多地楼市调控目标难完成问责或成空谈

<正>2013年,中国楼市迎来了2009年之后的又一次"爆发"。根据国家统计局公布的11月全国70个大中城市住宅销售价格变动情况,一线城市新建住宅价格已连续3个月同比涨幅在20%以上。房价调控年度目标落空,问责制会否"爽约"?     

日本房地产市场的发展历程对北京房地产市场的启示

2013年10月22日，国家统计局发布9月份的70大中城市房价数据显示，69城房价同比上涨，北上广深同比涨幅均破20％。其中，北京同比涨幅20．6％、环比涨幅1．2％，同比涨幅居全国之首。北京商品住宅价格的一路飙升，超出了普通百姓的购买能力，也同时成为社会的关注的热点问题。放眼世界，日本曾经经历了地价飙升、房地产市场一片繁荣、房地产泡沫破灭几个阶段，因此本文拟对日本的房地产市场的发展历程及影响因素进行分析，希望对北京的房地产市场能有所启示。     

我国房地产市场现状与可持续发展研究

本文以70个大中城市房价同比涨幅为基础,模拟了近五年来我国大中城市房价变动情况,同时推算了我国住房空置率、房价收入比、售租比等衡量房价合理程度的国际性指标。结论,(1)我国房价近几年非理性飙升,已经对社会经济的可持续发展构成潜在威胁;(2)抑制投机性需求和过度投资性需求应成为房价调控政策集中受力点,而限购和保障性住房大规模建设是最有效的手段;(3)造成我国城市房价上涨过快的因素众多,应从房地产行业的定位、地方政府财政来源及政绩考核机制、住房基本生活资料属性等方面进行相应改革,以保障房地产行业持续健康发展。     

信贷约束对住宅市场的影响效应——基于动态面板模型的研究

本文通过构建消费者—开发商两部门的房地产市场局部均衡模型,研究信贷约束对住宅市场的影响效应。本文利用1999～2009年中国35个大中城市的面板数据,采用动态面板GMM估计方法考察银行信贷对住宅消费和住宅价格的影响。实证结果显示:银行信贷对房地产价格产生显著的正向影响,表明信贷约束是当前房价增幅下降的重要因素之一;个人住房贷款和房地产开发贷款对房价的正向影响效应存在差异,前者的作用小于后者;个人住房贷款对居民住宅消费产生显著的正向影响,是影响居民住宅消费的最重要因素。     

中国城市住房价格变动影响因素分析

近10多年来,我国房地产业高速发展,住房市场价格呈现持续上涨的特征。本文运用聚类分析方法,依据房价波动情况,将全国35个大中城市划分为三类。在此基础上,从全国层面以及不同类别城市的角度进行比较分析,通过回归分析得出以下结论:除了地价、居民收入、信贷规模等宏观性的影响因素外,城市基础设施、教育、医疗卫生等公共服务的投入也在一定程度上影响着房价的变动以及不同城市房价水平的差别。     

我国房地产市场的泡沫检验——基于现值模型

本文以35个大中城市指数为基础,利用现值模型对我国东中西部地区房地产市场泡沫的存在性进行了检验.检验结果表明,我国东部和西部地区存在明显的房地产泡沫,其中东部特别是长江三角洲地区的房价租金比涨幅最大.而中部地区除武汉之外的房价租金比一直较为平稳,几乎不存在泡沫现象.     

基于非参数方法的中国房屋销售价格研究

房地产市场是一国国民经济发展的重要命脉。2010年中国楼市调控频次之密集及房价的持续上涨现象更加值得我们关注。文章的分析数据来自中国国家统计局网站2010年12个月的70个大中城市房屋销售价格指数月度数据,对数据进行了聚类分析,研究房价增长的层次性。并利用截面数据及时间序列数据对新建住宅价格和二手住宅价格进行一致性检验,通过分析更加透彻剖析中国的房地产市场运行状况及各市场因素之间的联系。     

城市住房价格波动对居民消费的影响

本文基于我国2009—2014年34个大中城市的面板数据,采用固定效应模型,围绕房价收入比的变化对大中城市进行分类,分析不同类型的城市面对房价波动所产生的财富效应,以此来考察城市住房价格波动对居民消费的影响.研究结果表明,房价上涨对居民消费产生较强的挤出效应,但在不同类型的城市中存在结构性差异.在房价收入比上升的城市不存在明显的挤出效应;在房价收入比下降的城市存在明显的挤出效应.同时,在研究过程中笔者考察城镇化建设、产业结构变动和人口增长对房地产财富效应的影响,并基于此提出相应建议.     

