论我国农村建设用地使用权流转的制度变迁

我国现行土地法律制度与农村建设用地流转的现实已经不相适应.城乡分割的二元土地制度、农地的产权残缺及其所承载的社会保障功能的日益强化,限制了农地的流转,而经济主体对潜在利润的追求又诱致着新的制度变迁.为此,需要对农村建设用地使用权流转的相关法律进行修改或调整,明晰农村土地产权,明确土地流转的收益分配,改革土地征用制度,建立和逐步完善农村社会保障体系.     

关于农村宅基地使用权评估方法的思考

党的十八届三中全会提出,要保障农民宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,建立农村产权流转交易市场。这意味着,农村宅基地产权流转将逐步有序的推进,必然会牵涉到相应的土地估价问题。本文因此提出了宅基地的常用评估方法,且给出相应的对策及建议。     

成都市农村产权制度改革调研报告

成都市是国务院批准的城乡统筹综合配套改革实验区,农村产权改革是其重要内容。成都市委市政府在明晰产权上坚持＂还权赋能＂,制订了一系列的法规和实施意见;在促进产权流转上,与民间共同进行了制度、机制的创新,形成了有效的农村产权流转市场;在解决＂钱从哪里来,钱应怎样用＂方面,成都市政府在财政资金投入与管理方面,形成了统筹使用资金和市场化运作的机制。对于在成都市农村产权改革中存在的问题与不足,本调查报告也进行了剖析,并提出了一些建议,以期对成都市农村产权改革的深入与完善提供有益的参考。     

宜昌市黄花乡土地流转模式的调查与思考

近年来，湖北省宜昌市黄花乡结合自身实际，在土地流转模式方面进行了改革和创新，并取得了一定的成效，成为湖北省唯一的乡镇农村集体资产产权交易所试点。通过实地调查，笔者总结了黄花乡土地流转的特点、动因及可资借鉴的成功经验，同时针对调查中所反映的问题，提出了开展农民从业培训、完善农村社会化服务保障机制、加大政策宣传力度、加快培育农村市场主体、加强流转服务平台建设等建议。     

共有产权住房政策的反思:定位、现状与路径

从住房属性的视角分析我国住房政策改革,探讨了我国目前在住房保障政策领域需要改革的问题,即在传统式产权式住房保障缺位和租赁式住房保障忽视住房所有权对财富积累的情形下,必须探索一种新型产权式住房保障满足群众对住房自有的需求。在明确共有产权住房的定位和分析该制度优势特征之后,梳理并对比各试点城市共有产权住房政策主要内容,进而提出完善共有产权住房政策的路径:明确制度认知与定位,厘清与原有保障制度的关系;借鉴国外成熟经验,完善共有产权住房制度设计;明晰权利与义务,协调参与主体之间的利益关系。     

土地视角下的农村社会保障

我国作为一个农业人口占大多数的国家,建立和完善农村社会保障体系是刻不容缓的任务。本文从土地与农村社会保障关系出发,认识到土地流转是健全农村社会保障的重要切入点。针对当前土地产权不清和现今农村社会保障滞后等现状,本文提出了几点可行性建议。     

农村土地征收过程中住房利益第三人的保护研究

虽然宅基地使用权长期被限制流转,但现实中农村房屋的抵押转让等行为却在法律之下悄无声息地进行着。因此,在农村土地征收过程中,第三人在农村住房上所享有的利益无法得到有效保护。本文在2014年"两会"提出加强土地流转策略的背景下,就现有不利第三人利益取得问题进行分析,并通过借鉴城市住房与城市住房流转的经验,提出相关解决建议。     

土地视角下的农村社会保障

我国作为一个农业人口占大多数的国家,建立和完善农村社会保障体系是刻不容缓的任务.本文从土地与农村社会保障关系出发,认识到土地流转是健全农村社会保障的重要切入点.针对当前土地产权不清和现今农村社会保障滞后等现状,本文提出了几点可行性建议.     

国务院发文规范农村产权交易土地承包权不得流转

2015年1月22日,国务院办公厅发布了《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》,被称为为首部针对农村产权流转交易市场的全国性指导文件。该《意见》明确将土地经营权分离出来,对农村土地流转领域的所有权、承包权和经营权进行了分类指导,强调指出：农村产权交易以农户承包土地经营权、集体林地经营权为主,且不涉及农村集体土地所有权和依法以家庭承包方式承包的集体土地承包权。     

农村产权抵押物变现的现实困境与破解对策

农村产权抵押融资是盘活农村“沉睡资产”的重要渠道,也是增加农民财产收入的重要途径,而产权抵押物变现难是目前制约我国农村产权抵押融资健康发展的主要因素之一。由于我国农村产权流转存在刚性制度约束、农村产权的有效市场需求和流动性不足及其确权成本高且操作难,导致农村产权抵押物的收储与管理难、价值发现难、价值评估难和价值变现难。应完善农村产权抵押物变现的法律支撑体系,优化政府主导的宏观调控机制,构建包括资产管理中心、信息中心、交易中心、价值评估中心的农村产权交易市场体系,并完善农村产权确权颁证制度和农村社会保障制度等相关配套措施,以有效破解农村产权抵押物变现难困境,推动农村产权抵押融资发展。     

