基于GWR模型的南京市住宅地价影响因素及其边际价格作用研究

研究目的：以南京市为例，探索城市住宅地价影响因素及其边际作用空间变化性及各因素边际作用大小空间分布状况，为城市土地科学管理提供帮助。研究方法：地理加权回归模型（GWR）。研究结果：（1）地铁站点、商业网点、水景观、绿地公园对住宅地均价的边际影响能力的空间变化性强，高等学校、医院等其他因素边际作用的空间变化性较弱；（2）容积率住宅地价边际增值能力高于其他因素，各因素在具体不同地块上边际作用能力高低不同。研究结论： GWR模型可以改进传统空间回归方法，可对城市地价影响因素边际价格作用空间变化性进行良好的估计；住宅土地价格对快速交通、商服条件及自然景观因素较为敏感，反映主城区人们对住宅便捷性及休憩性呈强偏好；容积率边际增值能力空间变化弱与土地的住宅性用途有关，但容积率始终是边际增值能力最高的因素； GIS良好的输出图像可视化技术能够指导相关部门调控具体地块的主要规划因素，促进城市土地科学管理。     

基于GWR的河北省县区农业投入产出的实证研究

文章选取河北省146个县及市辖区2004年和2013年的截面数据,采用全局空间自相关的莫兰指数、空间联系的局域指数(LISA)分析了各区域农业产出的空间分布模式。选择地理加权回归模型(GWR),对河北省县区农业的投入产出进行了研究。结果表明:河北省县区农业产出无论整体还是局部都存在着显著的空间自相关性,区域空间关联性和异质性非常明显;农业产出的GWR模型显示,研究区域农业产出的空间分布特征时,空间效应的作用不容忽视,对农业产出弹性最大的是土地,而农业资本和劳动投入弹性较小,但各个投入要素的弹性系数在不同县区和不同年份有着较大的区别。     

土地利用隐性转型影响因素分析

研究目的:探索中国省际土地利用隐性转型影响因素理论框架、实证检验、政策响应机制。研究方法:探索性空间分析方法、空间地理加权回归(GWR)模型。研究结果:(1)中国土地利用隐性形态转型效应与经济社会发展阶段相吻合,各影响因子作用结果具有明显的时空差异性。中东部以及东北地区自然因素为土地利用隐性转型核心影响因素,经济因素在经济发展滞后、生态保护重点区域对提升隐性形态发挥重要作用。(2)自然因素约束土地利用转型;转型进程与整体经济发展进程相吻合,人口增长、经济发展、区位改善、技术进步都与隐性转型存在显著相关性;政策制度对隐性转型方向与效果起重要调控作用。研究结论:未来要科学合理管控土地利用隐性形态变化,并适时调整和创新目标区域土地利用政策,提高土地资源管理决策的科学性。     

城镇住宅用地基准地价的地质灾害影响及修正系数研究 ——以兰州市为例

研究目的:研究地质灾害对城镇住宅地价的影响及城镇住宅基准地价的地质灾害因素修正系数编制。研究方法:探索性空间数据分析、网格地价模型和地理加权回归模型。研究结果:基于兰州市1621个住宅地价调查样点数据的分析显示,地质灾害隐患可导致土地价值的降低,但作用程度在不同土地级别、不同空间位置存在差异,地质灾害对地价产生负作用的极值易出现在各类洪道、沟坡地带;运用兰州市公开出让住宅用地数据进行验算,将网格地价模型和GWR模型法得出的修正系数应用于兰州市基准地价修正法评估,验算结果基本符合兰州市地价实际情况,网格地价模型的验算结果较GWR模型更为平稳。研究结论:地质灾害因素修正系数的空间量化,有助于提高地价评估的准确和客观性;网格地价模型法较GWR模型法更适合当前基准地价修正系数编制。     

宗地面积对住宅地价的影响

研究目的:研究宗地面积对住宅地价的影响,为土地估价提供科学的决策信息。研究方法:文献资料法、GWR模型、Hedonic模型、GIS方法。研究结果:(1)把结果与Hedonic模型进行了对比,证明GWR模型解释的可信;(2)在解释宗地面积的影响时,用GIS方法把GWR方法的结果生成曲面,进行可视的空间显示。研究结论:宗地面积对住宅地价的影响在空间上有很大差异。     

我国财政支农对农民收入影响的GWR分析

本文运用地理加权回归(geographical weighted regression,GWR)的方法,实证分析了2004～2008年间中国30个省域财政支农对农民收入影响的空间非稳定性。研究结果发现,财政支农和农户固定资产投资影响的效果较为显著,且这两者在空间上会产生更大的变异,GWR模型与OLS模型相比,能更好地显示出不同地区之间发展的差异性。     

武汉城市圈县域经济发展影响因素的时空演变研究

文章以武汉城市圈为例,从县域层次角度出发,尝试对2003年、2010年两个年度的经济增长影响因素的空间变化规律进行探究.考虑到影响因素的空间特性,在普通全局回归模型基础上,运用地理加权回归(GWR)的方法构建局部回归模型来分析各影响因素的时空演变特征.通过研究发现,GWR模型优于普通回归模型,其不仅具有更佳的拟合优度和降低残差的空间自相关性,而且可以获得影响因素对经济增长影响程度的空间分布变化特征.研究结果表明,武汉城市圈的县域经济发展呈现出很强的地域特色,各县域应从实际出发,要因时、因地发展经济.     

