宅基地流转的实践路径、权利结构与制度回应

从改革政策和试点实践来看,宅基地流转沿着农户自决和集体主导的双重路径展开。农户流转农房引致宅基地使用权流转,本集体经济组织成员以外的社会主体因农房转让或者抵押而取得房屋所有权的,同时取得宅基地法定租赁权;如果农房流转作为经营性用途的,理应由农民集体为农房受让人设定集体经营性建设用地使用权。在集体主导宅基地流转场合,农户实现户有所居,社会主体通过集体出让取得集体经营性建设用地使用权。宅基地流转的制度设计,需要通过集体权能充实和成员资格认定,落实集体土地所有权,保障农户居住资格利益;社会主体取得的宅基地权利应因宅基地流转路径的不同,而类型化构造为宅基地法定租赁权和集体经营性建设用地使用权。     

农村宅基地制度改革的理论逻辑与深化路径——基于农民权益的分析视角

让农民受益是宅基地制度改革的出发点和落脚点。本文基于农民权益变化视角审视宅基地制度70年变迁历程发现,自“两权分离”后宅基地制度表现出“房地分离、差别赋权、产权管制”的特征,即同一时期宅基地与农房的限定性赋权并不同步,国家逐渐加强对宅基地及农房的产权与权能管制,农民宅基地权益在产权管制中受到损害。乡村振兴背景下,宅基地制度改革的基本趋向是放松产权管制与还权赋能,改革的逻辑思路是以维护国家公益(保障居住功能)为基点,以发展农民私益(显化财产功能)为驱动力,以“三权分置”产权结构重塑为总统领,积极探索深化改革。宅基地“三权分置”本质上是宅基地权利体系的重构过程,即通过三权的重新设置发挥其独特功能和整体效能。在实践路径方面,强化集体所有权重点在于明晰权利主体,赋予完整权能;保障农户资格权首先要厘清权利性质,明确入法路径;适度放活使用权,亟需进一步放宽使用权流转范围与用途功能,实现有偿使用。     

论成都市宅基地使用权任意第三人受让的普适性与完善

研究目的:探讨汶川地震灾后成都市重建宅基地使用权流转政策的普遍适用性,为中国宅基地制度改革提供借鉴。研究方法:文献分析法,比较分析法和逻辑分析法。研究结果:在保障村民居住条件下允许任意第三人受让宅基地使用权的政策是符合法律原则和精神的,具有普适性;但需要统一宅基地使用权财产化、宅基地使用权有期化和一定条件下有偿化制度配套。研究结论:一定约束条件下的宅基地使用权任意第三人受让可以成为宅基地使用权改革的突破口。     

要闻

农村土改:进城农民宅基地试点有偿转让!近日,中央办公厅和国务院办公厅印发《意见》,我国农村土地制度的改革即将进入到试点阶段,涉及到进城农民宅基地试点有偿转让问题,2017年底完成试点。一是要完善土地征收制度,二是要建立农村集体经营性建设用地入市制度,三是要改革完善农村宅基地制度。     

传统农区宅基地“三权分置”路径研究——基于江西省余江区和四川省泸县宅基地制度改革案例

本文基于江西省余江区和四川省泸县宅基地制度改革试点地区的实践经验,探讨了传统农区宅基地"三权分置"的实现路径。两个试点地区在宅基地所有权上强化了治理单位和产权单位的关联性,在宅基地资格权上基于成员资格认定引入有偿取得机制,在宅基地和农房使用权上探索了使用权流转和指标交易的不同方式。在分析农村宅基地"三权分置"面临的现实问题的基础上,提出四点改革路径:明确村集体在宅基地监管中的主体性作用;以有偿使用为抓手优化宅基地资源配置,在宅基地退出补偿中引入收益分享机制,以宅基地"三权分置"为指导合理利用结余宅基地和农房。     

