投资商住公寓 怎样规避风险？

“买房出租、以房养房”，可能已经成为许多人的投资理念。但什么性质的房产最值得投资呢?据中原房地产经纪公司研究部的数据，同一地区，商住公寓跟住宅公寓的租金差价在500-1000元左右。以朝外某项目60平米的一居室为例，其商住公寓的租金是6000元／月，住宅公寓的租金是5000元／月。假设其售价是9580元／平米，按照两成20年按揭，商住的投资回报率为15．1％，住宅公寓的投资回报率为8．04％(这两个回报率都考虑了空置率)。简单地从数据上看，商住公寓的投资回报率远远地高于住宅公寓，那么投资商住公寓有什么技巧，同时又存在哪些风险呢?     

关于大型商业物业租金价格定位评估思路的探讨

房地产投资类型按投资周期长短可分为长期投资和短期投资。随着国家对房地产交易环节的管理的日趋规范，越来越多的房地产投资愿意选择长期投资方式，通常是先将房地产持有一段时间，以获取较为稳定的持续性租金收益，待房地产交易市场行情转好，再将其转售给未来的投资而获取转售收益。作为置业投资，特别是大型商业物业投资，多采用委托专业的租赁公司为其经营管理招租事宜或是将物业整体性出租给专业租赁公司或其它大型商业运营商等方式，从而获得较为长期稳定的租金收益。然而大型商业物业整体出租很少有相类似的市场案例可以借鉴，投资往往难以把握其租会价格水平。这时我们作为一名专业的房地产估价师所提供的租金价格定位评估报告对投资决策显得尤为重要。作拟就大型商业物业整体性长期租赁条件下的租金价格定位评估提出三种评估思路，即“租金差值法”．“收益法”及“报酬率修正法”，谨供同行参考。[编按]     

以租养房有诀窍

随着人们投资意识的增强,许多人出于保值、增值的良好愿望,将目光瞄准了房产这一新兴的投资领域,“以租养房”成为越来越多人的选择。近两年涌现了不少以租养房的“精明人”,归纳起来主要分为两大类:一类是他们原来有一套住房,通过按揭贷款购买新房,再将原有住房出租,用租金偿还贷款;另一类则是直接购买新房或二手房后用于出租,用所得租金偿还贷款,甚至以投资房产生财。事实上,以租养房并不是一个简单的过程,它需要当事人积累一定的资本,掌握一定的购房知识和技巧,最大限度地发挥以租养房的优势。那么,如何更好地以租养房呢?租后租金收入受…     

关于大型商业物业租金价格定位评估思路的探讨

房地产投资类型按投资周期长短可分为长期投资和短期投资。随着国家多次对房地产交易环节的宏观调控，越来越多的房地产投资者愿意选择长期投资方式，通常是先将房地产持有一段时间，以获取较为稳定的持续性租金收益，待房地产交易市场行情转好，再将其转售给未来的投资者而获取转售收益。作为置业投资者，特别是大型商业物业投资者，多采用委托专业的租赁公司为其经营管理招租事宜或是将物业整体性出租给专业租赁公司或其它大型商业运营商等方式，从而获得较为长期稳定的租金收益。然而大型商业物业整体出租很少有相类似的市场案例可以借鉴，投资者往往难以把握其租金价格水平。这时我们做为一名专业的房地产估价师所提供的租金价格定位评估报告对投资者决策显得尤为重要。作者拟就大型商业物业整体性长期租赁条件下的租金价格定位评估提出三种评估思路即思路①“租金差值法”、思路②“收益法”及思路③“报酬率修正法”，谨供同行参考。     

给以租养房算笔帐

买房做什么?除了自住之外,很多的人是为了投资。投资房产离不开出租,于是“以租养房”成为越来越多人的选择。以租养房的客户归纳起来主要分为两大类:一类是以旧养新,即他们原来有一套住房,通过按揭贷款购买新房,再将原有住房出租,用租金偿还贷款;另一类则是以租还贷,即直接购买     

