土地出让方式对中国地方政府财政收入的影响研究

研究目的：分析比较土地出让方式对地方政府财政收入的差异性影响。研究方法：博弈分析和经济计量分析。研究结果：（1)不同的土地出让方式在价格上存在较大差异。（2)通过协议方式出让土地对政府财政税收存在正向影响,该影响的长期效果显著;通过“招拍挂”方式出让土地对财政税收短期内存在正向影响,该影响的长期效果不显著。研究结论：协议出让土地对政府的短期回报较低,但可创造长期稳定的税收收益,并带动该区域内其他相关产业的发展;“招拍挂”出让土地可为政府带来较高的短期税收收益,但长期回报率较低。     

经济增长背景下的土地财政与土地出让行为分析

研究目的：对分税制后广泛存在于地方政府的土地财政和其与地方政府土地出让行为的相互关系进行研究,并分析地方政府差别化土地出让策略的原因。研究方法：理论分析、文献分析与面板向量自回归实证模型分析相结合。研究结果：协议出让土地价格和招拍挂土地出让价格之间体现了一种非对称的互动关系。协议出让土地价格对其自身的短期滞后响应比较明显,且作用为正,招拍挂土地出让价格对协议出让土地价格没有明显的滞后效应;而招拍挂土地出让价格却受到协议出让土地价格及其自身明显而持续的正向滞后影响。研究结论：地方政府之所以热衷于土地出让,并在工业用地和商住用地出让上采取差别化策略,根源在于地方政府对土地财政的追求,这也是当前中国以＂经营土地＂为特征的经济增长模式的根本源头。     

土地一级市场垄断、土地财政的形成与动态变化——基于土地储备制度建立的准实验研究

研究目的:探讨地方政府垄断土地一级市场对土地出让收入和土地出让收入占财政收入比重的短期和长期影响,为理解和改革土地财政提供参考。研究方法:双重差分法。研究结果:地方政府垄断土地一级市场,显著提高了人均土地出让收入和土地出让收入占财政收入比重,平均而言,地方政府垄断土地一级市场可以解释样本中人均土地出让收入变动的28.94%和土地出让收入占财政收入比重变动的16.85%。但是地方政府垄断土地一级市场对土地财政的影响存在"天花板效应",地方政府获得垄断供地权后,土地财政在初期会显著增长,之后增长放缓,在垄断后的第8年,垄断效果达到顶点。研究结论:短期内,地方政府垄断土地一级市场对土地财政有显著的推动作用,加剧了地方政府对土地财政的依赖,但是长期来看,土地一级市场垄断对土地财政的影响受到经济发展速度的制约,不会无限制增长下去。本文引申的政策含义是土地一级市场垄断是地方政府实现土地财政的重要制度抓手,短期内改革的思路在于打破地方政府对土地一级市场的垄断;长期来看,应建设服务型政府,地方政府应追求辖区内福利最大化,而非财政收入最大化。     

土地财政与城市经济发展问题

研究目的：探讨过去10年城市高度依赖土地财政的发展模式出现的一系列问题,分析问题背后的原因,为完善土地财政政策和城市经济可持续发展提供依据。研究方法：通过数据挖掘的研究方法,讨论土地财政与城市发展问题的联系。研究结果：（1）现有土地出让制度使得房地产市场形成寡头垄断微观结构,加大价格调控难度;地方政府对土地财政依赖增加导致地方产业结构“房地产业化”趋势,同时通过拉高工资成本,推高城市化成本。（2）不同地区的土地财政收入存在较大差异,体现的是各地方政府通过土地融资水平的差异,融资水平差异将导致经济增长差异,进一步拉开区域发展距离。研究结论：土地财政政策存在的问题必须受到足够重视。     

