依托中心 抓住机遇 做大做强个人房贷业务

芜湖市农行个人住房按揭中心自2003年7月1日成立以来，抓住芜湖市房地产发展的大好机遇，充分发挥“中心”的主导及示范作用，对内强化管理，对外积极营销。目前为止，共与大鑫、宁波国贸、伟星置业、经济技术开发区房产等近20家房地产开发公司建立按揭合作关系，累计介入了新时代商业街、中南建材城、香格里拉花园、新源大厦等二十多个精品楼盘。还与同利、海信等五家中介机构全面合作，开展二手房按揭业务。截止3月末，中心的个人住房按揭贷款余额为3．68亿元(占芜湖分行个人住房按揭贷款的96．1％)，较2003成立时净增1．81亿元，使芜湖分行的市场占有率迅速提高到21％，进入芜湖市同业前三强，为芜湖市农行房地产信贷业务驶入健康发展的快车道作出了重要贡献。     

个人住房按揭贷款业务存在的风险及其防范

个人住房按揭贷款的迅速发展有力地推动了房地产销售和国内消费市场的繁荣。但与此同时，主客观原因导致的经济行为不规范使个人住房按揭贷款业务形成了一定的风险。如何切实规范对个人住房按揭贷款的业务管理，有效防范风险，对个人住房按揭贷款业务良性、健康、可持续发展，进而促进房地产业和谐健康发展具有十分重要的意义。     

花旗银行（中国）推出个人住房按揭阶段性贷款

9月24日，花旗银行（中国）有限公司率先推出一款新的房贷产品——个人住房按揭阶段性贷款。该产品由花旗银行联合新加坡房地产开发商吉宝置业推出，贷款币种为人民币，客户可在上海各分支行申请办理。     

个人按揭贷款业务风险分析及应对措施

个人按揭贷款包括个人住房按揭贷款和个人商用房按揭贷款，由银行对购买住房和商业用房的自然人因短期购房资金不足提供的批量信贷支持。由于房地产开发市场的蓬勃发展和人们购买力的提高，个人住房贷款存在巨大的潜在市场，加之个人住房贷款业务占用经济资本少并且具有很强的规模效益的优势，又较少受到市场风险冲击，而被各家商业银行所鼍好。但开发商由于资金不足利用“假按揭”骗取银行资金挪作他用的情况在各家银行时有发生，再加上借款人偿债能力和还散意愿的变化，开发商不能按时向购房人交付房产而使借欺人拒绝履行还款义务、银行贷后管理不力及国家宏观调控政策等诸多因素，都会给个人按揭贷欺带来风险。而个人按揭贷款的特点决定了产品周期长，管理难度大，按照国际经验，通常个人按揭贷款风险的充分暴露约在贷欺发放后的3—5年，其潜在的风险也不容忽视。为此，我们需要进一步结合市场情况和实际操作进行风险分析，并采取有效措施进行应对。[编者按]     

激发营销合力 加强合规管理——关于阜阳市城区个人住房按揭贷款发展的调研与思考

今年以来，为贯彻省分行提出的强力发展个人住房按揭贷款的经营思路，阜阳分行全面落实了个人住房按揭贷款优先发展的各项措施，个人住房按揭贷款增量上半年位居全省第一，综合效益进一步显现。为全面了解阜阳市城区农行个人住房贷款业务发展的现状，促进该项业务健康快速发展，笔者近期对阜阳市城区个人房地产贷款业务的市场情况进行了一次调查。[第一段]     

细分市场狠抓源头 量质并重力促发展—芜湖分行个人住房按揭业务增势迅猛

今年以来，芜湖分行把加快个人住房贷款业务发展作为经营战略转型的重点工作之一，依托项目贷款拉动，细分目标市场，抢抓按揭源头，完善服务措施，规范业务操作，严格业务考核，个人住房按揭贷款业务获得了健康快速发展。截至11月末，全辖开办个人住房贷款业务的支行达10家，占全部支行总数的83．3％；     

“假按揭”的成因、社会危害性及风险防范

近几年，随着房地产业的快速发展以及相伴随的个人住房贷款业务的快速增长，“假按揭”贷款现象成为一个具有普遍性的社会问题。其对商业银行造成的金融风险，对金融秩序的破坏作用以及对房地产市场健康发展的影响不可小视。我们在对某省个人住房按揭贷款“假按揭”的有关情况向国有独资商业银行省一     

大力发展我行个人住房贷款业务的几点意见

近年来，我行个人住房贷款业务紧紧围绕总分行房地产信贷工作有关精神，以结构调整为主线，提升经营层次，坚持营销和管理并重，积极营销源头性优质按揭贷款资源，努力拓展优质低风险个人购房按揭贷款市场，坚决退出劣质或低效益客户，有力地推动了全行房地产信贷业务健康有序发展。截止2005年12月末，全行个人住房贷款（含个人商业用房贷款，下同）余额61835万元，较年初增加8390万元。个个住房不良贷款五级分类余额2792万元，不良率为4.52%。剔除年末信贷资产清查摸底新增3084万元，房地产不良贷款实际下降82万元。     

浅析个人住房按揭贷款正式抵押登记手续长期未办妥的成因及风险

随着住房市场的发展,越来越多的客户通过个人住房按揭贷款圆了自己的住房梦。但是在办理按揭贷款过程中,由于购房人法律意识不够完善、房地产开发商的房产管理模式存在差异等原因,经常引起法律纠纷。文章仅从个人住房按揭贷款正式抵押登记手续长期未办妥的问题入手,结合专业化研究成果及项目发现,分析其所产生的风险及成因,与各位审计条线的同仁共同研究和讨论。     

