《物权法(草案)》关于物业管理几个关键问题的法律讨论

我国进行住房制度改革以来,物业管理的矛盾和问题日益突出,这在一定程度上影响了社会的稳定。对此,全国人大日前审议的《物权法》草案(以下简称“草案”)规定了诸多物权制度,特别是建筑物区分所有权制度,对物业管理中的相关问题进行规制。物权是物业管理的法律基础物业管理是指     

国际上管理团体的法律定位

国际上,通行用管理团体来指代区分所有权人组成的共同体,而关于管理团体的法律地位国际上一般有三种定位。 一、管理团体不具有法人资格。德国的《住宅所有权法》和我国台湾地区的《公寓大厦管理条例》均为此例。根据德国民法典对于法人的严格规范,业主大会及业主委员会其法律地位类似于德国民法上的无权利能力社团。台湾《公寓大厦管理条例》第35条规定管理委员会有当事人能力。     

对我国物业管理小区会所权属与利用的探讨

《物权法》(草案)第七十六条规定,“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房,属于业主共有,但属于市政建设的除外。会所、车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,除建设单位等能够证明其享有所有权外,属于业主共有。”这一规定可以说是明确规定了建筑物所有权的划分。但目前,各界对其规定仍有许多争议,而《物权法》(草案)也几易其稿,目前尚在审议当中。本刊在本期杂志上针对“建筑物区分所有权与物业管理”问题进行了专题讨论。行业专家、法律界人士以及物业管理企业的领导者等业内人士,结合工作中的实际情况,在这里共同探讨“建筑物区分所有权与物业管理”问题,希望能为我国的法制建设提供一些有建设性、有价值的参考。     

关注物权法 学习物权法

十届全国人大五次会议高票通过的《物权法》将于10月1日起实施。《物权法》中“业主的建筑物区分所有权”和“相邻关系”两章的内容直接涉及物业管理，是物业管理运作的重要法律依据．因而，对《物权法》的深入学习、贯彻，是关系到物业管理进一步走向法制化进程的重要环节。     

《物权法》对现行物业管理的新启示——对修订《上海市住宅物业管理规定》的建议

<正>《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)"建筑物区分所有权"一章内容直接涉及物业管理,为物业管理定纷止争,业主维护自身合法权益,以及物业管理企业更好地为业主     

我国台湾与内地关于物业区分所有的界定与登记

一、我国台湾地区对建筑物区分所有权的相关规定 我国台湾地区关于建筑物区分所有权的法律涉及：《台湾民法典》（2000年修正）、《台湾公寓大厦管理条例》（2000年修正）以及《台湾土地登记规则》（1999年颁布）。1．《台湾民法典》：该法典第799条将建筑物区分所有权界定为：“数人区分一建筑物,而各有其一部者,该建筑物及其附属物之共同部分,推定为各所有人之共有,     

海外地区物业管理相关法律研究之四——美国统一公寓大厦法

一、美国统一公寓大厦法立法现状美国关于大厦法（CondominiumAct）中的Condominium一词，美国的布莱克法律词典解释为“与他人的共同所有权”，即共有权。《统一公寓法》称公寓（大厦）是指若干部分被赋予单独所有权而其余部分被赋予仅由前述部分所有权人享有的共有权的房地产。COildominiLlm作为“房地产所有权的分享形式”，其目的为制定“一部土地和建筑物分享所有权的现代法律”。     

一部能为物业管理定纷止争、正本清源的重要法律——写在我国《物权法》正式颁布之际

<正>期盼已久的《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)历经八次审议,终于在第十届全国人民代表大会第五次会议通过,并将于今年10月1日起施行。作为广大业主管理自身主要财产法律的制定,物权法对保护业主权益、规范业主行为的影响将是积极而深远的。同时,物权法中“业主的建筑物区分所有权”和“相邻关系”两章的内容直接涉及物业管理,给物业管理运作提供了     

新《物业管理条例》的不足与完善

2007年8月26曰,为了与《物权法》有关规定相衔接,国务院对2003年颁布的《物业管理条例》进行了修改（以下将修改后的《物业管理条例》简称为“新《条例》”）,其主要内容是将《物权法》业主的建筑物区分所有权一章中有关物业管理的内容写进新《条例》,比如说业主表决权的变化,业主对业主大会、业主委员会的诉权,物业管理的定性等等。增加的这些新规定可以规范物业管理行为,解决物业管理中的一些现实问题。但笔者认为,此次修改远远没有满足现实需要,一些突出的物业管理矛盾仍然无法可依。     

