浅议土地资本化率及其确定

本文从估价实务角度出发,在揭示收益还原法理论依据基础上,展开论述了收益还原法中参数——土地资本化率的实质及在具体估价业务中参数如何确定的问题。 由于我国土地使用有偿制度与私有制情况下的土地使用制度有着本质的区别,这种区别决定了我国土地资本化率的特殊性。土地资本化率的确定原则或方法,是基于大量的地价评估实践而逐步形成的,在参考和借鉴国外和港台的经验和作法的同时应立足我国土地评估市场客观实际,合理分析、判断、确定土地资本化率,确保评估人员在接受具体业务后,获得客观合理的房地产价格。     

房地产估价中使用收益法应注意的问题

在运用收益法进行房地产估价时,目前存在着许多问题,他们都不同程度地影响了估价过程的科学性和估价结果的精确度。这些问题主要体现在收益法的适用范围和参数确定及资本化率的确定等几方面。     

运用收益法进行企业价值评估的相关问题探讨

企业价值评估的对象是企业整体价值、股东全部权益价值或股东部分权益价值.采用收益法进行的评估,思路是建立在资本的时间价值观念之上,将被评估企业预期收益予以资本化或折现.评估的关键一是量化企业的预期收益,按照不同的口径计算自由现金流量;二是合理确定资本化率或折现率;三是合理确定收益年期.     

收益波动模型及其在香港房地产评估中的应用

将市场比较法与收益法结合起来,可以得到一个新的收益波动模型.这样的模型又分两类:即直接资本化模型和报酬资本化率模型.在收益波动模型中,使用概率统计和价值函数可得出波动系数和状态系数,然后通过使用收益均值、收益标准差、对象状态系数、资本化率(投资收益率)、收益年期等五个基本变量来评估财产的价值.本文还介绍了使用此模型评估香港写字楼和住宅的两个实例.     

房地产估价资本化率的国内外比较分析及启示

随着房地产业的发展,估价业务量的增多,对估价方法的规范要求亦越来越高。作为三大估价方法之一的收益法,由于资本化率的确定存在技术上的难点,以致于错用、乱用现象时有发生。而资本化率取值高低的很小差异,就会造成估价结果极大的误差。本文通过对资本化率的含义、实质、构成及确定方法的国内外比较分析,以澄清认识误区,给人们以启示。     

对房地产资本化率的探究

收益法中资本化率的确实十分关键,本文就资本化率的求取方法和现实估价中采用的资本化率出现的问题进行梳理,指出目前研究存在的不足及进一步深入研究的方向.     

浅议收益法中净收益的调整及预测

一、净收益的选取和调整 收益法是通过求取估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格的方法.收益法以预期原理为基础,即决定资产价值的不是过去的因素,而是未来的因素,其基本思路可以粗略表述如下:将估价时点视为现在,那么,在现在购买一宗有一定年限收益的房地产,预示着在其未来的收益年限内可以源源不断地获得净收益,如果现有某一货币额可与这未来源源不断的收益现值之和等值,则这一货币额就是该宗房地产的价值.     

基准地价系数修正法中如何进行交易日期修正

我国土地使用权评估的基本方法有收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法和基准地价系数修正法五种。但存在使用条件方面的限制:如收益还原法、市场比较法和剩余法对土地交易市场和房地产交易市场的成熟程度有较高的要求,而成本法不能计算出土地所在位置和用途对价值的影响程度。因此在评估实务中,较多的是基准地价系数修正法与上述的某一种方法并用,然后对两种方法的计算结果进行简单平均或加权平均。     

草场经营权抵押贷款价值评估探讨

本文以国内外农地抵押融资价值评估的相关理论与实践经验为依托,在分析常用价值评估方法的基础上,指明了在草场经营权价值评估中应以收益还原法作为主要评估方法,并以锡林郭勒盟(以下简称“锡盟”)为例,将收益还原法应用于草场经营权价值评估中,探索解决草场经营权价值评估难的路径,同时从法律制度保障、基准价格制度和引入第三方评估方面给出了建议.     

企业价值评估中的折现率和资本化率

折现率和资本化率在评估企业价值时，是非常重要的。企业价值的评估一般以收益为基础。本文拟对如何以收益为基础，应用折现率和资本化率进行评估，折现率与资本化率的关系，以及折现率的计算等问题作一论述。一、折现率和资本化率的应用收益的度量有各种各样的形式，如现...     

土地抵押评估 常见问题及建议

土地抵押评估是土地估价的主要业务之一。土地抵押评估涉及到信贷安全和当事人的合法财产保护问题，所以其不同于一般土地的评估。在土地抵押评估的实际执业中，会遇到估价目的含糊、价值类型和估价时点难以确定、抵押估价业务流程不宜规避信贷风险等问题。本文在分析这些问题的基础上，提出了土地抵押估价在业务流程改进、估价行为规范、行业内外互补等方面的改进建议，以此达到加强土地抵押估价业务管理，防范土地信贷风险，维护土地当事人合法权益的目的。     

