住房市场的政府干预:来自新加坡的启示

在住房市场出现"过热"和"过冷"态势时,加强政府对住房市场的有效干预是科学发展观下促进社会经济又好又快发展的要求.本文对新加坡住房市场发展历程中两次大规模的政府干预行为进行了系统分析,阐述了新加坡政府干预住房市场的宏观经济背景.总结了住房市场"过热"与"过冷"两种运行态势下的政策目标和政策工具,归纳了新加坡政府干预住房市场的概念性框架.其主要经验包括:1)政府住房保障职能的提前实现缓解了房价快速上涨时政府干预的压力;2)住房市场HDB和CPF的制度安排有利于对整体供需进行有效干预;3)根据户型争最短居住时间征收分级累进的流转税和所得税,有利于准确打击住房投机需求.主要局限性包括:1)利率政策有效性不强;2)CPF放松管制可引发房价上涨;3)二手组屋市场导致补贴渗透到私人住房市场.     

运用养老基金发展公共租赁住房

一、理顺融资渠道是发展公共租赁住房的重要课题 发展公共租赁住房是党和国家保障民生,解决中低收入家庭住房困难的重要举措,是国家遏制住房价格过快上涨,对房地产行业进行调控的重要措施.公共租赁住房是我国保障性住房的一个新的类别,主要覆盖那些既不属于廉租住房保障对象又暂时买不起商品房和经济适用房的"夹心人群",包括中低收入家庭...     

新加坡住房保障制度及其启示

一、新加坡住房保障体系框架 (一)住房供给体系 1960年,新加坡成立了直属于国家发展部的建屋发展局,它是一个独立的、非营利性政府机构,财政预算纳入国家计划.政府赋予建屋发展局在公共住房方面广泛的合法权力,既代表政府行使权力,负责制定组屋发展规划及房屋管理,实现"居者有其屋"的住房保障目标;同时又作为最大的房地产经营管理者,负责组屋施工建设、出售和出租.     

房价调控方向的转变与地方政府公共责任的思考

目前,国家对房地产的宏观调控存在"两难"选择,既想控制投资过热和房地产投机,又不得不兼顾促进供给并满足城镇居民的住房需求.这种双重目标,是单一的以紧缩为主导的宏观调控政策难以做到的.因此,迫切需要另一个公共主体--地方政府的公共政策相配合.     

浅议公租房建设土地与资金问题

为贯彻落实国务院关于加快发展公共租赁住房,有效缓解青年职工、引进人才等阶段性居住困难的相关指示,上海市闸北区房管局通过引导和支持村办企业,利用自有土地和资金投资建设和运营公共租赁住房,在解决保障对象的居住困难和服务农村集体经济组织发展方面取得了双赢,并得到了国家住建部的肯定。一、背景动因近年来,上海市闸北区引进了各类人才逾7000人,     

经济适用住房价格与地段矛盾的解决办法

在把住宅业培育成新的国民经济增长点的形势下 ,随着我国住房制度改革的进一步深化 ,特别是住房分配货币化的不断推行 ,从提高住房有效需求、缓解城市住房矛盾、拉动国民经济增长出发 ,国家正致力于在住宅市场“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系 ,大力发展面向70 %以上家庭的经济适用房”。国家在 1998年内就下达了三批经济适用房建设计划 ,建设总规模达 2 .1亿平方米 ,总投资 170 3 .3 1亿元。 1999年全国城镇经济适用住房年内施工面积为2 444 3 .3 9万平方米 ,其中 :续建项目施工面积13 5 19.8万平方米 ;年度投资规模 190 1.3 …     

关于集资建房的一点思考

集资建房,是改变住房建设由国家和单位包的制度,实行政府、单位、个人三者共同承担,通过筹集资金,进行住房建设的一种办法。多年来的房改实践证明,它为缓解城镇职工住房紧张起到了积极作用。在取消住房实物分配,实现住房分配货币化的今天,国家继续鼓励集资建房旨在加速解决无房职     

