工业用地出让应考虑企业发展周期

<正>目前,我国各地的工业用地出让大多采用了最高年限(即50年),真正实施工业用地弹性出让、灵活确定土地出让年期的极为少见。现行工业用地出让最高年限限制了土地资源的有效配置和低效用地的盘活利用,缺乏对企业低效用地制约机制,难以协调受让人土地使用权益与公共利益的矛盾。因此,在当前的土地利用状况下,适时推行工业用地弹性出让,缩短土地使用年期,非常必要。确定合理的出让年限推行工业用地弹性出让,出让年限应基本控     

工业用地的差别化供应制度研究——以连云港市为例

在定量评价连云港市工业行业发展及土地利用状况,识别不同的行业发展状态的基础上,从供应方式、年期及价格三个方面构建了系统的差别化工业用地供应制度:(1)连云港市工业行业现状分布与行业发展理想状态存在偏差,应通过供应手段进行调整;(2)基于行业发展状态确定的供地方式符合行业发展规律,可引导产业结构调整;(3)基于行业生命周期确定的供应年期(或租期)可最大限度吻合企业生存年限,减少企业灭失时占据土地资产的风险。     

建设用地供应规模与结构对城市发展质量的影响研究

研究目的:分析建设用地供应规模、建设用地供应结构变化对城市发展质量的影响效应,为以提高质量为导向的新型城镇化战略提供参考。研究方法:采用构建综合指标体系的熵值法测度城市发展质量,运用空间计量模型对土地供给与城市发展质量的相关性进行验证分析。研究结果:无论是建设用地供应规模,还是建设用地供应结构(工业用地占比、商业用地占比、住宅用地占比、公共管理与公共服务用地占比),均与城市发展质量之间存在倒U型曲线变换关系,即建设用地供应规模和建设用地供应结构在服务于城市高质量发展的时候,均存在一个动态的最优值或者最优比例。研究结论:建设用地供应对城市发展质量的影响是动态调整的,需要根据建设用地供应和城市发展质量的实际情况来确定最优的建设用地供应规模和供应结构。     

江苏省工业企业对用地供应方式选择偏好及影响因素——11个地级市1 300家企业的调研分析

研究目的:分析江苏省11个地级市1 300家工业企业用地方式的选择偏好,揭示企业特征和行业特征对工业企业选择租让结合、弹性年期出让、年租制三种工业用地供应方式的影响。研究方法:多项Logistic回归模型。研究结果:(1)企业特征对企业选择用地供应方式有明显的影响。微型企业和小型企业偏向于选择年租制方式,中型和大型企业偏向于选择租让结合方式;用地面积越大的企业越偏向于选择弹性年期出让;企业累积固定资产投资越高越偏向于选择租让结合方式;(2)行业特征对企业选择用地供应方式也有显著影响。资本密集程度越高的企业越偏向于选择租让结合和弹性年期出让方式,劳动密集程度越高的企业越偏向于选择年租制方式;轻工业企业偏向于选择年租制方式,重工业企业偏向于选择租让结合和弹性年期出让方式。研究结论:工业用地供应要考虑企业特征和行业特征对工业企业用地供应方式的选择偏好,实施差别化供应。     

辽宁沿海经济带城市土地集约利用评价研究

从辽宁沿海经济带城市土地利用现状入手,选择土地投入水平、土地利用强度、土地利用效益和土地生态利用4个方面的10个评价指标,采用2008年的统计数据,运用层次分析和专家咨询相结合的方法确定了各评价指标的权重,在对评价指标进行无量纲化处理后,利用多因素加权分值法确定城市土地利用集约度。结果表明,研究区土地集约利用程度总体水平不高,区域空间差异较大,因此应进一步加大城市土地利用的挖潜力度,科学规划、合理利用,提高城市土地利用综合效益,提升城市土地集约利用水平。     

