把土地置于阳光下

土地交易向来被认为“水很深”，开发商手中的土地，往往有说不清的来历和背景。2002年7月1日，随着国土资源部11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的实施，持续多年的“协议出让”在法定意义上被叫停，而国土资源部和监察部规定的2004年8月31日土地协议出让的“大限”，无情地堵死了房地产商在土地协议出让的黑箱中赚大钱的门路。一条条政策，像一把把利斧，砍碎了黑箱，并把置于其中的土地暴露在阳光之下，这无疑对房地产业的经营者和管理者出了一道大大的考题。     

8·31后房地产业路在何方

2004年8月31日，对房地产业界来说，是个不同寻常的日子。按照国土资源部发布的71号令，到8月31日以后，国内土地市场将不得再采用协议方式出让经营性土地的使用权，国有土地的使用权必须以公开招标、拍卖、挂牌的方式出让。这是政府从金融和土地两方面开始收紧，对房地产进行的一次大规模的调控，使得国内的房地产业产生了不小的波澜。     

“招拍挂”土地出让方式的完善和调整

从赞誉其公正、公平、透明,到成为高地价的幕后推手,“招拍挂”土地出让方式经历了冰火两重天的境遇。“招拍挂”取代“协议”出让,是土地制度改革的一大进步,这种市场配置土地资源的优点是高效、低成本,但缺点是“无形之手”往往容易“失灵”。所以说对“招拍挂”进行完善和调整是十分必要的。本文从“招拍挂”制度产生的背景入手,分析了“招拍挂”制度的弊端,最后从供地结构的调整和土地出让管理制度的完善两个方面提出了改良措施。     

房地产

177宗协议出让土地公示 首批遗留问题解决北京市国土房管局3月17日发布《关于以协议方式出让的历史遗留项目(第一批)公告》,这意味着备受关注的土地4号令之后,北京市第一批历史遗留问题得以解决。北京市国土房管局有关人士表示,4号令虽然封上了以前为协议出让土地开出的4个口子,但从2002年7月1日到2004年1月9日,已批准上述4类项目立项和协议出让的用地约4000公顷,相应规划面积约为8800万平方米。这些土地以怎样的方式进入市场成为一个     

北京市停止经营性项目国有土地使用权协议出让

2002年6月30日,北京市为贯彻落实国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令[2002]第11号),出台了《北京市人民政府办公厅转发市国土房管局等部门关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知》(京政办发[2002]33号文件)。该文件在我市国有土地使用权出让方式由协议到招拍挂平稳过渡方面发挥了积极作用,保留了“绿化隔离带项目”、“小     

基于财政视角的土地出让金管理机制研究

从协议出让到“招拍挂”制度的实施,从土地出让金的体外循环到全额纳入地方预算管理,我国土地出让金制度经历了一种强制性的制度变迁。随着国有土地政策的改革完善和房地产业的迅速发展,土地出让金收入快速增长,已经成为地方政府进行土地开发和城市建设的主要财力来源和地方公共财政管理的重要内容。土地出让金管理的渐进式改革路径适应了我国经济发展的需要,     

转型期中国土地出让收入和价格的演变规律——基于财政分权与经济目标的视角

针对当前突出的“土地财政”问题,利用1998~2012年省际面板数据,构建面板数据模型,实证分析转型期我国土地出让收入和价格是否由财政分权和经济目标考核的共同影响。结果表明,在财政分权下,地方政府通过出让更多的土地来获得收支平衡,导致出让收入增加和价格快速上涨;在经济目标考核下,地方政府会采取工业和商业混合发展模式,工业上采取协议方式低价出让土地与商业上采取“招拍挂”方式高价出让土地,两者之间差距逐渐扩大;房价和地区市场开放度也影响土地出让收入。     

政策信息

1 协议出让国有 土地将有新规 从8月1日起,协议出让土地的方式将受到严格规范,土地利用方面存在的暗箱操作等问题有望得到进一步遏制。 在第13个全国土地日来     

土地出让方式、地价与房价

本文使用中国35个大中城市2003～2008年土地市场和房地产市场数据,考察了土地出让方式对地价和房价的影响。描述性分析发现,地价房价比不高,均值为10.23%;土地出让金占地方财政收入比重均值为62.49%,已成为地方政府的"第二财政";协议出让面积占比最高,其次是挂牌出让和行政划拨,最小是拍卖和招标,土地出让存在明显的"双轨制"。实证发现,房价主要是由供求决定的,而非地价和土地出让方式决定的。因此,控制房价过快上涨,主要是调节房地产供求关系,而非一味地降低地价乃至否定土地的"招拍挂"制度。实证还发现,地价主要是由房价决定的,而非土地出让方式决定的。这表明,"招拍挂"制度并未导致地价的快速上涨,高房价是"地王"出现的主因。     

土地批租收入支持社保基金研究

中国社保基金资金来源存在资金缺口,在老龄化社会、城市化等因素推动下未来社保需求和社保资金支出需求都很大.随着国内招拍挂等市场出让土地的批租模式替代协议出让土地,土地财政收入迅速增长.土地财政作为公共资源收入,可以作为资金来源支持社保基金资金,但土地财政支持社保基金不能损害地方政府城市化进程.     