住房与改革系列谈之五:售价与造价

租售并举,租买自愿,将是我国城镇住房制度改革后长期坚持的方针.但就世界多数国家住房制度演变历程看,积极向居民出售住房,采取经济的、行政的、法律的措施鼓励居民购买住房,确已成为一项普遍的趋向政策.原因很简单,因为售房回收资金最快.特别是一些生产力水平不甚高的发展中国家,当居民的温饱问题基本解决以后,均采取提租售房的办法,不失时机地把个人消费和公共消费引导到住房方面来.这就要解决是否"买得起"、是否"修得起"等问题.实行市场经济的国家,通过多年的住宅商品交换,建房是根据居民的不同收入水平,建造不同档次的"可支付住宅",同时     

农业政策性金融支持县域保障性住房建设的研究

当前县域农村危房改造已被国家纳入保障性住房建设的范畴,也是地方政府解决"三农"问题的重要任务之一.由于财权事权分离导致地方政府在执行保障性住房建设中缺乏资金,需要金融(特别是政策性金融)的有力支持.农发行积极探索支持"政府主导型"和"产业带动型"农村保障性住房建设的新模式.以耿马傣族佤族自治县为例,"政府+农发‘行拟过+龙头企业+村民理事会+农户"的"五位一体"农业政策性信贷模式,有效解决了农村集中住房建设的资金短缺问题.为农业政策性金融支持县域保障新住房建设起到了很好的示范作用.     

国外保障性住房建设融资方式借鉴

自1998年起,我国开始实施住房制度改革,不再实行福利分房,使得商品房市场得以大发展。为了保障人人享有住房的权利,国家建立了商品房和保障房同时发展的"双轨制"模式。2003年出台了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》,2006年又通过了《城镇廉租住房工     

基于"剩余收入法"的北京市居民住房可支付能力分析

长期以来,居民的住房可支付能力一直是我国住房政策所关注的主要问题.但是,住房可支付能力的测度一直是理论和实证的难点,特别是家庭收入差异以及住房质量差距的加剧又增加了住房可支付能力测定的难度.应用新的"剩余收入法"通过一个家庭购买一个"基准住房"总价格,并根据信贷政策测算了基本住房所需的融资成本,再测算基本的非住房消费,得到最低预算收入,并和真实收入比较来评估北京市居民的住房可支付能力.还比较了已购房改公房家庭和首次购房家庭的住房可支付能力.北京不同收入群体住房可支付能力存在明显的差异.中低收入家庭存在购买能力不足,拥有房改公房能提高家庭的住房可支付能力,经济适用房和限价商品房对提高中低收入家庭住房可支付能力的作用很小.提出发展共有产权经济适用房来满足中低收入人群的需要.     

限价商品住房管理模式思考

近年来,随着我国房地产市场的持续升温,各地的房价涨幅居高不下,已经对城市中低收入居民的基本住房需求造成很大影响.为了缓解供需矛盾,稳定住房价格,中央提出了"双限双竞"的宏观调控措施,各地也纷纷依据精神推出了限价商品住房供应政策.文章主要从限价商品住房管理中存在的主要问题入手,结合国内几个城市的相关政策经验及存在问题,提出对限价商品住房管理模式的几点思考.     

城市经济适用住房小区“非营业性公建”：界定问题之浅见

经济适用住房。是随着城市住房制度改革的深入，住房的福利制度逐步消失，市场化、商品化、私有化成为住房供求的主流后，为缓解低收入与高房价之间的矛盾，城市政府面向工薪阶层，有组织地统一规划建设的享有国家划拨用地、税费减免等优惠政策的具有保障性质的微利商品住房，是新的城镇住房供应体系的重要内容。国家规定：“经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房”，各城市政府要“严格审定销售价格”。为了     

