浅析土地估价中主要参数的确定方法

土地估价主要参数的确定方法有五种:成本逼近法、基准地价系数修正法、假设开发法、市场比较法和收益还原法,方法不同参数也不同.本文着重论述以GIS信息系统在为土地估价人员提供评估参数、为管理部门和研究人员提供土地市场信息方面的应用.     

探索性空间数据分析支持下的城市地价分布规律研究

土地已经成为社会主义市场经济重要的宏观调控手段,价格杠杆调控是城市土地资源优化配置的重要组成部分。对城市地价分布规律进行研究,可以量化反映城市地价信息,及时掌握城市地价的变化动态。在城市地价分布信息的统计中,传统统计学的两个基本假设——样本独立与大样本,因地价信息空间位置的相关性和样本数量的有限性,往往得不到实现。探索性空间数据分析方法建立于一定的数学基础上,对数据的空间相关性有很好的考虑;同时,其对样本的数量要求不多。在探索性空间数据分析技术的支持下,以江苏省镇江市为研究区,对商业用地市场交易样点进行选择,通过逐步比较得到最优插值方法,提取地价分布信息,生成商业地价等值线。结果表明,镇江市商业地价中心分为两级,一级中心1个,二级中心4个;商业中心与地价中心的分布有较强的一致性。     

城市地价水平影响因素的相关分析--以江苏省为例

以城市地价产生地区差异的理论分析为依据,在分析了城市地价的主要影响因素基础上,以江苏省为例选择了11个地价影响因子,对39个样本城市地价进行相关分析,运用逐步回归分析方法建立了江苏省城市地价评估模型。     

城市化进程中土地集约利用的地价调控分析——以乌鲁木齐市为例

研究目的：以城市土地内部挖潜和外部扩张发展模式为前提条件,从地价对土地利用量的调节关系入手,分析近年来地价变化对城市土地利用的影响。研究方法：采用样点区2002—2008年土地供应数据和地价动态监测数据,建立图表对应关系,进行比较分析。研究结论：地价的高低是约束土地使用量的主要机制和手段。     

基于Kriging技术的城市基准地价评估研究

本研究以杭州市中心城区住宅基准地价评估为研究对象,利用地统计学中的空间局部内插Kriging技术,建立地价等值图,并通过与市场价格的比较分析,证实该方法的可靠性,最后探讨了该方法在土地定级估价和基准地价评估中的具体应用。     

开发区地价动态评估方法初探

开发区属典型的地价高度发展区.本文根据开发区地价变化规律,建立了开发区地价动态评估模型,讨论了模型的具体应用方法,并将模型应用于金华市江南开发区动态评估,予以实例验证.     

基于“3S”技术的土地资源高效动态监测方法研究

本文以“3S”技术做基础,为克服传统土地利用图件更新技术的弊端,从土地利用动态监测实际要求出发,采用理论研究和系统开发相结合,提出基于“3S”技术土地利用总体方案,用遥感技术快速发现变化地块,GPS快速测定更新的信息,在GIS环境下实现了土地利用图件更新,且开发了土地利用动态监测系统,大大提高土地资源调查工作效率,对全国土地资源动态监测具有重要意义。     

基于城市文明的新型城市整体动态地价体系

传统的以宗地评估为基础的标定地价体系将地价附着于宗地，造成呆滞地位、静态地价，这一弊端制约了城市的自我整理。通过设计虚拟地价银行－－城市整体地价总量储备金及相应的运作机制，从投资学的原理出发，以类似股份制的操作方法将所有宗地在某一时点的名义地价“熔解”在一个整体之内，这样就去除了地价在宗地间“流动”的障碍，获得了一个充满活力，能够有效中和地产投资风险和防范金融危机的动态地价体系。文章提出应该从一个城市整体的高度来认识每一宗地的价值基础。认为随着城市的不断自我整理，地价是在城市内“流动”的。主张采用代表某一时点市场行情的即时地价的概念。同时提出城市地价总量的内涵是作为一个动态整体的城市文明。     

不同城市基准地价评估方法比较研究

城市基准地价评估在国外也称为大面积评估(Mass Appraisal).这种评估主要是为城市土地管理、财产税的征收(其中土地财产是重要组成部分)等服务的.在西方国家,由于长期的市场经济,拥有大量的土地价格数据.在此基础上,利用GIS技术对地价分片划区进行定级,以便于城市土地的管理.或通过市政府颁布城市主要道路的路线价来指导城市土地市场.我国土地市场还没有成熟,土地市场价值表现得还不充分;再加上现在进入土地市场的土地(出让的土地)占城镇土地总面积的比例极小,数据代表性不大.由于以上局限,使得很难用国外的估价方法进行城市基准地价的评估.     

浅议GIS技术在城市规划中的应用

近年以来来,我国许多的城市,都已经建立了其自身的,基于GIS技术之下城市的规划信息系统.:而GIS技术因为其在空间数据存储、转换以及分析等方面突出的实用功能.使其在自然资源的管理、城市的规划、经济的分析甚至是军事的组织等许多的领域得到十分广泛的应用.尽管在技术上GIS还不是非常的完善,但是GIS技术在城市规划、管理方面的辅助作用已经不容置疑,而且在城市的规划当中GIS技术的应用已取得了丰硕的成果.     

