我国四大城市住宅价格与租金的关系研究

近20年,我国城市住宅价格经历了大幅下跌与上涨,而同期租金逐年下降,房价与租金之间的关系令人关注。本文利用1993年第二季度至2010年第一季度的数据进行实证分析,结果表明北京、上海、广州和深圳的租金指数和房价指数之间不存在协整关系,说明住宅市场价格与租金不存在长期均衡关系,房价严重脱离了租金这一基本面的影响,不再遵循现值理论模型所揭示的两者之间的运行趋势,表明房价泡沫在长期积聚。为了预防市场泡沫破灭对经济体造成的严重冲击,政府应该严格监察与调控房地产市场。     

计算住宅租金所依据的住宅价值——《关于住宅租金结构构成的研究》摘要之三

上文所述,房价与房租都是房屋价值的表现形式,房价是房屋价格的基本形式,房租是房屋价格的派生形式,房租应以房价为基础来计算。如何确定计算租金所依据的住宅价值,则是研究住宅租金理论和计算方法的前提。在由计划经济体制向市场经济体制转轨的过渡期间,价格双轨制并存。由于住宅价格的形成机制不同,因而计算住宅租金相应也有两种住宅价格所反映的住宅价值作为依据。一是由市场机制形成的住宅买卖市场价格所反映的价值(含地价);再是由非市场机制形成的住宅重置完全价值(不含地价)。分述如下:一、住宅(产权)买卖市场价格反应的价值在住房市…     

住宅租金价值结构的理论探讨——《关于住宅租金结构构成的研究》摘要之一

天津市房地产经济学会于2002年9月完成了天津市房地产管理局下达的《关于住宅租金结构构成的研究》软科学课题研究项目并通过了专家委员会评审。该项研究成果以马克思主义价值论为指导,弘扬“三个代表”重要思想和“与时俱进”精神,对传统的租金结构构成理论进行了大胆地探讨,运用科学方法提出了住宅租金价值结构的新论点。开拓性地研究提出以住宅买卖市场价格为依据和以住宅重值完全价值为依据的两种新的计租办法以及房租率、地租率与房地租金率之间的变化规律。运用实证法遴选105个市场租金实例与成果测算数据相验证,偏离度均在±20%以内,较为贴近。该项成果可广泛应用于制定和调整住房租赁市场的指导租金、住房制度改革和国有房产企业化经营等领域,有较强的理论价值和实用价值。限于篇幅,将该成果的主要论点浓缩为:《住宅租金价值结构的理论探讨》、《房价与房租的比价关系》、《计算住宅租金所依据的住宅价值》、《住宅计租办法创新》、《住宅租金测算数据实证》和《住宅租金价值结构理论的应用》等6篇论文,本刊将从2003年第7期起连载,欢迎广大读者批评指正。     

房价收入比不是衡量泡沫的标准

有位作在提出我国的房地产泡沫会很快破裂论点的同时，还提出了衡量是否产生泡沫的标准，其中，第一条标准是房价收入比。最近，有篇章也坚持这一标准，并以我国许多城市的房价收入比高过所谓“国际惯例”的4～6倍为据，想用以说明我国的房地产泡沫是多么普遍和严重。还有篇章以1998～2004年美国的房价收入比和房价租金比分别提高20％和35％为据，试图证明美国的房地产出现了严重的泡沫。     

七城房价离基本面

今年以来,一方面房价快速上涨,另一方面房屋租金下跌,尤其是部分城市高端写字楼租金跌幅较大。这种现象反映出我国楼市的复杂性和特殊性。在房地产市场,房屋的租金水平体现了房屋使用价值的高低,是房价的基础。从理论上讲,商品房价格变化应与租金变化同步。     

基于向量自回归的存量住房房价租金比分析

1998年住房制度改革以来,房屋销售价格和租金均呈上涨趋势,但两者在增速上有明显的不同。本文基于动态Gordon模型,用一阶向量自回归的方法研究了8个城市房地产市场预期和非预期的房价租金比,结果表明向量自回归模型预测杭州、深圳、武汉、成都、北京的对数房价租金比效果较好,上海的房价租金比最不容易预测。未预料到的房价租金比的决定有明显的地区差异,西部地区的城市主要受租金流新信息的影响,长三角城市受收益率新信息的影响非常大,其他地区的城市主要受收益率新信息的影响。     

