土地出让方式、地价与房价

本文使用中国35个大中城市2003～2008年土地市场和房地产市场数据,考察了土地出让方式对地价和房价的影响。描述性分析发现,地价房价比不高,均值为10.23%;土地出让金占地方财政收入比重均值为62.49%,已成为地方政府的"第二财政";协议出让面积占比最高,其次是挂牌出让和行政划拨,最小是拍卖和招标,土地出让存在明显的"双轨制"。实证发现,房价主要是由供求决定的,而非地价和土地出让方式决定的。因此,控制房价过快上涨,主要是调节房地产供求关系,而非一味地降低地价乃至否定土地的"招拍挂"制度。实证还发现,地价主要是由房价决定的,而非土地出让方式决定的。这表明,"招拍挂"制度并未导致地价的快速上涨,高房价是"地王"出现的主因。     

“地王”的扫描、透视及警示

近年来，在房价持续上涨张力的牵引之下，频频刷新的“新地王”纪录，无不在告诉人们，土地市场的火爆丝毫不亚于房屋市场。在经历了“地价拉动房价还是房价拉动地价”的争论后，近来有关“建楼不如囤地”的争论，更是把土地市场上的“囤地”现象推上了风口浪尖。2009年6月30日，广渠路15号地被中化方兴投资管理（北京）有限公司以40．6亿元的价格夺得，     

土地市场降温对房价影响有限

本轮土地市场降温并不会是房价步入下跌周期的信号。固然,根据面粉与面包原理,地价“面粉”降价,房价“面包”理应降价,但是,目前中国的房价助长因素极其复杂,并不完全是由地价所决定的。换言之,这轮土地降温潮对房价影响有限。这是因为,一是地价仅占房价三成左右,地价并不是房价的决定性因素,而供求关系是房价过快上涨的决定性因素;二是从短期来看,因为开发商囤积的土地没有消化,仅开发商现囤土地就能维持一段时间高房价;     

从地价比视角看“招拍挂”制度改革

地价与房价有着密切的联系,地价是形成房价的重要要素之一,地价与房价的变动存在极大的相关性。本文从地价房价比出发,对地价房价比的数据和线图分别进行了分析,简要地阐述了我国房价过快上涨的地价原因,而后进一步理清＂招拍挂＂[1]制度促进地价上升的不合理因素,说明控制房价要从改革＂招拍挂＂的土地出让方式做起,并提出了相关的政策建议。     

“天价地”：金融危机下不和谐的声音

所谓“天价地”，是指在土地招拍挂市场上，个别稀缺地块出现地价明显高于当时市场价格水平，甚至楼面地价高出周边房价的现象。业界将此形象地表述为“面粉贵过面包”。一些“天价地”的产生与资本市场流动性过剩引发的过旺需求有着密切关系。“天价地”虽然是个别现象，不代表当前土地市场形势大的方向趋势，但“天价地”却暴露出经济领域的深层次问题，暴露出土地监管的制度漏洞与执法不严，值得正视。     

近年房地产开发住宅用地供给增长相对不足

在土地供给总量相对不足的状况下,近年房地产市场的开发建设总量却总体保持了较快幅度的持续增加。来自土地增量市场供给的从紧,不可避免地提高了地价以及房价上涨的预期     

“地王”的透视及瞀示

在经历了“地价拉动房价还是房价拉动地价”的争论后，近来有关“建楼不如囤地”的争论，更是把土地市场上的“囤地”现象推上了风口浪尖。     

房地产金融新政冷思考

今年以来，楼市进入癫狂状态，房价疯涨，成交量飙升。于是，国务院密集出台政策遏制房价上涨，继住房消费税即将出台的新闻后，连续出台二套房首付不得低于50％、土地招拍挂不再是“价高者得”等政策。4月17日，国务院又出台三套房政策，明确表示“房价过高地区可停发房贷款”。     

土地增值税会推动房价上涨吗？

土地增值税“清算令”出台后，舆仑的反应几乎和股市一样强烈。 房地产开发商们和他们的经济学家们一齐上阵，他们说，“土地增值税”“清算令”将会推动房价上涨。说“土地增值税”会“加大开发商成本”，成本提高了，羊毛出在羊身上，房价能不上涨吗？     

