市场比较法、假设开发法在实际评估中的难点与问题剖析

近年来，随着我国房地产估价业的迅速发展．房地产估价水平不断提高，许多估价师结合估价实务，从理论和实际运用方面对常用的估价方法进行了深入探讨和研究，提出了不同的观点，现总结有关研究成果，就市场比较法、假设开发法等几种方法进行剖析，并供大家讨论，达成共识．以便进一步完善房地产估价理论与方法。     

我国房地产调控的政策演变与趋势展望

一、房地产调控政策回顾与评析从2003年下半年至今,针对房地产市场的宏观调控已进行了三年多,根据调控目的与调控手段的不同,可以将其划分为三个阶段。     

冯长春:协调发展实现城市精明增长

观点"政府在制定规划时要重点考虑提升城市活力,有秩序、协调发展,真正解决好就业,增强社会的凝聚力,提升资源和文化的附加值。""制定城市规划不能凭‘长官意志’,我们的城市发展不能再走西方先污染、后治理的老路。"我们要走新型城镇化道路,对现代城镇化的理解要从过去比较单一、以人口数量来衡量,转变为从人口、资源的经济效益等方面来衡量,要从人口城镇化、经济城镇化、社会城镇化、资源城镇化四个方面考虑。作为未来发展潜力最大的城镇化,我们要走具有中国特色的新型城镇化道路,要制定中国差别化、多途径的发展模式。     

北京外来农民工居住迁移特征研究

居住问题是制约农民工市民化的重要现实瓶颈。本文以问卷及访谈数据为基础,采用行为地理学方法,从频率、空间距离和方向、决策、效果等维度分析了北京外来农民工迁居特征,兼与西方城市家庭迁居进行比较。结论认为,农民工以务工为目的,受时间和预算约束大、信息渠道少、工作不稳定,迁居决策仓促,因而需要通过居住区位调整来破解约束并适应工作变动,结果上呈现出高频率、短距离、不充分的迁居特征,并且迁居前后居住状况无显著改善。     

风景名胜区空间演进的动力机制及调控对策——以庐山国家级风景名胜区为例

以庐山国家级风景名胜区为例,采用历史文献法和实地调研法相结合的研究方法,探索了风景名胜区空进演进的动力机制,提出了优化空间发展的具体策略。研究发现:1风景名胜区空间结构经历了低水平均衡、单一中心、点轴结构和单一中心主导下的网络化结构等日益复杂化的空间演进过程;2风景名胜区每个空间演进阶段的动力机制差异性较大,分别经历了农耕经济式的自发动力、移民植入式的外部动力、国家战略式的外部动力和市场需求式的综合动力机制;3提出从开展风景名胜区主体功能区划、坚持政府调控下的市场主导的开发模式、优化配置风景名胜区利益补偿与分配格局、厘清风景名胜区管理机构的权责范围等四个方面优化风景名胜区空间格局的对策措施。     

区域城市空间结构与交通污染理论探讨

大部分国家政府和学者都在鼓励通过规划和发展高密度的单中心城市来提高交通系统的生态环境效益。当给定城市内部与城市间的人口分布,高人口密度的城市因为平均通勤距离的缩短而更加环保。然而,当考虑到高人口密度会改变经济活动的空间分布模式时,事实可能并不是这样。通过建立理论模型分析经济效益与环境效益的相互作用,发现提高人口密度的政策同时也会影响到商品价格、工资和地租,从而鼓励厂商和劳动力的迁移,而这种城市体系的经济地理重塑过程有可能带来更多的交通污染。一项针对单中心城市的高密度发展政策在多城市的区域尺度下产生的空间均衡效应可能是不利于生态环境的。     

市场进程中土地利用强度空间结构演变研究——以北京市住宅用地为例

基于城市经济学空间结构的理论模型,利用1993-2006年国有土地使用权出让数据,引入数理统计方法,借助于Gls分析工具和SPSS统计软件,以住宅用地为例对市场改革进程中北京市城市土地利用强度空间结构的演变进行实证研究.结果表明:北京市城市土地利用强度空间结构的演变表现出与西方市场经济国家城市的一致性,理论模型能较好解释土地市场建立以来的演变过程;与理论判断相同,基础设施扩张尤其是交通条件改善,引致1999年之后住宅用地容积率空间变化梯度明显变缓;土地一资本替代弹性系数的上升说明,市场力量正在影响土地利用强度空间结构的形成,且市场效率逐步提高,作用深度逐渐增强,将促进空间结构的优化和空间效率的提升.     

住房公积金投资组合研究

本文总结了近年来全国住房公积金投资结构的变化过程,分析了银行存款和购买国债的收益和风险状况,指出利率风险是住房公积金投资组合的主要风险,构建了基于久期的多目标规划模型,并利用最新的银行存款和国债利率数据进行了实证分析,发现半年期定期存款和3年期凭证式国债具有相对较高的投资价值,当两者按照8∶2的比例构成住房公积金投资组合时,可以获得较高的收益和较低的风险。     

北京地区村庄体系规划基础研究——北京市密云县典型村庄调研为例

"三农"问题是我国各级政府和各界人事广泛关注的领域,党的十六届五中全会做出了建设社会主义新农村的重大战略决策,2006年中央文件<中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见>又进一步提出:"十一五"时期要全面贯彻落实科学发展观,统筹城乡经济社会发展,实行工业反哺农业、城市支持农村和"多予少取放活"的方针,按照"生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主"的要求,北京市率先展开了编制村庄体系规划及社会主义新农村试点规划建设活动,从经济产业、土地节约集约利用、人口、生态、基础设施及公共设施、新能源利用及节能等方面进行研究,注重规划的可实施性及公众参与性,将新农村建设逐项落到实处.     

城市规模的分布及演进特征——基于18个国家统计数据的实证研究

基于1990、2000和2010年中国等18个国家的城市人口数据,采用统计分布检验、马尔可夫转移矩阵等方法,分析各国城市规模的分布特征和动态演进特征。同时以中国为例,探讨空间因素在城市规模演进过程中所产生的作用。结果表明:①欧洲国家近似服从齐普夫定律的比例高于亚洲与美洲,中国的城市规模分布逐渐接近齐普夫定律的理想状态。②从城市之间的动态变化来看,全球范围城市的流动性水平呈下降趋势,而发展中国家的流动性水平普遍高于发达国家,大部分国家的城市整体呈现向上流动的特征。其中,中国的城市动态演进由收敛增长转变为发散增长。③城市增长表现出不同空间分布特征的背后,区域环境起到重要作用:较差的区域环境对城市的增长造成负面影响,优越的区域环境有利于低等级城市的规模增长,但部分中高等级城市的增长将因为城市间服务功能的高度竞争而面临阻力。