北京市暂停审批经营性项目

为贯彻国家和本市经营性项目国有土地使用权入市交易的规定和国有土地使用权协议出让公示制度,自2004年1月9日起,市发改委、建设、规划、国土房管等部门暂停受理审批开发建设单位申报的经营性项目立项、规划审批和国有土地使用权协议出让。 土地是房地产行业的核心资源,根据土地管理法律、法规的     

北京市出台修改案封死土地“协议出让”口子

自2004年1月9日北京市各级发展改革、建设、规划、国土房管等部门开始暂停受理审批开发建设单位申报的经营性项目后,有关停止经营性房地产项目土地使用权协议出让的33号令(《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》)的修改也成了众人关注的焦点。从有关部门获悉,经过多次讨论,2月9日,北京市委     

京地咨询:为新北京出谋划策

目前,房地产业成为争议最大的产业之一,众说纷纭,莫衷一是,焦点都主要集中在“房价”上面。但是,影响房地产健康发展的深层根源却并不是房价,比如,土地的供应和开发。在北京市开始实行“招拍挂”的土地公开出让方式之后,土地一级开发也开始成为土地利用和开发的主流方式。然而。旧机制和习惯思维的改变不是一朝一夕的过程,北京在土地一级开发的     

国库财政视角下土地有偿使用费管理问题浅析——对牙克石市土地有偿使用费管理情况的调查

土地有偿使用费收入即国有土地使用权出让收入,它是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款,包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。从2007年1月1日起,我国土地出让收支全额纳入地方基金预算管理,收入全部缴入地方国库。支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排,实行彻底的“收支两条线”,并规范了土地出让收入使用范围,包括五个方面：（一）征地和拆迁补偿支出;（二）土地开发支出;     

在创新中潜行——综观2005年基金业

2005年12月,在“第四届中国证券投资基金国际论坛”上,证监会主席尚福林公布:截至2005年11月28日,我国证券投资基金资产总规模达5008.2亿份,基金管理公司数量达到52家,其中,中外合资基金管理公司20家。我国基金业取得了超常规的快速发展。1998年试点时只有5只基金,净值107.4亿元;一直到2002年8月,基金资产才首次突破1000亿元大关。从2002年8月到2004年3月,基金业规模从1000亿增长到2000亿用了一年半的时间;而第三个1000亿只用了四个月时间,即从2004年3月到2004年7月;截至2004年12月21日,市场上已成立基金达到160只,其中封闭式基金54只,开放…     

合理利用国有土地 加强有偿出让收入征管

随着改革开放地深入开展，我国土地使用权的方式和内涵也不断深化发展。除划拨土地使用权外，还可以通过（有偿）出让方式取得国有土地使用权，土地使用制度也实现了“两个转变”，即国有土地使用由无偿、无限期、无流向向有偿、有限期、可流动转变：土地出让方式由单一的协议出让向招标，拍卖等市场配置的方式转变，管理国有土地的县以上人民政府将土地使用权在一定年限内有偿让与土地使用者，并由受让土地使用者向政府缴纳一种土地使用费（即地租），由此而取得的收入，即为国有土地使用权有偿出让收入。     

浅析土地招拍挂制度对房地产市场的影响

随着我国市场经济不断发展,经济制度也在日益完善,我国土地市场改革进度不断加快,目前我国在国有土地特别是商业性或经营性的土地供应也不断进入到了以经济市场的价格为中心的土地资源配置市场化阶段,全国各地区都在建立土地招拍挂的市场交易制度。本文结合笔者的多年从业经验,以我国当下土地招拍挂制度作为出发点,分析招拍挂这个制度环境下增量土地市场的集中度,总结招拍挂制度对于房地产市场结构影响的各个因素和影响程度。     

转让土地使用权应照章纳税

基本案情根据城市规划和公共利益的需要,政府决定建设一个集娱乐、休闲为一体的中心广场。该广场的选址以小商品市场为中心,因此,涉及到汽运公司及其所属的小商品市场的拆迁。为此,政府通过招商引资于2007年5月31日与长途汽车运输公司订立了协议,将原体育场13000平方米的土地以720万元的价格出让给长运公司,并由长运公司进行开发,建设     

财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知

(2012年12月6日财税[2012]82号)经研究,现就近期各地反映的契税政策执行中若干问题通知如下:一、对金融租赁公司开展售后回租业务,承受承租人房屋、土地权属的,照章征税。对售后回租合同期满,承租人回购原房屋、土地权属的,免征契税。二、以招拍挂方式出让国有土地使用权的,纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。三、市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿     

云南省跨境贸易人民币结算的现状分析

<正>一、云南省跨境贸易人民币结算现状分析(一)云南省跨境贸易人民币结算发展历程第一阶段是从1993年到2004年。从1993年开始,云南跨境贸易中与周边国家如泰国、缅甸、老挝以及越南等就开始使用人民币作为交易时的结算货币,这段时期内跨境贸易人民币结算的开展工作主要是通过推行商业银行参与邻国间边境贸易的结算工作,推行商业银行的跨境贸易人民币结算业务;第二阶段是从2004年到2008年。在2004年中央正式批准云