再论重点学区住宅不动产的投资价值——以深圳市罗湖区为例

以深圳市罗湖区二手住宅不动产为研究对象,运用特征价格模型(Hedonic Model),验证了重点学区与住宅价格之间的正相关关系,重点初中学区房价比其他小区高出大约20%。进一步考察重点学区的外部效应,即重点学区因素如何影响其他房价决定因素发挥作用,发现在重点初中学区中,消费者更能容忍房屋结构和小区环境质量的降低。综合直接和外部效应,在深圳罗湖区,重点初中学区房价比其他小区高出大约30%。     

城市影子教育机构的空间分异与教育资源领域化——以南京为例

城市社会空间分异背景下,学区常被作为社会阶层(再)生产的工具,实践教育资源领域化的空间载体。不少研究已揭示了这一过程,但多未涉及以课外补习为主题的影子教育。文章通过对南京主城区影子教育机构空间分异、不同学区家庭参与的程度与差异、以及家庭在其非正式教育空间的竞争的分析,探讨了影子教育与正规教育之间的"互动",及其对教育资源领域化的影响与效应。研究发现:影子教育机构围绕名校学区高度集聚,其核密度按学区等级逐渐降低;不同学区家庭在影子教育机构的投入存在显著差异,优势家庭得以在影子教育机构转化收获更多的文化资本,以获得竞争优势;竞争导向的升学环境驱动了影子教育机构扩张,其符号内涵驱使其分异。影子教育在学区制度边界之外进一步建立了市场边界,稳固并强化了城市优质阶层对教育资源的掌控,形成了新的教育资源领域化空间,不但加剧了教育隔离也使得教育绅士化向商业空间延伸。     

基于GWR模型的南京主城区住宅地价空间异质性驱动因素研究

以南京市主城区为例,基于2014年住宅用地监测点数据,利用GWR模型分析各驱动因素对住宅地价贡献程度及空间异质性成因,以促进地价的科学规范化管理。研究表明:①各影响因素对住宅地价的平均边际贡献程度为:CBD河流水系城市快速路大学医院公园绿地小学幼儿园;②CBD仍占据影响住宅地价的主导地位,城市公共设施对住宅地价的负向效应有扩大趋势,"教育型"设施逐渐成为居民购房行为的重要影响因素,面状自然地物在空间影响模式上存在"互补效应";③城市住宅地价影响模式由单一影响因素为主导向多因素共同作用转化,各影响因素虽作用大小仍有所侧重但差异逐渐缩小;④较全局OLS模型(50%),GWR模型可解释监测范围内87%的住宅地价变化,能够更加精准地研究土地市场的空间异质性。     

学区房的溢价究竟有多大：利用“租买不同权”和配对回归的实证估计

中国城市居民只有在学区中买房(而非租房)才能享有学区内小学的入学权。本文借助"租买不同权"的入学制度,以及学区房与相邻非学区房的配对回归,更好地处理特征价格模型中的遗漏变量,精确测度优质教育资源的隐含价格。结果表明,2011年北京重点小学学区房的溢价约为8.1%。将基础教育资源与住房租买形式挂钩的制度安排,是中国城市居民过度偏好住房自有的重要原因之一,会扭曲居民住房选择和资源配置,造成优势区位房价过高。     

概率分布相似最大化的“就近—随机”入学机会公平优化——以北京市西城区为例

入学公平是社会关注的热点议题,对社会公平有重要的意义。既有研究表明,富裕阶层与优质教育资源之间存在的空间循环累积是造成基础教育入学机会不平等的重要原因,距离在其中有关键性的影响,这种现象普遍存在于就近入学等入学分配制度中。随机分配被认为是打破这种空间不平等机制的重要方式,目前已有城市开始试行。虽然地理学早在1960年代已经开始研究学区优化,且教育学正在出现"空间转向",但引入随机机制的学区优化研究仍很少。文章沿用学区优化研究中的交通类比传统,引入蒙特卡洛交通流模拟研究进行问题类比,进而定义"就近—随机"入学的公平优化问题,即寻求各个学校到各个小区最优的学位分配方式,使入学机会趋于空间均等化。采用概率分布描述入学机会,将入学机会空间公平定义为概率分布相似程度最大化;借鉴区划问题中属性距离的计算方法,将概率分布相似程度最大化问题转换为多维空间内概率分布向量的距离最小化问题,进而构建包含最大距离约束和学校容量约束的概率分布相似最大化"就近—随机"空间分配优化模型。以北京市西城区为例进行模型应用,采用PSO算法进行求解。结果表明,文章构建的模型可以显著提升入学机会的空间公平。文章还进一步讨论概率分布相似建模思路在其它公平优化研究中的可能应用。     