虚假按揭成房贷第一杀手 银行资金套取频繁

“虚假按揭贷款已成为个人住房贷款最主要的风险源头。”江苏省银监局4月9日公布的一份研究报告发出警告,必须对伴随房地产市场宏观调控暴露的房贷风险引起“足够重视”。目前,不少银行不良个人住房贷款中的80%是由虚假按揭造成的,虚假按揭     

房贷固定利率为何不受市场青睐？

央行在2004年房地产金融报告提出了增加个人住房按揭贷款利率品种的设想，随后，各家银行关于个人住房消费信贷利率新的品种也陆续推出，而住房按揭贷款固定利率就是这种利率新品种之一。     

关于“假按揭”风险的思考

“假按揭”目前已经成为困扰商业银行个人住房贷款经营的重要问题。同时，随着我国房地产市场的发展，个人住房贷款的安全性对我国金融安全的影响将越来越突出。本文通过分析“假按揭”的成因、特点，使读者对“假按揭”有了一个较全面的认识。同时针对“假按揭”对社会带来的危害，提出了四条解决问题的建议，以帮助商业银行防范“假按揭”．提高资产质量。     

浅析房地产按揭违约风险

房地产投资是一种置业性投资,其资金需求量大,仅靠投资者个人的资金实力远远不够,需向银行按揭,以获得贷款援助。因此,房地产业的发展带动了房地产按揭业务的开展,同时,房地产按揭也促进了房地产业的发展。在按揭中,尽管银行的贷款低于房地产市场价值,并以房地产作为质押,但房地产市场诸多不确定性因素的变化易使借款者发生违约行为。当     

个人住房按揭贷款的风险及防范

近年来，商业银行的个人住房按揭贷款业务发展迅速，不仅有力推动了国民经济的持续健康发展，改善了城镇居民的住房消费需求，而且也进一步调整和优化了银行的信贷结构，取得了良好的社会效益和经济效益。但随着个人住房按揭贷款业务的发展，这项普遍被认为风险较低的个人住房贷款业务风险正日益显现，个人住房不良贷款率逐步上升。目前个人住房按揭贷款风险已经成为监管部门和各家商业银行关注的一个重要课题。     

把落后的份额抢回来——农业银行连云港分行个人住房按揭贷款营销情况调查

个人住房按揭贷款是目前农业银行个人资产业务的主打产品,也是各家商业银行争夺的焦点项目。近年来,方兴未艾的房地产开发热为个人住房按揭贷款的营销提供了广阔的市场和有利的契机,各家商业银行使出各种高招争夺这块"蛋糕",     

如何防范个人住房贷款风险

近几年来，房地产市场的快速发展带来了银行信贷业务的快速扩张，至2003年底，全国个人住房按揭贷款余额已达1．2万亿元。在当前特定的金融市场环境下，在房价节节攀升的市场中，个人住房消费贷款对商业银行来讲并非是风险最低的金融产品，在特定意义上，其潜在风险要高于其他类型的贷款，如果商业银行不能有效识别和控制这种潜在风险，那么，个人住房消费贷款的快速扩张反而会成为商业银行一个不容忽视的风险源。     

个人住房按揭贷款中的法律问题

自2008年国际金融危机爆发以来，受国家宏观调控背景下房地产市场交易量萎缩、行业信贷风险不确定性增加的影响，部分个人房产投资者出于个人利益考虑，以种种理由拖延或拒绝住房按揭还款，逃避还款责任。商业银行个人住房按揭贷款起诉案件较以往明显增加。本文通过个人住房借款合同纠纷一起典型案例，对个人住房按揭涉及的法律规定、合同关系、当事人责任分担等问题进行了详细分析，并提出相关启示。     

我国个人住房按揭贷款业务的制度缺陷

从目前房地产市场的发展状况来看,房价持续走高和银行住房贷款增长过快的现象仍然严重。本文认为,我国以按揭房产的市场交易价格为基础确定按揭贷款的价值是我国个人住房按揭贷款政策存在的重大制度缺陷,也是导致我国房地产市场过热、价格高企的根本原因,本文建议,在我国房地产市场发展的现阶段,对按揭房产的价值评估应该以成本估价法作为按揭房产价值评估的基本方法,同时参照收益现值法和市场比较法的评估结果,综合考评不同评估方法下按揭房产的评估价值,互相参考验证,取较低者作为发放按揭贷款的价值依据。     

应注意个人住房按揭贷款的抵押风险

1．重复抵押风险。银行向房地产开发项目发放贷款时，开发商一般将相应的土地抵押给银行。当开发商销售或预售商品房，银行向购房发放个人住房按揭贷款时，购房又将所购房屋抵押给银行，这时的房屋价值已包含相应的土地价值。如果开发商未将商品房销售收入用于归还房地产开发贷款，势必造成个人住房按揭贷款与房地产开发贷款抵押重复，增大贷款风险。     

个人住房按揭贷款风险防范

当个人住房按揭贷款作为一项低风险业务处于上升期时，房贷风险容易被不断扩大的贷款基数所稀释、掩盖．而房贷一旦紧缩．该业务中存在的问题和风险就将逐步释放出来。从国外银行的经验分析，房贷风险一般在贷款发放后的3～8年中显现出来。因此，正确分析当前个人住房按揭贷款业务的发展趋势，把握好业务发展与风险防范的关系．尤其是在银行内部加强管理、严密环节、强化制约，架构起个人住房按揭贷款业务风险防范体系，是亟待解决的一个问题。