土地供给结构、财政压力与房价——来自广东省的经验分析

研究目的:实证检验地方政府土地供给结构对区域房价的影响。研究方法:在分析土地供给结构影响房价机理的基础上,提出本文的研究假说;基于广东省21个地级及以上城市2009—2015年的统计数据,运用面板数据模型加以检验。研究结果:土地供给结构显著影响房价水平,静态和动态面板数据模型估计表明住宅用地供给比例提高1%,房价分别下降0.126%和0.103%;基础设施用地供给比例提高1个百分点,房价分别上升0.062%和0.051%;工业用地供给比例提高1个百分点,房价则分别上升0.116%和0.110%。地方政府财政压力在土地供给结构与房价的因果链条中起到重要的调节效应,即财政压力越大的地区,提高住宅用地供给比例对房价的抑制效果微弱,而基础设施和工业用地供给比例的增加则对房价的抬升效应更大。研究结论:为抑制过快上涨的房价,保障城市居民住有所居,在加快土地供给侧结构性改革,优化土地供给结构,加大住宅用地供应的同时,也应深化财税体制改革,使地方政府对土地财政的依赖逐步向持有环节的房地产税转变,以降低财政压力对土地供给侧结构性改革抑制房价过快上涨的扭曲效应。     

土地财政、预算软约束与地方政府债务规模

研究目的:从土地财政在政府举债中的重要地位出发,研究土地财政与预算软约束对政府债务规模的影响机制;实证分析预算软约束在土地财政和地方政府债务规模之间的中介效应;对控制地方政府债务规模、促进政府对土地资源的科学管理提出政策建议。研究方法:对2008—2011年和2013—2015年的28个省级面板数据进行回归分析;中介效应模型检验。研究结果:土地财政与预算软约束均与地方政府债务规模显著正相关;预算软约束在土地财政与地方政府债务规模间存在显著的中介效应。研究结论:解决地方政府的债务风险问题和土地管理问题,必须严控土地资源的抵押转化,限制预算软约束;同时适当引入竞争性的土地交易机制,促进土地财政、土地金融的改革。     

土地供应管制、住房供给弹性与房价周期波动

研究目的:分析土地供应管制通过住房供给弹性渠道对房价周期波动的影响。研究方法:理论分析,计量检验。研究结果:(1)土地供应管制影响房价波动的渠道是:土地供应管制的宽松和收紧通过供地规模、用地成本以及市场预期影响住房供给弹性,再经由供求关系和投机效应的传导影响房价波动。(2)土地供应管制可以解释45%的城市间住房供给弹性差异;地方政府不同松紧程度的策略性供地行为导致住房供给弹性与城市经济发达程度负相关,中央偏向中西部的土地配额管制政策导致东部城市住房供给弹性低于中西部城市。(3)住房供给弹性决定了房价周期波动,并具有非对称性效应:在市场景气繁荣阶段,供给弹性越小,房价涨幅就越大;在市场不景气阶段,房价跌幅与供给弹性的关系存在方向上的不确定性。研究结论:土地和住房领域供给侧改革的一个重点是改革供地制度和调整供地政策,使土地供应与住房需求在时空维度上相匹配,将有利于熨平房价波动,降低市场风险。     

土地融资与财政和金融风险--来自东部一个发达地区的个案

研究目的:研究地方政府经营土地的风险和防范措施.研究方法:实地调查.研究结果:土地融资成为地方政府财政和城市化资金的重要来源.研究结论:20世纪90年代以来的城市化主要表现为政府主导和城市外延扩张;发达地区政府财政预算内靠城市扩张带来的产业税收效应,预算外靠土地出让收入,成为名副其实的"土地财政";追求土地收益最大化及以土地抵押融资是政府储备土地的真实宗旨;新一轮的城市扩张主要由银行资金投放支撑,而银行贷款又是通过土地撬动.     

