工业化战略与房地产市场

当前,全国大中城市房地产市场普遍出现房地产开发投资持续增长,房价持续走高现象。房价持续上升为什么具有普遍性,如何看待房价整体走势,换言之,影响我国房地产市场变动的内在因素是什么。现有研究过分关注短期市场因素对房价的影响,忽视了房地产业发展的长期性分析,无法深刻揭示影响我国房地产市场发展的内在机制。     

异质性预期、投资者行为与房价波动：上海和广州的双城记?

房地产市场中存在大量的投资者,其市场行为会使房价出现大幅的波动,从而引起市场不稳定。文章在引入投资者异质性预期假设的基础上,构建了包含房地产消费者、投资者、供给者在内的房地产市场均衡模型,分析了房地产市场中基本面型投资者和趋势型投资者的异质性行为对房价变动的影响,并利用上海和广州两个一线城市的实际数据进行了对比分析。研究结果表明：在房地产市场中,两类投资者对于未来房价不同的预期以及投资行为会引起房价的变动;上海投资者的行为整体上会使上海的房价始终处于不断上涨的趋势中,而广州投资者的行为会随着投资策略的转变而使静态下的“整体上推动房价趋势型变化”转变为“整体上将房价‘拉回’基本面价格”;房地产市场中的投资者占比会显著影响房价的变动趋势,当基本面型投资者占比上升时,房价偏离度和房价变动率降低,而当这类投资者占比达到峰值时,房价会出现拐点;投资者之间的策略转换速度也会通过引起基本面型投资者占比的变化,引起房价的频繁波动,而且策略转换速度越快,房价波动越频繁。     

中国房市与股市关联度研究

本文从投资回报角度构建了一个房地产空间市场与房地产资本市场关联度的理论模型。该理论模型显示,本期股价与本期房价呈正相关关系,与下期房价呈负相关关系。本文采用系统GMM估计法对深沪两市61家房地产上市公司1996—2007年度的数据进行实证分析,结果发现,房市与股市具有很强关联度,但房市对股市影响大于股市对房市影响。其次,租金变动对房价和股价变动无显著影响。最后,房价波动具有明显序列相关性,而股价波动具有随机游走特征。     

香港房地产税收对房价影响的实证分析

本文以香港政府发布的2000—2011年房地产税收相关数据,采用时间序列模型方法,实证分析了香港地区的差饷、物业税(保有环节税收)及利得税、印花税(交易环节税收)分别对香港私人住宅价格的影响。实证结果表明:保有环节的房地产税对私人住宅价格影响有限,而交易环节的房地产税对房价有显著影响,增加交易环节的税收会进一步推高房价。根据研究结果,结合我国的实际情况,本文提出了中国大陆地区房地产税收制度改革的政策建议。     

湖北省房价变动对居民消费的影响研究

在房价飞涨的时代背景下,很多学者认为房价变动对居民消费有着显著的影响,但是房地产是个地域性的市场,房价变动对某一地区的居民消费到底有何种影响需要进一步分析而得知.本文以湖北省为例,搜集有关数据,利用Eviews软件对数据进行分析,并得出结论:湖北省房价变动对本省内城镇居民消费影响甚微,人均可支配收入显著影响居民消费,恩格尔系数与居民消费之间相互影响.     

新一轮房价上涨对消费需求的影响

自2015年以来我国又经历了新一轮的房价上涨,来自房价上涨的需求侧冲击会对当前宏观经济产生重要影响.为此,本文构建了包括居民部门、房地产企业部门、非房地产企业部门和政府部门在内的四部门动态随机一般均衡模型,主要分析了居民对房地产需求增加的背景下,房价、居民消费行为以及其他宏观经济变量的变动情况.通过模拟发现,居民对房地产需求的增加将会快速拉动房价上涨并显著降低居民对非房地产产品的消费需求,从而使整个非房地产产品市场的需求大幅萎缩,非房地产企业部门的发展也将面临严重的需求不足.在当前经济下行压力不断增大,非房地产企业部门市场有效需求严重不足的背景下,新一轮房价上涨将导致我国后期消费需求乏力,影响未来经济增长.     