中国农村宅基地资产化研究进展与展望

研究目的：梳理宅基地资产化研究热点及进展,并剖析未来研究的重点领域和方向。研究方法：文献计量法和文献归纳法。研究结果：（1）宅基地资产化是学界研究的热点话题,其研究历程可分为初步探索阶段（2004—2010年）、问题聚焦阶段（2011—2017年）和加速发展阶段（2018—2021年）,在政策导向作用下,三个阶段的研究侧重点各异。（2）宅基地资产化研究取得了阶段性成果,内容集中在宅基地资产化内涵、宅基地功能价值、资产化模式、驱动机理与障碍因素、资产化对策与路径等方面,研究呈现出逐渐丰富多元的发展趋势,形成了“内涵阐释—价值测算—模式比较—驱动机理—障碍识别—实践路径”的研究脉络和主题。（3）当前研究关于宅基地资产化的概念认知体系、理论基础等方面的内容较为薄弱,亟待深化和拓展。研究结论：农村宅基地资产化研究内容密切关注和服务于国家土地制度改革和重大战略需求,研究方法呈现出多学科交叉融合态势,研究成果对推动宅基地制度改革提供了重要的理论支撑和科学依据。未来研究需加强宅基地资产化内涵的辨识和理论研究,形成统一的概念认知体系;因地制宜构建不同地域宅基地功能价值测算体系,系统分析农村宅基地资产化对乡村振兴的作用机理和路径,为宅基地制度改革和乡村振兴战略深入实施提供科学依据和理论支撑。     

农村宅基地制度改革进入新阶段

正6月30日,中央全面深化改革委员会第十四次会议审议通过了《深化农村宅基地制度改革试点方案》,强调"要积极探索落实宅基地集体所有权、保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权、适度放活宅基地和农民房屋使用权的具体路径和办法,坚决守住土地公有制性质不     

中国农村宅基地制度改革：逻辑与路径

研究目的：系统剖析农村宅基地制度改革的逻辑,并提出相应的改革路径,为深化宅基地制度改革提供参考。研究方法：归纳演绎、系统推论。研究结果：现行的宅基地制度已难以满足农村社会经济发展需求是宅基地制度改革的主要逻辑起点,构建有效的“三权分置”制度体系是宅基地制度改革的主要逻辑目标,而处理好“公平”与“效率”的关系、顺应人们对乡村高品质居住生活空间的需求、统筹好宅基地保障功能与资产功能的关系是宅基地制度改革的主要逻辑主线。研究结论：宅基地制度改革必须兼顾宅基地制度自身的特殊性及其改革的敏感性,改革路径主要包括：一是聚焦于制度建设,并确保制度能得以落实;二是以系统思维推进宅基地制度改革,并融入乡村振兴战略之中;三是立足于当地实际,因地制宜地破解宅基地利用与管理中的难题;四是加强农村集体经济组织建设,提升其行使所有权人的能力,并充分发挥村民的主人翁精神,激发其改革的主动性、积极性和创造性。     

1949年以来中国宅基地制度变迁的历史演变、基本逻辑与展望

本文通过文献研究法、理论分析法与政策梳理等方法,系统的梳理和回顾1949年以来中国的宅基地制度体系,梳理每个阶段中国宅基地制度变迁的具体模式,探讨中国政府、集体经济组织和农户对制度变迁的潜在需求。研究发现,新中国成立以来,中国宅基地产权见证了由农民单一产权到两权分离,再到三权分置的变革,其制度变迁在国家和地方政府的影响下,是多方行为主体互动和共同逻辑演化的结果。在不同时期,各方主体互动的结果差异性较大,大致遵循着“国家引导—地方实践—村集体反馈”的循坏渐进路径,呈现出渐进式强制性与制度创新路径依赖及诱致性并存的等特征。未来,中国宅基地制度改革的方向应该是宅基地产权更加明晰化、财产功能凸显化及地方政策分类治理化发展等。     

"三权分置"视角下的 农村宅基地制度改革思考 ——以重庆市大足区为例

宅基地"三权分置"是助推乡村振兴的重要手段。重庆市大足区作为农村土地制度三项试点和宅基地"三权分置"试点之一,在面对宅基地占集体建设用地比重大、布局散乱、确权未实现覆盖、隐形流转现象存在的情况下,积极探索、勇于创新,通过实施地票制度、合理界定集体经济组织成员资格、有效盘活闲置农房和宅基地、探索宅基地有偿使用和有偿退出以及建立宅基地流转配套制度,探索出了一条西南丘陵山区宅基地"三权分置"的新路子。结合大足实践,本文尝试构建了宅基地"三权分置"的制度框架,并强调要强化集体经济组织自治,落实宅基地集体所有权;坚守耕地保护红线,保障农户宅基地资格权;规范流转制度,放活宅基地使用权,以促进农村繁荣、农业增效、农民增收。     