房产租金回报率走低，房价快速上涨值得忧虑

笔者尝试从租金回报率（本质上等同于购租比）进行分析研究。试图通过对近年来的房价、租金变化情况，以及当前租金回报率的分析，对我国过去多年的房产投资回报率进行一次较为深入的研究。一、假设前提及指标选定 与股票的价差收益和分红收益类似，房产投资的收益也主要分成两块，即房屋本身的增值收益和房屋出租的租金收益。     

利用房产周转资金

买处房产投资、以房养房,一度成为最热门、安全性又较强的投资方式。但如果将手中的现金都固化在房产上,再加上连续加息,投资成本提高,偏在这时你又急用钱,应该怎么利用房产周转资金呢？去典当行抵押是很方便的一招,只要有房产证,一切手续能在最短的时间内办     

上市公司非经常性损益披露现状分析

一、披露现状 1．披露口径不一致,随意披露非经常性损益的现象严重。上市公司对非经常性损益的理解还存在很大的差异,对非经常性损益项目的披露口径不一致,有的企业竟然将租金收入在非经常性损益中披露。对于“短期投资收益”,有的上市公司披露为“股票投资收益”和“债券投资收益”,有的直接披露为“投资收益”。     

有租约限制的房地产收益法评估

对有收益的房地产进行评估，特别是在市场交易案例难以收集或交易案例较少时，收益法往往是估价师选择的首选方法。《房地产估价规范》（GB／T50291-1999）规定，“估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。”其实，《房地产估价规范》规定的采用租约确定的租金是不恰当的。具体估价时，房地产的租金应采用租约租金还是客观租金不能一概而论，要根据有关的法律、法规规定及结合具体的估价对象来确定。下面，我们以有租约的房地产抵押和抵押房地产处置为目的的估价进行分析、说明。     

专家详解：到底是买房划算还是租房划算？

前些年．一口气买几套房．首付两成后出租，再用租金与房贷月供相抵，就算不卖最后也能“落”下套房子。这种“以租养贷”的投资方式在以前颇为流行．而且倍受购房者推崇．甚至还传出一种“租房不如买房”的流行说法。然而随着国家对房地产市场的宏观调控．央行再而三的调高贷款利率．多方因素下新楼盘价格一路狂飙．     

“以房养房”,圆理想的住房梦

２０００年中国老百姓的住房步入一个崭新时代──货币分房全面启动，连续几十年的实物分房退出历史舞台，个人成为购房的主体。就普通工薪阶层来说，虽然目前大部分人有了属于自己的住房，但仍有众多的人在殷切地期盼改善住房条件。然而让工薪层居民一下子拿出几十万元去购买“一步到位”的住房，无论是当前还是将来都会有困难。但如果循序渐进“以房养房”来改善住房条件，就实际些，也可以触及到，以此来圆普通老百姓比较理想的住房梦，似乎现实了许多！ 卖旧房购买新房 目前，我国城镇居民的居住条件仍较为落后，城镇人口人均居住面积仅…     

理性对待“带租约商铺”

在新政出台后，投资对地产价值的评估将更为理性，从投机炒房重又回归到传统的投资层面。人们不再期望“一铺养三代”，但作为一个长远、增值保值的投资品种——商铺，获取租金收益，仍是目前一个不错的选择。由于银行对商铺的按揭比例不高，一般需要四到五成的首付款，还款期限一般也限定在10年左右，所以中小投资在选择商铺时一定要考虑首付资金是否充沛。     

商铺投资的热点与难点（之三）投资商攻略

一、商铺投资正负面效应分析 1.正面效应 投资者以出租或转售为目的购买店铺,赚取高租金收益和售价差价显然是投资后的最佳效果。对比写字楼和住宅投资,商铺的投资回收期较短。投资者更可将已获产权     

