北京商业地产市场存在的问题及其对策分析

商业地产是指区别于住宅地产,包括商场、酒店等商业营业用房在内的房地产项目.随着改革开放的发展,北京的商业地产市场蓬勃发展,但是也存在着一系列问题,本文在分析北京地产市场发展历程和现状的基础上,重点分析了北京商业地产市场存在的问题,然后提出建议和对策.     

中国商业地产业发展的实证分析

中国城市化和经济发展水平不断提高，导致社会商品销售额的高速增长，进而促使商业地产业进入快速发展阶段。目前，中国商业地产业的特征是：商业地产投资规模迅速增长并向中心城市集中，商业地产投资主体呈多元化，商业地产融资以银行贷款等间接融资为主要渠道，而囿于融资和变现困难，商业地产开发商大都选择了以出售为主的开发模式，不同城市商业地产的价格特征存在明显差异。运用北京、上海、广州、深圳等四个城市2000～2007年的面板数据对商业地产开发的影响因素进行实证检验表明，社会商品零售总额和城镇居民人均可支配收入对城市商业地产竣工面积和商业地产投资额具有显著的正的影响，而利率和销售价格的影响并不显著。     

从项目定位入手实现商业地产差异化

随着商业地产的快速发展,同质化的现象也产生了,只有从项目定位入手才能实现商业地产差异化,解决同质化带来的一系列问题。本文首先阐释了商业地产的现状和项目定位的重要性;分析了差异化项目定位的六个步骤:产品定位、选址定位、客群定位、业态规划定位、建筑设计定位、运营模式定位;最后用东方天地和美罗城两个案例从正反两面说明了项目定位在实现商业地产差异化中的重要性。     

从项目定位入手实现商业地产差异化

随着商业地产的快速发展，同质化的现象也产生了，只有从项目定位入手才能实现商业地产差异化，解决同质化带来的一系列问题。本文首先阐释了商业地产的现状和项目定位的重要性；分析了差异化项目定位的六个步骤：产品定位、选址定位、客群定位、业态规划定位、建筑设计定位、运营模式定位；最后用东方天地和美罗城两个案例从正反两面说明了项目定位在实现商业地产差异化中的重要性。     

重返一线城市

2012年,进入12月,标杆房企在土地市场上纷纷大展身手,一线城市土地炙手可热.在土地市场火热的背后,一线城市的商业地产也出现回暖迹象. 仲量联行数据显示,前三季度,北京商业地产项目(商铺与写字楼)新增供应量同比减少39％,而成交量却显著上升,成交金额364.1亿元,同比增长45.6％.不仅如此,上海,广州 等一线城市的商业地产成交量也出现上升趋势.     

开展资本运营有利于推动国有企业产权制度改革

从有利于国企产权清晰、产权流动和促进产权出售等方面论述了开展资本运营对推动国企改革的重要意义     

对带租约分割产权能够增加商用楼内在价值的经济学剖析

本文介绍了房地产业带租约分割产权式销售这种新的销售模式，对带租约分割产权能够增加商用楼的内在价值进行了经济学分析。     

商业地产投资需慎重

我国商界正在兴起一股造大型商业地产项目的运动,商业地产的高回报正是引发这一热潮的主要原因。但高回报必然也伴随着高风险,随着商业地产的快速发展,隐藏在高收益、高回报背后的高风险也逐步显露出其可怕的摧毁力。     

变分割为交易:一种国有金融产权的人格化求解

有效地降低金融业的不良资产,是我国整个金融体系安全运行的关键。从国有金融产权改革的产权分割过程出发,发现银行缺乏有效的激励和约束机制的真正原因是国有金融产权未实现产权人格化。提出一种国有金融产权制度再造的新视角：从产权交易中求解,变分割为交易;成立“国有信贷资产监督管理委员会”作为国有金融产权的交易主体,代表国家行使国有银行金融资产所有权,实现国有金融产权的真正人格化。     

“小产权”房的负外部性分析

"小产权"房是对一类在农村宅基地上建造起来并以商品房名义出售给城市居民的房产的俗称,由于其违反我国法律的相关规定,无法取得权威的权属证明,所以在产权界定上存在争议."小产权"房在产权界定上的模糊性和不完整性造成"小产权"房界定、监督产权排他性的费用及产权排他性转让的费用较高,从而使经济行为的交易费用增加,对整个社会有明显的负外部性.     

不动产税制改革的产权瓶颈探析

不动产税是对不动产产权的征税,产权保护是不动产税制良好运行的法律基础.由于我国目前不动产产权格局是城乡二元结构、房地二元结构和城市多种产权性质的房产并立.致使房地产市场滞留多种产权问题.因此,不动产税的开征是产权保护工作中的推进器,而产权保护则为不动产税的开征奠定了良好的法律基础环境.     

