预征收补偿安置协议效力及责任问题探讨

研究目的：分析在集体土地征收程序中的预征收补偿安置协议的效力状态，厘清相关案件的裁判思路。研究方法：立法目的解释、实证研究和原理论证。研究结果：（1）在预征收补偿安置协议未约定条件的情况下，承认协议效力不会与《土地管理法》的规定相抵触，且可以融入民事合同效力体系当中，有利于维护被征收人的合法权益；（2）在征地未获批准阶段，由于土地或房屋发生物权变动的法定条件尚不具备，预征收补偿安置协议虽然生效但在法律上无法得到完整的履行。研究结论：未约定生效条件的预征收补偿安置协议效力状态为已生效，在确定合同无法履行的责任时，需要综合考虑协议的行政性和协议性。     

征地补偿安置协议先签后批,能否施工建设

<正>问题某项目建设需占用农村集体土地,当地政府组织有关单位与村集体经济组织签订《土地征收补偿安置协议》,随后组织用地单位开工建设。经查,此项目并未获得征地批准文件。请问:建设项目实施中能否先签后批,签订协议后能否进行开工建设?解答一、征地补偿安置协议一般属于批后实施程序目前,《土地管理法》和《土地管理法实施条例》对签订征地补偿安置协议都未作规定。     

征地补偿安置方案有异议,如何获得法律救济

经某省人民政府批准,甲县政府对某村土地实施征收。随后,该县政府发布了《征收土地方案公告》,县原国土资源局发布了《征地补偿、安置方案公告》,明确了被征收土地的位置、地类、面积,以及征地补偿安置相关标准等具体事项。方案公告后,村民认为方案中征地补偿标准等部分内容不符合法律规定,拟提出意见。他们应当采取何种法律途径获得救济?     

土地征收公告行为可否复议

2019年1月,S省人民政府下发《关于H市x区2018年度第四批次农用地转用和土地征收的批复》(以下简称《征地批复》),同意将H市辖区内的A、B、C村等有关村组集体农用地27.41公顷依法征收为国有,转为建设用地。2019年2月,H市政府发布征收土地公告(以下简称"征收公告"),将征地涉及的建设用地项目名称、征地位置、相关村(组)及面积、土地补偿安置标准、村民安置办法,以及办理征地补偿登记的相关规定均予以公告,并张贴在相关村委会。A村村民甲的承包地在征收公告征收范围之内,甲认为征收公告范围与征地批复不一致,向复议机关申请行政复议,请求确认征收公告违法。复议机关该如何处理?     

征收集体土地,地上青苗如何补偿

正问题为建设高速公路,某地政府发布拟征收甲村集体土地的公告,公告中涉及的拟征收土地包含张某的承包地3亩。张某在承包地上种植有粮食作物若干,征收张某承包的土地,地上青苗应当如何补偿?解答《物权法》规定:"征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维     

土地征收机关能否以补偿安置协议为依据执行强制拆除

正20世纪80年代,王某经土地管理部门审批同意,在本村宅基地上建造了一幢两层楼房。2010年11月,经省级人民政府审批,该村部分集体土地征收为国有。在征地工作的实施中,经房地产评估机构评估,王某的房屋估价40万元。随后,王某与镇经济合作社、村委会签订了房屋拆除搬迁补偿协议。协议签订后,王某对协议和评估结果有异议,不断进行信访,并且一直未自愿腾空并交出房屋。其间,也没有任何行政机关向王某做出实质性安置补偿。随后,镇政府向王某发出《限期改正通知书》,要求王某自行拆除,逾     

国土部：农民房屋征地拆迁将单独补偿

3月15日，国土资源部表示，在征地制度改革中，首先将明确征地范围，与《国有土地上房屋征收与补偿条例》相衔接，对公共利益进行界定。同时，拓宽补偿安置方式，改变单一一次性货币安置为主的模式，落实好被征地农民社会保障，采取就业、培训、留地、入股等多种安置模式，为被征地农民留足发展机会和发展资源，土地增值收益向被征地农民倾斜。     

征地补偿安置协议有关法律问题的思考

正核心提示本文以新修正的《土地管理法》中签订征地补偿安置协议的有关条款作为分析对象,围绕谁来签、与谁签、签多少、怎么签、不签怎么办等需要进一步明确的重点问题,从合法性、可操作性角度进行了研究探讨,对进一步完善细化征地补偿安置协议相关法律制度、规范协议签订工作提出了建议。     

