宅基地使用权的法律属性辨析

在宅基地问题论争中,产权致富论和权利扩张论分别在经验认知和法律权利理论上构成了两个主流却具有误导性的宅基地使用权制度变革话语。宅基地具有公共资源属性和建设自主房屋的土地财产意义,在局部地区具有资产属性,无法完全对等于城市建设用地。法律实践表明,宅基地使用权法律制度需要进一步强化宅基地管理,以克服宅基地利用的外部性,并实现细碎土地产权的有效整合。在法律制度层面,宅基地使用权同属两种不同属性的土地法律制度,这是基于宅基地利用实践的"回应型"法律制度建构。只有放宽法律的视界,从土地法传统和社会基础的角度来理解宅基地使用权的法律属性,才能更好地认识中国的宅基地法律实践,避免陷入"变法心态"下的"法律政策学"窠臼。     

宅基地改革:政策沿革和发展方向

中国农村宅基地制度形成于人民公社时期。改革开放以后,尤其是新世纪以后,随着外出劳动力人数越来越多,改革力度越来越大,农民对宅基地和房屋使用权的处置权利也越来越大。在目前国家和地方推进的改革试点,在宅基地取得制度、宅基地使用权流转制度和农民住房财产权的实现等方面取得了一定的成效。但中国地域差异大,宅基地制度关系到每一个农民的切身利益,必须审慎推进。     

基于农村宅基地确权研究背景下的“住房券”兑换模式研究

本文基于保障性住房制度、"增减挂钩"政策及重庆农村宅基地确权研究背景的前提下,就"住房券"如何置换城市住房的类型和方式进行研究和探讨,以配合与重庆"地票"交易制度双轨制的发展和重庆市城乡二元户籍制度的改革,从而推动城市化进程,早日实现城乡一元化。     

取消划拨宅基地 节约集约用地——对建立农村宅基地使用权自由流转制度的构想

随着工业化和城市化的迅速发展，农民进城就业现象逐渐增多，农宅长期闲置现象日趋严重，许多农村成了名副其实的“空心村”，农民宅基地权益问题渐成焦点。正确处理农村宅基地问题，不仅关系城市化战略实施，而且影响“耕地总量动态平衔”目标实现。本文从划拨宅基地的历史沿革及其特点出发，并对划拨宅基地的现状及弊端进行分析，在此基础上提出了建立农村宅基地使用权自由流转制度的必要性、合理性及设计思路，为土地使用制度改革提供参考。     

集体土地使用权抵押贷款业务的风险分析

一、集体土地使用权的涵义及其表现形式 集体土地使用权是指单位或个人依照法律规定对农民集体所有的土地所享有的使用权.自1978年我国对农村集体土地使用权制度进行改革以来,集体土地广泛实行了所有权与使用权的分离,并呈现出以下几种形式:一是宅基地使用权.指农民集体组织中的成员依法取得农民集体所有的土地用于建造房屋、居住使用的权利.按照现行法律,农村村民一户只能拥有一处宅基地,且不得买卖或以其他形式非法转让宅基地.农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准.     

改革与完善农村宅基地法律制度的思路与若干对策建议

改革与完善中国农村宅基地法律制度势在必行或具有现实必要性。宅基地立法要兼顾农村宅基地的财产性与福利性,完善农民的宅基地使用权;要坚持保护耕地的原则、以人为本的原则、关注生态环境的原则。宅基地立法的具体对策与建议:建立健全宅基地法律法规体系;加强和完善宅基地管理的执法体制和手段建设;加强法制宣传,提高宅基地管理人员及农民的自觉守法意识。此外,要抓紧制定国家《农村宅基地管理条例》。     

宅基地使用权特征问题研究

宅基地使用权的用益物权性决定了宅基地使用权必然要流转,宅基地使用权的社会保障性决定了宅基地使用权的流转必然要受到严格限制。我国现行的农村宅基地使用权制度实行的是无偿、无期限制度。但随着市场经济的发展和人民生活水平的提高,无偿、无期限使用制度日益暴露出弊端。如果再贯彻无偿、无期限制度势必影响宅基地资源的合理分配,造成宅基地资源的紧张,进而占用耕地,造成土地资源的浪费。     

推动农村土地产权制度改革的思考

推动农村土地产权制度改革,需要重新认识农村土地所有权,赋予农民完全的土地所有权权能,完善土地承包经营权流转机制,建立宅基地有偿使用制度。     

农村宅基地何去何从？

在城镇化进程加快的背景下,我国数量众多的农村人口与有限农村土地资源间的矛盾凸显。近来,农村建设用地（主要指农村宅基地）的集约利用引发各界关注。十八大三中全会明确提出“保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道。”宅基地盘活将成为未来增加农民财产性收入的重要手段。     

外省市农村集体建设用地流转制度改革对我市的启示

土地有偿使用制度改革和国有土地市场的建设,使土地进入市场成为现实。但是目前可以上市流转的只有城镇国有土地使用权,农村集体建设用地使用权是否能进入市场流转以及如何流转,在流转中如何保护农民利益等,一直还在实践中探索。有专家认为,从解放农村生产力的角度评价,集体建设用地流转的意义,直比土改和家庭联产承包责任制,可以称作我国农村的第三次革     

新增建设用地土地有偿使用费“十二查十二看”

新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或者省级人民政府在批准农用地转让征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地土地的县市人民政府收取的平均土地纯收益。为了加强和规范新增建设用地土地有偿使用费的财务管理，财政部组织部分专员办对新增建设用地土地有偿使用费收缴情况进行检查。这项检查是控制建设用地增量，保护耕地，维护农民利益的重要措施，     

