关于建立土地流转制的思考

一、问题的提出随着市场经济的发展 ,特别是二、三产业和农业规模经营的崛起 ,土地流转的数量在逐步增多 ,流转形式也多种多样 ,为了引导有序流转就必须建立一套土地流转制度 ,以规范土地的正常、合理流转。目前 ,新一轮承包权的发证工作已基本完成 ,如何建立土地流转机制应提上议事日程。二、流转的形式1 .转包。是指承包人将承包土地的部分或全部按一定条件转给别人耕种。转包的特点是不改变原土地承包合同关系。一般转包的做法有两种 :一种是接包人要交付一定的转包金给转包人 ,或履行原承包合同应承担的义务。另一种是接包人不需要负担…     

建立土地使用权流转制度积极推进适度规模经营

建立土地使用权流转制度积极推进适度规模经营福建省农业厅经管处福建省从８０年代后期开始探索，１９９３年在部分地区进行了土地使用制度改革试点。主要通过土地产权界定经营方式改革、管理制度及农村社会化服务体系等建立，建立与社会主义市场经济体制相适应的新型土地...     

土地产权制度变革的新探索：对南海市土地股份合作制的评价

农村改革开放以来,各地根据家庭承包制对发展现代农业的局限性,从完善家庭承包制,发展土地规模经营,推进现代化农业建设的目标出发,对现行土地制度进行了多种形式的改革。这些改革都起到了很好的作用,但都有自己的局限性。概括起来,主要有以下几种做法:一是延长土地承包期（如15年、30年不变）,人口增减都不调整土地面积,经过发包单位同意,农民可以把土地使用权有偿转让,出租或抵押。这种做法有利于农民节制生育,寻找新的职业,向非耕地农业和非农产业转移劳动力,向小城镇移居;与此同时,促进土地相对集中,逐步发展规模经营。二是将家庭均包制改为自愿投包制。这种办法的特点是:土地承包期比较短（一般五年左右）,把市场竞争机制引进承包制,通过定期投包,使土地不断增值。三是集体向农民“反承包”和“租赁”承包土地,或让农户以承包地参股分红。这种做法,使承包户得到一定的土地占有权益,乐于将一部分承包地转让出去。四是实行“口粮田”均包,“责任田”投包的“两田制”。这种办法可保证农户的口粮供应,使一部分土地能够统一开发利用,实行规模经营。     

土地规模经营保险基金制度初探

在我国目前家庭联产承包责任制下 ,进行土地规模化经营 ,是实现农业产业化经营、农业产业结构战略性调整的基础 ,没有农用土地的规模经营 ,就不可能有农业主导产业的专业化生产和区域化布局 ,也就不可能有农业产业化经营 ,不可能实施农业产业结构战略性调整。(一 )土地规模经营保险基金制度是建立和完善风险保障机制的有效途径　在我国当前条件下 ,建立土地规模经营风险保障机制的途径一般有五条 :一是由保险公司进行土地规模经营保险 ;二是由政府提供土地规模经营的经济担保 ;三是由经济实力强的农业产业化经营企业进行土地规模经营担保 ;…     

共享土地经营权:农业规模经营的有效实现形式

近年来,随着承包土地经营权流转的加快,家庭农场等规模经营农户蓬勃发展,为提升我国农业规模经营水平发挥了重要作用。同时,根据实践需要,许多农户通过加入专业合作社、购买社会化组织服务等形式,与新型经营主体共享土地经营权,成为发展农业规模经营的又一重要路径。本文主要分析共享土地经营权这种规模经营方式的产权联结机制,揭示其实践基础、理论依据,探究其制度绩效,并对如何引导和鼓励其健康发展提出政策建议。     

完善城市土地使用权出让制度

城市土地使用权出让制度的建立有助于实现土地价值,提高土地利用效率,实现土地资源优化配置。但是,在该制度的运行过程中仍然存在许多问题,阻碍了土地使用权出让制度社会经济目标的实现。本文从制度的环境建设和制度本身两个方面,对我国城市土地使用权出让制度的完善提出建议措施。     

城市土地使用权出让制度存在的问题

城市土地使用权出让制度的建立，有助于实现土地价值，提高土地利用效率，实现土地资源优化配置。但是，在该制度的运行过程中仍然存在着制度本身缺乏系统性和统一性、出让方式的制度空间太大、出让的经营制度不合理、带有浓重的行政色彩等问题，阻碍了土地使用权出让制度社会经济目标的实现。     