土地财政、扭曲效应与区域创新效率

研究目的:剖析中国区域创新效率的演化特征,并实证检验土地财政对区域创新效率的影响机制。研究方法:超越对数随机前沿分析法、空间面板滞后模型。研究结果:中国创新效率整体呈现逐年上升态势,但地域分异明显;区域创新效率具有典型的空间集聚特征;地方政府对土地财政的依赖阻碍了区域创新效率的提升,且该效应在东西中部三个区域依次减弱;机制检验结果显示,土地财政对区域创新效率的抑制作用是通过挤占企业创新资金投入、扭曲企业家创业精神以及引发权利寻租等路径实现的。研究结论:缓解地方政府对土地财政的依赖及提升区域创新效率,必须深化财税体制改革,改变现有政绩考核机制;同时应完善土地管理体制,营造良好的创新环境。     

运用土地财政工具参与宏观调控的传导机制研究

研究目的:探索运用土地财政工具参与宏观调控的传导机制,为运用土地经济手段参与宏观调控提供依据.研究方法:模型构建法.研究内容:提出利用土地经济手段的核心是对土地资产价值的调控;通过模型分析,认为宏观经济波动存在收入流量与资本存量的同时均衡和货币供给约束两条相互影响的传导机制,土地财政工具调控的原理是通过货币外生体系对内生货币体系发生作用,重点在于调控资产价值和收入分配.结论:土地资产收益征收与GDP的增长呈负相关关系,政府土地财政消费支出对经济有扩张效应,政府土地财政投资支出可能会造成经济不稳定.     

土地一级市场垄断、土地财政的形成与动态变化——基于土地储备制度建立的准实验研究

研究目的:探讨地方政府垄断土地一级市场对土地出让收入和土地出让收入占财政收入比重的短期和长期影响,为理解和改革土地财政提供参考。研究方法:双重差分法。研究结果:地方政府垄断土地一级市场,显著提高了人均土地出让收入和土地出让收入占财政收入比重,平均而言,地方政府垄断土地一级市场可以解释样本中人均土地出让收入变动的28.94%和土地出让收入占财政收入比重变动的16.85%。但是地方政府垄断土地一级市场对土地财政的影响存在"天花板效应",地方政府获得垄断供地权后,土地财政在初期会显著增长,之后增长放缓,在垄断后的第8年,垄断效果达到顶点。研究结论:短期内,地方政府垄断土地一级市场对土地财政有显著的推动作用,加剧了地方政府对土地财政的依赖,但是长期来看,土地一级市场垄断对土地财政的影响受到经济发展速度的制约,不会无限制增长下去。本文引申的政策含义是土地一级市场垄断是地方政府实现土地财政的重要制度抓手,短期内改革的思路在于打破地方政府对土地一级市场的垄断;长期来看,应建设服务型政府,地方政府应追求辖区内福利最大化,而非财政收入最大化。     

土地约谈抑制地方政府土地财政吗? ——基于双重差分法的实证分析

研究目的：探究土地约谈是否有效抑制地方政府土地财政。研究方法：基于2004—2016年中国281个地级市面板数据,采用多期双重差分法实证分析土地约谈对地方政府土地财政的长短期影响效应。研究结果：（1）土地约谈对土地财政绝对规模没有影响,但对土地财政相对增速具有显著抑制作用,能有效缓解土地财政不断扩张;（2）土地约谈政策效力仅能维持两年,难以起到长期持续的抑制作用;（3）土地约谈在中部地区和经济水平较低城市具有显著约束作用,而对东西部地区及经济水平较高城市没有影响。研究结论：建议深化土地约谈制度,强化问责刚性约束;提升信息公开程度,搭建多渠道监管平台;实施差异化约谈,精准土地约谈效果。     

城乡建设用地增减挂钩政策执行扭曲分析 ——基于尼斯坎南修正模型的视角

在尼斯坎南模型基础上,基于中国地方政府依赖土地财政的实际情况,对模型进行了修正,并结合收入和成本分析,测算出了城乡建设用地增减挂钩政策执行扭曲程度。分析表明中国土地财政、国家垄断征收权、土地指标管控制度等通过影响模型中的收入和成本,进而影响政策执行效果。因此,今后土地制度改革的方向应着眼于降低地方财政依赖、加大推行多元化主体的供地方式、建立具有充分竞争性的土地指标交易市场。     

