中国的二元土地权利制度与土地市场残缺——对现行政策、法律与地方创新的回顾与评论

本文从法律、政策和地方创新三个视角回顾了中国土地制度变迁的进程和面临的问题。中国的土地制度因不同用途沿着不同的路径演化:农地制度无论是地方创新还是政策和法律的制定都朝着强化土地物权和以农户为主体的市场交易方向发展,而非农地制度却在朝着强化地方政府垄断和土地利益最大化的方向发展。同一块土地因用途改变而导致土地权利结构改变和利益分配方式变化,是现行土地制度的最主要缺陷。政策创新的基点是:在规划控制和用途管制的前提下,允许集体建设用地进入市场,盘活宅基地市场;探索征地中对失地农民的财产补偿办法,逐步消除城乡二元土地制度,让农民以土地财产权利参与现代化进程。     

土地财政、房地产调控与土地增值税制度

我国土地增值税的管征经历了简易征收和"精细化管理"两个阶段,其制度变化主要受征税成本、房地产调控政策和地方政府的土地财政思维的影响。中央调控政策导致了土地增值税制度的易变和不稳定。土地财政思维促使地方政府对土地增值税进行"精细化管理",这不仅使管理过程中的征税成本急剧增加,也使地方政府对土地增值税产生收入依赖。从长远来看,土地增值税不适应我国市场经济发展的要求,应予取消。但从近期来看,其仍是地方财政不可或缺的收入来源,应该简化税制并逐步减少征税。     

土地职能和土地产权制度选择——中国土地产权私有化有效性质疑

本文明确反对土地私有化政策,并在重新界定土地职能的基础上,证明了土地私有化在带来生产增益和经济绩效改善的同时,必将对中国产生重大的不利影响。在中国的基本国情和当前生产力发展水平下,土地私有化将使中国爆发"马尔萨斯危机"的可能性处于不可控制的境地。另外,作为基础性制度安排的现有土地产权制度是中国特色经济发展模式的重要特征,是缓解经济危机失业压力的重要缓冲器。     

国外土地发展权转让理论研究进展

运用文献检索和比较方法,回顾国外近40年来土地发展权转让领域的研究进展,探讨这一政策工具对我国土地管理的借鉴意义。结果显示,国外土地发展权转让作为一种市场性的政策工具,它在分区规划的框架内通过引入经济诱因实现对农地、环境敏感区、开敞空间、历史遗迹等特定类型土地的有效保护,一定程度上校正了分区管制的强制性和刚性。对于正处于城市化快速发展阶段而又受到土地资源严重制约的中国来说,发展权转让这一理论和政策工具具有较大的借鉴和应用价值。不过,将这一理论和政策工具引入中国,必须从中国独特的土地物权结构出发,进行本土化的理论再创造和制度再创新,并尤其要注意借鉴以项目方式实施土地发展权转让的外域经验。     

土地流转的变迁及发展趋势

土地流转正在我国如火如荼地进行着,有人认为这是我国的又一次土地革命,有人认为这是我国解决农村土地问题的一把金钥匙……土地流转将何去何从?文章试通过回顾我国农村土地流转政策随土地制度改革的变迁,得出土地流转是我国土地政策的必然;在土地流转过程中,土地的所有权归集体或国有将会长久不变;同时,为了更好地促进农村经济再一次为我国的城市化和工业化提供后续动力,土地流转应与农村小城镇建设相结合。     

土地宏观调控的政策体系设计——基于中国实践的分析

基于中国实践,对土地宏观调控的政策目标、主体、对象以及政策工具等进行系统分析.主要结论是:(1)尽管面临缺乏理论依据、缺少国际经验、缺乏可行的政策工具以及土地市场的区域性导致传导机制不顺畅等困难,但是土地宏观调控政策是适应中国现实的"次优选择";(2)土地宏观调控的目标应明确为重点保障宏观经济长期增长;(3)土地宏观调控的政策工具有供地政策、土地规划、土地税收、土地价格、土地制度改革以及土地行政手段等;(4)供地政策可作为土地宏观调控政策的核心,长期来看则可将深化土地制度改革作为宏观调控的重要手段,并尽量减少价格管制和行政手段的运用.     

