房地产去库存:进展、问题与对策

本文分析了房地产去库存工作的进展情况,发现取得了一定的成效,但仍存在问题。根本性的问题在于住宅用地供给长期不足,导致一、二线城市房价持续上涨,存在泡沫隐患。而从结构性的角度来看,三、四线城市的主要问题在于吸引力不足,软硬件配套设施不够完善,农民工市民化也面临诸多困难。本文从五个方面提出了政策建议:一是改革土地供给制度,以置换等方式增加城市住宅用地供给,实现"人地挂钩";二是推进新型城镇化,提高三、四线城市吸引力;三是发展住房租赁市场,降低住房空置率;四是合理运用金融、税收等政策工具,促进消费需求,抑制投机需求;五是推动房地产企业转型,升级房地产供给品种。     

住房租赁时代来了

<正>习近平总书记在十九大报告中指出:坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。随着国家房地产调控政策的深入,"租购并举"已成为房地产市场发展的重要趋势,全新的住房租赁时代悄然到来。商机已经显现,除大型房地产企业外,商业银行和支付巨头也抢滩租房市场,种种迹象表明,住房租赁市场已成为房地产业的投资新风口。     

促进住房租赁市场发展的财税政策选择

住房租赁市场是房地产市场的重要组成部分,为了加强对房地产市场的宏观调控,政府有必要引导住房租赁市场的持续健康发展,财税政策是政府引导住房租赁市场发展的重要政策工具之一,必须要合理加以运用。目前我国的财税政策存在着制约住房租赁市场发展的＂瓶颈＂,针对财税政策存在的这些问题,提出相应对策。     

住房租赁金融发展现状、存在问题与对策研究

中央金融工作会议提出,促进金融与房地产良性循环,加快保障性住房等“三大工程”建设,构建房地产发展新模式。基于我国房地产发展新趋势,以金融支持住房租赁市场供给侧结构性改革为根本,深入探讨我国住房租赁金融发展情况。研究发现：近年来我国加大政策支持力度,推动住房租赁金融的加速发展,在传统信贷、债券、资产证券化产品及股权投资等方面进行了积极探索和实践,对促进住房租赁市场发展起到了一定的支撑作用。但受住房租赁市场低市场化结构、低回报率特性和低迷发展环境等因素影响,我国住房租赁金融发展存在规模小、金融机构参与积极性不高、金融创新不足和金融服务效能不畅等问题,住房租赁市场与金融市场的良性循环有待提升。建议加强顶层设计、强化激励措施、加快金融创新、优化配套政策,通过建立健全的住房租赁金融支持体系,促进住房租赁市场稳健发展。     

城镇化对房价影响的实证研究

近年来,房价的快速上涨离不开城镇化的发展,二者之间存在一定联系。基于2007-2016年省级面板数据,考察了城镇化水平对房价的影响。结果发现,城镇化水平对房价具有促进作用,即在其他条件不变时,城镇化水平越高的地区,房价会逐渐上升。因此,地方政府应适度增加住房供给,大力发展住房租赁市场,合理控制城市发展速度和规模,合理引流和分流人口,抑制房地产投机需求,来遏制房价过快上涨。这对推进新型城镇化建设与房价调控都具有重要的现实意义.     

推进住房租赁资产证券化的实践与思考

党的十九大报告明确提出要加快建立租售并举的住房制度。房地产投资信托基金(REITs)是房地产企业由商品房开发销售向轻资产开发经营转变的有效途径。本文在对我国住房租赁市场现状进行分析的基础上,从加强宣传引导、优化工作程序、营造政策环境、坚持规范操作、推动立法进程、加强监督管理等方面提出政策建议。     

研究报告精粹北大核心CSSCI

《房地产调粹政策的新变化及未来趋势展望》2017年可以说是房地产政策的转折之年。新一轮房地产调控政策在和以往一样注重短期政策引导、稳定市场预期的同时,也在加快长效机制的建设,包括大力发展住房租赁市场、推出共有产权房,旨在形成阶梯型的住房消费结构等。展望未来,预计房地产调控政策将重点围绕推动房地产回归其居住属性这一主导方向来进行,包括大力发展租赁住房、扩围共有产权住房;另外,新购住房几年内     

雄安新区为中国打造房地产改革样板

<正>9月10日,河北雄安新区党工委副书记刘宝玲在向媒体介绍新区发展情况时,透露了"雄安新区房屋租赁超过十年可买"等新动向,这一消息迅速成为国内各界和媒体关注的焦点。有分析人士指出,随着我国进入新型城镇化阶段,城市发展已经从解决"吃饱饭"走向解决"吃得好""吃得健康"阶段,这也成为了雄安新区肩负的新使命,雄安新区为中国房市打造房地产改革样板相关政策的制定与落实,将会对中国城市发展提供新的思路和启示。实行租售并举政策不给住房留炒作空间实际上,雄安新区此次披露的信息,被认为是新区规划建设"三大原     

