土地使用权流转价格模型的完善及其应用

针对目前我国农村土地流转处于自发,分散、无序的状态,本文分析了农村土地产权关系,建立了以土地使用权收益现值法确定土地使用权流转价格的模型,说明了土地年平均收益、政府年平均净税收(或补贴)、土地的年折旧额和平均利率是决定土地使用权流转价格的主要变量.另外在实证分析基础上证明了土地使用权收益现值法的正确性,系统阐述了土地使用权流转价格的形成机制,为政府进一步规范和促进土地使用权流转市场的发展提出了政策建议.     

堵住土地出让金收入流失漏洞

土地使用权出让金是国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用，由土地使用向国家支付的专项用于城市基础设施建设和土地开发的财政性奖金（包括土地租金，以下简称“土地出让金”）。在实际工作中，一 些不规范现象以及土地收益流失问题不同程度地存在。     

关于土地使用权评估的法律依据剖析

《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》提出，要加强土地承包经营权流转、管理和服务，要建立健全土地承包经营权流转市场，以公开规范的方式转让土地使用权。目前国家出台涉及到土地使用权评估的法律有《土地管理法》、《农村土地承包管理法》、《城市房地产管理法》和《物权法》等。这些法律的出台和贯彻执行，对土地使用权评估提供了有力的法律支撑。     

现象

土地增值税流失不容忽视 随着城市商品住宅价格不断上涨,土地出让价格不断上升,炒卖土地收益巨大。日前,民建会员调研后提出,政府部门虽然从房地产开发的源头——土地使用权的取得方面做了很多严格的限制,但是一些房地产开发商还是想钻法律空当,其中包括利用转让房地产开发企业股权的方式,绕开土地使用权交易的监管,实现低成本受让土地使用权、囤积土地的目的。     

我国城市土地使用权出让制度的缺陷与理性构建

近些年,我国大部分城市相继建立了城市土地使用权出让制度,这一制度对规范和培育城市土地市场具有重要意义,但是也存在不少缺陷,主要是有关主体缺乏规范,法律法规不完善以及存在损害有关主体利益等。本文论证了其构建的理论基础,分析了我国目前城市土地使用权出让制度存在缺陷,提出了理性构建我国城市土地使用权出让制度对策。     

浅议城市房地产税中土地使用权的计税依据

城市房地产税的计税依据是企业账载的房屋原值,土地使用权是房屋价值的重要组成部分。由于土地和房屋的使用年限不同,并且存在道路、绿化等独立于房屋之外的土地,如何在时间和空间上界定城市房地产税中土地使用权的计税依据,本文结合税法及企业会计制度的现行规定,根据城市房地产税的立法精神,对此问题进行了阐述。     

论完善我国农村土地使用权流转机制

土地使用权按照市场经济的资源配置方式进行自由流转,是社会主义经济的客观要求。我国现行有关法律、法规对国有城市土地使用权的流转作出了明确的规定,允许国有城市土地使用权自由的转让、抵押、出资、入股。但对于农村土地使用权流转问题却少有规定。现实中,农村土地使用权的流转也是非常有限。我们认为,建立灵活有效,且符合国情的农村土地使用权流转机制,使土地按照市场规律的要求,同其他生产要素优化组合,有利于促进我国农村改革的深化。     

浅谈土地使用权转让收入的税收流失原因和治理对策

土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权再转移的行为。土地使用权转让包括出让的土地使用权转让和划拔的土地使用权转让，土地使用权转让行为方法有出售、交换、赠与等。土地使用权转让所取得的收入应按《企业税暂行条例》的有关规定交纳营业税，税率为5％。改革开放以来，特别是近几年，城市建设不断发展，城区范围在不断扩大，使原来的城市农村变成了繁华的闹市，城乡结合部的土地使用权转让交易空前繁荣。旧城区的改造，使旧土地的使用价值得到空前的提高。转让价格一路飚升，由每平方米补偿几元、十几元，上升到每平方米收取上千元转让费。但实际征收的土地使用权收入的应纳税额却很少，国家税收流失相当严重。笔者现就此作一探讨。     

土地使用权变更有关契税的特殊规定

《土地管理法》规定,城市市区的土地属于国家所有,单位和个人依法使用的国有土地．由县级以上人民政府登记造册,核发证书,确认使用权。国有土地使用权的取得,主要有土地使用权划拨和土地使用权出让两种形式。土地使用权划拨是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权：土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用．国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为．     

对开发区土地使用权开发和经营核算的探讨

土地使用权是指国家批准有偿有期限出让，企业对国有、集体土地享有使用、收益、处分的权利，具体表现为对土地的开发权、利用权、出租权、转让权、抵押权和物上请求权等。本文就笔者从事开发区土地使用权开发经营核算的体会作些探讨。     