证券交易印花税对市场效率的影响研究

从市场信息效率的角度,从价格变动、波动性、流动性几个方面对印花税的调控效果进行实证研究。由此判断市场效率在印花税提高后的相对较长一段时间内总体是提高的。但长远来看,过高的印花税和频繁的税率变动政策的出台将损害市场效率,因此印花税税率在市场价格及其波动性经过调整回复正常水平后,应该逐渐下调。政府通过调整印花税政策来对证券市场进行调控的措施从长远来看,随着我国证券税制的完善也将趋于减少甚至取消。     

从货币政策视角看物价与房价的关系

面对房价与物价逐年攀升,中央银行面对房价对物价的影响,为了维护物价的稳定性,开始着眼于运用货币政策稳定物价的研究。大量的研究资料表明,房价以及房地产市场都会在一定程度上影响宏观经济。中央银行要想对货币政策以有效运用,就要对房价的变动情况予以关注。为了避免房价对物价稳定以强大的冲击力,就要运用具有可操作性的方法来制定货币政策,否则就要面临一系列的选择性问题,诸如货币政策调控房价对房价变动的干预措施选择,以及货币政策工具的选择等等。     

房地产行业走势对中国宏观经济的影响分析

自2003年以来,中国一线城市的房价飙升的速度远远大于中国经济增长的速度,一线城市的房地产的巨大泡沫已经形成,房地产市场成了中国经济中最具风险性的因素,同时也是最可能发生剧烈变动的因素。本文通过对房价未来走势的分析来阐述这种下行走势的必然性以及它对整个国民经济可能带来的影响。     

房地产行业走势对中国宏观经济的影响分析

自2003年以来,中国一线城市的房价飙升的速度远远大于中国经济增长的速度,一线城市的房地产的巨大泡沫已经形成,房地产市场成了中国经济中最具风险性的因素,同时也是最可能发生剧烈变动的因素.本文通过对房价未来走势的分析来阐述这种下行走势的必然性以及它对整个国民经济可能带来的影响.     

房地产税、市场结构与房价

本文在住房流量模型的基础上,构建了一个购房者和开发商的住房市场局部均衡模型,考察了完全垄断和完全竞争情形下房地产税与房价之间的关系。结果表明,无论何种市场结构,提高房地产税均导致房价下降;住房市场垄断性越强,房价越高,房地产税对房价影响越大。笔者对1996-2008年中国33个大中城市数据的检验发现,市场结构对房价影响大于房地产税。房地产税增长率每增加1%,房价增长率将减少0.03%;勒纳指数每增加1%,房价增长率将增加0.16%。房地产税与市场结构相互作用将使房价上涨,但影响微不足道。因此,对住宅开征房地产税,将对房价上涨有一定限制作用,但不能有效抑制房价上涨,而增强住宅市场竞争性、降低开发商垄断具有显著效果。     

负资产

香港人目前最痛恨的一个词可能就是“负资产”。香港的房地产市场在1990年曾高涨,但由于后来的亚洲经济危机。许多靠高比例贷款购房的白领的还贷能力急剧下降,不得不卖出房产。但此时的房价大跌,房子转让价大大低于购房时的价格,出让的房价不能抵清     

增加土地供应能抑制房价过快上涨吗?

政府抑制房价过快上涨所采用的常用的政策之一是增加土地供应的数量,但这一措施在现实中并不总是有效的。笔者构建了一个简化的房价与地价的决定模型,分析了政府的土地供应数量对房价和地价的影响。笔者认为,政府调控措施的效果依赖于具体的市场条件,特别是投机现象的严重程度和预期房价对地价变动的敏感程度。如果一个房地产市场中存在着比较严重的投机现象,则增加土地供应的政策有可能会进一步提高而不是降低房价。     

中国住宅市场宏观调控政策效果的理论与实证分析

过去十几年中,房地产行业逐渐发展成为中国国民经济的支柱产业,与此同时,其发展过程中所暴露出来的问题也引起中国政府的极大关注。在需要的时候,中国政府往往会运用各种宏观调控政策干预房地产市场的运行来稳定房价。因此,对这些宏观调控政策有效性的研究就成为一个极为重要的课题。本文基于1998—2008年期间中国31个省市的面板数据,运用格兰杰因果关系检验和面板协整分析方法对中国政府实施的税收、信贷、土地供给政策与中国房价关系进行实证研究,结果表明,以上三种调控政策与房价变动之间均不存在稳定的长期均衡关系,但在短期层面上,税收政策是引致房价波动的格兰杰原因。     

长三角城市群房价泡沫测度及空间传染效应

本文选取长三角13个城市2007~2015年间的面板数据,运用静态面板模型对房地产价格泡沫进行测度和研究,并使用GMM估计法对房价泡沫的空间传染性进行研究。结果表明,长三角各城市的房地产价格均不同程度出现了泡沫,并且各年间泡沫比例波动较大;各城市的房地产价格泡沫存在空间上的相关性,某个城市的房价变动,会对其他城市的房价造成影响。抑制房价泡沫要推动房地产行业供给侧结构性改革、建立抑制房价上涨的长效机制以及因地制宜地采取措施,防止房价泡沫扩散。     

