关于成本法中客观成本的讨论

在房地产市场不很发达的现阶段．成本法在房地产估价中被广泛采用。成本法是依据重新购建成本结合成新扣除折旧计算房地产价格的方法。“运用成本法估价时必须区分实际成本和客观成本．并要结合供求分析才能最终确定房地产价格。”(《房地产估价理论与方法》P143，柴强主编．中国物价出版社)可以看出，客观成本是与实际成本相对应的。但是，客观成本如何确定，尚缺少权威界定。因此，在估价实践中，估价人员对客观成本的理解不尽相同，     

房地产估价折旧与会计折旧分析

<正>在房地产估价过程中运用成本法评估已使用房地产的价值时,必须计算建筑物的折旧,正确求取建筑物折旧是运用成本法对旧有建筑物资产进行估价的难点和关键。实际工作中,常常有人将建筑物折旧中的直线折旧法与会计核算中的固定资产直线折旧方法相混淆,     

房地产评估中成本法的具体应用

房地产估价的三大方法为比较法、成本法和收益法。而成本法是房地产估价的最基本方法，它是以重建或重置的思路求得房地产价格的一种评估方法，其评估原理建立在重置成本的理论基础之上。     

谈房屋重置价格的制定和房地产成本价格的求取

成本法是房地产估价的三大方法之一．也可以说它是房地产估价的最基本方法，它是以重置或重建的思路求得房地产价格的一种评估方法。成本法应用的一项基础工作就是各类房屋重置价格的制定。但如何制定重置成本，重置成本包括哪些构成因素，每个因素如何取值，各地的作法有很大差别。在建设部制定的“城市房屋重置价格确定及公布方法”     

投资组合技术在房地价值分摊中的运用探讨

估价实务中常遇到客户要求在房地产价值构成中将土地与建筑物价值分别进行测算和表述，对于工业用途房地产我们可以采用成本法进行评估，将土地及地上建筑物分开测算，可分别得到土地的价格及房屋的价值，即可以简单求取房地产价值的物理构成。但评估商业和住宅，适宜使用收益法或者市场法评估房地合一整体价值对，不宜分别估算出土地和建筑物的价值后再进行简单的加总，同时，从房地价值中将建筑物和土地价值进行分离以求取其合理价值就成为行业的技术难题。如何在充分考虑房地价值的相互制衡与影响，又能在技术路线中将房地价值进行合理分离，以不断满足客户的需求，为顾客提供增值的、满意的服务呢？笔者针对估价实务中的具体案例，采用土地与建筑物的投资组合技术，合理分摊房屋及土地价值，在理论和实践上都进行了一些有益的探索。本文以求抛砖引玉，供同行参考。     

试论个人住房贷款抵押房地产的评估

个人住房抵押贷款抵抗房产的估价是评估其在设定抵押权时的市场价值，评估的范围包括建筑物的所有权和与之对应的土地使用权。估价方法宜采用市场比较法。对于旧房的评估，应将建筑物的成新率单独考虑，首先求取做人对象的重置价格，再进行新旧程度的修正，修正时要确定贬损率的权数。     

论建筑物折旧计算的数学模型

建筑物折旧是各种原因所造成的建筑物价值的损失，是建筑物在估价时点的市场价值与其重新购建价格之间的差额，扣除折旧额实际是减价修正。目前一些观点认为，建筑物折旧计算是一个理论成熟、操作简单的估价技术，已无继续研究之必要。然而，从我国房地产估价理论与方法的发展完善过程及建筑物折旧与房地产、土地减价修正计算模型的差异中，不难发现，建筑物折旧计算的数学模型与房地产折旧、土地折旧(年限修正)的计算模型不一致，而且在建筑物折旧中，如不考虑功能、经济因素影响，其计算方法也不尽相同。笔者认为，之所以建筑物折旧计算方法众多，且很少出现异议，是因为在现实经济活动中，建筑物的价值一般不是单独出现，而是与土地价值合并的综合反映，建筑物价值计算是否合理、准确，不能鉴定也无法检验。本人曾于2000年在《房地产评估》刊物第七期上发表文章，提出改进偿债基金法的观点，但未综合考虑与房地产、土地减价修正的联系。随着近几年估价技术的日臻完善，需要对建筑物折旧的计算模型重新认识，并尽可能加以统一，以求取建筑物的真实价值。本文试图从房地产价值及土地使用权价值随时间的衰减规律上，探索更为合适的折旧计算方法。     

房屋基准重置价修正法≠成本法

笔者在《房地产评估》二○○五年第六期发表了“议中国特色房地产市场价格评估基准价修正法”。房地产市场价格评估基准价修正法包括房屋基准重置价修正法和土地基准地价修正法。其中，有关“土地基准地价修正法”在国家标准GB50291—1999〈房地产估价规范》（以下简称“估价规范”）第5、6条和中国房地产估价师执业资格考试辅导教材《房地产估价理论与方法》（以下简称“教材”）第9、2条详细论述了，但有关“房屋基准重置价修正法”在“估价规范”和“教材”中没有专题论述。有些地方、有些人认为“房屋基准重置价格修正法”是“成本法”；有些人认为是“市场法”；有些人认为是“成本法、市场法相结合的评估方法”等等，议论纷纷。对此，笔者专议“房屋基准重置价修正法”内容如下。     

居民住宅房地产税基评估技术路径研究

住宅房地产税基评估主要技术路径有市场法和成本法。住宅房地产税基评估方法的选择在很大程度上取决于所能获得数据的质量和可靠性。市场法运用于住宅房地产税基评估需要大量详实、可靠和令人信服的房屋交易信息。文章紧密结合我国的实际情况，指出我国住宅房地产产权信息不公开使得市场法在住宅房地产税基评估应用中会受到限制。在此基础上提出采用成本法，将住宅房地产税基一分为二，分别进行土地和建筑物价值评估，并详细论述了这一评估的技术路径，这一技术路径下的土地价值和建筑物价值评估都有各自充分、详实和可靠的数据来源。     