住宅用地基准地价的容积率系数修正新方法

容积率修正系数编制是土地评估领域探讨的热点之一。提出了先构建容积率、因素总分值与地价关系的地价模型,进而编制分级别的住宅用地容积率修正系数的新方法,并以北海市为例进行实证研究。研究表明:地理加权回归模型的拟合度明显优于最小二乘法,便于据此编制更精准的分级别容积率修正系数表;该方法引入因素总分值规避了传统区域修正方法的主观任意性问题,便于计算机进行批量快速处理,保证了编制的容积率修正系数的可靠性,在实践中行之有效。     

武汉市房价的空间分布格局及其影响因素分析

本文利用网络爬虫技术搜集武汉市主城区房价样本,采集2014年9月-2015年9月的房价数据和相应的社会经济地理数据。本文首先探索武汉市主城区住宅价格的空间分布形态;然后,根据模型比较选取最优空间模型,并筛选影响房价空间分异的显著性因子。研究结果表明:(1)武汉市主城区房价主要呈现多中心集聚的空间格局。(2)地理加权回归模型比克里格插值和多元线性模型更准确地捕捉房价空间分异特征。(3)总楼层因子,城市中心、轨道交通、主干道、综合商场、基础教育、开敞空间(包括长江、湖泊、公园绿地、城市广场)的可达性因子能够显著影响房价的梯度变化,其影响系数的空间波动也证明影响因子在不同城市区位对房价变化的影响程度的差异性。     

乌蒙山区NDVI时空演变及驱动力研究

乌蒙山区地处中国西南部的喀斯特地貌区,开展植被变化相关研究有利于生态保护和区域经济发展。基于归一化植被指数(NDVI)数据,运用一元线性回归模型监测NDVI变化趋势及显著性,应用地理加权回归模型(GWR)分析NDVI时空变化驱动机制。研究表明:2000—2015年乌蒙山区NDVI整体呈增长趋势,变率为0.007 1/yr;植被环境改善是空间分布的主体,68%的区域发生极显著改善,28.62%的区域呈不显著或显著改善趋势,3.38%的区域发生不显著退化;NDVI空间变化与驱动因子交互作用呈现出不同的空间分异特征,驱动因子按作用强弱排序为气温、高程、坡度、人类活动和降水。针对NDVI变化趋势,建议坚持NDVI改善区的自然因素动态监测,在NDVI退化区因地制宜调控人类活动影响。     

Effect of the housing purchase restriction policy on the Real Estate Market: Evidence from a typical suburb of Beijing,China

To curb excessive rises in housing prices, the government has instituted a series of macro-control measures in the real estate market. The housing purchase restriction (HPR) policy, one of the most severe policies, aims to curb a rapid rise in housing prices by excluding investment demand for housing. The real estate market of Langfang City was a particularly pertinent case because it is adjacent to Beijing, the capital of China. This study collected 11,597 sets of second-hand housing transaction data from five counties around Beijing in Langfang. A regression discontinuity design was then used to indicate that the HPR policy of Langfang did not significantly reduce the price of second-hand houses in the study area. In addition, the effect of the HPR policy on housing prices had an obvious spatial heterogeneity. Within 500 m of the buffer zone around Beijing, the implementation of the HPR policy significantly increased the price by 8.07 %. Within 1000 m of the buffer zone, the implementation of the policy increased the price by an average of 6.70 %. Although the HPR policy played a role in reducing the price further than 1000 m, it was not robust. Finally, the paper highlighted that the policy makers should pay attention to the heterogeneity and connection of different cities, balance the relationship between multiple stakeholders, and improve and implement relevant systems, including a real estate tax regime and land spatial planning regime.     

基于GWR的住宅地价相对修正方法研究——以深圳市为例

研究目的:提出一种适用于地产市场活跃地区的住宅地价相对修正方法,解决传统市场比较法过分依赖估价师经验的问题。研究方法:运用GWR模型,量化影响因素对住宅地价作用的空间分异规律,确定影响因素单位变化对应的地价修正百分比;运用空间单元相似度评价方法,自下而上生成住宅地价修正分区。研究结果:从GWR模型原理出发,建立了基于客观数据的修正公式;构建了从回归模型构建到修正分区建立,再到地价修正的完整技术路线;研究提出的修正方法经真实数据检验取得了较好的效果。研究结论:本文构建的住宅地价相对修正方法在估价工作中具有实操可行性;地价修正精度与GWR模型构建精度正相关;该方法更加适用于具备高密度地价样本点的地产市场活跃地区。     