"二孩政策"与学区房溢价——基于人口政策变化的政策评价分析

我国人口生育政策的调整是政府在我国经济进入中高速发展阶段之后做出的重大决策,对社会经济各个方面会产生重要影响.文章着眼于政策调整、家庭规划和政府公共产品需求,以上海市住房数据为基础,分析了我国"二孩政策"对现阶段学区房价格的影响.文章以特征回归模型为基础,讨论了人口政策变化对学区房价格的影响.研究发现,在人口新政出台后,与临近的普通住房相比,学区房的相对溢价程度更高.文章进一步采用固定边界法,发现优质学区房的溢价涨幅(约为8.6%-11.8%)高于普通学区房(约为2.49%-3.97%),充分说明在人口政策调整后,我国部分家庭对优质教育更加渴望.文章采用匹配回归进行了稳健性检验,仍支持上述研究结论.     

基于规模—风向异质性探讨化工厂的空间影响效应

以宁波市为研究区域,采用2017年7—9月宁波市五城区二手房住宅单元数据,建立传统特征价格模型,从规模—方向异质性两个维度,实证分析化工厂对住宅价格的空间影响差异。结果表明:大型化工厂和中小型化工厂对周围住宅均产生了负面影响,中小型化工厂比大型化工厂对住宅价格的影响程度更大,影响范围更广;化工厂对周围住宅价格具有显著的方向异质性。在西方向、西南方向、南方向、东南方向4个方向上,化工厂对西南方向和南方向的住宅影响较大,对西方向和东南方向的住宅影响较小。     

基于改进潜能模型的城市居民就学可达性研究——以宁波市海曙区为例

基于宁波市海曙区学区空间管治与学生通学数据,对多种交通模式潜能模型进行修正,得出多种交通模式共同作用下的就学可达性模型,综合分析城市中心区居民就学可达性。研究表明:基于修正的多种交通模式的潜能模型,较好的测度了城市居民的就学可达性,找出缺少教育资源和利用效度低的地区;发现不合理的学区划分和优质教育资源与居住空间不匹配,加剧城市就学可达性的内部差异。文章通过多种交通模式潜能模型对城市居民就学可达性的研究,可以为合理划分学区和施行适当的交通组织方案提供依据,达到教育设施的均衡化发展的目的。     

城市湖景对住宅价格的空间影响——以杭州西湖为例

城市湖泊具有重要的景观生态价值,对住宅价格的影响显著,一直受到国内外学者的关注。以杭州西湖为例,采用2011年杭州市6城区649个住宅小区的相关数据,建立传统特征价格模型,并从方向—距离异质性两个维度对模型进行改进,实证分析城市大型景观中心对住宅价格的空间影响差异。结果表明:①西湖对杭州市住宅价格具有显著的正向外部性效应,到西湖的距离每增加1%,住宅价格将下降0.226%。②西湖对住宅价格的影响存在显著的方向异质性,平均的空间影响范围为5.62km,但在不同方向上西湖的价格弹性呈现明显差异。③在以西湖为中心、同心圆状向四周扩散的过程中,住宅价格对西湖距离的空间敏感性呈现出先急剧减小后缓慢增大的趋势。     

城市住宅特征价格分析:对杭州市的实证研究

由于住宅产品的异质性,国外学者广泛使用特征价格模型分析城市住宅市场。特征价格模型的理论基础主要由Lancaster偏好理论和Rosen的产品特征市场供需均衡模型两部分组成。在访谈的基础上,选择了18个住宅特征作为模型的自变量,基于线性函数形式构建了杭州市住宅特征价格模型。采用杭州市2 473个住宅样本数据和290个住宅小区的实地调查资料对模型进行了估计,发现就整个住宅市场而言,14个住宅特征对住宅价格具有显著影响,并且影响程度有差异。同时,根据特征价格对14个住宅特征的影响程度进行了排序,并分为四类。     