浅议建立农地使用权流转机制

农村经济发展要求建立起土地使用权流转机制 ,促进土地合理流转和集中。当前已经有一些地方的农村自发进行了土地使用权流转的尝试。本文将在分析总结现有经验的基础上 ,提出建立和完善土地流转机制的思路 ,并探讨了与土地流转机制相关的一些问题。     

是无形资产还是有形资产--土地使用权价值评估中的困惑及其解析

文章认为作为用益物权的土地使用权,因其资产形态不清、界定不明给资产评估造成了困惑和不便.文章主张,土地使用权的价值应尽量使用市场法进行评估.在市场数据难以获取的情况下,选择收益法也不失为次优的解决方式.文章建议将土地使用权作进一步细致的划分,如划拨土地使用权、出让土地使用权、土地作价出资权(或入股权)、租赁权、一定程度的转让权和破产清算时处置土地的权利等,从而根据其权利内涵的不同,确定其评估价值.     

关于社会主义城市绝对地租的几个问题

城市地租问题,是关系到城市土地有偿使用和城市住房制度改革的重大理论和现实问题。社会主义城市绝对地租也是城市地租的一种基本形式,是所有城市土地都必须缴纳的地租。但是,经济理论界对于城市绝对地租的研究,仍然存在较大的分歧。城市经济体制改革的纵深发展,要求我们更加深入地研究城市绝对地租问题。一、城市绝对地租存在的客观必然性马克思在分析资本主义农业绝对地租时,把土地所有权与使用权的分离作为前提,并认为在土地所有权与使用权合一的这种“偶然”情况下“不付地租也是意味着土地所有权的废     

物权编体系重构应变土地所有权为非限定土地使用权

《物权法》以土地所有权为基础,忽视了公有制下土地所有权的特殊性,导致了精神背离和体系紊乱。土地所有权更多是公权力,构成土地基础性财产权的是土地使用权。在土地使用权的制度实践中,存在一种非限定的土地使用权类型,其用途非限定、时间永久且可自由转让,物权编应以之作为土地所有权在物权法中的对应权利,而将土地所有权逐出物权编,从而建立起以非限定土地使用权为自物权,以限定土地使用权为用益物权的物权体系。     

对徐州市“土地出让金”收支管理情况的调查与思考

近年来，随着国有土地使用权制度的深化改革、社会经济的高速发展、城市建设规模的扩大和房地产业的兴旺，各级政府出让土地使用权的土地出让金收入大幅度增加。为进一步规范土地出让金的收支管理，2007年1月1日起，财政部、国土资源部、中国人民银行联合制定了《国有土地使用权出让收支管理办法》（以下简称《办法》），对土地出让金的征收管理、     

破解土地财政制度障碍

无论是采取增量出售还是存量征税方式,土地收益始终都是各国地方财政收入的重要来源。因此,地方政府获取土地收益的手段、方式及获取后用途的制度建设至关重要。土地财政是指地方政府利用土地委托所有者和公共管理者的双重身份参与土地收益的分配,通俗说就是以地生财。土地财政主要包含两部分。一是土地资产收益,在我国,政府出让的只是土地使用权,而非土地所有权,因此,获得的土地出让金从本质上讲是一种地租。二是与土地有关的税收,如房产税、物业税、财产税等等。因此,土地财政既包括土地出让获得的收益,也包括土地上的不动产带来的税收,其根本目的是为地方政府的建设性支出融资。     

土地储备制度中的“土地经济”

实现土地资源向土地资本转变是发展社会主义市场经济,实现小康目标,促进城市经济快速发展新的重大举措,土地是政府最大的存量资产,也是最具活力和增值潜力,是政府的重要财源,经营城市土地资源是通过投资建设和市场化运作,使土地作为资本参与城市经营以扩大政府的土地收益。     

我国农民土地权益损失成因及对策研究

保障农民土地权益是实现农民人身权利和构建和谐社会的需要,目前,我国集体土地产权主体不明晰、土地征收补偿不完善、征收程序不规范,严重损害了农民土地权收益,要明确集体土地产权的相关主体,将市场机制引入农村土地使用权转让的二级市场,切实保障农民土地权益。     

浅谈无形资产土地使用权的影响

作者针对无形资产土地使用权的影响这一问题,作了一些有益的思考,本文详细的阐述了无形资产土地使用权的确认、摊销、处理与转让以及土地使用权对物价、财税收入的影响,最后总结了影响其根源是机制导向政绩短期化、分配不公。     

政府土地收入的公共价值性及其回归

政府土地收入是政府凭借土地所有权让渡使用权获得的国有土地使用权出让收入,它是土地公有权利的资本体现,具有公共性。政府土地收入的公共价值性体现为"共处"、"公有"、"公利"三个方面。当前,受诸多因素的影响和制约,我国政府土地收入使用还存在偏离公共价值的情况。为此,必须准确界定政府的角色和职能,围绕公共利益加强政府土地收入的收支管理,强化对政府土地收入的审计与监督。