梅尼的租赁住房理论,对目前中国房地产住房市场宏观调控政策实施情况进行分析,提出政府改变住房市场宏观调控思路的建议;并以广东省清远市为例,提出未来三、四线城市住房市场发展建议,为促进我国保障性住房建设目标服务。     

政府宏观调控与住房市场发展研究——以清远市为例

本文根据吉姆·凯梅尼的租赁住房体制理论,结合中国大力发展保障性住房的情况,对目前中国房地产住房市场宏观调控政策的效果进行分析,提出政府改变住房市场宏观调控思路的建议;针对如广东清远市这样的三、四线城市住房市场发展现状,提出未来三、四线城市住房市场发展思路与管理方法和措施。以为促进我国保障性住房建设目标实现而服务。     

土地宏观调控应注意的问题

土地宏观调控应加大普通商品房和经济适用住房土地的供给,降低高档商品房土地供应,把目前大户型、低容积率的房地产开发模式逐渐转向以扩大消费需求、改善人民生活的轨道上来,向中低收入家庭和年轻人的住房消费倾斜。加强土地宏观调控,应该在房地产业与其他产业中尽量平衡,详细研究各产业之间用地结构的合理配置,不能仅依赖于增加或减少土地供给,调整的重点还应放在调控土地的供应结构上。     

住房限购政策扩散：内部诉求还是外部压力

研究目的:探究住房限购政策这一"中央压力型"政策的扩散机制,为更好地开展房地产市场调控提供参考。研究方法:根据政策扩散理论,采用事件史分析模型从内部诉求和外部压力两个方面分析影响住房限购政策的因素,对本轮限购的28个城市作实证分析。研究结果:(1)地方政府在采纳住房限购政策时首先考虑自身利益诉求,财政收支缺口越大、房价增速越缓慢的城市采纳住房限购政策的概率越低;考虑到目前地方政府普遍存在财政收支缺口,很难有采纳住房限购政策的积极性。(2)中央政府发出的纵向强制压力和同级城市间"恐后式"横向竞争压力都会显著推动住房限购政策的采纳,但强制机制才是中国住房限购政策扩散的主导机制。研究结论:住房限购政策面临很高的扩散行政成本和执行偏差概率,这就决定了其无法成为中国房地产调控的长效机制。     

保障性住房项目实施中的寻租行为

保障性住房是房地产市场的一个组成部分,体现着国家的福利政策。在政府大力支持其发展的今天,却不断出现有损保障性住房发展的新闻,引发人民群众的广泛探讨。本文在介绍寻租概念的基础上,分析寻租出现的原因,以及所造成的严重影响,从而提出解决措施。     

城市土地市场调控政策工具的时滞研究——以武汉市为例

研究目的:分析城市土地市场调控政策工具时滞的类型及其产生,研究土地供给控制政策工具对商品房上市的时滞效应。研究方法:多项式分布滞后模型和实证分析法。研究结果:发现土地供给控制政策工具的时滞:(1)效应显著;(2)持续长;(3)影响市场运行;(4)具有正负向作用。研究结论:调控政策工具的时滞与传导机制和市场主体的预期等因素密切相关,应当进行相应调整。     

House prices,housing development costs,and the supply of new single-family housing in German counties and cities

This paper investigates the determinants of new single-family housing supply in local housing markets in Germany, using construction permits as the dependent variable. The empirical estimations are based on a panel data-set for 413 German counties and cities spanning the time period of 2004–2010. Employing dynamic panel data analysis, the findings suggest that the local ratio of existing home prices to housing construction costs and past local permit rates act as important drivers of new local housing investment. The average long-run price elasticity of new single-family housing supply is considerably less than one, but sizeable differences exist across the urban hierarchy.     

回归理性,促进房地产市场平稳健康发展

房地产市场是经济市场和金融市场的重要组成部分,由于房地产产业特征决定房地产市场在国民经济中的地位和作用,是构建和谐社会的重要内容。目前因整个房地产市场已融入经济市场和金融市场,投资性和投机性需求是抬高房价的重要原因,应回归市场理性,采取多种方式促进房地产市场平稳健康发展,达到人人都有房住的目的。     

房价收入比与住房支付能力指数的比较

研究目的：比较房价收入比和住房支付能力的计算方法,辨析二者的关系及各自的长处和短处。研究目的：文献法和实证研究。研究结果：房价收入比和住房支付能力指数都是衡量住房支付能力的重要指标,二者各有长处。研究结论：在可以获得数据的情况下,把房价收入比和住房支付能力指数都计算出来,对二者的变动态势进行比较和分析,可以获得对住房支付能力、住房市场运行态势的比较完整的认识。     

