土地发展权的配置与流转

研究目的:分析土地发展权配置内容,探讨土地发展权流转机制.研究方法:理论分析法.研究结论:土地发展权配置包括总量、结构、区域和时序等配置.土地发展权的公平、合理配置,是其高效交易与流转的基础.结合中国的政府层级安排,土地发展权按照一定机制分别在宏观、中观和微观三个层次以一、二、三级土地发展权形式配置和流转.三个层次有机连接形成土地发展权配置与流转体系.     

地票制度创新与土地发展权市场机制及农村土地资产 显化关系

研究目的:探索地票制度的市场化运作创新机制及其与土地发展权市场、农村土地资产显化的关系。研究方法:文献研究法、对比分析法和模型假设演绎法。研究结果:(1)建立了地票制度市场化运作分析框架;(2)构建了土地发展权转移模型,并推导出地票价格应为重庆市城郊分界点城镇建设用地价格;(3)地票价格和土地出让价格存在较大差距,但二者差距小于征地补偿价格与土地出让价格的差距。研究结论:(1)地票制度是利用了土地发展权还原机制,以地票为形式搭建了虚拟指标交易创新制度;(2)地票价格是土地发展权转移价格的体现,当开发总量越小时,发展权转移价格越高;(3)目前地票价格尚不能完全显化土地发展权转移价值,但相对于征地补偿制度,有效地提高了农村土地资产价值,是更能促进资源优化配置的制度创新设计。     

农地发展权的设定及其在中国农地保护中的运用——基于现行土地产权体系的制度创新

研究目的：基于现行土地产权体系和农地保护政策体系,分析农地发展权的内涵、归属,确定农地发展权的设定方案并探讨其在农地保护中的应用。研究方法：理论分析法与实证分析法。研究结论：当前,在中国引入农地发展权解决土地利用问题的呼声越来越高,在中国土地产权体系现状下农地发展权设定方案的提出及其运用,说明了农地发展权可以作为国家对土地管理进行宏观调控的一个弹性手段,将在土地征用、土地储备、土地规划等土地政策的实施中发挥重要的作用。     

土地发展权三十年：功能进路与实践面向

研究目的:基于30年来土地发展权的理论研究,进而在明确功能进路的指引下,有针对性地对已有的土地发展权实践予以梳理和检验,以探寻破解中国土地利用矛盾和困境的方法。研究方法:文献分析法。研究结果:土地发展权具有4大功能价值,即:创新人地关系,加强生态环境保护;解决人地矛盾,维护社会公平;完善土地市场,优化资源配置;保护自然文化遗产,遏制过度开发。"珠海湿地"模式、"金包银"模式和"地票交易"模式,验证了土地发展权功能属性的现实性以及土地发展权设置的可行性。研究结论:土地发展权制度是一种有效的土地管制方法,也是深化土地法律制度改革,实现土地产权清晰化、资源配置最优化、收益分配科学化、土地交易市场化的内在诉求,其设置有其必要性和可行性。     

发达国家土地发展权配置:典型模式与经验启示

新时代国土空间治理背景下,把握发达国家土地发展权配置模式与特点对推进中国土地发展权管理具有重要意义。本文采用文献归纳与比较分析法,基于土地发展权发展沿革的回溯,分析以英国、美国、法国、日本、意大利为代表的发达国家土地发展权配置模式及其经验,提出国土空间治理需求下中国土地发展权管理的需求逻辑。结果表明：中国的土地发展权尚未独立,且内生于土地产权制度,隐含于土地权利运行与土地管理制度实施过程之中;发达国家土地发展权配置表现为国家所有形式、市场转让与政府征购相结合、法定密度极限分配、未利用容积率转移、公平配置主导等典型模式;通过政策比较分析归纳出,以法律形式规范土地发展权制度与权属、确立市场与政府两种手段相结合的土地发展权配置模式、突出效率与公平两种机制在土地发展权制度运作中的基础性等经验启示。国土空间治理背景下,中国土地发展权管理重点在于助推空间规划革新以明晰发展权前置条件、突破管理范畴内涵以确立发展权调控内容、完善配套政策机制以保障发展权高效运作。     

基于土地发展权和合作博弈的农村土地增值收益量化分配比例研究 ——来自川渝地区的样本分析

研究目的:探索一个合理的农民集体与国家之间的土地增值收益量化分配比例。研究方法:采用土地发展权及sharpley值法的合作博弈模型,利用川渝地区三类9个土地项目调研数据进行增值收益分配比例的分析。研究结果:不涉及集体间土地发展权转移的集体—国家增值收益分配率为50∶50并存在10%以内的条件波动;涉及集体间土地发展权转移时,农民集体A、国家、农民集体B的增值收益分配率为45∶30∶25,并各存在5%以内的条件波动。研究结论:(1)集体间土地发展权转移是国土空间优化的趋势,扩大其范围更具效率;(2)构建科学的农村土地要素价格评估机制和信息平台极为紧迫;(3)在现行征地制度下,为了维护失地农民的权益,采取40%—60%土地最优利用途径市场价格作为最终补偿是一个合理方案。     

土地发展权及其与土地用途管制的关系

为了完善土地利用和保护制度,发挥产权在土地利用和管理中的调控作用;土地权利体系中应创设土地发展权,显化土地发展权.尽管土地用途管制制度与土地发展权在作用、主体、内容和性质方面存在区别,但二者又关系紧密,既存在因果关系,又相互互补、具有递延性.     