基于土地督察实践的城市建设用地审批制度改革思路研究

研究目的:从土地督察实践出发,对现行城市建设用地审批制度存在的不足进行分析,提出改革建议。研究方法:实践调查法和制度分析法。研究结果:现有城市建设用地审批制度存在供应环节多、程序复杂、周期长、地方政府多报用地量、审批时间跨度大、规划调整和供地主体不明确、征地拆迁耗时长和考核期限短等问题,需要进一步改革。研究结论:以明确国家与地方的权利和职责、明确各级分工和发挥督察作用为整体设想,提出进一步完善城市建设用地审批制度的改革建议:适当增加报批次数,合理界定考核征地率、供地率期限以及加大批而未用土地清理力度,切实提高供地率。     

基于DEA模型的城市政府土地储备决策绩效分析

研究目的：对不同城市政府间土地储备决策绩效进行定量分析,为政府合理做出土地储备决策提供参考。研究方法：数据包络分析（DEA）。研究结果：（1）2003年的城市政府土地储备决策绩效较2009、2011年好;（2）2011年大部分城市政府土地储备决策绩效较低;（3）造成DEA无效的指标主要是协议出让面积、招拍挂出让面积和增量土地面积。研究结论：政府在土地储备过程中,应合理定位其角色,综合考虑当地的经济发展状况和土地市场发育程度,建立合理的土地储备供应计划,维护土地市场稳定,促进土地集约利用。     

城市国有土地供应机制与有效管控研究——基于南京市的实证分析

研究目的:通过分析土地供应管控失效的背后动因,寻求实现对土地供应合理有效管控的创新思路。研究方法:理论分析与实践总结相结合。研究结果:土地供应机制是影响管控的重要因素,为实现有效管控,亟需对土地供应机制进行修正和创新。研究结论:动力机制是影响和决定政府供应土地的决策推动,约束机制是对政府决策行为的检验和校正,准入机制是对进入土地供应流程的相关要素设置门槛,以确保符合土地供应条件,监管机制是对土地供应主客体及整个土地供应流程进行监督和管理,防止出现各类问题。     

和林格尔县土地征收制度改革试点模式研究

依据土地流转方式, 和林格尔县土地征收制度改革的14个试点项目可以归纳为公益性征收模式、非公益性流转模式、组合性流转模式。土地征收制度改革主要内容包括调整征收范围、完善征收程序、保障合法权益。结论:和林格尔县在缩小土地征收范围、合理确定补偿标准、探索土地供应标准、保障被征地农民权益、土地增值收益分配、确保各方土地增值收益分享权等方面有创新实践意义。     

城市土地供应配置绩效评价研究——以湖北省武汉市为例

城市土地供应是政府进行土地资源合理配置、宏观调控城市土地市场和提高土地利用效率的重要手段。文章以湖北省武汉市为例,从土地结构配置效应、土地经济效应及土地公平配置效应入手,选取23个评价指标构建武汉市土地供应配置绩效评价指标体系,运用综合指数模型,对武汉市2004-2008年土地供应配置绩效进行定量的评价与分析。结果表明:近五年,武汉市的土地供应配置绩效水平处于中级阶段,土地数量配置尤其是工业用地比例较大,土地空间配置较不合理;土地供给改革带来的经济效益还比较薄弱。因此,应监控城市土地利用,探寻城市化过程中提高城市土地供应配置绩效的途径,为其他同类城市提高土地供应配置效率提供科学方法和理论依据。     

Delineation of property rights as institutional foundations for urban land markets in transition

This paper aims to critically reflect on establishing the new frameworks for land markets and urban land development processes in countries in transition. Based on the doctrine of the so-called ‘property rights’ school, land and property ownership has long been identified as a prerequisite for economic development. The common advice to countries in transition creating new frameworks for land markets was to assign and register property rights. The aim of this paper is to discuss the significance of the delineation of property rights, which for urban land development processes and outcomes falls mainly within the remit of land use regulations. In this paper the concept of property rights regime and its characteristics is developed in order to discuss the delineation of property rights and their relationship with urban land development process and its outcome. Process of land development is conceptualized depending on land ownership (private or public), and the role of the owner in the planning process. The outcome is discussed based on the morphological results and the provision of urban infrastructure. On the basis of empirical experience from transition period in Poland it is argued that the emphasis on private property rights in the absence of the institutional foundations of urban land market under capitalism was bound to produce urban problems. First, the new institutional foundation for urban land market was introduced subsequent to dynamic of emerging real estate market, and viable markets existed despite unsolved question of restitution of property rights. Second, the subsequent delineation of property rights is clearly linked to processes of urban land development, which follow the line of development without planning. It can also be related to the morphological results of urban development like the haphazard location of investments and lack of adequate approach to deal with the provision of urban infrastructure.     