因地制宜促进辽宁土地流转

20世纪 70年代末 ,我国农村开始实行的家庭联产承包责任制 ,这是我国土地制度的一次重大改革。在此政策的指导下 ,我国农村经济发生了深刻变化 ,农业生产力得到显著提高。但是 ,随着市场经济的飞速发展 ,这种“户户都种田 ,家家小而全”的“均田制”经营格局 ,阻碍了土地规模经营 ,以及农业市场化、现代化发展进程。特别是加入ＷＴＯ后 ,小规模的土地经营带来的农产品成本过高问题日益突出出来 ,使我国的粮食等大宗农产品丧失了国际竞争力 ,缺乏比较优势。与此同时 ,值得注意的是 ,土地流转在全国各地农村悄然兴起。我省作为一个农业大省 ,…     

正确处理土地承包经营与农业规模经营的关系

稳定和完善农村土地承包关系,是党的农村政策的基石,是保障农民权益、促进农业发展和保持农村社会稳定的制度基础;实行土地规模经营是农业发展的客观要求,是增强农业市场竞争力、增加农民收入的重要途径,同时也是实现我国农业现代化的必由之路。如何稳定和完善农村土地承包制度、发展农业规模经营,并正确处理     

关于我国土地有偿使用制度的理论思考

我国土地使用制度从无偿、无期限使用转向有偿、有期限使用;土地有偿使用的主要形式是出让,即"批租制";出让这种有偿使用形式存在许多问题;本文从经济学的角度提出解决这一问题的途径--土地有偿使用应建立并推行"土地租赁制".     

调整土地流转指导价的思考

正目前,浦东新区土地规模经营面积已经达到了90%以上,对于发展农业现代化奠定了土地规模基础。在土地规模经营中,政府为了指导村集体经济组织向农业新经营主体合理收取土地流转费,防止出现偏差,出台了土地流转指导价。指导价为每亩1050元,在一定程度上起到了重要的指导作用。然而在实践过程中出现了新的情况和偏差,为了更好地起到指导作用,有必要进行细致地分析和思考。一、土地流转指导价出现的新情况目前,在实践过程中出现了一些欠合理的新情况。我们要正视这些新情况,分析其原因,寻找解决     

浅析石河子市土地市场的建立与完善

石河子市土地市场的形成与发展,是在改革中发展起来的,从１９９２年开始加大力度进行土地使用制度改革,其核心是：实行土地使用权有偿出让和转让制度,用市场机制合理利用和优化配置土地资源,以发挥土地资产的巨大潜力。石河子土地市场的形成与发展,适应了经济体制改...     

土地适度规模经营尺度:效率抑或收入

效率和收入是确定土地适度规模经营的两个尺度,效率尺度以规模经营农户获取最大规模收益为目标衡量和确定土地经营的适度规模,而收入尺度则以规模经营农户获取与城镇居民(或打工农户)同等的收入为目标衡量和确定土地经营的适度规模。就中国国情而论,收入尺度才是可行的选择,有利于培育新型农业经营主体,有利于现代农业的建设,有利于土地资源的公平分配。从中国国情出发,在规模经营政策制定中,必须对坚持家庭经营制度、规模经营速度及区域差异性、土地经营权公平分配等问题进行综合考量。     

2015年土地科学研究重点进展评述及2016年展望——土地经济分报告

研究目的:呈现2015年国内外土地经济方面的研究进展,总结研究重点,进行国内外比较,并对2016年土地经济研究方向进行展望。研究方法:文献法。研究结果:(1)国内学者主要关注土地市场研究中的土地价格、土地市场运行效率与外部性、土地市场中参与主体的博弈以及土地供应中的政府行为;国外学者更多关注发展中国家土地规模经营的效率、土地价格的影响因素及其计量方法的创新,以及发展中国家农村土地制度演进中的参与主体行为。在土地市场自身运行效率及其参与主体行为特征分析方面,国内外学者的研究显示出一定的统一性。(2)国内学者在土地制度研究方面主要关注土地产权结构、土地流转制度及其外部性、土地征收制度、土地财政与税制改革以及土地制度改革,国外学者更多关注土地产权边界、稳定性与社会福利、发展中国家的土地征收以及长时段的土地制度演化研究。国内对于土地制度演化轨迹和影响机理等方面的研究有待进一步夯实。     