规划管制与土地发展权关系研究评述

研究目的:对近年来国内外的规划管制、土地发展权及其关系进行评述。研究方法:文献比较和理论分析法。研究结果:对国内有关规划和土地发展权的文献进行回顾,界定了土地发展权,并对其来源进行剖析,对土地发展权价值来源及其确定提供土地经济解释,对未来土地发展权研究和政策制定提出初步建议。研究结论:管制是土地利用中常用的行政手段,是对由外部性导致的市场失灵的补救。管制不仅限制了土地利用权利,而且直接影响土地价值,这种限制是土地发展权的直接来源。     

农村居民点整治中的土地发展权运作体系*——以宁波市余姚最良村村庄整治项目为例

［目的］利用土地发展权理论分析农村居民点整治中城镇建设需求、耕地资源保护、区域均衡发展三大核心要素的运作机制，分析并优化农村居民点整治中的土地发展权运作体系。［方法］文章以土地发展权作为基础，通过对农村居民点整治中实现的要素均衡进行分析，从配置与转移两大角度建立了农村居民点整治中土地发展权理论框架，并以宁波市余姚最良村村庄整治项目为例分析了其中的发展权运作体系。［结果］土地发展权理论的引入能使耕地保护、城镇发展和区域均衡发展3个要素有效融合； 土地发展权的配置遵循先量化、总量再分配的过程，配置完成的发展权可通过转移的方式实现更高程度的利用； 发展权的理念已经在农村居民点整治中有所体现，实践中土地发展权的配置对象为土地指标和经济收益，并可在拆旧区、还建区和建新区内实现转移。［结论］未来农村居民点整治中应逐步融入土地发展权理念，通过赋予其法律地位，将其纳入规划体系，制定配套规则准则，引入市场机制等举措，完善土地发展权配置和转移体系。     

国土空间规划视域下土地发展权配置的理论思考

研究目的：在空间治理体系和治理能力现代化背景下,梳理土地发展权的概念内涵与实践演进,探讨国土空间规划对土地发展权配置的需求与响应路径。研究方法：文献资料法和归纳演绎法。研究结果：（1）土地发展权是改变土地用途及开发利用强度的权利,是空间规划的核心对象。（2）土地发展权配置内涵可以解构为对象空间性、手段二重性、收益分配平衡性。（3）国土空间规划体系对发展权配置提出全新的需求：统筹全域、全要素、全流程;建立政府与市场互补的工具体系;优化部门协调、传导通畅的治理结构。（4）研究提出要构建以公共利益最大化为核心的“规模指标+空间分区+属性管控”初始配置体系;设计以“存量提效指标”与“增量流转指标”双轨制的跨区域、城乡统一土地发展权市场交易体系。研究结论：发展权配置是国土空间规划的“灵魂”,只有深化对土地发展权的理论认知,优化配置路径,才能有效保障国土空间规划的实施。     

完善土地收购储备制度的建议和思考

研究目的:探索如何完善土地收购储备制度。研究方法:政策分析法和规范分析法。研究结果:土地收购储备制度已在全国范围内基本建立并在调控土地市场中发挥了重要作用,但也存在许多问题和不足,需要进一步规范和完善。研究结论:将土地收购储备机构改造为中央控股的股份公司,有助于增强中央对土地的宏观控制力,调节中央地方土地收益,拓展外资民资投资新领域。     

北京市土地储备开发集约化策略研究

研究目的：通过对北京市土地储备开发的研究，寻求土地储备开发集约化的策略。研究方法：文献资料法和因果分析法。研究结果：建立了新的土地储备开发集约化实施和管理机制，并确定了土地储备开发集约化的实施保障措施，以保证土地储备开发集约化的实现。研究结论：本文从土地储备开发集约化角度出发，找到一条与区域土地开发和城市建设管理相统筹的路子，创新土地储备开发机制，实现资源利用最大化，为更加科学合理地进行土地储备开发提供了新思路。     

中国城市土地储备融资方式文献分析

研究目的:分析中国城市土地储备融资研究现状。研究方法:文献研究法,统计分析法。研究结论:(1)与土地储备研究现状相比,学术界对城市土地储备融资的关注程度还不够。(2)土地资产证券化、土地基金等融资方式缺少明确统一的定义,不利于土地储备融资方式的研究。(3)当前的研究主要集中在各类土地储备融资方式的定义、运作模式、优缺点等方面。     