基于空间计量模型的郑州城市新建住宅空间效应研究

基于郑州市近几年新建住宅微观数据,首先分析了新建住宅价格的空间相关模式及空间集聚性,发现郑州市新建住宅价格存在着明显的空间依赖性,并且空间相关模式具有区域异质性;通过空间效应检验判断,空间滞后效应较为明显,对于新建住宅价格的影响在空间维度上非常显著,也是最重要的因素。通过空间计量模型分析发现,空间溢出效应和交通可达性也是不容忽视的影响因素;在模型选取上,从拟合优度和极大似然值等判断,空间杜宾模型(SDM)是四种模型中拟合最优的模型;最后本文建议政府部门在进行房地产政策选择和价格调控措施时,必须充分考虑到空间作用机制对于新建住宅价格的空间异质效应。     

教育质量“资本化”对住房价格的影响——基于成都市武侯区小学学区房的实证分析

近年来,随着国家“就近入学”政策的不断深化和家长对优质教育质量的持续诉求,“以房择校”成为家庭教育投资的新特点.本文基于成都市武侯区二手房的截面数据,构建特征价格模型,通过实证分析得出两个结论:一是教育质量的“资本化”已经部分体现在住房出售价格上,但对租金影响并不明显.二是教育质量的差异导致了学区房溢价呈现片区化的差距.此外,入学资格逐渐成为衡量家庭整体幸福感和核心竞争力的重要指标.而学区房背后隐含的其实是“阶层固化”的社会结构的板结和“富者越富,贫者越贫”的马太效应的加剧.     

基于GWR模型的北京市住宅用地价格影响因素及其空间规律研究

通过选择住宅地价影响因素并设定量化标准、构建地理加权回归(GWR)模型对1997—2004年北京市住宅用地出让数据进行了统计及空间可视化分析,探索了不同影响因素对北京市住宅用地价格的影响及其空间差异性。发现北京市住宅地价多中心影响效应显现";生活质量型"较之"生活便利型"基础设施对住宅用地价格的影响更大;地铁与城市快速路对于住宅用地价格的影响具有明显的空间"互补效应";土地面积对地面单价影响显著。     

政府公共资本品供给对住宅价格的影响效应研究——来自天津市内六区的调查证据

公共资本品规模与城市舒适度密不可分,它是改善城市交通、人文和生态环境的主要推动力,也是决定住宅价格的主要外部因素。本文利用特征价格模型和2006年天津市内六区的调查数据,分析了公共资本品规模对住宅价格的影响效应。实证结果表明,交通资本特征变量中,地铁对部分地区住宅价格有显著影响,而公共汽车线路对住宅价格的影响不显著;人文公共资本品变量和生态公共资本品变量对住宅价格影响较小,居民对人文特征、生态特征的意愿支付值较低;公共投资的社会溢出效应较低,居民的住宅需求仍以基本需求为主。     

兰州市人居环境与住宅价格空间特征及其相关性

从城市居民视角出发,构建影响城市人居满意度评价的问卷调查,选取设施完善度、出行便捷度、居住安全度、环境健康度、景观优美度和居民归属感6个一级指标和27个分指标,建立人居环境满意度评价模型。利用ARC/INFO平台,将兰州市主城区划分为83个评价单元,对人居环境空间特征进行评价;在此基础上,选取579个商品楼盘,借助地理信息统计软件Surfer8.0,生成房价等高线图,刻画其空间分布规律;最后,通过多元回归模型,定量评价人居环境与住宅价格之间的相关性。研究表明:(1)兰州市人居环境满意度整体水平不高,并存在显著的内部差异,从各行政中心向周边逐渐递减,在一些发展热点地区出现"绅士化"与"老街坊"的分化;(2)兰州市住宅价格呈由东向西递减态势,且在各商业中心地带最高,由此向周边递减,在城市边缘地带出现"高档社区"与"城中村"相互毗邻的现象。(3)住宅价格与城市人居环境之间存在显著正相关,即人居环境满意度高的地方,相应的住宅价格也高,住宅价格的高低很大程度上受公共服务、交通状况和环境质量的影响。     