土地市场、财政压力与经济增长 ——基于省级面板VAR的实证分析

研究目的：在地方政府财政压力存在的情况下，考察土地市场对于经济增长波动的影响程度及动态相互作用机制。研究方法：面板向量自回归。研究结果：土地供给与经济增长之间存在长期的双向因果、相互促进关系；短期内，财政压力迫使地方政府干预土地出让市场以增加土地出让收入，但长期并不有效；地方政府的偏向性土地出让行为会提升土地出让市场化水平，但土地出让市场化水平提升对经济增长的贡献已不太显著。研究结论：基于土地供给对经济增长的影响具有短期效应，应改变对新增建设用地的依赖，加大存量土地的挖潜；对于面临的经济增长和财政压力，地方政府制定政策要进行长期目标和短期目标的权衡，增强土地供给方式和土地供给指标使用的灵活性。     

完善土地市场的三个"进一步"

进一步垄断城市一级土地市场 1.在出让土地时,要引入竞争机制,降低协议出让土地的比例,扩大招标出让和拍卖出让土地的比例. 2.政府应对供地总量实行宏观调控,这是提高土地资源配置效益的一项必要措施.在出让土地时,必须由国家垄断城镇土地一级市场,加强宏观调控.     

土地供给管制与城市住房用地供给错配 ——基于2009—2015年中国城市面板数据的分析

研究目的：分析政府土地供给管制行为对城市住房用地供给错配的影响。研究方法：从土地供应中地方动机、中央规制与市场力量相互动的政治经济学角度进行理论分析，并基于2009—2015年105个重点城市的面板数据进行实证检验。研究结果：（1）城市商住用地供应受地方财政赤字压力的影响，在具备高房价支撑基础的城市，地方采取“饥饿式”供地策略实现其土地财政目标，反之，则通过扩大土地供应量来实现增收目标。（2）在地方差异化供地策略的实施下，偏向中西部和中小城市的新增建设用地配额正向影响城市商住用地出让规模，未考虑城市异质性的住房用地供应调控政策在地方遭遇机会主义执行。研究结论：土地供应错配根源于财政激励下地方政府基于不同市场条件的差异化供地策略的运用；中央地区偏向的土地配额管理和“一刀切”的土地供应调控亦带来住房用地供给错配的意外之果。     

土地约谈抑制地方政府土地财政吗? ——基于双重差分法的实证分析

研究目的：探究土地约谈是否有效抑制地方政府土地财政。研究方法：基于2004—2016年中国281个地级市面板数据,采用多期双重差分法实证分析土地约谈对地方政府土地财政的长短期影响效应。研究结果：（1）土地约谈对土地财政绝对规模没有影响,但对土地财政相对增速具有显著抑制作用,能有效缓解土地财政不断扩张;（2）土地约谈政策效力仅能维持两年,难以起到长期持续的抑制作用;（3）土地约谈在中部地区和经济水平较低城市具有显著约束作用,而对东西部地区及经济水平较高城市没有影响。研究结论：建议深化土地约谈制度,强化问责刚性约束;提升信息公开程度,搭建多渠道监管平台;实施差异化约谈,精准土地约谈效果。     

基于DEA模型的城市政府土地储备决策绩效分析

研究目的：对不同城市政府间土地储备决策绩效进行定量分析,为政府合理做出土地储备决策提供参考。研究方法：数据包络分析（DEA）。研究结果：（1）2003年的城市政府土地储备决策绩效较2009、2011年好;（2）2011年大部分城市政府土地储备决策绩效较低;（3）造成DEA无效的指标主要是协议出让面积、招拍挂出让面积和增量土地面积。研究结论：政府在土地储备过程中,应合理定位其角色,综合考虑当地的经济发展状况和土地市场发育程度,建立合理的土地储备供应计划,维护土地市场稳定,促进土地集约利用。     

征收和出让土地中政府干预对土地配置效率影响的定量研究

研究目的:定量评价征收和出让土地中的政府干预对土地资源从农业用地转为城市建设用地的配置效率的影响。研究方法:建立包含征收、一级出让和二级转让的多市场均衡模型,并进行实证研究。研究结果:1999—2005年征收和出让土地中的政府干预造成江西省鹰潭市农地资源被城市建设用地过度占用达183.48 hm2,占总非农化面积的33.73%。研究结论:征收和出让土地中的政府干预造成农地过度非农化,致使农村和城市土地利用效率的降低。     

土地财政对实际汇率的影响 ——理论与实证

研究目的:探究中国土地财政政策对外部实际汇率的影响,客观分析土地财政对实际汇率影响的传导路径,反思土地财政对实际汇率的政策意义.研究方法:中介效应分析,静态及动态面板模型.研究结果:地方政府对土地财政的依赖会导致省际实际汇率贬值,土地财政通过要素市场扭曲收益效应与房价效应两条中介渠道对实际汇率产生影响,即土地财政通过促进要素扭曲收益提升与房价收入比提升的传导机制导致外部实际汇率贬值.研究结论:地方政府应避免工业企业利用政策优势落入价格竞争陷阱,同时扭转房地产行业的畸形状态.     

