浅谈房地产拍卖底价评估应注意的问题

房地产估价机构在日常工作中经常要为司法机关处置涉讼房地产出具估价报告，报告中往往涉及三个最基本的概念：一个是公开市场价值，一个是拍卖底价，一个是拍卖保留价。对于前者，由于有房地产估价规范的严格规定，一般没有异议。但是对于后二者，由于《房地产估价规范》与《中华人民共和国拍卖法》中的有关规定不一致，因此，对于什么是底价，什么是保留价，两者之间是什么关系，它们与起拍价、抵债价又是什么关系，房地产估价机构确定的拍卖底价或保留价的法律地位如何，目前有一些不同看法。本文仅就拍卖底价、保留价的准确称谓及其法律地位作一探讨，以期抛砖引玉。     

浅议房地产拍卖保留价格评估

房地产拍卖,作为处分房地产的一种有效方式,已越来越受到人们的重视,拍卖程序也逐渐规范。但是,在房地产拍卖过程中,如何合理,准确地确定保留价格,是拍卖委托人和房地产估价师难以把握的。估价结果过低将会影响委托人的定价行为,损害委托人或房地产权利人的合法权益,估价过高,竞买成功的可能性就降低,失去拍卖处分房地产的意义。甚至可以说,能否准确地评估出保留价格。是决定拍卖是否成功的关键因素之一。遗感的是迄今各种估价教材中（如资产评估,土地评估,价格签证,房地产评估教材）,均未对房地产拍卖保留价的评估作过叙述。在此,笔提出自己对房地产拍卖保留价格评估问题的肤浅看法,以期完美房地产估价技术,促进房地产市场流通。     

房地产估价报告应用的有效期及相关问题分析

估价报告应用的有效期是《房地产估价规范》估价报告规范格式要求的结果报告中的13项内容之一，规范条说明8．0．4款提出：“估价报告应用的有效期自完成报告日起原则上规定为1年”。而《资产评估操作规范意见（试行）》第121条第10款：“评估结果有效期。写明评估结果的有效期。按现行规定，有效期为一年，即评估目的在评估基准日后的一年内实现时，要以评估结果作为底价或作价依据（还需结合评估基准日的期后事项的调整）”。许多估价师在对上面规定的理解上，存在不少争议，本试进行简单分析。     

浅谈房地产抵押估价

房地产抵押估价,要求估价人员不但有深厚的专业理论知识,丰富的市场经验,熟练掌握国家有关法规政策,还要学习掌握与房地产抵押相关的法政政策,《房地产估价规范》以下简称《估价规范》中也指出：房地产抵押评估应依据《中华人民共和国担保法》、《土地管理法》、《城市房地产抵押管理办法》以及当地和其他有关规定进行。同时还要审查估价对象是否符合抵押条件,核实确定抵押范围,而不应不负责地将委托部分全部估价。以免修改估价报告,造成重复劳动,卷入纠纷,影响估价机构信誉。特别是要消除估价机构脱钩之后受经济利益驱使,对委托人委托什么就估什么,认为哪些房地产可以抵押是登记部门的事的糊涂认识。最大限度地保证抵押权人的合法权益是估价机构面临的一个重要任务。     

《房地产估价规范》在估价报告审定工作中的重要作用

中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(以下简称《规范》)已于1999年6月1日正式实施,这标志着我国房地产估价业已进入了一个有法可依的新时期。《规范》的出台对于规范房地产估价行为,统一估价程序与方法,保证估价结果的公正、客观、合理有着极其重要的意义。深圳市物业估价所作为《规范》的编写单位之一,在实施《规范》的过程中,充分地认识到《规范》对于深圳市房地产柢押评估报告审定工作的重要作用。     

试论房地产的减值评估

房地产的减值评估属于非主流的房地产估价目的，因而被《房地产估价规范》列入“其他目的的房地产估价”，在《房地产估价规范》中是这样规定的：“其他目的的房地产估价，包括房地产损害赔偿估价等。房地产损害赔偿估价，应把握被损害房地产在损害前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值”。而在具体的评估实践中，情况往往要比规定的复杂得多。本就房地产的减损价值评估，简称减值评估，结合评估实践做出探索。     