GIS支持下的土地定级研究--以南阳市为例

土地定级估价是城市土地利用的基础性工作，有助于促进土地资源的高效配置和经济的快速发展。文章以GIS为基础，利用“土地定级估价信息系统”，对南阳市区土地定级的有关理论与方法等问题进行了研究。     

基于GIS的济南市城市土地利用空间结构分析

利用1996年和2000年两个时相的航空影像进行城市土地利用解译，通过MapInfo、ArcView等GIS软件对矢量化的解译成果进行空间分析与查询统计。研究表明：济南市城市土地利用结构具有明显的圈层和扇形结构特征。自内而外可分为三个圈层，但与西方圈层模式相比，又具有鲜明的特点。内圈层功能以居住和商业金融服务为主，且居住用地比重偏大；中间圈层土地利用的空间结构比较均衡，随时间变化较平稳；外层土地利用的时空变化明显，工业用地比重较大。各圈层又可划分为多个具有不同城市功能的扇形地域。     

论城市规划与土地利用总体规划相互协调

分析了我国城市规划与土地利用总体规划编制与管理工作的不协调状况及其原因;依据两规协调的法律规定,提出了两规协调的共同理念是可持续发展、实现现代化、集约用地、统筹安排各类用地;论述了两规协调的基本思路是重视城镇体系规划、乡镇规划两图合一、加强城市总体规划编制过程中的协调、城市规划设计院参与新一轮土地利用总体规划编制、调整机构设置。     

西北地区城市化推进的途径研究

文章对内陆地区通过提高城市化水平，有效推进区域开发的基本途径进行了较系统地探讨。首先分析了国外内陆地区以城市化促进区域开发的典型经验；接着，客观评价了我国西北地区城市化进展和特征；最后，提出了我国西北地区积极推进城市化的基本途径。     

基于景观生态学的东山岛城市绿地系统规划

海岛城市由于独特的地理位置和生态环境,其绿地系统具有不同于内陆城市的特殊性.文章以福建省东山岛为例,分析城市绿地系统的现状和主要存在问题,在景观生态学理论的指导下,分别对基于"斑块-廊道-基质"理论的城市绿地类型进行规划研究,以实现海岛城市城市绿地系统的可持续发展.     

城市扩展及其驱动力遥感分析--以厦门市为例

以厦门市为例,利用遥感专题信息提取和空间叠加分析技术研究城市空间扩展,着重分析了厦门市从1989年到2000年11年间各区城市扩展的面积、速度和方向、城市扩展侵占周围用地的情况以及城市扩展的驱动力。分析表明,厦门市的城市空间扩展速度较快,2000年城市用地规模比1989年扩大了近2倍,城市用地扩展主要是侵占周围的耕地。厦门市经济的快速发展、外商投资的不断注入以及多山临海的地理环境决定着城市扩展的速度和方向,是城市空间扩展的主要驱动力。     

知识社会城市土地管理的探讨

土地是城市发展的载体,城市土地的利用情况,直接影响城市经济的发展和社会生活。知识社会里,传统的自然因素的重要地位大大降低,取而代之的是知识型因素。在分析我国城市土地利用现状的基础上,对知识社会城市土地管理提出相应的对策。     

长沙市土地利用与经济协调发展定量评价

文章采用主成分分析和模糊数学相结合的方法,根据两系统35个具体指标值,分别计算出长沙市区1996-2005年间土地利用系统和经济发展系统的综合评价指数和两系统间的协调度指数,定量分析了10年问长沙市区土地利用与经济协调发展的程度,判断了土地利用与经济发展系统间的演进模式.结果表明:两系统协调程度不高、质量欠佳,协调度指数总体趋势下降;土地利用与经济发展系统演进模式由经济发展滞后土地利用模式转变为土地利用滞后经济发展模式.为探索结果产生的原因,运用信息熵和均衡度等相关的数学模型与方法,进一步分析了长沙市经济发展过程中土地利用存在的问题.     

我国特大城市地域扩展中用地效益的初步研究

基于我国100万人口以上的特大城市建国后的历史统计资料，分析我国城市地域扩展的类型：迅速发展型，较快扩张型，一般发展型，缓慢发展型。并选用单位土地产出，土地利用效益变化幅度以及单位面积增加值区位商等指标分析了我国特大城市土地利用中的用地效益问题。最后针对城市的扩展模式与城市的用地效益评估指标体系等问题，提出：①土地不是经济增长的主导要素；②完全市场化的用地机制可以有效保证城市土地整体的效益水平；③我国的城市用地相对于国外而言仍有增长潜力。所以，可选择的政策路径是：①政府不应是城市化的主导力量；②政府应该尽可能获取完整准确的城市统计资料；③土地产权的界定应该明确；④加强基础项目建设,为土地进一步释放潜能提供支持。     

长沙市土地利用结构熵值时序分析

开展城市土地利用研究,定量地了解城市土地利用的现状及存在的主要问题,找出提高城市土地利用效率的对策方法,有助于进一步了解土地利用的变化原因与机制,促进城市土地的合理利用和可持续发展。文章以长沙市1996—2007年土地利用数据作为研究基础,借助信息论的信息熵、均衡度和优势度原理,分析了长沙市土地利用结构的动态演变特征,分析结果表明:在研究区间内,长沙市土地利用信息熵持续上升,均衡度、优势度呈波动状态,土地利用职能相对扩张,土地空间利用类型表现出均衡发展的态势。