浅析成本法估价

成本法是房地产价格评估的基本方法之一,特别适用于那些既无收益又很少交易的房地产。如学校、图书馆、政府办公楼、体育馆、医院,以及化工厂、钢铁厂、发电厂、码头、机场等有独设计或只针对个别用户的特殊需要而开发的房地产。单纯建筑物的估价通常也是采用成本法。另外成本法也适用于估价市场不完善或无法运用市场法估价的房地产。     

如何运用收益法评估酒店房地产

一、酒店房地产价值评估的传统方法 （一）成本法 此种方法目前是许多经营状况一般的酒店房地产评估所使用的主要方法之一，操作起来比较简便。具体操作时需要注意的是折旧额的求取，在酒店资产中短寿命项目（如装修）的折旧年限与建筑物的折旧年限是不同的，需要分别计算后加总。     

我国企业外购房产的会计核算问题研究

本文主要采用比较研究的方法，在根据现行会计准则对自建及外购房产的土地使用权的会计处理时发现，我国大多数企业外购房产的初始确认成本中不仅包括了房屋建筑物的价格，而且还包括了土地使用权的价格。但土地使用权作为一种特殊资产，随着近年来我国房地产价格的持续上涨，其价值在使用过程中将不断上升，使得外购房产的预计净残值往往大于其原值。为了完善我国外购房产性固定资产的会计核算，提出要按照现行市价对外购房产中的土地使用权进行评估定价，使其作为无形资产核算；支付价款中的剩余部分，即房屋建筑物的价值作为固定资产核算，以更加符合我国市场经济发展的要求。     

成本法估价中建筑物成新确定见解

成本法是房地产估价三大方法之一，是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在目前房地产市场正常交易案例难以取得、房屋租金调查资料不全等环境下对办公楼、学校、医院等房地产进行估价的主要方法，也是适合小型估价项目多，要求快速估价的主要方法。     

房地产估价折旧及其与会计折旧的比较研究

运用成本法对旧有房地产估价时,准确估算估价对象房地产在估价时点的重新购建价格和累计折旧是两大关键。实际估价操作中,由于没有正确理解房地产估价中折旧的实持,许多估价人员在估算房地产的折旧时存在着许多模糊的认识和错误做法。本文就房地产估价折旧的类型,实质及与会计折旧的区别进行了分析研究。     

浅析三种房地产估价方法结果的差异原因

由于房地产产权登记的权属特殊性及其用途、利用的管制性，使得房地产评估是其权益和实物结合价值。相同的实物，由于其权属及用途、利用的不同，其价格相差悬殊，如：土地剩余年限仅5年的房地产与土地剩余年限为50年的房地产其价格差别是可想而知的。特别是土地使用权的评估，不同的规划条件限制其价格相差甚远。实际上权属的内涵应包括用途、利用，在权属登记证明中予以了明确反映。所以，在房地产评估时，首先把握的是其权属，明确产权，其次才是结合实体及其市场状况选择适宜的估价方法、参数确定评估结果。评估方法、参数的选择是否适宜，评估结果的高低是评估人员的执业能力决定，是评估的技术问题。而权属的核实、明确是评估的首要条件，评估的原则问题，是评估人员尽职调查的关键。只有明确了权属，根据房地产的具体状况及市场选择合适的方法才具有重要意义。     

关于成本法估价中若干问题的讨论

成本法是房地产估价的一种基本方法。本文针对成本法估价中的重置价格、重建价格及折旧问题进行探讨，以期在理论上加以阐明。     

运用市场法评估征收补偿价格的思考

房屋征收补偿价格评估,过去往往是由房地产评估公司按照政府规定的价格标准和计算方法进行评估。如按政府规定的基准价格、指导价格、重置价格等价格标准评估确定被征收房地产的补偿价格,因此带有浓厚的行政干预色彩。《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》改变了这一方法,规定了被征收房屋补偿价格由房地产评估公司和估价师按行业规范要求,运用市场法、成本法、收益法等评估方法确定,从而使评估公司及其估价师从后台的操作角色直接变成前台主角。这无疑极大地     

如何正确估算房屋重置价格

如何确定房屋重置价格是房地产估价师运用成本法进行房地产价格评估的关键步骤之一。房地产估价规范中对重置价格的基本构成要素进行了说明，并要求房地产估价师依据估价对象实际情况对其进行增减，但如何依据各估价项目的实际情况进行因素增减及确定尚未说明。本结合笔多年的估价实践，就上述问题谈一谈一些粗浅的看法。[编按]     

房地产成交价格与房地产估价的关系

房地产估价最基本的三种方法分别为成本法、收益法、市场比较法。作为三大方法之一的市场比较法的理论基础为替代理论。市场比较法评估房地产价值的基础是房地产的实际成交价格。但房地产评估价格并不是对实际成交价格的简单的归纳、整理、修正，两无论在理论上还是在实际表现上均有一定的差异，本重点对两的差异进行分析。     

浅议房地产收益价格与市场价格的差异

在求取房地产价格时，通常采用收益还原法和市场比较法。收益还原法适用于评估预期未来有稳定收益的房地产，特别是适用于将来用于出租的房地产，市场比较法适用于市场比较发达、比较案例较多的市场情况。对于同一幢房地产，产权人可以通过出售的方式收回投资，也可以通过出租的方式收回投资。