贯彻《房地产估价规范》与建立估价质量管理体系

在房地产估价行业人士的关注下，经有关部门、专家的努力，国家质量技术监督局、建设部联台发布了国家标准《房地产估价规范》。这是我国估价行业的第一个国家标准，是房地产估价工作步入科学化、规范化的里程碑，必将对房地产估价行业的有序健康发展起到积极推动作用。当然，《房地产估价规范》的颁布，并不能懈决估价行业存在的众多问题，尤其是房地产估价报告质量的提高和房地产估价行业的发展，还需要从相关影响因素着手，建立起全面的房地产估价质量管理体系，从根本上促进房地产估价行业健康发展。     

对《房地产估价规范》中有关问题的探讨

1999年2月12日,国家质量技术监督局、建设部联合发布了国家标准《房地产估价规范》(以下简称《规范》)。《规范》对一些长期存在争议的问题作出了明规定．这有利于规范我国房地产评估行业行为、提高房地产评估报告质量,它的颁布是房地产评估业界的一太盛事。     

四种主要估价目的的估价报告应注意的问题

自1999年6月1日中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB／T50291—1999）颁布并实施以来，我国房地产估价行业对房地产估价报告格式要求日趋规范，逐渐形成了相对统一的文本格式。随着《房地产抵押估价指导意见》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等陆续出台，各种估价目的条件下所对应的估价报告格式或估价内容要求也有所不同，     

最高最佳使用原则在工业地产估价中的弱化

最高最佳使用原则是《房地产估价规范》的估价原则之一，要求在房地产估价中，以估价对象的最高最佳使用为前提进行；最高最佳使用分析也是房地产估价技术报告中的一个不可或缺的重要组成部分。     

论新形势下的房地产抵押价值评估

2006年年初，国家建设部、中国人民银行、中国银监会联合下发了《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》，并同期制定了《房地产抵押估价指导意见》，该意见的出台，是金融机构降低自身信贷风险、规范房地产估价市场行为的一个重大举措，对房地产估价特别是抵押价值评估的影响很大，意义深远。为此，长沙市各大银行也积极作出回应，其中长沙市商业银行率先提出了《不动产抵押物变现能力评估管理暂行办法》，对新形势下不动产抵押物评估进行了规范，从评估的范围原则、操作管理、报告的具体要求等各个方面对估价机构做了详尽的要求并制定了相应的罚则。这一系列方案的出台，是在目前房地产业异常火爆并带动房地产中介行业快速发展的前提下，金融机构出于防范和控制自身风险而给我们房地产抵押价值评估提出的新课题，因此有必要引起我们的高度重视和认真研究。     

浅析新形势下房地产抵押评估工作的新变化

近期，建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会三部门联合制定了《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（以下简称《通知》）和《房地产抵押估价指导意见》（以下简称《意见》）。它的出台，对于规范房地产抵押估价行为、防范房地产信贷风险，具有积极而重要的意义。同时，对当前及未来我国房地产估价行业的发展，其影响也是重大而深远的。     

房地产估价报告格式规范性要求初探

我国房地产估价行业自一九九九年六月一日起正式开始执行《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（以下简称《房地产估价规范》）,至今十年有余,期间还出台了《房地产抵押估价指导意见》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等估价补充性规范,同时房地产估价师执业资格考试教材对房地产估价报告格式要求也做过多次修改,因此,笔者拟在国家颁布的《房地产估价规范》基础上结合考虑近几年出台的《房地产抵押估价指导意见》、《城市房屋拆迁估价指导意见》以及全国房地产估价师执业资格考试用书（以下简称教材）对房地产估价格式内容要求进行归纳、补充和完善,谨供同仁参考。     

论成本法的运用误区及计算步骤

成本法是房地产估价中最常用的方法之一，其理论依据是生产费用价值论。它是在估价时点以开发或建造估价对象所需要的各项成本费用之和为基础，再加上正常利润和税费得出估价对象的重置价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象客观合理价格或价值的方法。目前，房地产估价界普遍认为，成本法尽管存在一定的局限性，其估价结果与房地产市场价格的拟合程度尚难确定，但在不适宜运用市场比较法和收益法的情况下，仍是一种简单、成熟的估价方法。然而，这种看似简单的估价方法在实践中却存在较多的运用误区，应引起足够的重视。笔者认为，成本法运用中出现错误的根源有两个：一是估价师不注重执业过程中继续教育工作，估价技术没有达到应有的水平，不善于创造性地执业，往往满足于模仿他人，甚至沿袭了《房地产估价规范》颁布前的习惯作法；二是《房地产估价规范》及中国房地产估价师考试辅导教材《房地产估价理论与方法》的部分规定不够严密，有些提法有不妥之处，用词也不够严谨，很容易误导估价师。本文从当前估价实践中存在的误区进行分析，提出改进、完善成本法的意见，详细叙述成本法的估价步骤，并推导出具体的计算公式。     