各家支招——做房东，还不如做房东生意

俗话说：“家有万贯，不如有个店面”。所谓一铺养三代，投资商铺．谋求的并非短期的投资回报，而是长期收益和升值。在大多数情况下，投资商铺的效益和收益稳定性远好于投资住宅。住宅的租约期限一般为半年或一年，而商铺的租约通常为3至5年甚至更长，并且一般都会在租约中签订租金涨幅的比例。只要从事商业，商家一定都有一个长期规划和赢利预期，还要对商铺进行装修投资．这就决定了商铺租约的稳定性。     

房租疯狂上涨 蚁族无奈伤痛

同“买房难”、“租房难”相对应的是，许多房客在合同到期并准备续租时发现租金的上涨已超出了他们的承受能力。数据显示，郑州市住房租金连续8年保持上涨，自2011年以来表现更加明显，年上涨幅度均达到了15％。“以前买不起房，现在连租都租不起了。”眼下，“蚁族的呐喊”随处都可以听到。包括郑州在内的很多城市，房屋租赁市场租金价格儿乎是月月涨。     

星耀城:留给地铁上盖精装LOFT现房的时间已经不多了

如果你生活中心在滨江,喜欢坐地铁出门,想楼下就有吃有喝有玩,想住现房LOFT,那么星耀城也许是你最后的机会。而如果你想买来投资,收租金做房东,那么星耀城目前42平方米小户型的租金约为每月4000元,物业管理费为3元/平方米·月,不计算通货膨胀及其他因素,年投资回报率仅为3.95%。这样的投资回报率似乎不太高。参考:目前计算投资回报率最广泛采用的方法是计算租金的年回报率,公式为:租金回报率=月租金收益×12/购     

我国公共租赁房租金支付能力研究——基于20个主要城市的实证分析

综合运用租金收入比和剩余收入法来评价当前我国公共租赁房保障对象的租金支付能力。选取20个主要城市实证测算，并按照不同收入水平、不同规模家庭分别对其支付能力进行评估。以此来检验我国公共租赁房保障政策的实施效果，以期对住房保障政策的进一步完善提供政策依据。研究发现，北京、上海、广州、成都4个城市的中低偏下收入、低收入家庭租住公共租赁房仍然面临着支付能力问题，深圳和大连的低收入家庭也同样存在着租金支付问题。除广州、南京、厦门、杭州和苏州外，其余15个城市低收入家庭相比中等偏低收入家庭承受了更大的租金支付压力。此外，住房支付能力呈现出规模犬的家庭明显优于规模小家庭的特征，人口多的家庭租金支付能力相对较强。     

编制现金流量表应注意的若干具体问题

一、“销售商品、提供劳务收到的现全”项目该项目反映销售商品,提供劳务实际收到的现金。填列该项目时,应注意是债务人以非现金实物资产抵偿债务而减少的应收账款和应收票据。核销坏账损失而减少的应收账款、已支付现金的销货退回,应从本项目中抵减;企业销售商品收到的现金中含有的增值税额也应从本项目扣除。二、“收取的租金”项目该项目反映企业实际收到现金的租金收入,包括经营性租赁收到的租金、出租包装物收到的租金、以及融资租赁收到的租赁收益。企业融资租赁收回的租赁设备的本金在投资活动的现金流量中反映。不包括在本项目…     

投资买房莫入“租金陷阱”

房屋买卖市场的萧条以及租赁市场的回暖，造就了高出租回报率的房屋的“紧俏”。有些不法之徒乘机利用虚拟高租金合同，提高房屋售价卖房牟利。不少投资客因此上当。为了避免更多的购房受害，本刊特介绍时下常见的几种租金骗卖房子的手段，帮助投资客揭穿“诡计”。     

二手市场,改善性需求在涌动

120平方米以上房源成交比例快速增长,1至5月份已达16.2%;二手中介咨询客户中,改善性需求的比重有所增加,占比为11%左右;"以房养房"的投资客再度出没于二手市场,目标是大型住宅区或是次新房。改善性需求上升,供应却显得尤为不足。特别是中高档小区,远远满足不了需求。在供不应求的情况下,20%的小区房价再次创出新高。