房屋典当探析

当下经济生活中普遍存在的房屋典当,虽然被《典当管理办法》规定为典当,但其与传统民法中的典当有所差别。同时,房屋典当与用益物权和传统民法中的典权不也相同。从本质属性上看,其应属于担保物权。当前形势下,房屋典当的这一性质应当在司法实务中灵活处理并尽早通过立法予以确定。     

论赋予农民更多财产权利

我国农民财产权利长期受到抑制和侵蚀,导致农民财产性收入不足.赋予农民更多财产权利,增加农民财产性收入,是实现农民收入倍增、缩小城乡居民收入差距、实现社会稳定、实现经济可持续发展的需要.增加农民财产性收入,主要在于赋予农民更多的土地财产权、房地产权和金融财产权.赋予农民更多的土地财产权关键在于赋予农民土地财产“实体”权、公平交易权和增值收益分配权;赋予农民更多的房地产权关键在于赋予农民房地产抵押权和自由交易权;赋予农民更多的金融财产权关键在于赋予农民金融服务享有权、金融产品选择权和金融产品市场定价权.     

论农村住宅产权改革

随着房产改革的发展,在城市房地产火爆的同时,农村住房还停留在计划经济时代。这种状况不利于资源的有效利用,对农村住房进行产权改造意义重大。我们可以将宅基地使用权改造,与以往最大的不同的是改造后的宅基地使用权有年限的规定,而且可以纳入流通的市场。     

土地流转信托：农村土地承包经营权融资方式的新探索

十八届三中全会提出要加快构建新型农业经营体系,赋予农民更多财产权利。在此背景下农村土地流转信托受到各方关注。相比于农村土地承包经营权抵押贷款等融资方式,土地流转信托在坚持农村土地所有权和承包权不变的前提下,发挥了农村土地承包经营权的融资功能,找到了一种既让农民流出土地后获得稳定收益,又帮助各类主体流入土地后获得足够金融支持、实现土地高效利用的模式。农民、农业经营者以及信托公司三方以土地流转信托项目为平台,产融结合,实现了农地集约化、专业化、规模化的经营,推动了农地增值、农业增效、农民增收。     

农村土地股份合作制存在弊端探究

土地股份合作制作为农村土地流转的一种创新形式,对于工业化、城市化以及农业生产的规模化经营起到了重大的作用。但是由于其制度发育不成熟,它在组织管理、股权设置、以及具体操作中还存在不少问题,它与我国的相关法律和政策还存在一些冲突。近年来这些问题和弊端越来越明显,有的甚至威胁到农村的稳定和发展。     

农民财产权收入的土地财产权结构新探——权利束的法经济学观点

财产权制度通过界定农村土地财产权、调整农村土地市场交易行为而成为保障农民财产性收入的核心制度.反观现实中法律制度对农村土地财产权转让的制约,农村土地市场交易受到限制,造成农民财产性收入取得程序、方式以及效力方面的困境.反思大陆法系传统财产权理论,从权利束的法经济学观点出发找寻农村土地财产权结构的基点,以定限物权为核心设...     

对廉租公寓建设的思考

在我国城市化不断加快的背景下，以暂住人口为主体的城市过渡群体具有特殊的住房需求。由于城市住房供应结构尚不完善，过渡群体对过渡房的需求主要由城中村出租房和部分社会出租房提供。随着城中村改造的完成，过渡房需求将存在供给主体的缺失。因此，需要建立以福利性为主、部分微利性为辅的多层次、多类型的廉租公寓，通过政府主导，设立规划、建设、土地、财政等多部门联动协调的专职部门，进行多渠道筹集资金，结合城中村改造进行统筹规划、合理布局，并加强后期公共管理与服务工作。     

论我国农村土地产权制度所体现的法权关系

与市场经济发展的内在要求相比,我国农村的土地集体产权制度体现着一种不清晰、不平等、不完整的法权关系。这种与市场经济不相适应的土地产权制度是以传统的计划经济学说为理论基础的,仍然带有传统的计划经济色彩。顺应时代发展的潮流,实现农村土地产权制度的创新,已成为我国发展农村市场经济、建设社会主义新农村的当务之急。     

农村宅基地使用权制度研究

从新农村建设与农村宅基地使用权制度的关系出发，结合当前农村宅基地使用权制度体系的基本特征，通过实证调查分析我国农村宅基地使用权制度存在的问题，提出我国农村宅基地使用权制度创新的思路。应当加强立法，完善农村宅基地使用权法律制度体系；明晰产权，强化农村宅基地使用权权能；强化市场功能，明晰市场配置和政府配置的边界。     

关于城市住房系统的思考

城市住房系统包括住房建设系统、住房消费系统、物业管理系统、产业政策配套系统.要从根本上解决城市住房问题,就必须搞清城市住房系统的内涵,理顺城市住房系统中各子系统的关系,保证各层次子系统的正常运行.目前我国城市住房系统中的关键问题是住房消费市场不成熟,住房有效需求不足.为此,必须进一步加快城市住房制度改革的步伐,建立面向消费者的房地产金融体制,规范住房价格体系,加强住房消费市场的管理,提高物业管理服务的质量和水平.