房价、地价与土地招拍挂

●就一定时期而言,决定房价的最重要因素是房屋市场的供求关系。土地只是构成房地产的一个生产要素,而要素价格取决于产品价格高低。当前一些城市房价上涨,原因是这些城市的房地产需求(有时候是假性需求)大于供给●招拍挂是采用市场竞争机制显化土地的真实价格,公开了开发商的隐形土地成本,使地价回归其真实水平,其本身不会改变土地供求关系,因此也不会人为抬高地价。之所以显得比协议地价高,一是招拍挂出让的大多是经营性用途的“熟地”地价,协议出让的大多是工业用地,且协议价格往往仅是政府获得的土地出让金,而土地出让金一般只占整个地价的1/4。二是招拍挂出让通过市场竞争剔除了过去协议出让的“权力寻租”部分,相应压缩了部分“关系开发商”的超额利润     

我国土地产权实现方式与商品住房价格分析

随着我国经济社会的迅猛发展,城镇化率的迅速提高,人们的生活水平也得到了很大程度上的改善。然而,在当今社会中摆在人们面前最突出的是住房问题,房价居高不下,使得越来越多的居民买不起房子。针对房价与地价的关系,学术界也做了一定的研究。目前形成的观点主要有房地产开发商根据时间和区位等市场行情来决定住房价格而不是由土地等生产要素成本决定的;城市土地使用权有偿出让制度的弊端造成土地使用价格隐性上涨,从而导致房地产价格持续快速上涨;土地影响房地产价格,而土地价格是由房地产价格而形成的等观点。针对以上观点,本文拟从土地产权实现方式角度,利用西方经济学中的供需平衡理论来探讨房价与地价的关系,并对有效控制房价的土地政策提出了建议。     

用市场手段调控市场--对土地使用权招标拍卖的几点思考

许多观点认为招标拍卖使房价上升,其经常举的例子就是杭州的房价持续上升。当然,“地价上升引起房价上升论”者不会举厦门及其他城市的例子,厦门等城市也是较早实现招拍挂的。要说房地产价格形成因素很复杂,但其形成有两大理论基础:一是成本决定价格论,一是市场供求决定论。成本决定价格论认为:地价上升了,房地产的价格也就上升,否则开发商怎么承受得了,开发商会把成本转移给消费者的。因此许多(特别是开发企业)认为地价上升引起房地产价格的上升。据统计,招标拍卖的地价比协议出让的地价高30%左右。相当一部分人便由此而认为房地产价格的上…     

不容忽视的"失血"现象--浅谈土地资产的显性流失和隐性流失

土地资产的显性流失土地资产显性流失是指国家作为土地所有者应得的收益流入私人或企业的手中,形成国家土地收益的直接损失。——土地使用权低价出让在国有土地出让方式中,协议出让的比重过大。从全国情况看,到1999年我国土地一级市场上的交易85％以上采取协议出让方式。福建省厦门市经营性用地1999年至2000年以公开招投标方式出让的成交价比基准地价（相当于以协议出让方式出让土地使用权时的地价标准）分别高出20％～60％不等。反过来想,如果不采取公开招标拍卖,而是沿用协议出让方式,仅此一项,厦门市近两年就可能产生数千万元的土…     

住宅用地招拍挂与房价关系探析

1990年国务院出台《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,以行政法规的形式确定了国有建设用地使用权有偿使用制度。此后,这个制度又从出让方式上经历了从协议到招拍挂公开出让的历程。但伴随着房价的屡屡攀升,买房人说房价年年涨,卖房人     

热点中的冷思考--对房地产市场几个问题的剖析

本文分析了目前房地产市场上几个热点问题,提出房价是由一系列诸如地价、拆迁补偿费、开发成本尤其是开发商期望利润等因素决定的,不是土地有偿出让之过;土地储备不能以牺牲农民和职工利益为代价,也不能将获得最高价格作为唯一目的;经济适用住房建设补偿本末倒置,无法达到预期效果。     

地价会影响开发商利润率--谈土地使用权招拍挂出让与土地价格的关系

从土地取得成本角度讲,协议出让条件下,土地取得成本包括原用地方的补偿价、项目转让价、政府出让金等;招拍挂出让条件下,土地取得成本包括原用地方的补偿价(收购补偿价或土地一级开发成本)、政府收取的地价款。协议出让条件下,由于原用地方的补偿价为双方私下协商,价格可能偏高或偏低,部分开发商靠朋友关系低成本从原用地方取得土地使用权,同时部分项目还有转让价发生,这样对有实力却又没有土地信息来源的开发商是不公平的。此外,政府收取得的出让金也不一定完全符合市场,土地价格未真正反映出来;招拍挂出让的条件下,大家都从土地市场取得…     

能否令行禁止--71号令再次考验中国地政

对于那些习惯于廉价取得土地的开发商而言,8月的心情就像炎热的天气一样焦躁。根据今年3月份国土资源部、监察部下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监查工作的通知》(即“71号令”),即将到来的8月31日将是协议出让经营性土地使用权的最后期限(一些房地产商称之为“8.31大限”)。这意味着:仅凭政府一纸批文就协议取得土地使用权的日子将成为过去,取而代之的是以招标拍卖挂牌方式为主的“阳光地政”。但是,如何让“8.31”真正成为经营性用地协议出让的“大限”,则是我们必须面对的重大挑战。众所周知,早在2001年,…     

是规范,也是引导——《国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》解读

文件出台的背景 众所周知,近几年来中央高度重视房地产市场调控工作,同时对完善国有土地出让方式、稳定地价多次提出明确要求.仅2010年,中央就先后下发<国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知>(国发(2010]10号)和<国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知>(国办发[2010]4号),明确提出"在坚持和完善土地招拍挂制度的同时,探索'综合评标,、'一次竞价'、'双向竞价,等出让方式,抑制居住用地出让价格非理性上涨".     