刍议土地资本化的本质

土地资本化是在土地的不同用途基础上的价值再发现,是伴随着产业升级而出现的。在土地产权清晰的框架下,由土地资本化所产生的土地级差收益归宿是明确的。西方发达国家由于相对合理的土地产权结构,使得土地资本化后的财富效应能够在不同的主体之间合理分配,不会导致贫富差距的明显拉大。由于中国特殊的土地产权尤其是农地产权安排,使得政府成了土地资本化的最终受益者。这种产权结构就会导致土地财富的急剧集中,容易促使政府出台非理性的经济发展措施。从而有必要通过严格的有法律效力的土地规划来现实政府的"卖地"冲动。     

土地适度规模经营发展透视

积极稳妥地发展土地适度规模经营,是党在农村的一项重要政策,也是江苏省委、省政府近年来确定的一项重点工作.江苏省非农产业比较发达,经济发展水平较高,发展土地适度规模经营条件比较成熟:不失时机地推进土地适度规模经营,既是我省经济社会发展的客观要求,同时对于全国其他地区土地规模经营发展也具有借鉴意义.我们到苏州、扬州部分县(市、区)进行了专题调研,对我省土地适度规模经营发展进行了一些解剖、思考和分析.     

土地审批权收归中央并非根本之道

一些地方在征用农民土地的时候，出现的野蛮拆迁、压低补偿等恶劣行为，这是荒唐的土地产权制度造成的结果。解决问题的办法是赋予农民真正的土地所有权。有了土地所有权，政府和房地产商要征用土地，必须按市场规则跟农民讨价还价，否则农民可以拒绝出让土地。如果不落实农民的土地所有权，想靠同情、怜悯使他得到公正的待遇是不可能的。目前土地征用中的问题，根源不在地方政府，而在于法律对土地产权的界定不合理。     

2018年土地科学研究重点进展评述及2019年展望 ——土地经济分报告

研究目的：梳理并比较2018年国内外土地经济领域研究进展和研究重点，展望未来研究方向。研究方法：文献法。研究结果：2018年，土地价格、土地市场化、土地产权安排、土地征收和土地改革等是国内外共同的研究焦点。国外研究关注城市土地价格的变化趋势、土地市场不完善的原因、产权稳定性与生产效率的关系、土地改革的成效等，而国内研究重点关注农地流转的意愿和价格、失地农民的福利、产权稳定性与农业投资的关系、土地制度演化变迁过程以及集体土地“三权分置”等问题。研究结论：2018年，土地经济领域研究在土地制度变迁过程、土地流转市场新体系、土地供给、土地细碎化、征地影响因素等方面有所进展。2019年将重点关注实现乡村振兴的土地政策、宅基地“三权分置”改革、农村土地制度改革试点跟踪评估、土地经营权流转和融资担保制度等。     

基于乡村振兴战略下都市农业土地利用问题及对策研究

［目的］都市农业是一种现代化的农业生产模式，汇集了多种农业生产要素，资源利用效率较高。发展都市农业在增加农民收入、解决城市的农村地区发展不充分、促进城市及周边农村地区平衡发展等方面发挥着示范引领作用。如何遵循产业化、设施化和农村资源资本化的思路，将都市农业的发展与土地利用、城市发展规划有机结合，形成科学的都市农业发展格局值得深入的探讨。［方法］文章基于乡村振兴的战略，以对武汉市的实地调研为基础，分析其都市农业发展过程中土地合理利用的主要做法，深度剖析所存在的问题及产生的原因。［结果］武汉市在推进土地确权工作、稳定土地流转、土地适度规模经营和都市农业观光连片发展等方面成果显著，但仍存在土地利用制度僵化、农业规模经营成本高、风险大、土地利用规划设计不合理、农业设施配套用地指标不足、土地质量衰退及生态环境污染等制约都市农业发展的问题。［结论］针对这些问题，该文提出规范农业土地利用方式、改善农业生产环境、加强农业面源污染防治、依法推进现代农业设施配套用地制度改革等对策建议。     

土地出让制度改革的三个视角及其综合

本文从转型时期地方财政体制、土地政策参与宏观调控和财产法三个角度综合透视土地出让制度。分析表明,土地出让制度是当代中国大改革、大开放和大发展过程中实现的一项制度创新,它具有财政、调控和产权三大功能,它镶嵌于我国土地公有制框架内,渗透到当今中国特色社会主义经济、政治、文化和社会体制之中。要辨证地认识、对待和容忍土地出让制度的一些负面问题,必须继续坚持由市、县人民政府负责国有土地使用权出让这一制度框架。在这一前提下,将土地出让制度置于当代中国转型发展背景中不断巩固它作为中国特色土地用益物权体系基石的地位,不断加强和完善其财政和调控功能。