差异化预期、政策调控与房价波动——基于中国35个大中城市的实证研究

文章在住房存量调整模型的基础上,基于住房供给方为理性预期、需求方为适应性预期的假设条件,建立了包含差异化预期和政策调控的住房市场均衡模型,然后以中国35个大中城市为样本,利用线性模型和门槛模型实证检验了预期和政策调控对房价波动的影响.研究发现,预期对房价波动具有显著影响,上一期房价增量的提升对本期房价增量具有显著的抑制效应.研究还表明,政府的房地产调控政策对房价波动存在明显的门槛效应:当房价增幅放缓时,土地供应的放宽会拉升房价,反之则土地政策效果减弱.随着房价增幅的提升,货币政策对房价的作用增大.保障房政策对房价的影响随房价增幅与居民可支配收入增幅的动态变化而表现出三种不同的结果.     

房地产泡沫问题及实证分析

基于以前对房地产泡沫形成机制的研究,文章提出房地产泡沫实际上就是投资需求中缺乏消费需求支持的那一部分.房地产泡沫的膨胀是由于非理性预期的存在,当房地产投资需求发生萎缩时泡沫随之破灭.房地产泡沫的分析指标有房价收入比、商品房空置率、房地产贷款增长率/贷款总额增长率,最后提出了房地产泡沫的预控措施.     

预期、市场基本面和房价拐点

本文使用动态面板模型差分广义矩方法和固定效应静态面板方法估计房地产价格决定模型。得出结论:当期实际人均可支配收入、预期收入和预期房地产收益率是房价持续快速上涨的主要因素。该模型可以解释我国房地产价格自1999年以来的快速上涨以及2004年和2007年房价增长的拐点。最后得出政策建议:首先,政府应增加用于住房的土地供给量,其次在住房保有环节征收房产税。增加土地供给、征收房产税可以降低市场参与者对房价持续走高的预期从而稳定房价,保证住房市场的健康稳定发展。     

有限理性、异质预期与房价内生演化机制

本文通过将传统蛛网模型推广为双边异质预期蛛网模型,分析了房价的内生演化机制,通过数值分析考察了市场参与者心理预期对房价的影响。结论表明,市场中基本面分析者的预期不影响房价动态系统的稳定性,技术分析者与开发商的预期则导致房价波动,进而影响房价动态系统的稳定性。模型还给出了房地产开发成本对房价动态演化的影响。开发成本不仅对基本面价格有正向冲击,而且当成本增加到一定临界值后也将导致房价演化出现分岔。     

新一轮限购令对房地产市场的影响探究——以杭州为例

随着近两年杭州房地产市场过热,房价增长,政府推出了一系列限购令,而这些限购令究竟对杭州的房地产市场有何影响。文章从2016—2017年5月的杭州楼市交易量和房价变化入手,从经济学的供需角度分析政策和房地产的市场情况,又结合问卷调查,实证分析消费者的心理和行为以及市场预期,从而得出了限购令只能使市场暂时冷却,并不能真正而长远地影响房价的结论,并提出了增加土地供应量、完善房地产市场监管等建议。     

异质性预期、投资者行为与房价波动：上海和广州的双城记?

房地产市场中存在大量的投资者,其市场行为会使房价出现大幅的波动,从而引起市场不稳定。文章在引入投资者异质性预期假设的基础上,构建了包含房地产消费者、投资者、供给者在内的房地产市场均衡模型,分析了房地产市场中基本面型投资者和趋势型投资者的异质性行为对房价变动的影响,并利用上海和广州两个一线城市的实际数据进行了对比分析。研究结果表明：在房地产市场中,两类投资者对于未来房价不同的预期以及投资行为会引起房价的变动;上海投资者的行为整体上会使上海的房价始终处于不断上涨的趋势中,而广州投资者的行为会随着投资策略的转变而使静态下的“整体上推动房价趋势型变化”转变为“整体上将房价‘拉回’基本面价格”;房地产市场中的投资者占比会显著影响房价的变动趋势,当基本面型投资者占比上升时,房价偏离度和房价变动率降低,而当这类投资者占比达到峰值时,房价会出现拐点;投资者之间的策略转换速度也会通过引起基本面型投资者占比的变化,引起房价的频繁波动,而且策略转换速度越快,房价波动越频繁。     