工业用地岂能如此"另辟蹊径"

商品房开发用地必须以招标拍卖挂牌方式出让,这是国家早已明确规定了的。然而,在房地产开发的巨大利益驱动下,为了降低开发成本,不少开发商千方百计在规避招标拍卖挂牌出让制度上打主意。前些年,一些开发商看好国有企业改制处置的土地资产,现在,又打起了工业用地的主意。《国务     

建国后正确处理人民内部矛盾的历史沿革

建国后,在不同的历史阶段,人民内部矛盾的根源性特征由于利益主体和具体的利益内容不同而反映出不同的时代特征,而党的领导人以马克思主义中国化的理论为指导,正确处理人民内部矛盾,对人民内部矛盾根源性问题的解决也反映了党执政水平的不断提高和执政能力的不断增强。     

论西部开发中的效率与公平

效率与公平历来都是经济学界争论最多的问题,本文从区域开发中的效率与公平的内涵和关系入手,从理论、实践和社会主义本质等方面论述了西部开发应遵循“效率优先,兼顾公平”的原则.     

宅基地使用权转让合同效力探究--基于30个宅基地使用权转让纠纷的实证研究

近年宅基地使用权转让合同效力纠纷案件大量发生,其中不乏当事人"恶意"起诉的案件。但因宅基地使用权制度规定与法院对宅基地相关法条强制性规定分类的不同理解,导致案例判决结果差异较大。对比学说且结合实际案例,提出将公法权益与私法权益的对比权衡作为强制性规定分类的主要标准,赋予法官在此类案件中的自由裁量权,即依据实际情况认定转让合同效力。     

关于港口腹地划分问题的研究综述

随着经济全球化的发展和我国对外贸易的增长,港口在促进经济发展的进程中发挥着越来越大的作用,有统计显示,我国近90%的对外贸易是通过海运实现的,航海业的快速发展使港口在经济发展中的地位更加重要。而港口对腹地有吸引和辐射作用,腹地的发展又是港口发展的动力来源,为了实现"港城互动,港城共荣"的目标,因此探讨港口与腹地的问题越来越受到人们的重视。     

农七师实施西部大开发战略的初步设想

农七师位于新疆天山北坡综合经济带,怎样在西部大开发中实现二次创业,壮大农场、企业,富裕职工呢?一、机遇和面临的主要问题党中央、国务院西部大开发的战略部署,是农七师千年难得的历史性机遇。从国际上看,美国西部开发、巴西亚马逊地区开发、日本北部地区开发、前苏联西伯利亚地区开发、意大利南部地区开发都取得了显著成效,极大地推动了经济发展和社会稳定,从根本上改变了该地区的面貌。回顾农七师1950年以来的屯垦戍边创业史,军垦儿女在千古荒原上,开拓了一片片绿洲,创办了一座座工厂,建起了一幢幢商厦、学校、医院,兴建了奎屯新城。特…     

初探三峡水库湿地面临的问题及其对策

三峡水库建成后,将成为我国最大的人工湿地,库长约650km,平均水面宽1 500m,具有脆弱性、不稳定性及其多功能性的特征;分析了三峡水库湿地面临的3个问题:水污染现状及新污染问题的预测、泥沙淤积及其发展态势、生物多样性危机及其增多的趋势;提出了保证三峡水库湿地可持续利用的措施:制定三峡湿地地方性保护法、建立国家级湿地自然保护区、加强三峡湿地重要性的宣传教育、提高公众保护意识及搞好长江上游生态恢复重建等。     

对我国农业投资体制改革的思考

改革开放的20多年,我国农业取得了巨大的成绩,特别是党中央国务院为适应农业发展的需要,不断调整农业的各项配套政策,从而有力的推动了我国农业的发展.作为推动农业前进的重要措施之一--农业投资体制的改革也取得了一定的成效,但现行的农业投资体制在某些方面显然不能适应新形势发展的需要,改革已经迫在眉睫.     

试论贫困地区农民采用科学技术的心理特点

本文从搞好农业推广的角度出发,阐明了分析农民采用科学技术心理特点的紧迫性和必要性;论述了当前我国贫困地区农民采用科学技术的心理筘特点;进而提出了促使其采用科学技术的对策。     

从主要利益相关者看国有林场改革

在国有林场改革发展中,从主要利益相关者的角度分析在改革推进过程中所遇到的动力和阻力因素,从而完善动力机制构建;同时也利用博弈理论的研究方法,分析国有林场改革主要利益相关者之间利益的博弈关系,并根据Nash均衡策略的最优解,给出了国有林场改革的建议。     

夯实基础创新管理 建立出租屋流动人员长效管理新机制

在新的发展时期，如何充分发挥国土房管部门的职能作用，建立起出租屋流动人员的管理机制？本文通过总结实践经验，围绕构建和谐黄埔，进行了有益的尝试和探讨。