政府管制、土地违法与土地财政

研究目的:分析政府管制、土地违法与土地财政之间的影响机理,为理解和应对土地财政问题提供重要参考。研究方法:面板数据联立方程组模型。研究结果:政府管制对土地违法、土地财政具有重要影响,土地财政与土地违法两者间存在显著的相互影响机制。研究结论:政府对农转非的产权管制本身并不直接产生土地财政,只是为地方政府获取土地财政提供了权利依据。政府对农转非、土地出让环节的价格管制,以及主导收益分配是形成土地财政的根源。为了追逐土地财政收入,地方政府有显著的土地违法冲动,但考虑土地违法查处的风险,土地违法并不必然带来土地财政收入的增加。     

中国住房市场与土地市场协调性分析——基于协调度模型

房地产是房产与地产的综合体,住房市场与土地市场相互影响相互作用共同推进房地产市场的发展。住房与土地市场化以来,住房价格与土地价格的快速上涨使得人们普遍认为住房市场与土地市场发展不相协调,从而阻碍了房地产市场的健康发展。从采用协调度模型对全国及主要城市住房市场与土地市场的协调状况的评析来看,我国房地产市场与土地市场协调发展中尚存在着房地产市场调控不力,招拍挂制度导致地王频繁出现,地方政府对土地财政过度依赖等问题,亟待促进宏观调控政策的持续性,进一步完善土地出让制度,制定房地产税的区域推广规划。     

地价与房价的因果关系——全国和城市层面的计量研究

研究目的:系统地探讨地价与房价的因果关系。研究方法:计量经济学方法和比较法。研究结果:从全国层面而言,作为房价与地价一般性代表的房屋销售价格指数和土地交易价格指数之间互为长期和短期Granger因,但房价的变动对地价变动的影响力更大些。而对23个大中城市的计量研究表明,各城市地价与房价的关系不是唯一而确定的,房价的增长更多地受自身因素而不是地价的影响。研究结论:地价与房价的关系是复杂且因地而异的,以一个案例的分析结果来断定两者的关系是有失偏颇的。     

基于不同住房属性视角的土地供应规模对房价的影响

研究目的：基于住房消费品和投资品的双重属性视角分析住宅用地供应规模对房地产市场的差异化影响。研究 方法：理论分析、固定效应面板回归模型、门槛回归模型。研究结果：（1）上一年住宅用地供应面积增加 1% 可使当年 住房竣工面积显著增加 0.17%，弱于房地产投资资金对住房竣工面积所产生的 0.25% 的提升作用，该结果一定程度上 验证了住宅用地供应与住房供给之间存在生产函数渠道的影响路径；（2）基于实际房价与租金还原房价的偏离程度测 算，发现不同房地产市场投资热度下，住宅用地供应对房价影响存在双重门槛效应，门槛值分别为 2.05 和 2.92；（3）低 投资热度下，上一年住宅用地供应规模的增加可显著降低当年的房价，而高投资热度下则会起到推高房价的作用。研 究结论：住房作为消费品和投资品，存在不同的价格机制和供求规律。当住房市场以投资品属性为主导时，需求曲线 向上的刚性走势违反了一般的商品需求规律，供给曲线的右移将导致均衡价格越来越高。     

政府经营性土地储备供应决策——基于实物期权的理论模型

研究目的:探讨政府的经营性土地储备供应决策方法,以增加出让收入及抑制开发商囤地行为。研究方法:实物期权理论,案例研究法。研究结果:(1)将土地供应权视为基于房产的实物期权,推算出了最优供应时机和理论价值,研究发现市场不确定性将提高土地期权价值,并使最优供应时机延后;(2)案例比较分析发现,地块的实际出让时间越接近理论最优供应时机,出让收入越高,但实际上政府对地块并未做出准确的价值判断。研究结论:(1)依据实物期权模型做出的土地储备供应决策更能有效地把握市场形势波动的时机;(2)模型在中国的应用需要可监督的公共财政体系以及财政分成体制改革。     