基于GWR和sDNA模型的广州市路网形态对住宅价格影响的时空分析

基于地理加权回归(GWR)和扩展空间句法(s DNA)对传统的特征价格模型进行改进,进而提出基于路网的局部特征价格模型(NLHM),并对2014—2015年广州市路网形态对住宅价格的影响进行时空分析。研究发现:(1)不考虑路网变量影响时,地铁、物业管理费、是否精装修等变量对住宅价格的正向作用显著。(2)广州市中心城区主要位于接近度和穿行度的前景网络核心,城市郊区主要位于接近度和穿行度背景网络。(3)接近度与住宅价格呈正相关关系,穿行度与住宅价格呈负相关关系,接近度对住宅价格的影响大于穿行度对住宅价格的影响,二者对住宅价格的影响都随着计算半径的增加而减弱。(4)接近度系数空间格局具有跨尺度相似的特征,呈现出"郊区高,中心区低"的空间格局。穿行度系数空间格局具有出跨尺度变异的特征,中心城区在局部尺度上体现为穿行度系数绝对值的高值区,而在混合尺度和全局尺度上体现为低值区。(5)地铁变量系数随路网形态变量计算尺度的增加而减小,物业管理费、车位配比、是否精装修等变量系数变异程度较小。     

行政区划调整对住宅价格变化的影响效应分析——以南汇并入浦东新区为例

行政区划的调整往往是为了适应城市化和区域经济一体化的要求而进行的。除经济和生态环境因素外,住宅价格还受社会、文化和政治等因素的影响和作用,但行政因素对住宅价格变化影响的实证研究并不多见。以上海市南汇区并入浦东新区为例,运用Hedonic模型、多元线性回归分析、半弹性系数等方法,从时间和空间两个方面,定量测度行政区划调整对住宅市场价格变化的影响程度。结果表明:从时间变化上看,行政区划调整以后,浦东新区各板块的住宅均价呈现上涨趋势,住宅价格比调整之前上涨2.74个百分点,且前阶段的涨幅较之后要大;从空间变化上看,外郊环、郊环外涨幅潜力更大。总体而言,行政区划调整对区域住宅价格变化有一定的正面影响,但其影响程度有限且不及区位、交通和住宅特征等因素显著。因此,地方政府和房地产开发商应当理性对待行政区划调整策略,不能过于奢望通过短期的行政区划调整来提升房地产价值,而应当更多地关注开发区位的选址及区域交通和环境条件的改善,提升物业管理水平与服务质量,完善社区公共服务配套设施建设。     

地方品质对异质性劳动力流动的影响——基于中国CMDS微观调查数据的分析

针对传统研究揭示的异质性劳动力选择分类效应在中国"失灵"的现象,本文立足人民对美好生活向往的需求,提出决定异质性劳动力区位的地方品质效应.首先,通过引入不可贸易服务品数量、质量及其可及性、城市生产率水平、城市规模经济等构建了空间一般均衡模型,分析了影响异质性劳动力区位选择的逻辑机制,解释了异质性劳动力区位选择空间格局趋同的特征事实.其次,利用2011-2017年CMDS微观数据匹配分析发现,全国、区域以及不同城市规模层面的实证结果均检验了理论预期;最后,借助门槛模型分析了地方品质的非线性耦合,揭示了地方品质对异质性劳动力的异质作用.尽管劳动力个体具有异质性,劳动力个体都具有地方品质偏好,改善地方品质、按技按需优化劳动力区位不仅是实现劳动力资源空间最优配置的需要,也是适应我国社会主要矛盾转化的内在要求.     

公共投资对商品住宅价格的影响效应研究——基于中国35个大中城市截面数据的分析

研究政府公共投资对商品住宅价格的影响效应,是以特征价格模型为基础来构建二者之间关系模型的,用2010年全国35个大中城市的截面数据进行计量分析,具体考察公共投资各个资本变量对住宅房价的不同影响效应。计量结果显示:公共投资各个资本变量对商品住宅价格有显著的影响并且不同公共投资特征变量对住宅价格的影响力度不同,公共投资对商品住宅价格具有资本化效应。政府应制定合理的公共政策和房地产政策,使这部分被资本化入商品住宅中的价值得到合理分配并起到对房价的调控作用。     

长三角城市群住宅价格的空间传导路径

以城市群典型地区长江三角洲为例,利用Granger因果关系检验和脉冲响应函数等方法,研究多层级城市的区域住宅价格空间传导路径和传导特征,为研究和制定区域差异化房地产调控政策提供依据。研究结果表明:(1)长三角住宅价格存在以中心城市为主导源的传导路径;(2)传导路径从沿海向内陆延伸,存在由中心城市向周边扩散趋势及层级传导特征;(3)当滞后期为2个月时,5个大中城市住宅价格间存在传导路径,并随时间推进,其作用强度减弱并存在由促进向抑制的变化趋势;(4)长三角住宅价格空间传导路径形成的机理是资本流动、人口流动、价格反馈效应和城市增长极溢出效应。