影响房价上涨的因素分析

近几年中国的房地产业得到了快速的发展,但房价持续上涨也引起了人们的普遍关注。目前我国房价上涨主要是由于土地成本的大幅上涨;居民收入水平的不断提高;市场预期的过高估计;投资途径的相对单一等原因造成的。要制定相关政策法规,加大各种房源供应,引导资金合理流向,完善住房保障机制,推进土地置换制度建设。     

解决高房价 其实并不难

在经济形势最为困难的2009年，中国房市价格迭创新高，高房价成为百姓之痛、民怨焦点，也成为今年“两会”热议的话题。然而，“两会”上总理政府工作报告中“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”的话音未落，部分城市房价、地价又现弹升之势。国家统计局的数据显示，2010年3月份，中国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11．7％，再创新高。     

重拳出击，剑指土地调控

去年政府为抑制上涨过快的房价，曾一气推出了两个“国八条”和一系列的配套措施，然而，这些手段并没有起到应有的作用，至今以来，房价仍在持续上涨。[编者按]     

对当前房地产市场和调控的几点认识

未来房地产调控既要防止地价和房价快速上涨进一步加剧通货膨胀,又不能大起大落影响国民经济稳定发展     

从机会成本的角度看待地价与房价的关系

地价和房价越来越成为社会关注的焦点，本文试从机会成本的角度看待地价和房价的关系，并认为房价和地价的形成具有不同的机理，房价形成于土地的机会成本，地价形成于房屋的预测价。实际房价涨幅超过了调整后的房价涨幅，不仅是由于土地制度的异化，而且是开发商的垄断定价能力所致，这反映出我国深层次的房地产制度缺失问题。     

我国限价房政策思考

“限价房”是2006年“国六条”政策实施之后的产物,当时国务院相关文件称之为“两限两竞”商品房。所谓“两限两竞”即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”。为降低房价,解决本地居民自住需求,按照国务院有关文件要求,政府实施土地供应时在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以公开招标的方式确定开发建设行为。其目的主要有两方面,一方面是平抑房价,另一方面增加了真实需求购房者的有效供给。     

京地咨询:为新北京出谋划策

目前,房地产业成为争议最大的产业之一,众说纷纭,莫衷一是,焦点都主要集中在“房价”上面。但是,影响房地产健康发展的深层根源却并不是房价,比如,土地的供应和开发。在北京市开始实行“招拍挂”的土地公开出让方式之后,土地一级开发也开始成为土地利用和开发的主流方式。然而。旧机制和习惯思维的改变不是一朝一夕的过程,北京在土地一级开发的     

“地王”的透视及警示

在经历了地价拉动房价还是房价拉动地价的争论后,近来有关建楼不如囤地的争论,更是把土地市场上的囤地现象推上了风口浪尖。     

转型期中国土地出让收入和价格的演变规律——基于财政分权与经济目标的视角

针对当前突出的“土地财政”问题,利用1998~2012年省际面板数据,构建面板数据模型,实证分析转型期我国土地出让收入和价格是否由财政分权和经济目标考核的共同影响。结果表明,在财政分权下,地方政府通过出让更多的土地来获得收支平衡,导致出让收入增加和价格快速上涨;在经济目标考核下,地方政府会采取工业和商业混合发展模式,工业上采取协议方式低价出让土地与商业上采取“招拍挂”方式高价出让土地,两者之间差距逐渐扩大;房价和地区市场开放度也影响土地出让收入。     

地价与房价的关系及其政策含义

本文在房价构成公式所蕴涵的房价与地价关系的基础上，通过对房地产开发周期的分析，区分了预期房价、交易房价、交易地价和土地成本，并结合我国实际，讨论了房价与地价之间的互动关系，认为交易房价通过影响预期房价决定交易地价，土地一经转入开发，地价连同其他费用一起构成成本，在不同市场化程度下对交易房价施加相应的影响。基于此分析，本文提出了以继续深化房地产市场改革为中心内容的政策建议。     

物业税能否彻底改变地产运营格局

房价与收入之比过大，居民收入增长速度赶不上房价上涨速度，房价持续上涨已经成为一个严重的经济和社会问题。住宅作为生活必需品，过高的房价会成为社会的不稳定因素。“居者有其屋”的梦想是否会随着物业税的开征变成现实？[编者按]