基于地域差异的后土地财政时期有效过渡研究

研究目的：基于土地财政地域差异情况预判“后土地财政时期”负效应,构建有效过渡政策方案。研究方法：采用层次聚类分析、定性分析与逻辑演绎结合方法。研究结果：将31个省（自治区、直辖市）1999—2000年土地财政情况划分为4种集群类型：发展阶段、旺盛阶段、中期阶段、淡出阶段。从国家土地资源瓶颈约束、系列房地产市场调控政策导致的土地财政不可持续等方面阐释“后土地财政时期”具体涵义,这一时期各地域后续负效应包括：城市化进程中土地不能再持续提供资源与资金支持、由路径依赖导致的土地违法、对生态环境与资源承载力及粮食安全保障的破坏、以风险与破坏式行为获取财政增收。研究结论：各地域在实现城市化过程中还需在不同程度上继续发挥土地财政正向历史功效,针对不同地域土地财政所处的发展阶段及“后土地财政时期”负效应特征,提出过渡转型政策方案。     

房价与地价的动态调整关系

研究目的:探讨地价与房价间的动态调整关系,为政府决策提供支持。研究方法:门限协整理论,EGARCH模型和实证分析法。研究结果:(1)房价和地价呈正相关;(2)地价变化是房价变化的Granger原因,地价和房价之间存在协整关系;(3)地价与房价在偏离均衡时其调整回归系数是非对称的。研究结论:购房者、开发商对利空利好消息的反应差异和中央与地方的利益博弈及各相关利益机构对房地产政策"选择性执行"是非对称性调整现象产生的原因,提出改进土地拍卖制度、平衡中央地方财力、优化政绩考核标准、强化对地方执行各项房地产政策的监管等建议。     

后"土地财政"时代地方财政收入行为风险研究——基于财政社会学的视角

在土地需求能力和供给成本的相互作用下,地方财政的土地出让金收入依赖于节节攀升的房价,土地性税收依赖于活跃的楼市交易.后土地财政时代地方政府财政收入行为中最具风险的行为是扩大拆迁规模、过度举债和滥用税收排斥,在维系租金型收入制度的同时.滥用公债型收入制度、损害税收型制度.应建立地方税体系缓解地方财政收入冲动.同时要限制城...     

论集体土地征收与入市增值收益分配的协调

研究目的：探讨新《土地管理法》实施背景下集体土地征收与集体经营性建设用地入市土地增值收益分配的协调与衔接。研究方法：法律文本分析、法律规范解释和数据比较分析。研究结果：集体经营性建设用地入市制度建立之后，其所形成的市场价格会对集体土地征收补偿领域所设定的“区片综合地价”构成挑战，进而会在集体土地入市和集体土地征收两个领域形成不同的土地增值收益分配结果。研究结论：征收集体建设用地应当适用市场价格进行补偿；征收集体农用地的“区片综合地价”应当以“规划所允许的最佳用途”为基础进行测算；国家通过土地增值税、企业所得税、个人所得税等税收方式分享土地增值收益，为此，国家应尽快完善土地税收等配套性制度，省级人民政府则应合理设定本区域的“区片综合地价”标准,防止因为土地入市和土地征收增值收益分配不均引发大规模社会风险。     

中国县级土地财政收入问题研究

研究目的:分析县级土地财政收入存在的问题,并提出对策建议。研究方法:文献资料法、归纳分析法、比较分析法。研究结果:中国县级土地财政中存在过度刺激建设用地扩张、土地财政刺激房地产业超常发展从而助长房地产泡沫、土地收入分配不合理、土地税费体系不合理、财政收入过度倚重房地产业、土地财政推高县级财政金融风险、土地收益分配缺乏监管等问题。研究结论:应正确看待土地财政收入的必然性和阶段性规律,合理设定省县两级财权,调整土地出让方式并加强对县级土地出让金的收支管理和权利约束,加强持有环节税收建设、预算外收费清理工作、县级政府融资渠道建设,以增加县级政府多元化融资能力。