租购并举、货币政策与房地产市场波动

为补足房地产市场发展短板,有效解决房地产市场结构性失衡,我国提出加快建立租购并举的住房制度,健全住房租赁市场,满足居民居住需求。本文通过构建一般均衡模型,分析住房租赁市场发展对宏观经济的影响,并采用1998~2010年全国30个大中城市季度数据分析在房地产市场化改革前期房地产市场结构失衡对宏观经济的影响,采用2002~2019年全国月度数据分析实施租购并举住房制度后房地产市场结构改善情况下,宏观经济变化以及货币政策对房地产市场的调节效应。研究结果表明:第一,房地产市场化改革前期,住房以"居住"属性为主,"投资"属性相对较弱;第二,租购并举制度下房租房价之间"剪刀差"的缩小能够有效改善房地产市场失衡的状况;第三,货币政策对房地产市场具有显著影响,但不同的货币政策会产生截然相反的作用。     

廉租住房和公共租赁住房实行REITs融资的可行性探讨

廉租住房和公共租赁住房是我国保障性住房的重要组成部分。积极探索适合我国国情的廉租住房和公共租赁房REITs融资途径,加大廉租住房和公共租赁房的融资支持力度,能够疏通民间投资渠道,促进房地产市场结构优化调整,遏制部分城市房价过快上涨。本文通过分析我国金融市场和住房市场发展状况,认为只要完善相关配套支持政策,在部分房价较高的城市通过REITs融资模式加快廉租住房和公共租赁房建设是完全可行的。     

限购政策是否降低了上市房地产企业价值？——基于强度双重差分法的经验研究

完善住房市场体系是国民经济中的重要议题,限购政策作为政府稳定和调节房地产市场的主要手段,对房地产企业以及住房市场体系建设均有重要影响。本文利用上市房地产企业2008—2013年以及2015—2019年的相关数据,通过构建强度双重差分模型实证分析了两轮限购对上市房地产企业价值的影响及其作用路径。实证结果表明:第一,两轮限购政策均显著降低了上市房地产企业市场价值,当企业在限购城市销售占比越大时,价值下降幅度越大;第二,从企业经营绩效来看,两轮限购对其实际盈利和营运能力并未产生显著影响,第一轮提高了企业偿债的经营风险,而第二轮只是影响了企业的资产增长能力;第三,两轮限购对房地产市场产生异质性影响,第一轮并未显著影响房价上涨,而第二轮则显著遏制了房价上涨;第四,从股票市场看,第一轮限购主要是通过企业经营风险影响投资者预期,而第二轮限购则是通过影响房价来改变投资者预期,这进一步凸显了“房住不炒”的政策作用。本文的研究意义主要体现在制定与推进政策时应关注预期的作用,这对于当前“房住不炒”政策的长期实施及其政策效果的长期稳定都具有一定启示。     

德国房地产市场保持平稳的经验

金融危机前后,欧洲多个国家房地产业经历了大起大落,而德国房地产业却保持平稳发展态势,德国房地产业的成功经验值得借鉴。其较高的城市化水平使得各地房产市场发展水平均衡;发达的租赁市场辅助房价稳定;政府更多强调房地产的社会福利性质,并通过健全的法律制度安排,满足各阶层民众的不同层次住房需求。     

中国住房市场波动的影响因素研究——基于租金收益率的方差分解

基于资产定价的视角,本文通过将标准的动态戈登增长模型和传统的住房使用成本模型相结合,建立了一个关于住房市场租金收益率的动态住房使用成本模型。该模型将租金收益率分解为购房的预期资金成本、预期购房相对于租房的风险溢价和预期未来租金增长率三个部分的现值之和。进一步,本文将该模型应用于京沪广深四大城市的季度数据,并使用方差分解方法来考察国内住房市场动态波动的影响因素及其相对重要性。本文结果表明,资金成本变动在四大城市的住房市场波动中为最重要的影响因素,而租金在住房市场波动中虽然存在着一定的影响作用,但并不如资金成本显著。此外,本文还发现,不能直接观测得到的购房相对于租房的风险溢价也是影响国内住房市场的一个不可忽视的重要因素。值得注意的是,近年四大城市居民租房面临的风险相对于购房正日益上升。     