征地补偿安置协议前置及其效力扩张的制度风险与因应解决方案

2019年修正的《土地管理法》将征地补偿安置协议前置于征收申请环节,并将其效力扩张到对能否启动征收权予以约束,这一改革旨在充分保障被征收人的各项程序性和实体性的合法权益,但也意外导致土地征收向国家购买的混同和异化,原本公权性质的征收权在正式的法律制度上遂演变成“协议征收”。征收权的公权性质之混同和异化将加大征收实务中“小群体抱团”“钉子户”和地方政府“逼上梁山”等制度风险。因应解决征收权的公权性质之混同和异化所导致的制度风险,应当沿着疏解征收权的非公益性职能的思路,让公益性职能归公权、非公益性职能归市场,推动强化公益性征收的公权性质、建立国家购买集体土地制度和实行集体经营性建设用地入市“三位一体”改革。引入强制缔约制度是在新法确立的补偿安置协议前置框架下强化征收权的公权性质的可能选择,允许国家购买集体土地和集体经营性建设用地入市则是让征收权退出非公共利益领域的两项补位性制度安排。     

论集体土地征收与入市增值收益分配的协调

研究目的：探讨新《土地管理法》实施背景下集体土地征收与集体经营性建设用地入市土地增值收益分配的协调与衔接。研究方法：法律文本分析、法律规范解释和数据比较分析。研究结果：集体经营性建设用地入市制度建立之后，其所形成的市场价格会对集体土地征收补偿领域所设定的“区片综合地价”构成挑战，进而会在集体土地入市和集体土地征收两个领域形成不同的土地增值收益分配结果。研究结论：征收集体建设用地应当适用市场价格进行补偿；征收集体农用地的“区片综合地价”应当以“规划所允许的最佳用途”为基础进行测算；国家通过土地增值税、企业所得税、个人所得税等税收方式分享土地增值收益，为此，国家应尽快完善土地税收等配套性制度，省级人民政府则应合理设定本区域的“区片综合地价”标准,防止因为土地入市和土地征收增值收益分配不均引发大规模社会风险。     

土地整理对耕地质量的影响

以较大样本数据为基础,采用汇总、归纳、分析的方法,分析研究土地整理对区域耕地质量的影响。研究表明土地整理对区域耕地质量提升显著,但不同项目区耕地质量提升幅度差别较大;中低等别耕地整理后质量提升幅度较大,高等别耕地整理后质量提升幅度较小;土地整理已成为区域耕地质量提升的主要驱动力。建议将土地整理项目实施后耕地质量的提升幅度作为项目立项、审批、验收的硬性指标,进一步强化土地整理项目质量管理;优先选择中低等别耕地或中低等别耕地相对集中的区域进行整理,保障和加大资金的投入,确保土地整理持续进行。     

把转变土地利用方式、集约用地置于土地利用战略的首位

研究目的:探讨缓解土地资源供需矛盾的战略重点。研究方法:对比分析法研究结果:改革开放前,中国采取依靠资源投入的增长方式,土地利用效率很低,土地资源浪费严重。改革开放后,人口快速增加,土地资源的稀缺性增强,中国实行了严格保护耕地、严格控制建设用地的战略,虽然降低了建设用地—GDP弹性系数,但是并没有解决上地资源的供需矛盾:研究结论:新时期,人口和资源环境刚性约束渐趋增强,上地资源供需矛盾日益尖锐,亟需把转变土地利用方式、集约用地置于土地利用战略首位,在此基础上保发展、保资源、保环境,推动实现经济社会全面协调可持续发展。     

土地文化与文化土地内涵分析

土地文化与文化土地内涵丰富。土地文化类型多样,具多元性、技术性、实用性、美学性等特征。文化土地建设迫在眉睫,其建设遵循的是自组织系统观、多元价值观和高品位审美观,目的是体现土地的真实价值与美学价值。     

累退税、土地市场与地权配置

研究目的:在土地市场存在的情况下,分析累退税制度对地权配置的影响。研究方法:历史文献、逻辑推理与案例比较。研究结果:(1)人头税与土地税实际上均与土地挂钩,导致了事实上的土地累退税;(2)明朝的士人优免制度形成了制度上的土地累退税;(3)豪强与权贵具有更强的逃税和避税能力,造成了事实上的土地累退税;(4)中国近年来具有土地规模累进特征的农业补贴制度,对地权配置的影响起到了与土地累退税类似的效果;(5)具有土地累退税特征的财税制度影响了土地市场运作,促进了地权集中,导致了效率和公平双重损失。研究结论:应改革具有土地规模累进特征的财政补贴政策,实现单位面积农业补贴的均等化。     