公共投资对商品住宅价格的影响效应研究——基于中国35个大中城市截面数据的分析

研究政府公共投资对商品住宅价格的影响效应,是以特征价格模型为基础来构建二者之间关系模型的,用2010年全国35个大中城市的截面数据进行计量分析,具体考察公共投资各个资本变量对住宅房价的不同影响效应。计量结果显示:公共投资各个资本变量对商品住宅价格有显著的影响并且不同公共投资特征变量对住宅价格的影响力度不同,公共投资对商品住宅价格具有资本化效应。政府应制定合理的公共政策和房地产政策,使这部分被资本化入商品住宅中的价值得到合理分配并起到对房价的调控作用。     

预期对房价的作用机制:对35个大中城市的实证研究

预期是房价涨跌的主要推动力之一.本文通过引入住房所有权成本这一概念,分析了预期对房价的作用机制,并基于存量--流量理论建立了预期对房价影响的定量分析模型.同时,利用我国35个大中城市1999～2005年的样本数据进行了实证分析.研究表明:预期在房价的变化中的确发挥了重要作用,这种作用在房价较高的城市表现最为突出;认为"未来价格会继续高涨"的预期会使居民对住房的需求过度膨胀,从而导致房价的非理性增长.研究建议:政府在从供求角度调控房价的同时,要关注调控政策可能带来的对市场参与者预期的影响;要加强市场信息的透明度,以科学的舆论对市场参与者的预期进行合理引导.     

城市行政级别、资源集聚能力与房价水平差异

在严格的城市行政等级管理体制下,我国城市房价水平与城市的行政级别关系密切.城市行政级别通过影响城市的资源集聚能力和住房需求,进而影响住房价格.不同行政级别城市的资源集聚能力各异、住房需求不同,导致房价水平呈现较大的差异.但是,同一行政级别城市间的房价水平存在区域差异性.本文使用2005-2012年全国70个大中城市市辖区的数据,建立面板模型,经验分析城市行政级别对商品住宅价格的影响.结果表明,城市行政级别差异是引致城市间房价水平差异的重要因素.为此,需要对不同类型城市实行分类指导,实施差别化的调控措施,缩小城市间的房价差异.     

第三季度或现房价“拐点”

上海易居房地产研究院日前发布的＂2011年6月70个城市房价指数月报＂显示,5月份房价涨幅重新步入下行轨道,三季度将出现房价＂拐点＂,7月或8月将首次出现房价环比负增长。该研究报告显示,全国环比房价涨幅明显收窄。5月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数为100．16，即新建商品住宅价格比4月份上涨了0．16％，增幅降低了0．15个百分点；在4月份房价涨幅出现小幅扩大的异常现象后，5月份房价涨幅重新步入下行轨道。     

房价反弹的隐性条件不容忽视

针对最近几个月来楼市出现的成交回暖、房价回升现象,住建部相关负责人日前表示,目前房价尚不具备全面反弹的条件。从最近统计数据显示,全国70个大中城市2012年8月份房价环比上涨的城市数量减至36个,涨幅均未超0.6%。这一数据和7月份相比确实有所降温。不过,一些影响房价的变量仍需引起重视。影响房价的条件并非一直不变,而是随着国     

风标

京沪深今年房价大涨楼市泡沫程度加剧 美联物业近日发布的一份关于租售比、投资比例、房价收入比房价与GDP涨幅的对比数据表明，今年房价暴涨的北京、上海深圳三地楼市泡沫程度加剧。     