REITs在我国住房租赁行业中的应用与探索

租赁住房已经成为落实"房住不炒"住房体系改革的重要抓手,是我国住房保障体系顶层设计的重要一环.经过与其他国家住房租赁市场发展的对比可知,目前我国住房租赁市场尚未达到成熟阶段,存在行业自身发展不足、专项用地供地较少、专业化机构发展缓慢与行业配套政策需要完善等现实困难.面对住房租赁市场发展难题,通过分析域外REITs市场发展情况,同时结合我国租赁住房证券化实践经验以及基础设施REITs市场分析与规则研究,探索基础设施REITs工具对保障性租赁住房行业发展的价值,认为REITs工具有助于进一步凸显住房的"居住"属性,引导参与方关注运营能力,为租赁住房发展提供稳定的资金来源,从而解决当前住房租赁市场面临的问题.最后为REITs在住房租赁行业中的应用提出政策建议.     

公共租赁房企业化建设运营面临的问题

公共租赁住房是指由政府主导投资、建设、管理,或由政府提供政策支持、其他各类主体投资建设、纳入政府统一管理,限定建设标准和租金水平,租赁给符合条件的城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业大学毕业生和创业人员的保障性住房。"十二五"期间,我国住房保障方式将从"以售为主"逐渐向"租售并举、以租为主"转型调     

当前政府宏观调控背景下城市住房市场走势探讨

政府对城市住房市场制定并实施的宏观调控措施,将有效地缓解城市住房供给与需求之间的结构性矛盾,多层次的城市住房供给体系将逐渐形成,既逐步满足不同收入群体不同层次的住房需求,又保证城市住房产业和住房市场的健康、持续发展.在城市化水平迅速提高、消费结构升级和人民币持续移步升值等因素的推动下,我国城市住房的巨大潜在需求将不断释放,城市住房产业和住房市场将在周期性波动中实现长期发展,市场集中度将逐步提高,市场的区域性差别将趋于缩小.     

中国住房公积金制度的困境与出路(下)

正四、住房公积金的改革出路(一)几种代表性改革方案的评析1.改组住房公积金中心为政策性住房金融机构——国家住房银行2008年,在中国社科院撰写的《中国住房保障制度构建与改革建议》报告中提出,"打造以住房公积金为核心的政策性住房金融体系"。方案核心是将住房公积金中心改组为政策性住房合作银行。     

加快住房保障制度改革,构建社会主义和谐社会

一、住房保障制度改革在构建社会主义和谐社会中的重要意义 1、住房保障制度改革具有鲜明的时代性和紧迫性 住房作为人类生存最基本的物质条件,自古以来就受到中外不同国家、政府的重视.解决穷人住房问题,改善老百姓居住条件,更是被看作是社会进步的重要标志.唐代大诗人杜甫就曾有"安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜"的呼吁.近代民主革命先驱孙中山先生也把"居者有其屋"作为了建国方略的重要内容.     

政策性住房"大委托"不良贷款的成因及对策

政策性住房"大委托"贷款是银行信贷资产的一个重要组成部分,同时在我国住房制度改革过程中发挥着积极的作用,其资产质量状况在一定程度上影响着金融企业信贷风险的高低和国家房改政策的顺利实施.     

城镇居民住房现状及存在问题

我国城镇住房制度改革历经试点、探索,走过了十几个年头的历程.房改是住房领域利益关系的再调整,它既涉及到旧的存量利益格局调整,又涉及到新的增量利益机制构建,并且上至国家领导,下至黎民百姓,都要面对这一关系自己切身利益的调整,其影响面广,难度极大.目前,深化住房制度改革,建立新的城镇住房制度,启动住房消费已作为国民经济新的增长点.住房消费能否启动?特别是在国家采取了一系列扩大内需、刺激消费的措施后,住宅业能否培育成新的经济增长点?国家统计局城市社会经济调查总队对我国15万户城镇居民家庭住房情况组织了一次大规模的抽样调查,本文据此对我国城镇居民住房现状及存在问题进行了一些探讨.……