土地出让金的制度缺陷

尽管现行的土地出让金管理制度较之过去更符合效率准则,其一般性、确定性和开放性也相对加强,普适性程度较高,显得更加公平。但是,中国的土地市场毕竟仍然存在着信息不对称、交易费用高、市场不完全的情况。而且,理论和实践都证明了,“好的制度”并不恒等于“有用的制度”。由于政策制定者、执行者以及政策适用群体之间的博弈,原本有用的制度会在新形势下显示出越来越多的缺陷。土地出让制度莫不如此。(一)土地出让金征地补偿不足的路径依赖。按照历史的界定,土地出让金是政府出让土地使用权所取得的土地纯收益,即土地出让总收入扣除政府为…     

土地供给与经济周期：土地政策参与宏观调控的理论诠证

经济发展过程中的周期性波动即经济周期是市场经济的固有现象。由于有多种因素共同促进经济成长,因此在理论上对导致经济周期因素的解释也是多个角度的。土地是经济社会生产经营的物质载体,我国土地制度特性决定了土地供给对经济发展有重要的影响,土地供给对经济周期的形成有不可忽视的作用。对我国1987年以来土地供给与经济成长波动的实证分析表明,我国土地供给与经济周期的相关性不断增强。为进一步发挥土地政策的宏观调控功能,我们要实现土地政策与经济可持续发展目标相协调;政府调控土地的能力与发挥土地市场调节机制相协调;土地调控政策与宏观财政、货币政策相协调。     

土地收购储备制度与土地征用制度比较

土地收购储备制度是我国土地管理制度的创新,由于尚处于起步阶段,理论指导和法律规范还十分缺乏,在管理体制、运作机制、政策制定等方面都是一种全新的探索过程,没有比较成熟的经验可以借鉴。另外,人们对这种新制度的认识也有一个逐步深化和细化的过程。而土地征用制度建立时间相对较长,已有比较成熟的运作机制,就其内容和特点而言,与市场经济发达国家的土地收购制度属于同一范畴,故无论在理论还是在实践层面上,与土地收购储备制度都存在一定的联系。同时,脱胎于旧体制下的土地征用制度必然会与创新的土地收购储备制度产生矛盾和冲突。因此,通过比较研究,可以在实施过程中协调好两种制度的关系,突出土地收购储备制度作为一项创新制度的新意所在,便于人们转变观念,提高认识,避免在土地收购储备实践中与土地征用相混淆,还可以为相关土地制度的改革和完善提供一定的参考。     

土地供给制度、经济增长与宏观调控——基于文献研究

由于特殊的土地产权制度安排,我国土地供给制度具有更多的政策目的,如促进经济增长和宏观调控等。现有研究表明,在解释我国土地供给和经济增长方面,新古典经济学的理论与我国的实践存在较大缺陷。文章基于经济增长模式的研究结论,从土地和资本的关系角度分析了土地供给制度和我国经济增长的关系,并分析了我国较多学者所持的土地政策参与宏观调控的观点,指出土地政策对房地产市场进行宏观调控失败的原因。     

我国城乡建设用地增减挂钩政策与美国土地发展权转移政策的比较研究

通过对比我国城乡建设用地增减挂钩政策与美国土地发展权转移政策,分析两项政策的共性及差异,为我国城乡建设用地增减挂钩政策的进一步完善提供政策建议。结果表明:两项政策本质上都是土地发展权的交易,但在产生背景、运作流程和实施效果上均存在一定程度的差异。为了解决规划分区制度的刚性,我国和美国分别出台了城乡建设用地增减挂钩政策和土地发展权转移政策,但由于两国制度环境的差异,在政策的具体实施过程中美国选择了一种以市场和层级相结合的混合型治理结构,而我国则选择了一种以政府为主导的层级治理结构。虽然两项政策都在一定程度上增加了规划分区制度的弹性,但现阶段,美国土地发展权转移政策在利益分配机制设计和耕地保护效果方面均优于我国城乡建设用地增减挂钩政策。     

土地供应政策与房地产市场

我国土地的基本国情和土地制度，决定了土地利用政策对房地产市场具有重大的影响。自2003年中央将土地管理作为宏观调控的重要手段以来，土地供应政策对房地产市场的影响力进一步凸现出来。土地利用政策的每一次调整，都会引起房地产供应总量、结构和价格的调整，引起房地产开发主体和消费主体对未来前景预期的调整。     