住宅租金测算数据实证——《关于住宅租金结构构成的研究》摘要之五

实践是检验真理的唯一标准。判断此项课题研究成果的科学性和可行性的标准,要看各类结构住宅(房地)租金测算数据与实际市场租金是否贴近。因而要用住宅租金市场价格的实例来验证。一、以住宅买卖市场价格为凭据计租办法的验证此项办法是以住宅买卖市场价格乘以相对应的土地等级同样结构房屋的房地租金率计算出住宅(房地)租金。2000年天津市商品房平均销售价格为2478元/M2,乘以八级地上新建钢混结构多层住宅的房地租金率0.64%,平均月租金15.85元/M2,与天津市2000年住宅指导租金八级地上的南开区八里台地区为16元/M2、红桥区丁字沽地区为14…     

从国际比较看房价租金

在上一期的文章中，笔者提出了一个看法，即租金的泡沫化程度远低于房价。由此，考察房价租金比，特别是考察房价租金比的历史变化，可以在一定程度上揭示房价泡沫。     

中国城市居民住房支付能力研究

虽然住宅价格是由住宅市场的供给和需求决定的,但从长期来看,住宅价格应该与城市居民家庭的住房支付能力相适应.评价住房支付能力的指标有房价收入比(PIR)和住房可支付性指数(HAI),房价收入比用于判读住房价格是否合理,而住房可支付性指数能够反映家庭购买住房的还贷能力.论文通过计算2004年我国34个主要城市的房价收入比和住房可支付性指数,对我国城市居民的住房支付能力进行了城市排序.参照国外相关指标的评价标准,论文采用Pareto累计图的评价方法,得出了我国当前房价收入比和住房可支付性指数的分布区间.论文的研究成果既可作为政府调控城市住宅市场发展的依据,也可作为居民投资置业的依据.     

租金也会有泡沫？

众所周知，在投机行为的推动下，房地产价格容易产生泡沫。那么，房屋租赁市场的租金会不会产生泡沫呢?换句话说，租金是紧密跟随房价变动呢，还是有它自己的运行态势，或者是上述两种情况的折衷?     

住房流动性对房价指数的影响及其定量分析

目前中国城市住房市场不稳定程度较高,这不仅体现为房价的迅速变化,而且反映在交易量的大幅波动上,后者就是住房流动性的变化。有学者研究指出,以实际交易价格为基础的房价指数可能会低估住房市场的波动程度。为了更准确地把握住房市场的运行状态,本文借鉴美国MIT的相关技术,分析了住房流动性（交易活跃程度）对房价指数的影响,并尝试将流动性信息引入房价指数当中。我们发现,住房流动性对于房价指数有较大影响,且符合人们对于市场走势的直观判断,能够较好地反映市场转折点。     

旁租波动与政府干预

房租的逐渐上涨及其变动原因成为近期关注的焦点之一。本文分析了城市房租波动的四个典型化特征,并讨论了影响城市房租波动的若干因素,其中包括房价变动及以收入和利率表征的基本面因素,也包括投机需求和政府限购政策及房产税等。最后,我们分析了政府干预房租的可能性和形式。     

房租波动与政府干预

房租的逐渐上涨及其变动原因成为近期关注的焦点之一。本文分析了城市房租波动的四个典型化特征,并讨论了影响城市房租波动的若干因素,其中包括房价变动及以收入和利率表征的基本面因素,也包括投机需求和政府限购政策及房产税等。最后,我们分析了政府干预房租的可能性和形式。     

Heterogeneous expectations,boom-bust housing cycles,and supply conditions: A nonlinear economic dynamics approach

We combine a standard stock-flow housing market model, incorporating explicit relationships between house prices, the housing stock, and the rent level, with a parsimonious expectation formation scheme of housing market investors, reflecting an evolving mix of extrapolative and regressive expectation rules. The model results in a two-dimensional discrete-time nonlinear dynamical system. Based on realistic parameters, the model is able to generate endogenous boom-bust housing market dynamics with lasting periods of overvaluation and overbuilding. We thus exploit our model to investigate how real forces, in particular supply conditions, interact with expectations-driven housing market fluctuations.     