对天水市麦积区农村土地承包 经营权流转的调查与思考

在稳定家庭经营制度的基础上,按照十七届三中全会要求,坚持依法自愿有偿原则,允许农民在其承包期内,根据国家有关政策流转土地经营权,我们在天水市麦积区积极探索出了一套以建立健全土地流转服务体系、规范土地流转程序、先行试点在全面积极稳妥推进,积极创新流转方式、制定优惠政策引导扶持土地流转、完善土地流转规章制度强化监督管理、完善保障机制的做法。以龙头企业流转模式、种养大户流转模式、农民专业合作社流转模式、政府示范园区流转模式、农户之间流转模式来全面推进土地流转,从而进一步提高土地经营效率,促进了产业规模经营,增加了农民收入,吸引了社会资金反哺农业,促进了农村劳动力转移,为全面对推进农业结构战略性调整,发展农业产业化经营起到了十分重要的意义。     

政府经营性土地储备供应决策——基于实物期权的理论模型

研究目的:探讨政府的经营性土地储备供应决策方法,以增加出让收入及抑制开发商囤地行为。研究方法:实物期权理论,案例研究法。研究结果:(1)将土地供应权视为基于房产的实物期权,推算出了最优供应时机和理论价值,研究发现市场不确定性将提高土地期权价值,并使最优供应时机延后;(2)案例比较分析发现,地块的实际出让时间越接近理论最优供应时机,出让收入越高,但实际上政府对地块并未做出准确的价值判断。研究结论:(1)依据实物期权模型做出的土地储备供应决策更能有效地把握市场形势波动的时机;(2)模型在中国的应用需要可监督的公共财政体系以及财政分成体制改革。     

加快推进农村土地资产经营的政策研究

开展农村土地资产经营的实际困难：资金扶持力度不够,农村金融产品缺乏;月艮务平台不健全,管理机制不完善。近年来,国内部分地区通过发展农村土地金融、、建设农地流转平台对推进农村土地资产经营进行了有益探索。加快推进农村土地资产经营的政策建议：（i）进—步加快农村土地金融服务及制度创新,开展农村土地经营权抵押和股权质押融资创新;尝试开办土地银行业务和土地资产证券化业务,（2）进一步加快完善农地流转平台,将农地流转平台裹在基珐．实现下沉服务,拓展平台照备功能,打造“一站式”服务。     

农村土地流转的再审视——以农村人多地少的基本矛盾为视角

研究目的:对农村土地法律制度缺陷和中国农村土地是否可以大规模流转进行研究。研究方法:综述文献资料进行综合分析。研究结果:现有农村土地法律制度缺陷的相关研究,无益于中国农村人多地少主要矛盾的根本解决。以提高劳动生产率为目标的农村土地产权和流转改革,会产生大量的农村剩余劳动力,加剧农村矛盾和激活社会动荡。研究结论:基本保持现有农村土地制度,慎谈农村土地的大规模流转。     

农村集体土地存贷合作社的制度经济学分析:彭墩村的案例研究

研究目的:对土地存贷合作社的运作模式和绩效进行分析,为农村集体土地流转制度创新提供新的思路。研究方法:文献资料法,个案分析法。研究结果:土地存贷合作社的制度创新源于当事人对外部利润的追逐以及由此形成的制度创新的同意一致性,制度的成功运行在于其满足农民集体行动的逻辑。研究结论:土地存贷合作社是符合中国农村土地流转制度创新发展方向的一种制度变迁。     

集体经营性建设用地统筹入市的模式选择

研究目的：比较分析两种集体经营性建设用地统筹入市模式的治理效率,为深化集体经营性建设用地市场化治理实践提供参考。研究方法：基于案例的交易成本比较分析。研究结果：不确定性是影响统筹入市模式选择的关键因素。村集体自组织的土地联营公司模式比政府主导的土地整备模式,更适于处理较高不确定性引致的交易成本,在促成集体行动、避免事后违反协议、促进收益分配公平等方面表现更好。研究结论：集体经营性建设用地入市的交易属性与所采用的治理模式之间的匹配程度决定统筹入市的治理效率。建议在农村经济较为发达的地区,发挥政府协调引导作用,鼓励各村集体在充分协商的基础上,成立联合委员会或者土地股份公司,合作开展集体经营性建设用地的统筹入市。     

EXPO 2010上海世博会的城市土地储备运作机制研究

本文从土地储备机制设计角度，阐述建立上海世博会的土地储备运作机制的意义、原则和可行性，提出上海世博会的土地储备方案的流程设计，研究上海世博会投资所带来周边的土地增值收益、土地储备的价格和用地类型和纳入土地储备范围等内容，旨在探讨将上海土地储备机制与上海世博会建设投融资机制相结合，从而将政府对世博会投资所带来的土地增值效应纳入世博会工程投融资循环，对于上海市城市建设和经济发展有着重要的战略意义和应用价值。