农村宅基地制度改革探析

宅基地制度改革是一个历史难题,改革试点在推行一系列新政策后,农民增收,土地得到有效利用,但试点的宅基地制度改革中仍存在一些问题,解决这些问题能够更好地发挥宅基地对农民收入的良性作用。本文通过对比33个试点地区实施的政策,找到试点政策中存在的问题,并提出解决建议,既能丰富宅基地制度改革的相关研究,又能为改革政策的制定提供理论指引。     

制度信任框架下宅基地“三权分置”改革制度风险研究

研究目的:探讨宅基地"三权分置"改革制度风险类型和现实表现,为稳步推进农村宅基地改革提供理论和实证依据。研究方法:文献研究法和案例分析法。研究结果:(1)基于制度信任的理论框架体系,宅基地"三权分置"改革的制度风险可分为制度设计失衡、制度供给剩余、制度虚化风险、制度执行困难4种主要类型;(2)案例分析结果显示宅基地"三权分置"改革制度风险具有典型的现实表现差异。研究结论:宅基地"三权分置"改革实践中,可通过提升农户制度信任水平并考虑制度风险生成机理的差异,选择有效制度风险控制路径,逐步实现农村宅基地改革的政策目标。     

适度放活宅基地使用权的理论逻辑与实现进路

破除“两权分置”下宅基地使用权身份性对财产性的束缚，释放宅基地要素价值，实现宅基地使用权的财产功能是宅基地“三权分置”改革的重要目标。适度放活宅基地使用权实质上就是要在宅基地配置与利用中适度引入市场机制，实现宅基地使用权市场化利用。确保宅基地“三权”的正当逻辑约束和宅基地制度保障功能实现是适度放活宅基地使用权的前提；完全按照私法逻辑构造宅基地使用权是适度放活宅基地使用权的逻辑起点。放活宅基地使用权之“适度”要求主要体现为体系限制和边界约束。宅基地使用权的适度放活应当坚持宅基地使用权财产化、利用主体市场化、利用方式多样化，从放活要求、放活条件、放活模式、放活方案等方面予以构造。     

节地背景下农村宅基地取得制度思考

研究目的:在保护耕地、节约集约利用土地背景下探讨与重构农村宅基地取得制度,推动我国农村宅基地制度改革。研究方法:文献研究方法、规范-实证分析法。研究结果:通过问卷调查分析和实地访谈发现,我国农村宅基地取得制度存在制度缺陷和管理难题。基于节地理念重构了农村宅基地取得制度。研究结论:宅基地制度改革应以宅基地取得制度的重构为切入点,有利于保护农民财产权益、促进社会公平与实现资源节约与合理利用。     

农民阶层分化背景下宅基地流转与农民住房保障联动的内在逻辑与传导路径

宅基地流转与农民住房保障是影响新型城镇化建设和城乡融合发展的关键节点。当前宅基地流转不畅与农民住房保障失配问题同在,但二者并不是孤立并行的。优化宅基地资源配置,保障农民居住安全,破除城镇化障碍,需要在理清宅基地流转与农民住房保障内在逻辑的基础上精准施策。从对宅基地流转与农民住房保障面临的共轭困境出发,分析农民宅基地流转认知与住房保障选择的异化轨迹,推演宅基地流转与农民住房保障相互影响的逻辑机理与传导路径。据此,提出新型城镇化发展需加强宅基地制度与农民住房保障制度的改革联动,面向对其他类型住房(非"宅基地+农房")有不同选择的农民提供差异化的宅基地流转补偿,建立健全宅基地流转与农民住房保障联动的法规体系、政策协同体系和风险防范机制。     