物业税开征渐行渐近

今年前三季度,北京四环内住宅期房均价已达到14700元; 上海5月楼市平均成交价格为10292元/平方米,环比上涨1.4%,比年初住宅平均价又上涨了5.5%; 深圳中心区7月的房屋均价已突破每平方米20000元,短短半年内房价暴涨超七成,高档的楼盘已超过九成,房价直逼香港; 2006年广州房价涨幅达37%; ……     

节约型住房消费拒绝“奢侈文化”

高房价问题早已成为国人关注的一个焦点.为了抑制房价继续上涨,2005年以来,国务院相继出台调控政策.但调控政策实施后,房价仍持上涨趋势,特别是今年以来,房价飞速上扬.据国家发展改革委、国家统计局调查显示,2007年1月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.6%,2月和3月上涨5.9%,至6月攀升到7.1%.一些地区的房价涨幅已到了令消费者难以承受的临界点.种种迹象表明,商品房上涨在短时期内仍难抑制.如果从消费文化心理的角度探讨,住房消费者的主观心理认知在很大程度上影响了房价.长远地看,加强节约型住房消费文化建设,可以从根本上抑制房价,从而实现房价的有效调控.     

郑州城市交通对住宅房价影响分析

城市地铁、高架桥与轻轨便利交通方式的发展带动了沿线住宅房价上涨,本文结合郑州便利交通的发展现状、便利交通建设对沿线住宅房地产价值的影响规律以及目前全国住宅房价的总体形势,分析了目前郑州便利交通基础设施的建设对沿线住宅房价提升的重要影响作用.     

中国土地供应管制对住宅价格波动的影响

结合中国实际修正传统的存量—流量模型,选取1999—2007年中国30省市的季度面板数据进行计量检验,分析土地供应管制与住宅价格波动的关系,并比较不同的土地供应管制强度下投机因素对房价影响的大小。研究表明:(1)中国的土地供应管制对住宅价格水平及波动都有显著影响;(2)土地供给管制环境的宽松与紧缩影响投机行为作用的大小,当土地供应管制加强时,投机因素对房价波动的影响更大;(3)2003年下半年以来我国"从严从紧"的紧缩供地政策,通过预期效应作用于投机行为,进而传导给住宅市场,对平抑房价政策目标的实现产生了一定的负面影响。     

FDI与房价

本文在存量模型基础上,构建了一个外资参与的房地产市场局部均衡模型,考察了外资对房价的影响。理论模型显示,需求环节外资流入将导致房价上涨,开发环节外资流入将导致房价下降。本文使用中国35个大中城市1996-2010年的房地产市场和FDI数据,发现开发环节外资（FDI）对中国大中城市房价具有显著负向影响。另一方面,FDI与房价的影响是非对称的,FDI对房价的影响大于房价对FDI的影响。因此,为抑制高房价,在对需求环节外资（“热钱”）严格限制下,应鼓励外资进入房地产开发。此外,收入是影响房价的最主要因素;城市化越快,房价越容易上涨。     

基于DEM的武汉市住房价格与基准地价空间分布差异分析

住宅用地基准地价是房价制定的基础,两者之间存在相互影响的关系.本文以武汉市中心城区住房价格与住宅用地基准地价空间分布差异及其影响因素为研究对象,通过对获取的样本数据进行正态分布和空间自相关性检验,运用Kriging方法生成武汉市房价与住宅用地基准地价DEM,直观反映武汉市中心城区住房价格与住宅用地基准地价空间分布上的差异.研究结果表明:在空间分布上,住房价格与住宅用地基准地价两者之间存在着较为明显的差异,住房价格较住宅用地基准地价具有更大的集中性与变异性以及两者之间存在一定的不匹配性;住宅用地基准地价是房价制定的基础,存在其他因素影响着武汉市房价空间分布,正是周边环境影响武汉市住房价格空间分布才造成了两者差异的存在;周边环境分布的集中性、位置格局以及影响力度都对这些差异产生影响.