上海市关于土地增值税征收过程中房地产估价应用的调研

2005年以来，对于连续的房地产市场的过热现象，政府出台了一系列政策进行调控，其中加大税收力度为主要的行政调控手段之一。土地增值税、个人所得税、营业税、以及国家正在考虑的物业税的征收过程中部牵涉到了房地产的估价问题。本的目的旨在探讨土地增值税征收过程中所涉及的房地产估价的应用及实际操作中存在的若干问题。     

土地增值税纳税评估的若干问题探讨

2007年1月16日，国家税务总局颁布了《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，进一步加强了对土地增值税的征管清算力度，而在《中华人民共和国土地增值税暂行条例》中规定了多项需要按照房地产评估价格计算征收的情形，这就对以前十多年来对于土地增值税纳税评估涉足较少的房地产估价行业提出了新的挑战，要准确地评定估价对象的价值，就必须对土地增值税纳税的相关规定、土地增值税纳税评估理论和方法等各方面进行深入研究，笔者结合估价案例对此作一些论述，以期抛砖引玉。     

土地增值税震荡的背后

进入2007年之后,给房地产行业带来最大震荡的事件,应该是土地增值税的征收。1月16日,国家税务总局网站上发出了一则通知,自2月1日起对土地增值税进行清算征缴。     

房地产行业税务筹划

房地产企业开发项目具有投资额大,建设周期长等特点。从项目立项到施工再到销售的过程中,涉及到众多税种,主要税种就是营业税、土地增值税、房产税和所得税。本文分析了房地产企业税收筹划可能存在的涉税风险和涉税误区,讨论了房地产企业营业税、土地增值税、所得税的税收筹划方法,归纳出房地产企业进行税收筹划的手段。     

我国资产重组土地增值税处理方法的探讨

正在企业重组过程中会涉及到房地产所有权过户的问题,明确资产重组中的土地增值税处理,对于降低企业重组行为的涉税风险非常重要。一、企业重组中涉及土地增值税的相关步骤目前对企业资产重组业务中的增值税征收问题缺少明确规定。对于企业分立行为是否需要征收土地增值税问题,有些税务机关认为应比照《财政部国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》(财税[2012]4号)对契税的规定,如果分立后投资主体和比例不变不征收,改变要征收。但是根据《土地增     

对“深圳市各类估价对象的评估净值测算”一文中的修改

2005年第六期《房地产评估》刊登了本人的“深圳市各类估价对象的评估净值测算”一，由于2005年6月国家七部门联合出台的《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，从2005年6月1日起，深圳市个人购买住宅营业税按新规定征收；又根据深地税告[2005]6号“关于我市开征土地增值税的通告”，从2005年11月1日起，深圳重新征收土地增值税；根据深地税告[2005]516号“关于恢复征收房地产转让教育费附加有关问题的通告”，从2005年11月1日起，恢复征收房地产转让教育费附加，这样一来，前中的部分税费发生调整，其净值也将随之改变，本将需修改的内容列出，其他未修改的部分仍参考“深圳市各类估价对象的评估净值测算”一。     

土地增值税缘何久不清算

土地增值税是对转让国有土地使用权及地上建筑物的增值额征收的税种,征收对象主要是房地产开发企业。即销售房地产时,先按照销售收入的一定比例计算缴纳土地增值税,等项目全部销售完毕并结算成本后再进行清算,多退少补。但由于土地增值税清算复杂以及与房地产市场高度相关等因素,目前,土地增值税清算不及时,以预征代替清算现象较为普遍。     

土地增值税缘何久不清算

土地增值税是对转让国有土地使用权及地上建筑物的增值额征收的税种．征收对象主要是房地产开发企业。即销售房地产时,先按照销售收入的一定比例计算缴纳土地增值税,等项目全部销售完毕并结算成本后再进行清算,多退少补。但由于土地增值税清算复杂以及与房地产市场高度相关等因素,目前,土地增值税清算不及时,以“预征代替清算”现象较为普遍。     

土地增值税清算政策及效果分析

土地增值税是政府宏观调控房地产行业以及调整土地收益分配关系的重要措施之一。阐述土地增值税清算政策的相关内容，分析现行土地增值税清算政策的作用，并就土地增值税清算对地方政府、房地产企业以及消费者产生的实施效果进行分析，之后从税收政策、税收征收群体、税务机关和税收征收管理环境四个层面给出保障措施，期望对增加地方政府税收和促进房地产市场健康持续发展贡献一份力量。     

房地产行业税收征管存在的问题及建议

地税部门如何对房地产行业税收进行有效的征管,一直饱受争议。而房地产行业涉及税种过多,其中,仅主要税种就有营业税、土地增值税、企业所得税以及契税。在对主要税种进行征管过程中,由于会计核算复杂、开发周期长、开发经营方式存在多样性等问题,加大了地税部门税收征管难度。近期,笔者参加了对某市房地产开发项目税费征管情况专项审计调查,对房地产税收征缴情况进行了延伸,发现地税部门在税收征缴过程中存在以下几个问题:     