基于系统动力学的房地产证券化水平与房价关联影响的仿真研究

本文主要研究房地产证券化与房地产市场价格的关联关系,解决房地产证券化是否一定导致房价上升这一疑惑。希望对中国制定针对房地产证券化相关政策提供理论上的参考。本文借助房地产经济学及系统动态学的相关理论,分析了房地产证券化对房地产市场价格的影响途径,建立了相应的系统;动态学模型,进行了仿真数值模拟和灵敏度分析,给出相应政策建议。结论认为房地产证券化并不必然地造成房地产价格的上升或下降,但开发商自有资金可证券化比例对证券化结果影响巨大,存在使房价相对稳定的房地产证券化实施程度。     

房价变动对不同收入阶层消费的挤出效应——基于上海市的经验论证

扩大内需是未来推动我国经济发展的突破口,但是,内需不足始终是制约我国经济可持续、稳定发展的最大阻碍。通过VECM模型论证上海市不同时期、拥有不同住房所有权的家庭消费对房价变动的反应结果显示:房价变动对高收入与低收入阶层的消费始终没有影响;对于平均消费、中高、中等与中低收入阶层,在1985-2000年期间,房价变动仅对中高收入阶层消费具有微弱的财富效应,对其他收入阶层的消费没有任何影响;在2000-2012年与1985-2012年期间,房价变动对中等收入阶层的消费表现为微弱的财富效应,对平均消费、中高与中低收入阶层的消费均表现为挤出效应。为此,本文提出通过抑制房价的非理性飙升态势来改变市场对房价走势的乐观预期,维持住房市场的健康稳定发展以构建促进消费增长的长效动力机制以及对中低收入阶层住房需求给予政策优惠等措施来扭转上海市房地产市场的挤出效应,以刺激消费,扩大内需。     

房地产税收调控政策的效应分析与建议

随着我国房地产市场的快速发展,房产经济对我国经济的崛起有重要的推动作用。但是,最近几年来,我国出现房地产市场局部过热的现象,严重影响了居民的基本生活,因此需要实施一定的调控政策,这样才能很好的抑制我国住宅价格的过快上涨。在这里,我们通过对税收与房价的对应关系进行深入的分析,对房地产税收对房价的调控效应、我国当前房地产税制存在的问题和相应建议进行了探讨。     

中国的土地财政与房地产价格波动——基于国际比较的实证分析

住房商品化以来中国经历了两轮房地产价格加速上涨,而最近这一轮引起了社会的广泛关注。很多人认为地价是推高房价的主要原因。本文构建了土地供应限制下的房地产市场均衡模型。模型表明房地产市场的真实逻辑是房价决定地价,而非地价决定房价。推动房价飞速上涨,致使房价脱离真实供求因素的根本原因不是地价,而是土地财政。土地财政导致地方政府对房地产市场过分依赖,从而有动力利用各种政策支持高房价,这就降低了房地产投机的风险,刺激了房地产市场中的投机需求,推高了房价。通过国际比较分析,我们发现中国的房地产投机明显超过了不依赖土地财政的经济发达国家。这表明房价调控政策必须与财政体制改革相结合才能够从根本上解决中国的房地产投机问题。     

房地产抵押品价值变动的实体经济效应

在我国较密集的房地产调控背景之下,定量测算房地产抵押品价值变动对实体经济的影响幅度具有重要意义.文章采用前沿方法深入考察了房地产抵押品价值变动对公司投融资决策的影响,并在此基础上对房价调控政策对社会总投资的潜在影响进行了估算.研究发现:(1)我国存在显著的抵押品效应,公司房地产抵押品价值每上升1元,资本支出随之增加约5.7分;无论是控制公司固定效应,还是使用替代指标或子样本分析,抵押品效应均稳健成立.(2)宏观层面上,房地产抵押品价值1％的上升将引起总投资增加约466.3亿元.(3)对资金来源的探究显示,抵押品升值提高了公司的贷款获得,尤其是短期贷款的获得.(4)抵押品效应与公司的融资约束正相关,但与所在地区金融市场化水平无明显关系.基于研究结论,建议政府在进行调控时不宜对房价过度打压,而应引导房价保持与居民消费价格相当的增长速度,减少房价过度波动,维持房地产市场长期平稳健康发展.