中国房地产税改革及其优化发展探讨

随着经济体制改革的深化,房屋产权主体由过去的单一国家所有转变为私人、集体和国家及国外个人所有的多元结构格局,开征房产税不但有利于遏制人们对房价增长的预期,而且还有利于缓解我国土地及房地产税制度的弊端.由此,我国房地产税收制度改革就要发挥房地产税在组织财政收入、调节房地产收入、促使房地产资源合理配置方面的作用,促进我国房地产市场的健康发展.     

对我国商业地产健康发展的思考

近年来,伴随着我国国民经济的快速发展,商业地产在我国呈现快速发展的态势,房地产开发企业的商业地产销售价量齐升,投资完成额持续上涨。房地产开发商在商业地产项目开发流程方面,应招商先于地产开发;在商业定位上,应注意定地址、定规模、定主力店三个环节;在筹资方面,应努力提高资本金比例,尽量降低资金成本,并争取融资结构多元化,这样将有助于我国商业地产的健康发展。     

个人投资商业房地产面临的困境与出路——基于SOHO尚都事件的视角

SOHO尚都事件的发生,引起了国内学者对SOHO中国的商业房地产开发运营模式的质疑。从房地产开发公司和投资者两个角度分析SOHO中国商业房地产运行模式的困境和产生的原因,并借鉴日本和美国的不动产投资信托模式,结合我国国情,就能寻找出解决我国个人投资商业房地产面临困境的办法。     

我国商业银行房地产信贷快速扩张风险研究

近年来,我国商业银行房地产信贷业务快速扩张的势头强劲。目前,支撑房地产高速增长的前提条件正在逐渐消失,商业银行房地产信贷快速扩张所依托的客观基础已不存在;与变化的市场环境相适应,商业银行在经济上行周期房地产信贷业务的快速扩张应该而且必须慢下来。要将高度的风险控制意识贯穿于房地产信贷业务的全过程。     

万达广场商业地产的发展模式与地产价值实现

万达广场经过三代房地产产品的发展,从第一代卖单店和第二代复合店卖街铺,到现在只卖非商业之外的产品,既达到了综合体规模上的城市标志性象征的目的,又解决了产品链和资金链的最优组合和良性循环,正在逐步实现从原来以营销为导向的订单地产向持有型订单地产的重大转折。持有型订单地产模式为企业资产快速增值拓宽道路,也为真正的资本之路搭...     

论用益物权体系

用益物权在传统物权法中主要是关于不动产(土地及其定着物)的他物权,它对于社会的存在和发展具有极为重要的意义.本文首先就适应我国学界及立法对建立用益物权体系的不同意见、设计用益物权体系应考虑的因素、如何建立完善的用益物权体系等方面进行了探讨,然后主要研究了我国用益物权体系的应有内容.对于地上权、农地承包权、典权、居住权、地役权和特许物权等具体用益物权形态的名称采用、范围等问题进行了较为全面的阐述.     

我国地役权疑难问题研究

地役权是最古老的物权制度，其产生甚至要早于所有权。我国物权法地役权与建设用地使用权的规定出现了交叉区间，但二者的区别也非常明显，只是地役权中的空间性地役权与建设用地使用权的空间建设用地使用权有一定重合；同时应建立新型不动产役权制度，使其涵盖海域役权，克服地役权制度的不足，并对现行的地役权制度进行扩展，创设新型的不动产役权；供役不动产人应包括不动产的一切物权利用人，需役不动产主体则不宜作任何限制，即我国应建立不动产使用权人自役权制度；无论地役权的期限如何约定，地役权也只能在该期限内存续，同时应当肯定地役权费用登记对抗的效力，但也应当考虑客观情况的变化。     

房地产价格风险:国际教训及中国的路径选择

房地产泡沫会增加金融风险，房价大幅缩水会导致银行破产，股市下跌。日本、美国、英国、泰国等国家都爆发过与房地产相关的银行危机。目前，中国房地产金融具有潜在风险，集中表现为：一是部分地区房地产市场过热加剧市场风险；二是房地产开发企业高负债经营隐含财务风险；三是“假接揭”凸显道德风险；四是土地开发贷款有较大信用风险。为支持房地产业健康发展，发挥其支柱产业的作用，应坚持突出重点、区别对待的原则，利用税收手段限制投机性购房和短期炒作行为，在房价快速上升时征收房地产税。要提倡节约使用住房的消费理念，加强城镇廉租房制度建设，走节约型房地产业发展道路。商业银行应规避房贷操作风险，加强利率风险管理，完善住房置业担保制度与房贷保险制度。