名义GDP增速和资产价格指数影响我国居民通胀预期的实证分析

文章选择名义GDP增速、房价和股价指数,用VAR模型检验他们对居民通胀预期的影响。结论是:名义GDP增速是影响居民通胀预期最重要的因素,两者之间存在较为稳定的格兰杰因果关系。房价指数对通胀预期的影响弱。通胀预期的粘性下降,股价指数对其的影响程度上升且持续。实证分析说明调控目标的信号作用对有效管理预期至关重要。     

有限理性预期理论与房地产投机

本文在前人研究的预期形成机制基础上，提出了有限理性预期理论，分析了个体预期、群体预期、个体投机、群体投机对市场的影响，揭示了房地产投机对房地产市场的影响机理。     

异质有限理性预期与城市住房价格波动

本文基于异质有限理性预期,将更为广泛的有限理性预期模式纳入到房地产价格决定模型之中,并利用我国35个大中城市2002～2010年的动态面板数据分析了异质预期对于城市住房价格波动的作用.研究发现,房价并没有与经济基本面相偏离,人均可支配收入、利率和房价预期都会影响房价,但收入水平和利率的决定作用有限,房价预期对于城市住房价格波动的解释力最强.异质的预期模式对于房价波动也具有明显不同的作用,适应性预期和一般有限理性预期能够自发地调节房价,将房价波动限制在一定的范围之内并逐渐实现住房市场的稳定.     

中部地区典型城市房价动力机制探析

文章以南昌市为例,探究中部典型城市背后的房价动力机制。基于南昌市2010年至2016年季度数据建立VAR模型,通过脉冲响应函数和方差分解结果分析了地区生产总值、固定资产投资、房地产开发投资额、房屋竣工面积和人均可支配收入对南昌房价的影响,归纳出房价的动力机制。研究表明:南昌市房地产市场存在一定程度的泡沫;预期对南昌市房价高企起着主要的作用;人均可支配收入的增加带动了有效需求,拉动了房价的上涨;供给一端对于房价的作用只占到20%,并没有充分发挥调控作用;地区生产总值——人均可支配收入——房地产开发投资——预期,这条动力机制路径十分通畅且对典型城市房价的解释力很强。     

房地产税、市场结构与房价

本文在住房流量模型的基础上,构建了一个购房者和开发商的住房市场局部均衡模型,考察了完全垄断和完全竞争情形下房地产税与房价之间的关系。结果表明,无论何种市场结构,提高房地产税均导致房价下降;住房市场垄断性越强,房价越高,房地产税对房价影响越大。笔者对1996-2008年中国33个大中城市数据的检验发现,市场结构对房价影响大于房地产税。房地产税增长率每增加1%,房价增长率将减少0.03%;勒纳指数每增加1%,房价增长率将增加0.16%。房地产税与市场结构相互作用将使房价上涨,但影响微不足道。因此,对住宅开征房地产税,将对房价上涨有一定限制作用,但不能有效抑制房价上涨,而增强住宅市场竞争性、降低开发商垄断具有显著效果。     

土地囤积对房地产市场绩效的影响机制研究

本文针对当前大量存在的土地闲置现象,建立一个以投机为主要目的的土地囤积模型,证明了在高度寡占的房地产市场中,由于地价上涨预期的存在,大房地产企业前期囤积剩下的闲置土地,在未来会更多的用来倒卖而不是生产,导致整个房地产行业的生产成本并没有因为土地囤积而得到明显降低,因而也没有起到平抑房价的作用。囤积土地却因此拉开了企业之间的成本差距,作为其扩张市场的一个重要手段,大房地产企业市场势力进一步增强,造成了房地产行业市场集中度的上升。同时发现土地囤积并进一步倒卖得到的土地转让收入也是房地产企业利润的一个重要来源。最后利用动态面版系统GMM估计对土地囤积对房价、土地转让收入和房地产企业利润的影响进行了计量检验,结果也基本支持了上述结论。     

基于预期理论的房地产市场价格研究

京津冀协同发展战略虽然还在制定中,而房地产市场出于对保定市在该战略中积极地位的理想预期已经使得该地区的房地产价格在今年3月份出现较大涨幅。从预期理论的渊源角度入手,分析预期理论在房地产市场中的使用情况,探讨保定市乃至全国房地产市场的价格走势与有效管理问题,期望从有效管理房地产市场价格预期的角度尽快实现房地产市场的既定调控目标。     