土地资源、土地资产和土地资本三个范畴的探讨

近年来,在土地经济学中,土地资源、土地资产、土地资本三个词被频繁使用,究竟这易替代、易混用的三者之间有着怎样的区别与联系,它们之间又是如何转化的呢?现从资源、资产和资本的概念出发,分别探讨土地资源、土地资产和土地资本的内涵,可以看出三者之间的区别,并进一步分析出三者之间的联系,最后指出了三者之间的转化机制。     

基于土地税收的土地利用效率计算方法研究

研究目的:提出一种基于土地税收的土地利用效率计算方法,解决土地利用效率计算中指标数据多源异构的问题,为土地资源集约节约评价提供方法。研究方法:基于从土地征收到土地保有全生命周期各项税收信息,叠加用地单位累计土地面积、土地等级、全环节土地税征收政策,采用模型分析法建立基于土地税收、面向土地使用者的土地利用效率计算模型,并以武汉市为例进行了验证。研究结果:基于该方法建立了武汉市土地税源管理地理信息系统,截至2013年底,共清理闲置低效用地71宗,31家企业退出土地445亩。研究结论:该计算模型可定量计算用地单位累计土地利用效率,能够为闲置低效用地的清理提供手段,为土地资源的合理分配和高效集约利用提供方法。     

土地出让市场化改革进程中工业地价影响因素研究

研究目的:研究土地出让市场化改革进程中工业地价的影响因素。研究方法:基于T市1999—2015年工业用地出让的地块信息,实证研究政府影响因素、企业特征、区位特征和地块特征对工业地价的影响。研究结果:虽然现有工业地价形成不同于成熟市场机制下由供需双方决定价格,但是当工业用地供应量增加时,工业地价会受到影响,呈现下降趋势;协议、挂牌和拍卖方式依市场化程度从弱到强传递市场信号,对工业地价产生影响。工业用地出让最低价政策对工业地价产生了拉动效应。研究结论:要改进工业用地配置绩效,应将新增工业用地供应与存量使用情况挂钩;工业用地出让应采用更市场化的用地竞价或者减少挂牌时有明显排他性的限定性条件,并合理调整最低出让底价。     

土地督察减少国有土地收益流失效果评价

研究目的：探讨土地督察制度的实施对减少国有土地收益流失是否有效及效果大小,为进一步完善土地督察的维护国有土地收益效果提供建议。研究方法：面板数据的固定效应模型、随机效应模型和混合最小二乘法模型。研究结果：（1）土地督察的确对减少国有土地收益流失有显著影响,土地例行督察覆盖度每提高1%,每省每年约能减少国有土地收益流失为1604亿元;土地专项督察效果尚不明显,但对减少国有土地收益流失具有正向效应。（2）由于实行了土地例行督察,2008和2009年分别减少国有土地收益流失710.14亿元和2202.82亿元,约占当年全国实际土地收益的7%和13%;两年合计减少国有土地收益流失2912.96亿元,约占期间全国实际土地收益的11%。（3）土地例行督察的减少国有土地收益流失效果要显著好于土地专项督察的效果,这可能与两项督察的业务目标和特点不同有关。研究结论：土地督察制度的实施有效减少了国有土地收益流失,今后应继续强化土地督察对土地出让收支的监督管理,尤其是开展针对违规减免和欠征土地出让收入问题的专项督察,以进一步维护国有土地收益。     

从集体用地流转看我国农村土地发展权配置

当前我国农村土地的发展权实质上归属于国家所有,集体建设用地流转是农民集体争取土地发展权及其收益的体现。农村土地发展权的设立与配置是十分必要的。文章通过分析与借鉴国外土地发展权制度的实践经验,对我国农村土地发展权制度进行了设计与构建,主要内容包括农村土地发展权的归属、农用土地发展权配置、集体建设用地发展权配置、农村土地发展权流转、对农村土地发展权的管理等五个方面。     

土地供应规则的变化对北京市住宅用地市场的影响

研究目的:以2004年8月31日和2005年5月1日为界,将北京市住宅用地市场分为三个阶段,从土地供应量、地价、竞租曲线、土地—资本替代弹性等方面分析土地供应规则的变化对住宅用地招拍挂出让市场的影响。研究方法:定性分析,土地竞租曲线和土地—资本替代弹性分析。研究结论:(1)经营性项目用地招拍挂供应的政策对住宅用地市场的影响胜于“熟地”供应政策;(2)土地竞租曲线的变化反映土地市场在经过较大波动之后正在适应新的土地供应规则;(3)土地—资本替代弹性分析显示北京市住宅用地的市场效率仍然偏低。