选择性供地、工业结构调整与城市创新

研究目的：基于土地市场交易和城市创新指数数据,从工业结构调整视角,探讨地方政府选择性供地对城市创新的影响效应及其作用路径。研究方法：中介效应模型,面板门槛模型。研究结果：地方政府选择性供地能显著提升城市创新水平,尤其是对经济发达的东部地区促进作用更明显。中介效应检验表明,工业结构调整是地方政府选择性供地影响城市创新的重要路径,同时该影响路径存在非线性效应,即当工业结构优化度超过门槛值时,选择性供地对城市创新具有更为显著的促进作用。研究结论：应结合地区发展定位和比较优势引导地方政府合理选择供地策略,完善财税制度和政绩考核体制,约束地方政府无差别供地行为;完善工业用地差别化供给政策,构建企业准入门槛体系,引导地方政府选择性供地策略促进城市创新发展。     

城镇土地估价的相关技术标准分析--<城镇土地估价规程>与<房地产估价规范>比较

研究目的比较分析<城镇土地估价规程>与<房地产估价规范>在技术标准上的差异性,确定未来城镇土地估价的技术规范方向.研究方法文献资料法和比较分析法.研究结果(1)两个技术标准都强调价格的正常性,但土地估价更多从权益角度考虑,突出出让土地使用权的地位,房地产估价更多地从正常市场交易的价格前提考虑,从而导致估价基础的差异;(2)二者估价的方法相近,但术语用词、应用要求存在差别,特别是基准地价的制定和应用在土地估价中有着重要的地位;(3)对土地权益和与之相关的估价目的,土地估价重视不同用途和各种权利状况下的估价操作,房地产估价则重视具体目的估价时对合法原则的遵循.研究结论两个技术标准应逐步统一,以适应规范市场的发展需要,其关键在于明确基准地价在中国估价技术中的重要地位；规范统一专业术语；统一估价目的方法应用要求。     

2021年土地科学研究重点进展评述及2022年展望 ——土地经济分报告

研究目的：梳理并比较2021年国内外土地经济领域的研究进展和研究重点,展望未来研究方向。研究方法：文献分析法。研究结果：2021年,国内研究集中于城市土地利用效率、城市土地供给、农地流转机制建设、土地价格的空间分布、土地要素市场化、产权安全效应、产权制度创新、土地征收补偿以及宅基地制度改革等问题;国外研究重点关注城市土地价格的影响因素、土地市场与农业发展、土地市场参与主体与土地利用效率、产权安全与农业生产效率、土地制度改革的减贫效应等。研究结论：土地经济研究的深度和广度得到了拓展,土地经济研究需要进一步结合中国国情,着力探索理论创新,为形成有中国特色的土地经济理论、更好地为新时代土地制度改革服务而努力。2022年《中国土地科学》将重点关注土地经济基础理论探索、土地市场波动的理论与实证研究、土地要素市场化机制设计、土地制度改革配套政策、确权登记颁证进展与绩效评估、重要改革试点的跟踪与评价等。     