土地制度变迁的比较研究

土地制度的变革对传统社会向现代社会的演变起关键作用。本文运用制度分析的方法,得出中国封建社会治乱交替的根源在于其特殊的社会结构和土地制度,无法形成土地私有产权制度是近代中国停滞的主要原因,而英国土地私有产权制度的形成和演化瓦解了封建制度,成功地建立起现代市场经济。土地制度变迁及其不同道路的影响为我们提供了经验和教训。土地制度变革与创新是我国市场化改革中不可回避和应该认真研究解决的问题     

《中国土地制度研究──土地制度改革的产权经济分析》评介

土地制度问题一直是我国经济学家、社会学界及土地学界学者关注的问题，也有不少著作问世，但已有的研究大多侧重在某些问题或只对农村土地制度或城市土地制度进行理论分析，而对中国土地制度的综合理论研究显得不够，尤其是对于在确立了社会主义市场经济体系这一经济体制下的土地制度的配套改革研究仍滞后于实践。曲福田、黄贤金等同志所著的《中国土地制度研究──土地制度改革的产权经济分析》一书，从一个新的角度对中国土地制度的若干理论问题和实践问题作了较为系统的概括和回答，与现有研究著作相比，具有下列特色：1．体系创新，系…     

影响现代农业发展的土地流转制度分析

现代农业是世界农业发展的基本趋势,已成为我国农业发展的方向和亮点。从现实上看,农村现行的许多制度还不能适应现代农业建设的需要,最突出表现是农民的土地使用权法律保障缺乏,现行的土地流转制度与政策难以适应现代农业的发展要求。土地流转制度滞后已在很大程度上影响到生产力的发展和现代化的进程,加快土地流转制度创新已成为当务之急。为此需要创建的是有助于农业规模经营的农地制度,以进一步稳定农村土地承包关系、积极引导土地承包经营权有序流转、强化土地流转的管理和服务、慎重进行土地承包经营权的转让。     

土地流转是一个不容回避的问题

土地要素,是农业经济发展的基本生产资料,是亿万农民生产、生活的主要依托。我党历来重视农村土地问题,采取了一系列正确的土地政策。十一届三中全会以后,我国迎来了继往开业的改革开放时代,改革开放是以农村家庭联产承包责任制改革为起点和主线的。以家庭联产承包责任制为纲领的中国土地制度,在运行了15年后,其对我国农村改革和发展的意义,已成为社会共识。但不可否认,经过长期运作,这一制度也渐露出不少问题,值得认真对待。     

土地制度变迁与现代化

土地制度的变迁必然推动现代化建设，本文用西方国家的历史经验予以证实，并用历史资料证明了我国土地制度改革与现代化建设的高度相关，以此得出如下结论，在我国目前现代化水平不太高的情况下，继续调整现行的土地政策更为必要。     

新视角下的唐宋土地制度研究——耿元骊《唐宋土地制度与政策演变研究》读后

<正>耿元骊《唐宋土地制度与政策演变研究》(商务印书馆2012年版,下文简称耿著)以新思路、新理论对土地制度、唐宋变革论等老问题进行解读,立意打破传统观点,重新建构唐宋时期的土地制度及历史关联。以唐宋时期的土地制度研究为其学术开拓空间,作者对中国古代历史的土地制度研究呈现了一种新的角度和方法。耿著可分为四个部分:绪论、正文(五章)、余论及征引文献。绪论主要是阐释将运用的理     

浅议土地地块整合种植规模化经营

土地规模化经营是实现粮食安全的重要保障,是提升我国主要粮食作物综合效益的关键性举措.对于实现土地种植的规模效益,现阶段我国运行的土地制度还不完善,应建立起适合我国国情的土地种植规模化经营模式.本文通过分析土地地块整合种植经营存在的阻碍,建立土地合作社的规模化经营模式,为我国实施土地规模化经营提出相关政策建议.     

建立土地收购储备制度实现政府垄断土地机制

随着土地管理和土地使用制度改革的深入,我国应运而生了城市土地收购储备制度,土地收购储备制度是建立在城市政府垄断土地一级市场的供应,企业改制和土地集约利用方式上的一种新的制度,有其一定的运行模式。