强化宅基地使用权必要性与可行性研究

分析我国宅基地权利体系,以保障居住权为使命,其权利内容包括所有权、用益物权、社会权、自然资源权。总结了宅基地使用权的法律特性具有生存保障性、主体特定性与身份性、获取法定性、权能不完整性、期限永久性。基于我国城乡土地政策的现状,阐明了强化宅基地使用权必要性,可提高农民财产性收入、有助于解决“三农”问题、真正节约土地资源、创新体制机制的首选实验区、开拓并实现我国宪法权利。为维护宅基地利用的基本稳定,发挥宅基地的效用,强化宅基地使用权应当坚持界定宅基地权属;坚持节约集约用地,明确并规范使用权人、所有权人权能及物业管理行为;严格规划,明确居民点布局和规模,完善居民生活设施;提高福利待遇为宗旨,平衡国家利益、集体利益和个人利益等原则。完善配套的法律与政策制度。     

城镇化与农业现代化的欢歌

十八届三中全会提出:"赋予农民更多财产权利,推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置"的要求,这是在中国特色社会主义建设"五位一体"的框架下,实现发展与民生的同步与相互依托,切实使各方各面都得到实惠的重大举措。在这个规划下,农村"三权"抵押贷款融资就成为了解决三农贷款难,引进资金,服务农民、建设农村、发展农业的必然要求。农村的"三权"主要指林权、土地承包经营权、宅基地使用权。根据现行《担保法》、《物权法》、《农村土地承包法》规定,耕地、宅基地、自留地等归集体所有,土地使用权不得     

我国公共租赁住房退出机制初探

近年来,随着我国各地大量公共租赁住房投入建设并交付使用,城市低收入家庭的居住困难问题得到了极大地缓解。与此同时,公共租赁住房的退出机制也逐渐受到重视,建立和完善退出机制将有利于完善我国公共租赁住房保障系统和高效利用公共租赁住房资源,应通过加快出台相关法律法规等基础性工作,构建完整的公共租赁住房退出机制。     

宅基地使用权收回的流程规范

宅基地使用权收回制度在整个宅基地使用权制度中处于重要的节点地位。宅基地使用权收回流程的现行法律规定与实践比较混乱,需要进一步规范。宅基地使用权收回程序的启动者应是集体经济组织。对因公共利益而收回和因非公共利益而收回的不同情形,应采用不同的程序。政府负责审查和涂销登记。宅基地使用权收回后,被收回人有获得补偿和重新申请宅基地使用权的权利。未来立法应对宅基地使用权收回流程做出规范,切实保护农民合法权益。     

农民贷款难:农村经济发展的制度瓶颈

在农村,随着国有金融机构的不断撤出,农民贷款难的状况不断加剧,已成为阻碍农村经济发展的重要制度瓶颈。我国农村信用担保机制的缺位是造成农民贷款难的重要因素。解决农民贷款难问题,需要完善农村土地承包经营权的法律和制度,使土地承包经营权确实成为完全的物权,并理顺农村宅基地所有权、使用权和房屋所有权的关系,使农民能够以土地承包经营权和宅基地使用权进行抵押贷款。     

非试点地区农民住房财产权抵押贷款的困境及对策——以陕西省商洛市为例

农民住房财产权抵押贷款试点是中共十八届三中全会确定的由人民银行牵头推进的改革任务。2015年12月全国人大常委会决定在278个试点县分别暂停调整实施物权法、担保法关于集体所有宅基地使用权不得抵押的规定,农民住房财产权抵押迅速推进。作为非试点地区的陕西商洛农民住房财产权抵押贷款在政府推动下发展迅速,但由于法律、制度障碍导致不良率大增。但通过完善风控、创新担保、分担风险等机制,非试点地区也能破解障碍,探索出具有当地特色的农民住房财产权抵押贷款可持续模式,推动农村经济与农村金融协调发展。     

财政部国土资源部联合下发《新增建设用地有偿使用费的收缴办法》

为加强对新增建设用地有偿使用费的收缴和使用管理,保证新增建设用地有偿使用费专项用于耕地开发,实现耕地总量的动态平衡,根据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的有关规定,日前,财政部和国土资源部联合下发了《新增建设用地有偿使用费收缴使用管理办法》。     

我国农村宅基地使用权流转问题及对策探析

我国现行农村宅基地使用权制度导致宅基地使用价值浪费和交换价值丧失,不利于耕地保护和农业产业结构调整,加剧城乡差别,也限制了迁徙自由。最为首要的解决之道,在于开禁宅基地使用权流转,是为提高宅基地使用效率物尽其用、落实农村土地承包经营权流转制度、实现城乡统筹协调发展、保障城乡居民迁徙自由的需要。当然,这一制度的实施,还需结合农村最低生活保障制度、土地税收制度、集体土地所有权制度等的配套改革。     

廉租住房的退出机制研究——以青岛市为例

摘要：廉租住房退出机制是保障低收入群体住房权益的必要手段,是廉租住房制度建设的关键环节。基于社会流动和住房梯度消费的双重动力,青岛市已建立符合本市特色的梯度退出机制,但目前仍面临着诸如政府重视程度不够、收入监测机制缺乏、规章政策层级较低、激励配套制度欠缺等退出困境,致使有限的廉租住房资源未能充分得到有“进”有“退”地动态使用。本文针对青岛市廉租住房退出机制面临的政策性和操作性困境,从政策宣传、住房征信、动态管理、制度立法、配套激励等方面提出了构建进入——退出——进入的动态管理格局的改进思路。