Property rights of urban underground space in China: A public good perspective

With the booming development of urban underground space in China, “fuzzy” property rights of this special form of land use type are not only the cause of ownership disputation and registration chaos, but also may seriously delay the undertaking of related underground land laws or regulations. China's emerging property rights issue of urban underground space, especially the delimitation of the surface and ground or underground, is facing such a challenge. This article aims to identify the property rights of urban underground space by using a practical method that classifies the underground space as economic goods, and to analyze attributes of different property rights of urban underground space within the theoretical framework of public goods. We use civil defense projects and underground parking lots as case studies. Both case studies are the most utilized types and controversial ownership cases of urban underground space in present China. Our case studies indicate that it is a feasible method to avoid the delimitation of the start-stop height of 3D property right vertically, and directly define the attributes of surface and underground property rights in line with the supply mode of goods. Our results show that the method proposed in this study can effectively solve the dispute of property rights against problems rising with unclear contract and lags in the legislation of urban underground space and clearly delimited the interests boundaries among different parties of property rights for urban underground space. Ultimately, this study may offer better insight into the utilization and registration work of urban underground space in China as well as reference for countries with similar property rights issues.     

农村集体非农建设用地直接上市:市场失灵与其政策矫正

研究目的:研究中国农村集体非农建设用地直接上市陷于困境的制度之源,探讨农村集体非农建设用地直接上市的政策矫正。研究方法:局部均衡分析和交易费用分析。研究结果:中国现行法律法规对农村集体非农建设用地直接上市限制不当以及集体非农建设用地产权残缺提升了市场交易费用,减弱了当事人的集体非农建设用地供求,影响了交易效率,降低了社会福利。研究结论:必须"尊重农民土地财产权利",在明晰农村集体非农建设用地产权基础上,赋予农村集体非农建设用地直接上市的权利,从消除制度障碍、明晰土地产权等角度克服中国集体非农建设用地直接上市的瓶颈。     

城乡一体化的土地市场运行特征及利益保障制度

研究目的:探讨城乡土地市场一体化后的运行机制和利益保障制度。研究方法:综合运用文献研究法、定性分析法、比较分析法等方法。研究结果:构建了城乡一体化的土地市场运行结构,分析了城乡土地市场一体化的运行机制特征和利益保障制度。研究结论:城市一体化的土地市场是城市土地市场和农村土地市场有机融合的市场;城乡土地市场一体化要求集体土地与国有土地产权平等、农村土地市场与城市土地市场直接对接、集体土地征收和流转中集体及农民获得足额的市场价格补偿、集体所有土地的流转的收益主要归各级集体经济组织和农民、农地发展权得到充分补偿、重新定位政府在土地市场中的角色、重新定位城市土地储备制度;为确保城乡一体化土地市场的运行,要建立合理的中央和地方土地财政收入分配机制、确保地方政府获取并维持稳定长期的土地税收收入、建立健全税收体制以调控土地利益分配、建立适应市场机制的以非市场化政策手段调控土地用途导向和公共产品供给的政策、保障农民利益不受侵犯。     

城中村问题产生的微观动因——基于对“土地租金剩余”的分析

研究目的：以“土地租金剩余”为切入点，从促成城中村形成的三个行为主体的角度，探究城中村问题产生的微观动因。研究方法：城市经济学与土地经济学分析方法。研究结果：城中村问题是地方政府、集体经济组织和村民三方力量共同追逐“土地租金剩余”的结果，是相关利益主体的理性选择；城中村“土地租金剩余”的产生，源于城乡二元土地制度。研究结论：城中村问题的解决，需要逐步改善城乡土地管理中的二元结构状况，实行集体土地和国有土地的“同地、同权、同价”，逐步建立城乡统一的建设用地市场，严格限定公益性用地的征收范围，强化对农民土地权利的物权保护,让农民以土地财产权利参与城市化进程。     

The application of the social tenure domain model (STDM) to family land in Trinidad and Tobago

Family land is a form of communal tenure found in some of the countries of the English-speaking Caribbean inclusive of Trinidad and Tobago. It has been problematic to administer, is sometimes the source of land conflict and litigation, it has been seen as the cause of many land-related problems such as land degradation and fragmentation, and has therefore been targeted for eradication by land title registration programmes. Informal occupation of many years standing on state and private land is also widespread in Trinidad and Tobago. Recording the existence of these extant extralegal but legitimate rights would go a long way to improving the land administration and the security of tenure on these lands.