浅析国有租赁土地使用权之流转

土地是人类赖以生活、生存和发展的物质基础,是对人类至关重要的珍贵自然资源,是社会经济持续发展的重要物质保障.国有土地租赁是我国国有土地有偿使用的方式之一.关于国有租赁土地使用权的法律性质及国有租赁土地使用权流转等问题,理论与实务上均存在争议.在分析这两个问题的基础上,完善国有土地租赁制度具有重要意义.     

改制企业应谨防国有资产流失

去年，项城市审计局根据工作安排，对改制企业进行了审计监督，发现改制企业在国有资产管理中存在一定问题。现根据审计情况对改制企业的国有资产管理提出两点建议：　　（一）国有土地使用权应按规定处理　　按照国家规定，改组或新设股份制企业，涉及的国有土地使用权必须作价入股；河南省委办公厅、省政府规定，困难企业进行改制的，其土地使用权可只评估不入股，在 3年内减半收取占用费。周口地区为了鼓励企业改制，对企业改制中国有资产管理和处理所作的规定是：“企业占用的土地暂不参加评估，由占地企业按国家政策交纳土地使用税费…     

企业改制中应注意的土地使用权问题

企业改制是以完整经营性业务和资产出资发起设立股份公司的过程.根据<公司法>第80条的规定,股份有限公司设立时"发起人可以用货币出资,也可以用实物,工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资".本文即是对企业改制出资资产中有关土地使用权如何处理问题进行的探讨.     

企业改制中土地国家股的问题与对策

土地使用权的处置问题是企业改制中的一个难点。企业改制主要应以国有土地作价入股方式处置土地使用权。入股比例不应该是标定地价的100％，而应该根据具体情况，确定为标定地价的60％-0％。土地国家股的持有人应该是市、县级资产经营公司或地产经营公司。委托作价入股合同要规范化．尤其要强调入股金额、股本、分红配股、红利使用及土地资产的保值、增值等问题。在国有土地作价入股时，要理顺、调整、处置好抵押权等它项权。     

最新法规：财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知

为了支持企业、事业单位改革,促进国民经济持续、健康发展,现就企业、事业单位改制重组等涉及的契税政策通知如下：一、企业公司制改造非公司制企业,按照《中华人民共和国公司法》的规定,整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司,有限责任公司整体改建为股份有限公司,股份有限公司整体改建为有限责任公司的,对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属,免征契税。上述所称整体改建是指不改变原企业的投资主体,并承继原企业权利、义务的行为。     

土地使用权变更有关契税的特殊规定

《土地管理法》规定,城市市区的土地属于国家所有,单位和个人依法使用的国有土地．由县级以上人民政府登记造册,核发证书,确认使用权。国有土地使用权的取得,主要有土地使用权划拨和土地使用权出让两种形式。土地使用权划拨是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权：土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用．国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为．     

财政部、国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知

经研究,现对以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权的契税政策明确如下：一、根据《中华人民共和国契税暂行条例》第二条第一款规定,国有土地使用权出让属于契税的征收范围。根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条第一款规定,以土地、房屋权属作价投资、入股方式转移土地、房屋权属的,视同土地使用权转让征税。     

"国有划拨土地抵押无效"为逃债亮绿灯

从4月18日起,凡以划拨方式无偿取得国有土地使用权的企业破产时,该土地使用权由有关人民政府收回,并依法处置.这是最高人民法院于明日起正式实施的司法解释的新规定.     

关于土地使用权会计核算的再探讨

《企业会计制度》第四十七条规定，“企业购入的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款作为实际成本，并作为无形资产核算；并按本制度规定的期限摊销。房地产企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权账面价值全部转入在建工程成本。”笔者认为对于这条规定还有以下几方面值得讨论：     

国有土地承租使用权评估中相关问题探讨

对资产价值的合理评估离不开对其资产性质的准确把握,国有土地承租使用权的评估也同样如此。本文从我国土地租赁制度的发展分析开始,对国有土地租赁与国有土地使用权的出让的同一性与差异性进行了分析;并举例说明了国有土地承租使用权的评估操作。     

浅谈企业土地使用权的会计核算

一、企业土地使用权概述企业土地使用权是指国家准许某一企业在一定期间对国有土地享有开发、利用、经营的权利。由于我国的土地属国家所有，企业获得的土地使用权仅代表其拥有相关土地的使用权而非所有权。土地使用权的价值往往较大，企业取得土地使用权有多种方式，所以会计核算实务中不规范现象时常出现，有必要对其系统地认识。（一）法律基础。企业土地使用权的法律基础是我国于1986年6月颁布、1998年8月作全面修订的《中华人民共和国土地管理法》。1.国家实行土地公有制。我国土地实行社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有…     