地价会影响开发商利润率--谈土地使用权招拍挂出让与土地价格的关系

从土地取得成本角度讲,协议出让条件下,土地取得成本包括原用地方的补偿价、项目转让价、政府出让金等;招拍挂出让条件下,土地取得成本包括原用地方的补偿价(收购补偿价或土地一级开发成本)、政府收取的地价款。协议出让条件下,由于原用地方的补偿价为双方私下协商,价格可能偏高或偏低,部分开发商靠朋友关系低成本从原用地方取得土地使用权,同时部分项目还有转让价发生,这样对有实力却又没有土地信息来源的开发商是不公平的。此外,政府收取得的出让金也不一定完全符合市场,土地价格未真正反映出来;招拍挂出让的条件下,大家都从土地市场取得…     

中国农地非农化市场化改革为何举步维艰——基于地方政府土地财政依赖视角的分析

本文揭示了地方政府土地财政依赖和农地非农化市场化改革之间的行动逻辑,并利用2003—2013年中国29个省份的面板数据进行计量检验,测定地方政府土地财政依赖度对农地非农化市场化水平的影响程度,为加快农地非农化市场化改革提供参考依据。研究结果表明,地方政府较高的土地财政依赖是中国农地非农化市场化改革进展缓慢的重要原因。地方政府土地财政依赖的形成又与现行的行政分权和财政集权体制有关。要加快中国农地非农化市场化改革的进程,需要地方政府尽快摆脱对土地财政的依赖。要改变地方政府对土地财政的依赖,不仅需要中国经济结构的转型和升级,而且需要调整和深化财税体制改革,加大中央政府对地方政府的纵向转移支付力度,赋予地方政府尤其是基层政府更多的与事权相匹配的税权。     

土地财政构成要素时空差异与调控政策研究土地财政构成要素时空差异与调控政策研究

研究目的：探明土地财政构成要素时空差异规律，构建差异化、具有现实可操作性的调控政策。研究方法：系统 分析方法、定量比较方法、聚类分析和定性分析方法。研究结果：31 省（市、区）2003 — 2013 年土地财政各构成要素数 值在时间与空间上存在的基本规律：（1）时间上土地财政各构成要素呈现快速上涨趋势；（2）空间上呈现与经济社会发 展水平相趋同的区域规律。将 31 省（市、区）土地财政构成划分为淡出、繁荣、发展、起步时期 4 类区域。横向比较 4 个 区域时间序列上的土地出让价格、土地财政贡献率、协议价格、招拍挂价格、招拍挂面积比例等相对指标变化情况，测 算土地财政构成要素总体活跃程度，发现其与各区域土地财政所处发展时期非常吻合。研究结论：应从控制高价“地 王”现象频出、征收持有环节房地产税、发展战略新兴产业创造税源、产业发展替代土地财政为动力的城镇化、允许发 行地方债券和加大中央财政转移支付力度等方面构建区域土地财政转型调控政策。     

土地财政区域差异研究综述

[目的]进一步揭示土地财政已存在的区域差异规律,为构建更为科学、切实可行的政策建议,推动"征地→批租"地方政府土地财政模式转型提供新的研究视角。[方法]文献资料方法和比较研究方法。[结果]现有研究证实了土地财政规模及依赖程度、财政收入激励下地方政府土地出让方式、土地财政推动经济增长、土地财政影响居民收入消费及公共品供给、土地财政与城市用地规模联动关系等方面,在全国范围内都存在东部、中部、西部的区域差异。国外保有环节的房地产税是地方政府持续的财政资金来源;同时,是促进房地产市场有序发展、抑制城市蔓延的有效政策工具。[结论]未来研究方向是以地市为单元,探明各类土地财政构成要素对于经济增长、居民收入与消费及产业服务化、城市公共品供给、城市各类用地规模增长的影响内在机理;构建区域差别化的保有环节房地产税征收管理政策方案。     

