高速公路REITs底层资产价值评估研究

高速公路已建成里程长，可证券化存量资产庞大。叠加当前政策的大力支持，使得REITs成为一条盘活存量高速公路资产的优选路径。我国高速公路行业改善现金流、拓宽融资渠道的需求较高，政策鼓励下未来高速公路公募REITs市场会进一步扩容，因此如何评估项目投资价值尤其重要。本文分析了高速公路公募REITs底层资产价值来源，以HX高速为例，使用四阶段法模型从乐观方案和保守方案两个角度测算车流量进而确定自由现金流，并依据实际情况测算各年动态折现率，确定高速公路REITs底层资产价值，全面展示了高速公路REITs底层资产价值评估流程，为后续高速公路REITs底层资产价值评估实务提供参考。     

中国基础设施REITs税制问题研究

不动产信托投资基金(REITs)于20世纪60年代起源于美国,经数十年来发展一度成为全球资本市场的重要金融投资产品,其中税收优惠是推动REITS发展的一项重要驱动力.2020年4月和7月,国家发改委和证监会两次发布重要文件指出中国REITs市场的发展方向.从我国税法原理的角度,REITs的税制构建需要进一步发展信托导管理论;从时间的角度来看,在REITs项目的设立、运行和退出各环节重复征税现象显著,均存在减免税负的空间;从税种的角度来看,REITs的底层资产为不动产,涉及房产税、契税、土地增值税等.REITs要成为推动中国基础设施建设和土地经济的新动能,不仅要创新交易结构和完善监管制度,还要降低税负以提高收益的市场手段来引导REITs的发展.     

REITs试点三周年 万亿级“蓝海”市场未来可期

<正>三年前,2020年4月30日,国家发改委联合中国证监会发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,至此我国公募REITs这块万亿级“蓝海”业务正式拉开序幕。三年来,从理论到政策,从政策到实践,从实践到市场,我国已初步探索走出了一条既遵循成熟市场规律、又适应中国国情的REITs发展之路。截至3月末,我国共上市公募REITs产品27只,募集资金超900亿元,项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、新能源等多种资产类型,形成了一定规模效应、示范效应。     

基础设施公募REITs时代到来

主持人:2021年我国基础设施公募REITs市场启航.6月21日,沪深交易所首批基础设施公募REITs正式上市,万亿级基础设施公募REITs市场起步.基础设施公募REITs试点对于盘活社会存量资产、降低宏观杠杆率、提升基础设施产业发展质效、丰富资本市场投融资品种等具有重要意义. 目前首批9只基础设施公募REITs已上市一个多月了.从交易价格、成交额、换手率等数据发现,公募REITs市场整体呈现出平稳运行的态势,目前有6只产品价格高于发行价,最高溢价率达4.78％.整体市场认可度较高,投资者认购活跃,产品上市以来,总体运行平稳,各项指标符合试点预期,取得了较好的开端. 基础设施R EITs,是存量基础设施项目以公开募集基金的形式进行融资的一种金融工具,既有利于盘活基础设施存量资产,回收资金用于新的项目建设,也有利于促进资金"脱虚向实",提高金融服务实体经济质量和效率.我国基础设施公募REITs市场空间有多大?此次公募REITs试点会面临哪些机遇与挑战?我国发展公募REITs可以汲取哪些国际经验?公募REITs对于我国金融事业发展有何长期意义?《金融博览》杂志与中国人民大学国际货币研究所(IMI)共同举办本期圆桌话题,就上述问题约请多位专家进行讨论. 公募REITs正式启航 《金融博览》:我国基础设施公募REITs率先启动,那么我国基础设施公募REITs市场空间有多大? 杨再平(IMI学术委员、亚洲金融合作协会创始秘书长、中国银行业协会原专职副会长):截至目前,我国基础设施累计投资额已超过150万亿元,而仅老年群体所持有的可投资资产就达百万亿元.可以设想,当百万亿元的成熟不动产存量资产与老年群体持有的百万亿元可投资资金跨时空有效撮合,其对盘活存量资产、降低宏观杠杆率、促进城乡基础设施螺旋式循环发展、丰富资本市场投融资品种、完善资产管理供给、老年群体生活周期的福利最大化安排,等等,会产生非常大且深刻的影响.这也就是为什么市场各界都看好基础设施公募REITs的理由.     