对我国物业税改革的几点建议

物业税的计税依据物业税计税的对象是土地、土地上的房屋等建筑物及构筑物,其计税价值,可采用成本法、市场比较法、收益还原法来确定。成本法是评估应税房地产的土地价值和房屋等建筑物扣除折旧后的价值,从而确定物业税计税价值的方法,医院等无收益房地产适用于成本法。市场比较法是通过收集与分析对比房地产的市场交易价格情况,确定房地产的价格比较基准,调整或修正相关数据,从而确定房地产计税价值的方法,个人住宅等房地产适用于市场比较法。收益还原法是将计税房地     

我国建立土地基金的有关问题探讨

土地基金是作为资产（财产）的土地与基金的结合，是以土地资源为载体，为了土地资源的合理开发和利用或促进公共基础设施的建设而设立的一种专门基金，我国设立的土地基金应属于公益性基金，基金的主要使用方向是用于土地开发整理和公共基础设施建设，同时土地基金的归集和使用应有利于土地收益的合理分配，并促进基金的保值增值；我国在发展土地基金过程中首先要建立完善的土地基金制度体系，加强基金归集和使用过程中的管理，明确土地基金的归集来源主要为政府的土地收益，并应确定适当的归集比例。     

知识产权出资估价承诺收益法中的参数研究

知识产权出资估价的现有方法均需要预计或调整才能实现,无法保证其科学可靠。笔者提出承诺收益法是建立在对知识产权出资者的承诺基础上来确定知识产权出资价值,其实现了通过确定的参数对知识产权出资进行估价。本文在已提出的承诺收益法基础上,对其使用的参数进行研究。     

关于《中华人民共和国资产评估法（草案）的说明

资产评估是指由专业机构及人员对资产价值进行测算的市场服务行为。我国的资产评估行业随着市场经济的建立应运而生。上世纪80年代资产评估主要服务于国有企业转制过程中国有资产的产权交易。随着土地有偿转让、房屋买卖、矿产资源开发等产权交易种类的扩大．在不同行业和领域里针对特定资产的评估制度逐步建立和发展起来,目前已经形成了包括资产评估、房地产估价、土地估价、矿业权评估、旧机动车鉴定估价和保险公估在内的六大类评估专业,分别由财政部、住房和城乡建设部、国土资源部、     

关于引用土地评估结果若干问题的研讨

因我国资产评估行业存在多头管理问题,不具土地估价资质的资产评估机构不能出具土地估价报告,国有企业改制时,往往同时选聘资产评估师和土地估价师进行整体资产评估,资产评估报告常引用土地估价结果.实践操作中,又因没有相应的"引用规范",出现了很多问题,本文列示几类实践中常出现的问题,加以简单分析,并提出解决问题的若干建议.     

项目评估工作中存在的问题及提高工作质量的思考

项目评估是指建设银行对借款人申请使用贷款的固定资产建设项目，从建设的必要性、技术的先进合理眭、财务效益、银行收益以及潜在风险等方面进行全面系统的分析论证，为贷款决策提供意见和建议的工作过程。一、项目评估工作中存在的问题（一）评估人员的客观评价意识有待提高按照评估工作管理办法规定，项目评估人员在工作中要克服主观和片面性，坚持客观、公正、科学的原则。但是目前，在项目评估工作中，评估人员的客观评价意识仍存在一定问题，这直接影响了评估报告的质量，主要表现为：评估走过场，有些评估人员认为项目评估工作仅是组织授信业务材料的一个业务环节.     

企业价值评估收益法中折现率相关问题分析

随着市场经济的日益发展和资本市场的不断完善,收益法在我国企业价值评估中的应用日益增多.折现率作为收益法评估企业价值的三个最基本参数之一,细微的差异都将导致评估结果的巨大差异,因此折现率的确定至关重要.本文比较详细地介绍了折现率的相关概念以及主要确定方法,为收益法进行企业价值评估中确定合理折现率提供参考.     

如何合理确定地价修正幅度

目前,在土地价值评估中经常运用的方法是基准地价系数修正法。因此,修正幅度的合理与否对评估结果会产生较大的影响。笔者对于根据土地利用效益确定因素修正幅度的方法进行了研究,其体会是:在偏僻地区,对土地投入较少,土地利用效益较低,土地利用效益资料随之也较缺乏的,可应用《城镇土地估价规程》规定的方法用个别样点收益来确定因素的修正幅度(为表达方便本文暂称之为“个别样点确定法”);在土地市场得到一定发育,土地利用效益较高,因此土地利用效益资料随之也较丰富的,可采用土地利用效益资料来确定因素的修正幅度(本文暂称之为“样点资料求解法”)。现将这两种方法作一简单介绍,希望能得到大家的批评指正。     

专业英语第七辑收益途径（二）

收益途径由评估师用以分析资产获利能力并将收益转化为现值的各种方法、技术和数学程序组成。对成本和销售数据进行分析通常是收益途径不可缺的组成部分之一,资本化技术也广泛运用于市场途径和成本途径中。在市场途径中,各种资本化技术也常常用于分析和调整销售数据;在成本途径中,贬值通常是通过将预计的收益损失进行资本化而得以计量。收益途径被描述为系统性评估程序的一部分,但该途径中使用的各种方法、技术和程序则是适用于评估和评价具有收益能力资产的通用工具。预期原则对于收益途径是十分重要的。价值是由预期的未来收益形成的。所…