论完善我国农村土地使用权流转机制

土地使用权按照市场经济的资源配置方式进行自由流转,是社会主义经济的客观要求。我国现行有关法律、法规对国有城市土地使用权的流转作出了明确的规定,允许国有城市土地使用权自由的转让、抵押、出资、入股。但对于农村土地使用权流转问题却少有规定。现实中,农村土地使用权的流转也是非常有限。我们认为,建立灵活有效,且符合国情的农村土地使用权流转机制,使土地按照市场规律的要求,同其他生产要素优化组合,有利于促进我国农村改革的深化。     

关于企业改制重组若干契税政策的通知

<正>财税[2008]175号为了支持企业改革,加快建立现代企业制度,促进国民经济持续、健康发展,现就企业改制重组中涉及的若干契税政策通知如下:一、企业公司制改造非公司制企业,按照《中华人民共和国公司法》的规定,整体改建为有限责任公司(含国有独资公司)或股份有限公司,或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的,对改建后     

评估集体土地使用权时需注意的法律限制

近年来,乡镇企业的重组、合资、联营和改制相当普遍,在评估业务中也有相当一部分是对集体建设用地流转的土地使用权市场价格进行评估。根据评估实践,按集体建设用地流转方式一般划分为厂房连同土地转让;厂房连同土地租赁;土地使用权入股和以土地为条件联营以及以抵押贷款为目的的集体建设用地土地使用权评估。但目前,占据建设用地半壁江山的集体建设用地使用权,产权本身具有众多的法律限制。笔者认为对集体土地使用权的评估首先应该建立在合法的前提下进行,故对集体土地使用权有关的法律法规进行了整理,以便对读者有所借鉴和启发。     

企业改制重组业务中的契税政策运用与实例分析

为了支持企业改革,加快建立现代企业制度,我国相继颁布了<财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知>(财税[2008]175号)、<财政部、国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资(人股)方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知>(财税[2008]129号)、<国家税务总局关于企业改制重组契税政策若干执行问题的通知>(国税发[2009]89号),就企业改制重组中涉及的若干契税政策进行了明确,并规定了一系列免税优惠扶持措施.     

改制:土地资产如何处置

土地资产处置方式 根据我国在企业改制中土地资产处置的有关法律规定，企业改制时可以采取的处置方式有以下5种：     

财政部关于国有大中型企业主辅分离辅业改制分流安置富余人员有关财务问题的通知（财企[2005]78号 2005年5月17日）

近年来，国有大中型企业实施主辅分离辅业改制分流安置富余人员（以下简称“主辅分离改制分流”）涉及的企业财务处理事项，按照我部《关于印发〈企业公司制改建有关国有资本管理与财务处理的暂行规定〉的通知》（财企[2002]313号）和《关于〈企业公司制改建有关国有资本管理与财务处理的暂行规定〉有关问题的补充通知》（财企[2005]12号）的规定执行，     

国有划拨土地使用权抵押担保的法律风险与防范

不久前最高人民法院出台了《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》，该批复对破产企业国有划拨土地使用权的处置、清偿以及抵押效力问题作出了明确规定，特别是对国有划拨土地使用权抵押以及划拨土地使用权与其地上建筑物一并抵押的效力问题作出了明确界定。这一司法解释的出台，对国有企业改制、破产大开方便之门，一是政府部门可以轻易收回国有划拨土地使用权；     

合理利用国有土地 加强有偿出让收入征管

随着改革开放地深入开展，我国土地使用权的方式和内涵也不断深化发展。除划拨土地使用权外，还可以通过（有偿）出让方式取得国有土地使用权，土地使用制度也实现了“两个转变”，即国有土地使用由无偿、无限期、无流向向有偿、有限期、可流动转变：土地出让方式由单一的协议出让向招标，拍卖等市场配置的方式转变，管理国有土地的县以上人民政府将土地使用权在一定年限内有偿让与土地使用者，并由受让土地使用者向政府缴纳一种土地使用费（即地租），由此而取得的收入，即为国有土地使用权有偿出让收入。     

资产评估基本方法

《财政部部关于〈公司法〉实施后有关企业财产处理问题的通知》中指出:“根据公司法第二十七条规定,以实物、知识产权、土地使用权等非货币资产出资设定公司的,应当评估作价,核实资产。国有及国有控股公司以非货币资产出资或者接受其他企业非货币资产出资,应当遵守国家有关资产评估的规定,委托有资格的资产评估机构和执业人员进行;其他的非货币资产出资的评估行为,可以参照执行”。现将资产评估的含义及基本方法介绍如下:资产评估是指评估人员依据特定的目的以资产的现状为基础,根据其功能状态及使用的效益,参照当前生产技术和经济状况,遵循…