日本公募REITs发展借鉴

2021年6月底,在经过多年的酝酿后,中国公募不动产投资信托基金(REITs)9只产品正式上市.公募REITs的推出是一项重大金融工具创新.但我国公募REITs市场容量较小,相关配套政策仍待出台.境外REITs市场发展成熟、规模较大,鉴于日本公募REITs在规模发展、国际化程度、运行机制等方面的优势,本文对日本REIT...     

基础设施REITs试点的现状、问题和对策

在系统梳理我国基础设施投融资模式的基础上,对基础设施REITs试点的现状和问题进行讨论,研究发现首批基础设施REITs挂牌上市后存在税收政策不足、基础资产转让政策不完善、监管制度不完善、项目筛选难度加大、中介服务机构能力欠缺以及二级市场流动性不足等问题.针对存在的问题提出以下政策建议:健全税收优惠等相关法律制度、建立项目遴选审核指标体系、优化项目运营管理中介服务体系、完善二级市场做市商制度和组建多层次基础设施REITs项目智库,希望为进一步推进我国基础设施REITs市场健康发展、盘活存量资产、推动经济高质量发展提供借鉴.     

推动长租房REITs行稳致远

以长租房为底层资产,发行不动产信托投资基金(REITs),有助于防范房地产市场风险、加快发展长租房市场、降低房地产行业杠杆率,推动房地产行业高质量发展,促进房地产与金融良性循环。本文建议,在现行基础设施REITs试点基础上,将市场化长租房项目纳入试点范围,募集资金用于支持投资周期长的租赁住房项目的建设和运营,稳步推出长租房REITs。     

国内基础设施REITs基础资产发展探究

在目前的多种因素影响下,投资作为经济增长"三驾马车"(消费、投资、出口)之一,增长乏力。通过基础设施REITs全面推动投资拉动经济增长,特别是在新常态下,能够助力国内与国际双循环新格局的构建,是金融服务供给侧改革的重要抓手。但是由于符合公募REITs政策要求的投资项目较少,将政府付费或者将可行性缺口补贴类项目作为储备项目探索纳入公募REITs范围中去,能够突破公募资产证券化业务规模瓶颈,扩大经济循环基础,形成良性投资循环。     

浅析当前我国信贷资产证券化中基础资产的选择

作为我国一项重要的金融创新,资产证券化业务在21世纪初才刚刚起步。证券化过程中最关键的环节是基础资产的转让,其中首要问题是基础资产的选择,即选择什么样的基础资产适合进行资产证券化业务的操作。本文通过对三种规模较大的信贷资产进行比较分析,并希望为国内证券化基础资产的选择提供新的思路。     

浅析当前我国信贷资产证券化中基础资产的选择

作为我国一项重要的金融创新,资产证券化业务在21世纪初才刚刚起步。证券化过程中最关键的环节是基础资产的转让,其中首要问题是基础资产的选择,即选择什么样的基础资产适合进行资产证券化业务的操作。本文通过对三种规模较大的信贷资产进行比较分析,并希望为国内证券化基础资产的选择提供新的思路。     

资产证券化真的缓解了银行核心风险吗?——基于"业务类型"和"底层资产"的研究

本文基于我国上市银行的数据,从"业务类型"和"底层资产"的视角出发,实证检验了商业银行开展资产证券化业务对其信用风险、流动性风险和系统性风险的影响。结果显示:第一,我国商业银行开展资产证券化业务的积极影响是降低了自身的流动性风险和系统性风险,消极影响是加剧了自身的信用风险;第二,从"业务类型"来看,以"原始权益人"身份开展资产证券化业务会对银行风险造成影响。以"承销商"身份开展资产证券化业务,则不会影响银行风险;第三,从"底层资产"来看,以"企业贷款"作为底层资产发行ABS产品,会对银行风险造成影响。以"抵押贷款和消费贷款"作为底层资产发行ABS产品则不会影响银行风险。据此,本文提出了相应的建议。     

我国权益型REITs的负债和负税能力分析

REITs是一种以房地产资产为主体的集合性投资产品。本文通过权益型REITs投资者收益率公式的推导,分析REITs负债结构、负税能力和收益率之间的关系,并结合相关数据,对我国权益型REITs负债和负税能力进行分析,从而给出我国REITs产品模式设计的相关建议。     