The Amsterdam rent index: The housing market and the economy, 1550–1850

The paper investigates the long run historic development of the Amsterdam rental housing market (1550–1850). Using rent data on a large cross section of residential properties in Amsterdam we are able to develop an annual constant-quality rent index for the entire time period. Whereas nominal rents nearly tripled over the considered sample period, average Amsterdam house rents, in real terms, had approximately the same level in 1850 as they exhibited in 1550. Otherwise stated, nominal rents and goods prices rose at the same pace. Over these 301 years, the real index moves between a minimum level of 45.6 and a maximum of 162.4. As concerns the relation between the housing market and the real economy, we find empirical evidence that fluctuations in rents and fluctuations in proxies of business cycle activity comove, both in nominal and in real terms.     

THE INFLUENCE OF THE GREAT HANSHIN-AWAJI EARTHQUAKE ON THE LOCAL HOUSING MARKET

The Great Hanshin-Awaji Earthquake destroyed a huge number of houses and caused housing problems in the disaster area. This paper investigates the influence of the earthquake on the related housing market, mainly in terms of changes in house prices and housing rents, and analyzes the machanism of the changes. Empirical results by Hedonic analyses indicate the influences are different between house prices and housing rents and also between the disaster district and the surrounding area. Those differences are explained by the factors of the earthquake that would affect the housing market, such as decrease in income, diversity of damage among the districts and others.     

Is there an S in urban housing supply? or What on earth happened in Detroit?

This article examines the substantial housing stock declines between 2000 and 2010 in many major US central cities. It updates an analysis first formulated in the 1970s, of an S-shaped housing supply curve, to explain decreases in absolute housing stocks. Explanatory variables include Metropolitan Statistical Area standardized rents, center city prior occupancy rates, regional unemployment rates, and a set of regional and state dummy variables. The analysis provides strong evidence of a lower tail of the S, and more tentative evidence of an upper tail. Market fundamentals explain a considerable portion of the large housing stock losses, but in several cities loss of dwelling units and housing abandonment were worse than could be explained by the fundamentals.     

城市新就业职工住房保障问题实证研究——基于合肥市新就业职工的调查

调查表明,50%多的新就业职工住房困难。由于收入较低,新就业职工住房支付能力严重不足,30%多的新就业职工家庭缺乏租房支付能力;超过70%的新就业职工家庭缺乏购房支付能力。所以,要尽快将新就业职工纳入住房保障范围。首先,提高新就业职工收入水平,遏制住房价格过快上涨;其次,多渠道筹集住房保障资金;第三,积极创新相关配套政策,完善公共租赁住房准入和退出机制;第四,适时推出限价商品住房,利用优惠信贷政策,提高新就业职工住房支付能力。     

Monetary policy,housing rents,and inflation dynamics

In this paper we study the effect of monetary policy shocks on housing rents. Our main finding is that, in contrast to house prices, housing rents increase in response to contractionary monetary policy shocks. We also find that, after a contractionary monetary policy shock, rental vacancies and the homeownership rate decline. This combination of results suggests that monetary policy may affect housing tenure decisions (own versus rent). In addition, we show that, with the exception of the shelter component, all other main components of the consumer price index (CPI) either decline in response to a contractionary monetary policy shock or are not responsive. These findings motivated us to study the statistical properties of alternative measures of inflation that exclude the shelter component. We find that measures of inflation that exclude shelter have most of the statistical properties of the widely used measures of inflation, such as the CPI and the price index for personal consumption expenditures, but have higher standard deviations and react more to monetary policy shocks. Finally, we show that the response of housing rents accounts for a large proportion of the “price puzzle” found in the literature.