土地置换与土地估价相关问题分析

土地置换指土地所有权或土地使用权的有偿交换,是土地流转的一种重要形式,也是调整产业结构和土地利用结构的一种配置手段。土地置换的双方既是买家也是卖家,这种身份的双重性和利益上的冲突使估价方因信托责任面临巨大的风险与挑战。土地置换国内理论研究已取得一些进展,主要集中于土地置换的可行性、必要性、程序性的研究,土地估价方面较多是关于加强土地估     

土地估价中的法律责任研究

改革开放以来,随着我国城镇土地使用制度的改革和土地进入市场进行出让、转让、抵押等交易的产生,客观上对土地估价服务业务提出了更多的市场需求。本文对相关法律法规进行了深入研究,并结合工作实践,对土地估价中的法律责任和土地估价机制中存在的一些问题进行了分析。     

土地估价市场诚信管理制度框架初探

本文首先根据博峦论（Game Theory）分析了土地估价市场诚信缺失的原因，并提出使诚信成为一种制度规范，必须满足的3个条件。然后，结合这3个务件。从诚信管理机构、监督与处罚机制、激励机制、诚信信息备案与公开制度及诚信咨询社会化服务等5个构建了土地估价市场诚信管理制度框架。最后，在分析了土地估价市场诚信管理制度特点和要求的基础上，指出了土地估价市场诚信管理制度配套措施。     

土地估价结果的确定

今年六月参加广东省土地估价师后续教育，大家谈到在日常工作中用多种方法测算的地价结果相差很大时，很难确定最终结果，针对这种情况本人结合自己的多年工作经验谈谈自己的观点，供大家探讨。《城镇土地估价规程》GB／18507-2001第7．1．7中的宗地估价结果的确定中提到，土地评估到最后，估价人员应从估价资料、估价方法、估价参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，对各试算价格进行客观分析，并结合估价经验对各试算价格进行判断调整，最终确定估价结果。     

清产核资中有关土地估价的几个问题

财政部在制订《一九九五年清产核资工作方案》时,把国有土地清查与估价列为其中一项重要内容.并且规定.1992—1994年参加清产核资的企业、单位,凡没有进行土地估价的,也要在1995年完成.土地估价是清产核资工作的一项内容,是评估土地使用权价格.为了按时保质保量地完成工作,准确无误地填制土地估价报表,本文就几个有关问题谈点意见.一、进一步提高对土地清查、估价必要性的认识土地不仅是人类赖以生存、发展的重要资源,而且是经济价值巨大的资产.由于过去长期实行无偿、无期限、无流通的土地管理制度,致使帐面无价值,利用效率低,资产大量流失,权属不清,管理混乱.     

模糊数学在土地估价中的应用

本文首先论述了土地估价常有的方法——市场比较法、收益还原法、成本法中的模糊概念,然后介绍了模糊模型识别、模糊聚类以及模糊综合评判在土地估价中的应用。模糊数学在土地估价的应用中能针对性地解决现有土地估价实践中一些问题,有助于完善土地估价方法体系,推进土地估价事业的发展。     

收益法估价中土地资本化率和土地价值的求取

房地产估价的方法很多，在有收益的房地产中，收益法是应用较多的一种估价方法。它是预测估价对象的年客观正常收益，扣除维修费、管理费、保险费、税金等经营管理等税费后得到估价对象年客观正常纯收益，再选用适当的资本化率和计算公式，将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象客观合理的收益价值的方法。在估价实践中，因建筑物使用年限和土地使用年限不一致或计算土地出让金等原因经常需要把建筑物价值和土地价值分开，即需要求取土地资本化率和土地价值(房地产价值)。     

在土地评估过程中如何合理设定土地用途

在土地评估过程中，用途设定直接关系到地价的高低及土地估价方法的选择。因此，用途设定是否合理成为估价过程中的关键一步。目前国家无相关的政策规定，《土地估价规程》也无具体规范，如何合理设定土地评估用途成为估价师比较棘手的问题。笔者认为应从土地评估目的入手，根据证载用途，以现状用途为参考，结合土地及规划部门的意见来综合设定。     

土地估价艺术性辨析

土地估价，有人认为是“科学＋经验＋艺术”（香港评估界语），也有人认为土地估价不是科学，而是“经验＋艺术”（英国学术界语）。综合起来，这些说法都认为，土地估价离不开经验和艺术。本文对土地估价的艺术性进行初步探讨，对其在估价实践中的应用提出自己的看法。     