发行保障性租赁住房不动产投资信托基金的思考

为解决大城市新居民和青年人居住困难,国家积极推进保障性租赁住房建设。2022年8月,国内首批保障性租赁住房REITs上市发行,将为保障性租赁住房建设提供长期稳定大规模资金。通过对国内实施保障性租赁住房REITs的必要性、相关政策和首批项目实施情况等进行研究,发现保障性租赁住房REITs发展面临底层项目收益率低、项目土地合规、财政和税收政策支持力度不足等问题。为促进保障性租赁住房REITs更好地发展,提出相关对策建议。     

公募REITs如何助力新能源发电项目

<正>公募REITs作为一种投资工具,通过稳定派息率、多元化配置资产、关联交易制度、解决基础设施现金流预测风险、专业化运营和数据分析等策略,为新能源发电项目提供资金、技术和管理方面的支持。随着全球对可持续能源的需求不断增长,新能源发电项目在能源领域的地位日益重要。然而,这些项目往往面临着资金短缺、技术挑战和管理难题等多种困境。为了解决这些问题并推动新能源发电建设,公募REITs作为一种投资工具被广泛应用。     

防范供应链金融ABS风险

资产证券化在我国实践应用中,普遍被认为是一种融资手段。自2015年我国出现以商业不动产抵押贷款为底层资产进行融资的资产证券化产品以来,不动产开发商使用资产证券化的规模越来越大。     

我国资产证券化发展中的突出问题及其完善

资产证券化是一项以资产信用为基础,以可预期的稳定现金流为担保的结构性融资工具.近年来资产证券化相关业务、产品和项目的市场总量发展迅速,自身业务结构不断优化,相关专业立法活动也取得了阶段性进展.但是我们对资产证券化的基本理论和实践运作流程中的个别问题还有待再认识.我国现行的针对资产证券化的金融监管模式产生于特定的历史背景,随着专门性立法的完善与成熟,现行监管模式宜做出相应的调整和改变.     

新型基础设施建设不动产投资信托基金的运作探索

新基建将为企业转型升级和建设工业强国释放新动能。基于基础设施REITs试点新政,分析了基础设施投融资的现状和新基建REITs的内生动力,可以发现新基建REITs发展具有稳投资、降杠杆、防风险等重要意义。研究构建了新基建REITs的运行框架,阐述了其“公募基金+资产支持专项计划”的产品结构,比较了新基建REITs与国内现有类REITs产品之间的显著差异,强调新基建REITs不仅面临委托代理、交易成本和不完全产权三个方面的理论困境,同时存在诸多现实挑战。据此,新基建REITs应秉承面向未来、接轨全球,引导国资、激活民资,谨慎试点、确保成功,加强监管、完善配套,由点及面、稳健推进的政策取向;建议采取完善基础设施REITs的具体规则、严格挑选新基建REITs试点项目、降低新基建REITs的交易成本、出台税收优惠扶持政策和培育新基建REITs生产性服务业等举措,促进新基建REITs的健康发展。     

美国REITs双面镜

REITs融合了房地产与证券投资二者的优势:一方面,它类似于一个产业公司,通过对现存房地产的获取和经营来获利,是一种证券化的产业投资基金;另一方面,与其他基金类似,它是由基金管理人汇集众多投资者的资金,委托专业机构或人员进行组合投资,并将收益按比例分配给投资者的一种信托基金。目前,我国房地产投资基金刚刚起步,在等待投资热潮到来时,投资者有必要了解一下已经发展得极为成熟的美国REITs     

最优消费和资产组合选择理论的研究综述

最优消费与资产组合选择理论是金融学中资产组合选择理论的扩展和延伸.本文将最优消费和资产组合选择理论文献按照完全市场和非完全市场的假设前提分为两大类进行回顾和总结,并重点介绍了国外学者研究劳动收入风险以及流动性约束对资产组合选择影响的最新成果,这对研究我国居民资产组合选择具有很大的启发.     

基于四因素模型的我国混合型开放式基金的投资绩效研究

本文通过四因素模型对我国市场上混合型开放式基金的投资绩效进行了实证研究和分析。研究表明,我国混合型开放式基金并没有获得显著的较高的超额收益率;在投资策略的选择上较为一致的选择了高贝塔、中小盘股、价值型策略,而在动量收益股票抑或反转收益股票的选择上并不明显。