土地增值税清算及其对房地产企业的影响

土地增值税对房地产收益影响重大,它主要是征收转让国有土地使用权、地上建筑物和附属物所得收入的税费,所以,备受房地产企业的关注。文章也主要针对这点展开论述,论述土地增值税清算条件和清算单位、土地增值税对房地产的影响和房地产的相关应对措施。     

土地增值税清算及其对房地产企业的影响

土地增值税对房地产收益影响重大,它主要是征收转让国有土地使用权、地上建筑物和附属物所得收入的税费,所以,备受房地产企业的关注。文章也主要针对这点展开论述,论述土地增值税清算条件和清算单位、土地增值税对房地产的影响和房地产的相关应对措施。     

征收土地增值税对正当房地产开发不会造成不利影响

征收土地增值税对正当房地产开发不会造成不利影响陈建中一、征收土地增值税的必要性征收土地增值税，是适应我国社会主义市场经济发展的新形势，增强国家对房地产开发和房地产交易市场调控的客观需要。在改革开放以前，我国土地使用管理制度一直采取行政划拨方式，由用地...     

必须加强土地增值税的征收管理

本文主要从房地产开发企业的角度出发,从土地增值税计算公式以及相关的税收优惠政策等方面,探讨企业该如何筹划土地增值税,从而加强企业的财税管理,创造更多的价值。但由于各地税务机关的征收管理不规范,土地增值税政策实施效果差,造成土地增值税不能发挥其应有的调控作用。因此,现阶段应加强对土地增值税的征收管理。     

固定资产的纳税筹划

固定资产是企业为进行生产经营活动而持有的使用期限较长的非货币性资产。涉及固定资产的税种较多，如取得过程中涉及增值税、消费税、关税、所得税等，后续支出中涉及所得税，处置过程中涉及所得税、土地增值税、增值税等，因此，其纳税筹划的空间较大。本文依据固定资产及其税收的特点，从固定资产使用的全过程说明其具体纳税筹划。     

不同征收方式下土地增值税调控效能的量化研究

在清算征收方式下,土地增值税对商品房价格高度敏感,其理论税负对房地产开发企业盈利水平具有较大影响,因此,土地增值税具有较强的房地产市场调控功能。目前普遍采用的预征不清算和核定征收方式在效能上与清算征收方式有较大的差异。本文通过分析认为,应广泛实行项目清算的征收方式,改进现行的征收率核定方法,真正贯彻土地增值税的设立初衷,达到增收财政、促进房地产市场可持续健康发展的目的。     

浅谈土地增值税的税收筹划

随着我国城市建设进程的不断加快,城市中的房地产开发工程越来越多,推动了我国房地产企业的迅速发展。并且,随着我国针对增值税提出了进一步改革,使得房地产行业的税负也随之改变。其中,土地增值税作为房地产行业中税负比较重的一项税种,自然也就成为政府在对房地产行业进行宏观调控时主要关注的对象。文章主要对土地增值税的特点进行研究,通过对土地增值税的征收对象及税收优惠政策进行分析,提出税收筹划建议。     

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知——土地增值税清算管理规程

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局： 为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，规印发给你们，请遵照执行。     

江苏省房地产估价行业现状分析及发展建议

近几年,房地产业蓬勃发展,大部分的社会资金流入到房地产市场。房地产估价行业是房地产行业的一个重要分支,也随着房地产业的迅猛发展走上了快速发展的道路,其涉及房地产抵押估价、征收估价、拍卖估价等诸多经济活动。本文对各大行业网站(中国房地产估价师网、江苏省房地产估价与经纪协会、全国房地产估价行业管理信息平台、国家数据)和行业各大报告提供的数据报表进行统计、整合,对江苏省房地产估价行业的现状以及存在的问题进行量化并深入分析,最终给出行业的发展建议。     

房地产行业土地增值税探析

房地产行业作为国民的重要支柱行业,是关系着国计民生的大事。近些年来,随着我国经济的飞速发展和城市化进程的逐步加快,房地产行业已经成为拉动我国经济增长的重要行业和一个新的税源增长点。那么,土地增值税作为房地产税收的重要组成部分也成为了国家对房地产业进行宏观调控的重要手段之一。土地增值税是政府对土地收益的分配关系进行合理调整以及对土地资源进行调控的一项重要措施,而且它有着良好和稳定的税源。因此,土地增值税成为房地产企业负担的重要税种之一。但由于土地增值税税收制度不够完善和税收政策实施效果差等多种原因,造成土地增值税不能充分发挥其应有的调控作用。所以,我国学者对土地增值税方面的研究也从未停止,他们的研究内容包括土地增值税税收制度、土地增值税的逃税、避税、土地增值税的征收依据和土地增值税的实施影响在内的各个方面的问题。总之,我们一定要加强对房地产行业土地增值税这方面问题的研究和重视,充分发挥其应有的作用,促进房地产行业合理有序的发展。