房价与地价的动态调整关系

研究目的:探讨地价与房价间的动态调整关系,为政府决策提供支持。研究方法:门限协整理论,EGARCH模型和实证分析法。研究结果:(1)房价和地价呈正相关;(2)地价变化是房价变化的Granger原因,地价和房价之间存在协整关系;(3)地价与房价在偏离均衡时其调整回归系数是非对称的。研究结论:购房者、开发商对利空利好消息的反应差异和中央与地方的利益博弈及各相关利益机构对房地产政策"选择性执行"是非对称性调整现象产生的原因,提出改进土地拍卖制度、平衡中央地方财力、优化政绩考核标准、强化对地方执行各项房地产政策的监管等建议。     

地价与房价的因果关系——全国和城市层面的计量研究

研究目的:系统地探讨地价与房价的因果关系。研究方法:计量经济学方法和比较法。研究结果:从全国层面而言,作为房价与地价一般性代表的房屋销售价格指数和土地交易价格指数之间互为长期和短期Granger因,但房价的变动对地价变动的影响力更大些。而对23个大中城市的计量研究表明,各城市地价与房价的关系不是唯一而确定的,房价的增长更多地受自身因素而不是地价的影响。研究结论:地价与房价的关系是复杂且因地而异的,以一个案例的分析结果来断定两者的关系是有失偏颇的。     

Prices,policies, and place: What drives greenfield development?

While the recent global financial crisis heightened awareness of the linkages between global financial capital and urban spatial pattern, the timing of urban development – largely thought to be market driven – is not fully understood. Parcel-level studies of urban land-use change, which often use hazard models to investigate if and when development occurs, offer an opportunity to juxtapose the extent to which decisions to develop individual plots of farmland into housing are driven by market forces, the unique characteristics of the land and its intraurban location, or policies such as transportation infrastructure and municipal annexation. Using residential completion data in the Phoenix, Arizona region from 1992 to 2014, a period of dramatic commodity, fuel, and home price swings, and land cover imagery, we develop a parcel-level hazard model to gauge the relative impacts of market, policy, and place-based drivers of land change. We find limited evidence of induced development associated with freeway planning, that annexation and development are closely linked and moreso during economic booms, high fuel prices spur development in the region's core, and agricultural and urban land rents affect the timing of development. This study advances our understanding of development decision- making, policy impacts, and urban land-use change modeling and provides an empirical connection between local and global drivers of Greenfield development.     

土地财政对实际汇率的影响 ——理论与实证

研究目的:探究中国土地财政政策对外部实际汇率的影响,客观分析土地财政对实际汇率影响的传导路径,反思土地财政对实际汇率的政策意义.研究方法:中介效应分析,静态及动态面板模型.研究结果:地方政府对土地财政的依赖会导致省际实际汇率贬值,土地财政通过要素市场扭曲收益效应与房价效应两条中介渠道对实际汇率产生影响,即土地财政通过促进要素扭曲收益提升与房价收入比提升的传导机制导致外部实际汇率贬值.研究结论:地方政府应避免工业企业利用政策优势落入价格竞争陷阱,同时扭转房地产行业的畸形状态.     

Land market,land development and urban spatial structure in Beijing

The paper first examines urban spatial patterns of the gradients of housing and land prices and land development intensity, and then tests the relationship between the land price gradient and housing price gradient. Urban theory predicts the former is steeper than the latter based on the notion of derived demand for land from the provision of housing services. Finally the paper examines the impact of the property of housing production function on urban spatial structure. For the property of housing production function, we are particularly interested in the elasticity of capital-land substitution. The paper concludes (1) market influences over spatial structure, (2) the derived demand for land, and (3) it is the actual (or expected) housing price increases that cause skyrocketing land prices, not the other way around.     

Supply side constraints in the Israeli housing market—The impact of state owned land

House prices in Israel have risen since 2008 by as much as 98%. Much of this increase is attributed to low levels of housing supply and housing supply elasticities. In Israel land is frequently owned by the state. This results in heavy government involvement in the housing market through the control of land supply via land tenders. This paper estimates the impact of state owned land on the Israeli housing market focusing on these unusual conditions of land supply. A model for the creation of new housing units is proposed. This incorporates land tenders, enabling the estimation of housing supply dynamics with an accurate measure of public land supply. The model is tested using regional panel data which facilitates the dynamic estimation of national and local supply elasticities and regional spillovers. The paper uses novel data sources resulting in a panel of 45 spatial units over a span of 11 years (2002–2012). Due to the nonstationary nature of the data, spatial panel cointegration methods are used. The empirical results yield estimates of housing supply price elasticities and elasticities with respect to land supply. Results show that housing supply is positively impacted by governmental decisions but the impact is low. Supply elasticity with regard to government land tenders stands at around 0.05 over the short run and 0.08 over the long run. Government policy of offering land in low demand areas and fixing minimum-price tendering does not seem to affect housing supply. Policy implications point to the need for more sensitive management of the delicate balance between public and private source of land in order to mitigate the excesses of demand shocks.