闲置宅基地使用权入股的理论证成、实践基础与推进路径

闲置宅基地使用权入股是乡村振兴背景下对农民居住权益和财产权益之间的新权衡。在分析闲置宅基地使用权入股正当性根据的基础上,文章基于闲置宅基地使用权入股的约束条件探讨了入股的必要性和可行性,并就闲置宅基地使用权入股的路径进行剖析。从根本上讲,闲置宅基地使用权入股主要是基于宅基地财产性价值凸显这一内生性条件的推动,而宅基地“三权分置”政策的刺激、农村土地要素化市场改革的促进仅发挥着外因的作用。闲置宅基地使用权入股的现行规则体系为入股提供了基础性的制度框架,而各地入股的实践提供了地方法治经验的鲜活素材,进言之,实践矛盾的充分展开亦有助于制度的理性演进与成熟。闲置宅基地使用权入股的推进路径择要如下：一是要增加闲置宅基地使用权入股的制度厚度,如此才能补强入股的正当性基础;二是要明确闲置宅基地使用权入股的客体及价值评估机制,并严格规范入股的程序;三是要完善闲置宅基地使用权入股的收益分配机制;四是要确保闲置宅基地使用权入股权益保障机制落地,特别是要完善入股退出制度以契合农村的客观实践。     

宅基地资格权：内涵重塑、功能演绎与内容阐述

研究目的:明确宅基地资格权在三权分置中的地位,澄清宅基地资格权的内涵、功能及具体内容。研究方法:原理论证、逻辑演绎、比较法等方法。研究结果:宅基地三权分置制度改革通过引入宅基地资格权,意在使之承接宅基地所有权在私法中的逻辑起点,实现住房保障从实物分配到兼具实物分配与资金补贴双重保障形式的转变。研究结论:宅基地资格权应兼具财产权能和身份权能双重属性,囊括身份属性的宅基地身份权以及财产属性的宅基地使用权。确保集体经济组织成员流转宅基地使用权之后,仍可以凭借身份权能,行使宅基地利益分享权、宅基地取回权、宅基地退出权等身份权利。     

统筹城乡发展过程中创新宅基地制度的实践模式及比较分析

中国城乡分立的二元化住宅建设用地制度已经不适应统筹城乡发展的社会发展目标,有必要进行改革。依据区位理论和宅基地空间分布特征,可以将宅基地分为三类,宅基地制度改革的实践也因其所处的区位和经济发展水平不同而体现出了不同的特征。通过比较,我们认为要因地制宜,选取不同模式对宅基地进行整理,在此过程中市场主导、节余土地保留集体所有权、允许宅基地使用权跨区流转的模式更有利于维护农民的利益,同时,土地收益的分配也要考虑保护农民权益。     

多视角认识我国宅基地制度改革的逻辑

研究目的：基于政策系统的分析框架，分别从改革环境与改革利益相关者的角度，对宅基地制度改革逻辑进行深入分析，并提出相应的改革路径。研究方法：归纳演绎法、理论分析法。研究结果：在城乡融合发展的背景下，宅基地制度改革的目标与定位要适应城乡融合发展的总体趋势，应完善相应的体制机制建设；对于发展环境不同的地区，要采取差异化的改革举措以应对住房属性与需求层次的变化；宅基地制度改革不仅要寻求不同主体利益诉求的“最大公约数”，还要兼顾公平和效率，以形成多主体利益耦合的改革合力，减少对改革带来的阻碍和制约。研究结论：宅基地制度改革是一个新老问题交织、涉及面广且关乎农民基本利益的复杂问题，应从改革环境、改革利益相关者、城乡关系等多个视角进行讨论，并进行系统性研究，以明确改革目标和确定改革路径。     

农村土地制度改革背景下宅基地使用权申请取得制度的问题与对策分析

农村宅基地使用权具有福利和社会保障双重功能,宅基地使用权申请取得的改革和完善是宅基地制度改革和完善的前提和基础,也是农村土地制度改革顺利开展的重要环节。文章对宅基地使用权申请取得的概念内涵进行了剖析,阐述了宅基地使用权申请取得制度的改革是农村土地制度改革的必然要求。该文针对我国宅基地使用权申请取得存在的问题进行深入分析,并在总结农村土地制度、宅基地制度研究中的宅基地取得制度研究基础上,结合当前深化农村改革及农村土地制度改革的实际,从明确集体经济组织成员资格的认定标准、合理确认宅基地申请取得资格,完善"一户一宅"、面积限定的申请取得原则和标准,严格宅基地使用权申请取得的审批,加强监督与管理等方面提出改革和完善宅基地申请取得制度的对策建议,为我国农村宅基地及土地制度改革提供理论参考。