破解地方政府土地财政困境的路径选择研究

研究目的:对2000—2013年土地财政依赖度进行测度,分析土地财政依赖度的空间差异,并结合各省(自治区、直辖市)土地资源禀赋、经济发展水平,提出破解地方政府土地财政困境的路径选择。研究方法:统计分析法、三维空间分析法。研究结果:(1)2000—2013年间,中国土地出让金规模不断扩大,土地财政依赖度呈现上升态势。2000—2013年间,31个省(自治区、直辖市)土地出让金水平年均14366.96×108元,累计达201137.40×108元,年均增长速度为39.17%。2000年31个省(自治区、直辖市)土地财政依赖度为8.51%,2013年为38.80%,14年间增加了30.29个百分点,年均增长速度为12.38%。(2)各省(自治区、直辖市)土地财政依赖度呈现分化的趋势,一些省(自治区、直辖市)已经初步显露摆脱土地财政依赖的迹象。研究结论:由于中国各地对土地财政的依赖程度存在较大的差异,各地拥有的土地资源禀赋、所处的社会经济发展阶段也存在一定的差异,因此,各地在选择一条适合本地实际的新型经济发展之路时,不仅要考虑现阶段本地经济对土地财政的依赖程度,而且要考虑本地的土地资源禀赋约束以及本地经济所处的发展阶段,采取有所差别的应对之策。     

上海土地市场新战略

历经两年多筹备,上海土地交易市场3月1日正式开锣,全市新增经营性和工业招拍挂出让用地将全面纳入阳光大卖场公开交易。这个土地有形市场会怎样从制度上推进土地管理和交易机制,营造公开公平公正的市场环境,上海市土地学会提交了他们的研究报告。     

中国住房市场与土地市场协调性分析——基于协调度模型

房地产是房产与地产的综合体,住房市场与土地市场相互影响相互作用共同推进房地产市场的发展。住房与土地市场化以来,住房价格与土地价格的快速上涨使得人们普遍认为住房市场与土地市场发展不相协调,从而阻碍了房地产市场的健康发展。从采用协调度模型对全国及主要城市住房市场与土地市场的协调状况的评析来看,我国房地产市场与土地市场协调发展中尚存在着房地产市场调控不力,招拍挂制度导致地王频繁出现,地方政府对土地财政过度依赖等问题,亟待促进宏观调控政策的持续性,进一步完善土地出让制度,制定房地产税的区域推广规划。     

我国土地一级市场现状分析--以北京市为例

随着我国土地有偿使用制度改革的不断深化,城市国有土地使用权的出让市场也在不断完善。在对我国土地出让市场现状进行分析之后,选用北京市土地一级市场作为实证案例,利用计量回归结果分析北京市一级市场中的主要问题,并提出建立土地储备机制和透明的集体用地流转市场,适时修正北京市基准地价体系等可行性建议。     

土地财政对土地利用效率的影响

研究目的:分析土地财政对土地利用效率的影响。研究方法:在机理分析的基础上利用土地财政滞后一期和土地管理政策作为工具变量进行回归分析。研究结果:(1)政府追求土地财政最大化的目标必然导致对土地市场的干预,从而影响土地利用效率;(2)土地财政对土地利用效率的影响为倒"U"型,超出6.38拐点的土地财政对土地利用效率的影响由正转负;(3)作为土地财政的重要运作方式,商住用地和工业用地出让的相对价差对土地利用效率的影响为倒"U"型;(4)土地财政对不同城市土地利用效率的影响具有差异性,在二线城市和五线城市最为显著;政府重大经济政策的实施会改变土地财政对土地利用效率的影响。研究结论:应正视土地财政的积极作用,并通过深化改革,采取有效措施来解决其存在的负面效应。