适应乡村振兴战略的新型农村住房制度构建设想

在新时期经济社会结构转型和城乡发展关系重塑的背景下,农村住房制度对促进城乡要素流动和助力乡村振兴具有重要意义。本文通过对多个宅基地制度改革试点地区的政策研究、实地调查和访谈,对农民工城乡生活状况的问卷调研,深入分析了我国农村住房发展现状和存在的问题,探究建立适应乡村振兴战略和农村住房需求的新型农村住房制度的意义。基于乡村振兴战略、住房需求层次和农村住房双重属性的理论认识,阐释建立农村新型住房制度的理论意义。从宅基地制度的局限性入手,发现宅基地所固有的成员权属性、福利属性及权能模糊性,是造成制度桎梏与现实发展的诸多矛盾的根源所在。据此,本文提出了构建以满足多层次住房需求的农村住房供应体系及与之相适应的农村住宅用地供应体系为主的新型农村住房制度,并对其影响、效果以及试点实践的可行性进行讨论。新型农村住房制度的建立,为从根本上解决农村住房发展困境,推进乡村振兴战略实施提供可行路径。     

土地供应管制、住房供给弹性与房价周期波动

研究目的:分析土地供应管制通过住房供给弹性渠道对房价周期波动的影响。研究方法:理论分析,计量检验。研究结果:(1)土地供应管制影响房价波动的渠道是:土地供应管制的宽松和收紧通过供地规模、用地成本以及市场预期影响住房供给弹性,再经由供求关系和投机效应的传导影响房价波动。(2)土地供应管制可以解释45%的城市间住房供给弹性差异;地方政府不同松紧程度的策略性供地行为导致住房供给弹性与城市经济发达程度负相关,中央偏向中西部的土地配额管制政策导致东部城市住房供给弹性低于中西部城市。(3)住房供给弹性决定了房价周期波动,并具有非对称性效应:在市场景气繁荣阶段,供给弹性越小,房价涨幅就越大;在市场不景气阶段,房价跌幅与供给弹性的关系存在方向上的不确定性。研究结论:土地和住房领域供给侧改革的一个重点是改革供地制度和调整供地政策,使土地供应与住房需求在时空维度上相匹配,将有利于熨平房价波动,降低市场风险。     

Spatial and temporal impacts on building depreciation

This article explores the relationship between new housing and the existing housing stock in terms of an urban market value hierarchy, considering the importance of the concept of depreciation, as influenced by three factors: the age, location and quality of the building. Based on a sample from the Almond area of Madrid City Centre, the research considers many variables and applies an adapted appraisal approach termed differential depreciation to analyse the evidence of real estate values and the influence of spatial and temporal location factors. The study of the role of depreciation in the value of housing used in this research provides researchers with objective criteria on the functioning of the urban land market. This shows that the relationship between depreciation and the need for renovation is not linear, but instead follows identifiable patterns linked to the era of construction rather than solely the age of the building.     

房价与地价的动态调整关系

研究目的:探讨地价与房价间的动态调整关系,为政府决策提供支持。研究方法:门限协整理论,EGARCH模型和实证分析法。研究结果:(1)房价和地价呈正相关;(2)地价变化是房价变化的Granger原因,地价和房价之间存在协整关系;(3)地价与房价在偏离均衡时其调整回归系数是非对称的。研究结论:购房者、开发商对利空利好消息的反应差异和中央与地方的利益博弈及各相关利益机构对房地产政策"选择性执行"是非对称性调整现象产生的原因,提出改进土地拍卖制度、平衡中央地方财力、优化政绩考核标准、强化对地方执行各项房地产政策的监管等建议。     

Supported housing in global austerity: Local providers fears for the future in Gloucestershire,England

Shelter is a key component of an individual’s well-being and as a consequence is an area of policy development that cuts across national policies including welfare, health and social. Supported housing is a sub-set of the wider category of social housing, offering support services intended to help people with a range of challenges live as independently as possible. This paper is based on case study research in an English county that has a diverse range of rural and urban contexts. The analysis draws on evidence gathered mainly from interviews with decision-makers representing the largest supported housing providers in the region across a range of specialisms and needs provision. The research demonstrates that supported housing professionals have a range of concerns for the future of supported housing provision. Respondents reported that reforms to welfare payments and funding of housing support is creating great concern for the organisations and the fracturing of services meant it was increasingly difficult to offer comprehensive coverage in the county. However, the housing professionals also discussed a range of innovative and entrepreneurial responses to these uncertainties. This paper concludes that on the one hand there is a real and pressing threat of increased residualisation within the sector and within services for these most vulnerable groups reduced in both their scope and coverage. While on the other hand, those organisations able to operate more flexibly, and who were communicating effectively with local authorities, felt they had the best chance to respond to uncertainty in the policy landscape.