浅谈成本逼近法中土地取得费的测算

成本逼近法是房地产估价和土地估价的一种基本方法。土地取得费的测算是成本逼近法运用中的重点和难点。本作结合自己的估价实践，总结出土地取得费的构成及测算方法，以提高成本逼近法运用的可操作性。     

土地定级估价专家系统开发研究

本文在建立土地定级估价一般模型基础上，应用专家系统技术开发了大型土地定级估价专家系统，可动态地反映城市土地经济质量级别与地价，十分有效地促进土地管理科学化．     

浅析土地估价报告实行专家评审制度的意义与作用

为规范廊坊市辖区地价管理，合理调控、引导地价水平，完善地价体系，保障土地所有权人和使用权人的合法权益，廊坊市国土资源局近年来试行土地估价报告、土地估价技术报告实行资深专家评审制度，取得了一定成效。本文试就实行这一制度的积极意义和作用作些探讨。     

论土地估价中收益还原法的缺陷及改进方法

收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，它是将待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。这种估价方法适应于土地、房屋、不动产等具备收益性资产的估价。但是，对土地估价而言，用收益还原法评估的土地价格究竟是土地使用权购买价格，还是购买税后价格，或是土地的重置价格（即含土地投资管理费、利润、利启、税金等），是不明确的，     

土地价值属性的界定及估价方法的研究

在房地产估价中，土地价值属性的界定及其估价方法的研究日益重要，土地价值从形态上可以分为有形价值和无形价值；从特性上可以分为直接价值和间接价值；从收益上可以分为经济价值、环境价值和社会价值；从价值属性上可以分为市场价值、使用价值和潜在价值等等。伴随我国社会主义市场经济深入发展，上述价值的界定及其估价已摆到我们面前，例如：机场、车站、码头、公园绿地、农田、林地、草原、水面等不同土地利用方式的土地估价：由于土地利用方式不当引起的环境破坏、污染、损害、灾害等直接间接的价值损失补偿估价；桥梁、水坝、地下停车场、立交桥等特殊载体的土地估价。     

土地估价原理应用——以勐海县打洛镇商业用地(兼容住宅用地)土地价格为例

土地估价是对某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。本文选取云南省西双版纳州勐海县打洛镇土地规划用途为商业用途(兼容住宅用地)的一块土地对其进行了自然因素、社会因素等的分析之后,对几种估价方法进行了对比,最终选取三个估价方法的算术平均值作为估价的最终结果。通过实例分析比较,指导我们在今后的估价中注重不同方法的对比分析,使得估价结果在实际中得到更充分的应用。     

浅议土地估价机构的执业风险及防范措施

随着我国社会主义市场经济体系的逐步完善和土地使用制度改革的深入，土地市场也会日趋规范和活跃。作为土地市场中不可或缺的社会中介力量——土地估价机构，必将发挥越来越重要的作用。同时，对土地估价机构的服务质量，也将提出更高的要求。     

小型土地评估报告适宜采用表格式

为了规范土地估价行为，国家制定了《城镇土地估价规程》GB／T18508-2001。该规程作为国家标准，由国家质量监督检验检疫总局于2001年11月12日发布，2002年7月1日实施。在这个规程里，提供了两种土地估价报告格式，一种是字式，一种是表格式。这两种格式都是可以应用的规范格式。而在实际工作中，却出现了对这两种规范格式“冷热”不同的两种态度。笔从事土地评估工作已有10余年，     

土地估价机构风险评价体系研究

我国土地估价机构在激烈的市场竞争中面临着各种风险,识别和评价风险是土地估价机构实施有效风险防控策略的前提。本文在对土地估价机构风险系统分析的基础上,设计了包含财务风险、人力资源风险、评估技术创新风险、委托方信用风险、成本效率风险、激励制度风险等非系统风险和政治风险、经济风险、社会风险、市场风险、其他风险等系统风险的多层次风险体系,基于Vague集理论对风险体系的底层指标做出筛选,形成较完善的土地估价机构风险指标体系;给出了明确的风险评价指标等级划分标准,建立了土地估价机构风险模糊评价模型,实现了对土地估价机构风险较为全面和科学的分析评价。     

试论城市规划与土地估价的有机统一

本文分析了城市规划与土地估价的内在联系和辨证关系，并对城市规划与土地估价的有机统一进行较为深入的探讨。     

土地估价，在改革中崛起——改革开放以来的土地评估与地价管理（之一）

土地估价是土地市场的一个重要环节和组成部分，在我国的市场经济发展中所起的作用也越来越明显。从本期起，本刊新开辟“土地估价”栏目，敬请关注，并欢迎从事土地估价相关工作的作者踊跃投稿。