住房耐用品、土地市场分割与货币失踪之谜

2008年国际金融危机后,我国M2供给增幅远高于CPI上涨幅度,这一现象被学界称为“货币失踪之谜”。本文构建了一个两部门新凯恩斯货币模型来研究这一问题。当外部需求下降后,央行降低利率以提振经济,房地产部门和非房地产部门同时扩张。由于住房属于耐用消费品,具有一定的金融属性,其需求对利率变化更敏感。利率下降后,住房需求相对普通消费品需求上升更多。因为存在土地市场分割,商住用地供给弹性较小,住房需求上升导致商住用地价格上升较多,地价上涨提升了房地产企业的抵押融资能力,房地产部门进一步扩张。普通消费品需求对利率反应小,需求较弱导致工业用地价格上升幅度较小,非房地产部门抵押融资能力小幅提升。因此,非房地产部门产出和CPI只温和扩张。Ramsey最优货币政策模拟表明,只有实现了房地产部门与非房地产部门均衡发展,才能实现社会福利最大化。     

基于房地产市场的我国系统性金融风险测度与预警研究

本文阐释了基于房地产市场的系统性金融风险形成机制,据此建立了分阶段、跨部门的房地产市场的系统性金融风险网络模型,并运用2006-2017年16家上市银行数据,分析和测度了我国房价大幅下跌所引发的系统性金融风险水平和结构,构建了基于房地产市场的系统性金融风险预警指标并进行测算。研究发现:在房价下跌30%的压力情景下,我国金融体系的潜在总损失总体呈级数式上升,年均增长22.70%;基于房地产市场的系统性金融风险值(SR)呈现先上升后波动下降的总体趋势;系统性金融风险(SR)的脆弱性指标(FLI)整体呈现波浪式振荡变化,且与房地产贷款/权益整体呈反向变动,系统性金融风险(SR)的传染性指标(CTI)在2012-2017年呈持续下降趋势,且与金融市场压力指数、金融机构间资产占总资产比重呈现出高度的一致性变化趋势。最后,基于房地产市场的系统性金融风险预警指标(SRWI)值呈收敛式振荡走势,表明基于房地产市场的系统性金融风险总体可控且呈收敛式下降。     

住房投机与政策调控对房价波动的影响——基于中国40个重点城市的数据

构建住房需求结构、政策调控和价格的动态系统模型,依据2007-2021年40个重点城市季度数据,考量政策调控对于住房投机和房价波动实施效果。结果显示：住房投机推动了房价上涨,政府住房调控政策对房价波动影响差异显著;异质性分析显示,不同地区政策调控实施效果存在差异。鉴于此,应因城施策、分类指导,同时积极畅通房地产调控政策传导机制,提高传导效率,促进房地产市场平稳健康发展。     

中国一线城市房租形成机理和调控对策

房租是由房屋租赁市场的需求和供给两个方面决定的,而房屋租赁市场的需求和供给都受到房屋交易市场所形成的房价的影响。房价对房屋租赁市场需求的影响主要是由于房屋租赁市场和房屋交易市场的替代效应所导致,房价对房屋租赁市场供给的影响主要由房屋租售比和房价的上涨幅度决定。我国一线城市房价近十年的平均年上涨率为10%左右,这导致了我国一线城市的房屋租售比维持在极低的水平。随着房价的平稳,房租必然大幅上涨,故必须采取措施增加一线城市房屋租赁市场的供给,以供给量的大幅增加稳定房租。     

What Accounts for the Differences in Rent-Price Ratio and Turnover Rate? A Search-and-Matching Approach

We build an on-the-house search model and show that two frequently used metrics for the housing market, the rent-to-price ratio (or rental yield) and the turnover rate, are jointly determined in equilibrium. We, therefore, estimate a simultaneous equations system on matched sale-rental pairs, as a housing unit cannot be owner-occupied and renter-occupied at the same time. We confirm that a higher turnover rate is associated with a lower rental yield. We also identify a form of “dichotomy” in empirical determinants of rental yields and turnover rates at the estate level: the demographic structure and past returns affect an estate’s turnover rate, while popularity, human capital, mortgage burdens, and long-run rent growth determine its rental yield. The robustness of our results is established through a series of tests. Our popularity index for 130 estates in Hong Kong, estate rankings, and the brand premia of major real estate developers may carry independent interests.     

我国商品房价格地区差异的分析及启示

近年来,随着房地产市场的快速发展,商品房价格持续快速上涨,房价成为政府和民众高度关注的一个问题。然而,商品房价格呈现明显的地区差异。文章以商品房价格运行理论为基础,分析了商品房价格的现状,通过建立商品房价格影响因素的实证模型分析地区差异的影响。提出在国家调控房地产市场和商品房价格的过程中,不仅局限于金融政策、财税政策、土地政策等,更要从根本上统筹安排,注重实施资源的均衡配置和差异化的调控政策,推进地区之间、城乡之间的一体化发展战略。