有租约限制的房地产收益法评估

对有收益的房地产进行评估，特别是在市场交易案例难以收集或交易案例较少时，收益法往往是估价师选择的首选方法。《房地产估价规范》（GB／T50291-1999）规定，“估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。”其实，《房地产估价规范》规定的采用租约确定的租金是不恰当的。具体估价时，房地产的租金应采用租约租金还是客观租金不能一概而论，要根据有关的法律、法规规定及结合具体的估价对象来确定。下面，我们以有租约的房地产抵押和抵押房地产处置为目的的估价进行分析、说明。     

如何正确理解房地产咨询报告

随着客户维权意识提高，估价机构及估价人员在从事估价活动中必须严格按照《房地产估价规范》要求，出具客观、公正、专业的估价意见，否则将面临一定的法律责任风险。因此当估价实践中出现少数估价机构出具有失公允的评估报告时，为规避法律风险肆意将房地产估价报告转换为房地产咨询报告格式。而实质上通过这种形式上的转换是不能真正地为估价机构及估价人员免责的，相反笔者认为如果我们不能正确地理解房地产咨询报告的内涵，任由目前这种现状发展，我们估价行业的专业性将变得一文不值。笔者拟在本文中就如何正确理解房地产咨询报告谈谈自己的一些看法或观点，供各位同仁商榷。     

《房地产估价规范》在实践应用中遇到的若干问题（下）

四．《房地产估价规范》中两项值得进一步商榷的条款 （一）对成本法里“不可修复费用”不计入折旧费的疑惑。《规范》第5节《估价方法》第5．4．8条规定：“建筑物损耗分为可修复和不可修复两部分。修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复部分，反之为不可修复部分。对于可修复部分，可直接估算其修复所需费用作为折旧费。”     

严格依法行政 推进管理创新——建设部住宅与房地产业司房地产权属与市场处处长杨佳燕在全国贯彻《房地产估价机构管理办法》座谈会上的讲话

一，《房地产估价机构管理办法》形成的背景《房地产估价机构管理办法》从2005年12月1日起开始实施。《房地产估价机构管理办法》出台前，对房地产估价机构资质许可是按照《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》（建住房[1997]12号）（以下简称12号文件）的有关规定进行审核。在贯彻落实“行政许可法》，清理行政许可事项中，由于房地产估价的特殊性、重要性，国务院行政审批制度改革办公室保留了房地产估价机构资质的许可。按照《行政许可法》的要求，保留资质许可的，要由相应主管部门制定规章对行政许可的有关事项做出具体规定。随着房地产估价行业的逐步发展，市场经济体制的建立和住房体制改革的不断深化，住房体系的不断完善，我国的房地产市场的环境发生了深刻的变化。12号文件在某些方面不能适应形势的要求，主要表现在以下几个方面：     

对我国房地产价格评估机构脱钩改制后的思考

1992年到1999年，可以说这是中国房地产估价业发展史一个极为重要的时期，在这一时期，为这一行业、辛勤耕作的有关专家和业内人士，为房地产估价业今后的持续健康发展打下了一个较坚实的基础：1992年下发了专门指导房地产估价件《城市房地产市场估价管理暂行办法》，1995年1月《中华人民共和国城市房地产管理法》实施，同年开始房地产估介师执业资格全国统一考试，1998年颁发了《房地产估价师注册管理办法》，1999年国家质量技术监督局与建设部发布了国家标准《房地产估价规范》，2000年中国房地产估价行为体制改革系列件出台房地产中介服务全行业体制改革正式启动。     

对贯彻落实《房地产估价规范》的几点想法

我国房地产估价业翘首盼望已久的国家标准《房地产估价规范》(以下简称《规范》)终于出台了。它以新颖、全面的内容及良好的可操作性，填补了我国房地产估价规范制定的空白，完善了房地产估价法规体系，使房地产估价从业人员不仅在技术上得到权威、规范的指导，而且在从业人员之间也有了交流的共同语言基础。它的出台是我国房地产估价业的一大盛事，具有划时代的意义。作为战斗在房地产估价领域最前沿的基层从业人员．笔想就如何贯彻落实《规范》谈几点不成熟的看法。