新旧物业管理法律文件中几个概念的比较

《物业管理条例》(以下简称(《条例》)已于2003年9月1日起施行。在此之前，我国主要根据(《城市新建住宅小区管理办法》等法律件调整物业管理各方关系。(《条例》在立法过程中充分征求各方意见，吸收了发达国家成熟的建筑物区分所有权理论，一些主要词语在名称、内涵上有了很大变化，现作如下分析比较。     

《物权法》规范业主和物业管理企业之间关系

<正>《物权法》作为我国调整财产关系的民事基本法律,其中“业主的建筑物区分所有权”和“相邻关系”两章的内容直接涉及物业管理,它的颁布为物业管理提供了民事法律依据,它给物业管理所带来的影响是深远的。笔者仅就《物权法》有关规定对业主和物业管理企业之间关系的影响做一分析。     

决定的权利不等于决定的能力

“业主”是随着商品房开发建设和区分所有物业产权制度的出现而出现的一个法律概念，其正式出现最早应当是在2003年国务院出台的《物业管理条例》之中，区别于其他类型的所有权，区分所有权包含专有权、共有权和共同管理权。2007年颁布实施的《物权法》更加明确和详细地规定了上述权利。     

宣传贯彻《劳动合同法》促进行业规范发展

<正>2007年12月13日,由《中国物业管理》杂志社主办,新中物业管理(中国)有限公司承办的物业管理行业宣传贯彻《劳动合同法》座谈会在北京中银大厦(中国银行总行大厦)举行。中国物业管理协会会长谢家瑾     

停车场和会所区分所有权的有关问题

《物权法》(草案)第一次以法律形式对业主的建筑物区分所有权做出了明确规定,住宅小区内的停车场和会所的所有权,开发商和业主有约定的从约定,无约定的,属于业主所有;业主有权更换和选聘物业管理公司和其他物业管理服务机构。这些规定对解决开发商、物业管理公司和业主之间关于     

完善新《物业管理条例》的思考

2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议全体代表高票通过了《中华人民共和国物权法》（以下简称“物权法”）．2007年8月26日．为衔接物权法有关物业管理的规定．国务院对其2003年颁布的《物业管理条例》（以下简称“条例”）进行修改．其主要内容是将物权法业主的建筑物区分所有权一章中有关物业管理的内容写进“条例”,比如说．业主表决权的变化、业主对业主大会、业主委员会的诉权、物业管理的定性,等等,     

业主自治的理论基础

业主（Owne,即物业（房屋）的主人。《物业管理条例》第6条第1款规定：“房屋的所有权人为业主。”业主自治,是指在物业管理区域内的全体业主,基于建筑物区分所有权,依据法律、法规的规定,根据民主的原则建立自治组织、确立自治规范、自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层治理模式。业主自治表现为私法自治,是指民事法律关系的设立、变更和消灭,     

从定义出发：句式、逻辑及权力的冲动——《物业管理条例》研读笔记（之三）

（续上期）以2007年国务院颁布的《物业管理条例》（以下简称为《条例》）为分界线，可以发现物业管理定义的句式前后分步有显著差异：前述12种句式中，有8种首次出现于《条例》颁布之前；此后的一段时间内，《条例》的定义成为各省市修订或重新制定物业管理法规的标准句式。在2007年之后，开始在一些省市的物业管理地方立法中试图对《条例》的物业管理定义有所突破，从而与《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”中的第八十一条对接。     

物业管理行业将重新洗牌

近来，物业管理公司被炒或物业管理公司炒业主的报道频繁见诸报端，笔者认为这是物业管理在市场化、法制化轨道上运行的必然结果，也是物业管理行业将重新洗牌的前兆。以沈阳市物业管理市场为例，多年来大部分是“卖方”市场，即开发商开发了小区，通常是交给熟悉的物业管理公司来管理。《物业管理条例》(下称《条例》)二十四条规定：     

物业管理企业更替难

作为一个业主委员会主任,我可以负责任地说:“物业管理企业的进与出”比我们大多数业主想象的要复杂得多,后果也难以预测。不管《物业管理条例》(以下简称《条例》)是如何规定的,也不管大家认为换物业管理公司是一件多么难或多么简单的事,我的切身体会或许对业主来说是有用的。     

新旧物业管理公司交接纠纷及其解决之道

一直以来,新旧物业管理公司在某个物业项目中的交接是物业管理行业中的“棘手”问题。《物业管理条例》(以下简称《条例》)颁布以后,随着业主自治权利意识的增强,业主通过业主大会选聘新物业管理公司,而解聘原来由开发商选定的物业管理公司的情形不断增多,由此新旧物业管理公司