异质预期演化与我国房价泡沫的形成

本文基于演化金融方法,将房地产市场投资者预期分为稳健型预期（投资策略是根据基本面投资）和风险型预期（投资策略是追涨杀跌）两类,同时投资者会根据市场环境调整自身预期,在此基础上测度了不同类型预期在我国房价泡沫形成中的作用,并进一步区分了不同城市房价泡沫的类型。研究表明：尽管稳健型预期对房价泡沫存在显著抑制效应,但风险型预期的放大效应在房价泡沫形成中起了主导作用;此外,东部地区城市房价泡沫主要属于强风险型预期与强稳健型预期型,中西部地区城市房价泡沫则主要属于弱稳健型预期型。     

厦门房地产投资风险分析

本文从租售比、房价收入比、空置率、房地产价格增长率/GDP增长率、土地价格增长率这几个方面进行分析和量化,以客观衡量厦门房地产是否存在泡沫.结果显示,厦门房地产确实存在较严重的泡沫,具有很高的投资风险,因此不建议投资者在目前的价位进行投资.     

汇率变化与房地产市场的联动趋势——预期及其他因素的实证浅析

研究了2005年汇率改革前后人民币汇率变化对房地产市场的影响。研究发现:预期因素相对其他渠道而言是人民币汇率影响房地产价格的主导因素,而即期和远期汇率牌价不同变化趋势与上海住宅和写字楼指数的不同变化趋势的相关性也充分支持了该观点。人民币升值预期对房地产市场的影响主要归因于房地产商品自身兼具消费品和资本品双重特性以及供求的特殊性。因此,有关部门在考虑和制定相关政策时须充分考虑预期机制的作用。     

基于SVAR的中国货币政策的房价传导机制

本文采用2005年7月到2009年9月宏观经济数据构建SVAR模型,分别从货币供给的利率传导机制,现金余额效应,汇率传导机制以及房地产价格对货币供给的反馈机制四个角度进行实证分析,发现:货币量的增加和汇率上升都会带来房价的大幅上涨,而利率提高所带来的房价下降程度很小,房价的上涨会引起物价和消费上涨。结论:当今房地产市场中,存在着货币政策的房价传导机制,其中利率机制对房价影响较小;在汇率机制传导过程中,中央银行为了稳定币值和升值预期引起的国际资本流入导致货币供应量被动增加,从而直接导致了房地产价格上涨。因此提出货币政策应当关注房地产价格,既要防止形成房地产价格泡沫,又要避免温水煮青蛙。     

预期对房价的作用机制:对35个大中城市的实证研究

预期是房价涨跌的主要推动力之一.本文通过引入住房所有权成本这一概念,分析了预期对房价的作用机制,并基于存量--流量理论建立了预期对房价影响的定量分析模型.同时,利用我国35个大中城市1999～2005年的样本数据进行了实证分析.研究表明:预期在房价的变化中的确发挥了重要作用,这种作用在房价较高的城市表现最为突出;认为"未来价格会继续高涨"的预期会使居民对住房的需求过度膨胀,从而导致房价的非理性增长.研究建议:政府在从供求角度调控房价的同时,要关注调控政策可能带来的对市场参与者预期的影响;要加强市场信息的透明度,以科学的舆论对市场参与者的预期进行合理引导.     

经济基本面影响了住房消费吗——基于EG两步法和var模型的实证分析

本文搜集了1998年一季度到2008年一季度全国时序数据,对住房消费与收入、利率、失业率、房价等经济基本面因素进行了实证研究。首先用EG两步法证实了房地产市场中特有的量价齐升现象,这主要归因于房价的强烈上涨预期改变了居民住房消费行为。随后进一步证实了住房消费与包括收入、利率、房价在内的整个经济基本面之间存在着协整关系,认为目前我国房地产市场整体上还没有出现房地产泡沫。脉冲响应和方差分解的结果表明,在影响住房消费的经济基本面因素中,收入对住房消费的贡献率是越来越大的,而利率和房价的贡献是越来越小的。     

引入预期因素的房地产财富效应区域差异分析——基于“兑现”与“未兑现”视角

结合行为金融学理论,引入房价上涨预期因素,利用2001-2014年我国31个省市年度面板数据,从"兑现"和"未兑现"视角分析我国房地产财富的区域效应。研究发现,兑现的财富效应与未兑现的财富效应截然不同,房价上涨能促进居民消费,而房价上涨预期通过加剧人们的预防动机,抑制当前消费,且各地区间存在异质性差异,其主要原因是房价上涨预期增加了居民未来生存的心理压力。因此,在促进消费提振内需这一背景下,政府在关注房价对消费影响的同时,还需兼顾房价上涨预期对消费的影响,因地制宜,促使我国房地产财富效应更好实现。