基于政府债务视角下的房地产市场调控

我国房价过快上涨给人民生活带来巨大的负面影响,其背后的一个制度性因素是地方政府债务.在财权与事权不匹配的情况下,地方政府依赖土地融资,有动力催生房地产市场的繁荣,从而缺乏配合中央调控房价的动力.因此,建议控制政府负债规模并加强管理,同时将短期调控与长期调控相结合,形成短期调需求、长期调供应的双向调控思路.     

土地财政、地方债务与房价——基于新房楼盘数据的实证分析

本文旨在研究土地财政、地方债务对房价的影响,并探讨土地财政对房价的作用机制问题。实证研究结果表明：土地财政规模扩大对于新房楼盘房价有显著的推动作用;土地财政和地方债之间存在交互作用,地方债的规模扩张增强了地方政府通过出让土地增加财政收入的动机,强化了土地财政对新房楼盘房价的推动作用;土地财政对不同人口规模城市和不同物业类型的新房楼盘房价的推动作用存在差异。本文研究结论为地方政府债务风险治理以及推动房地产市场绿色健康发展提供了参考。     

房价与地方政府债务关系的国际比较研究

地方政府债务问题是中国重要风险隐患之一,而房地产市场繁荣是地方政府土地财政增收的重要保障。研究采用2010-2020年30个省级面板数据实证表明：房价对地方政府债务规模起到显著的正向影响,且这一结论是稳健的。从国际案例中美国、新西兰的经验来看：美国将房产税作为偿还市政债券资金来源,在房价上涨情况下,其增发债务的可能性更大;新西兰政府不对债务实施规模控制,房产税收入是影响其借债水平的最主要因素,这有助于提高地方政府偿债能力和借债能力。据此,建议参考政府债务管理的国际经验,逐步完善地方政府债务发行机制。     

地方财政、土地购置成本与房地产价格——基于省级面板数据的实证研究

1998年住房商品化后,我国房地产市场得到了充分的发展,房价不断提高,引发社会各界广泛关注。房价的高涨不利于经济和社会的长远发展,地方政府财权与事权不匹配是造成房价高涨的原因之一,地方财政不平衡使得地方政府依靠出让土地来弥补财政赤字,造成了房地产企业土地购置成本的上涨,最终传递到房地产价格。本文将地方财政、房地产开发企业土地购置成本与房地产价格置于同一分析框架,利用2004～2020年期间30个省份相关的面板数据,实证分析三者之间的关系,最后提出调控房价的相关政策建议。     

我国房价调控现状研究

处于快速城市化进程的中国,房地产市场得到快速发展本无可厚非,然而快速发展的房地产市场却伴随着不断上涨的房价,有些城市的房价甚至已达到让人不可思议的地步,地产泡沫危机着实让人担忧。在这样一场资产盛宴中,本应该用来满足人们基本生存发展的住房却成为了市场上争相炒作的对象。政府基于保障民生、保持经济增长和防范市场风险等目的,一直以来对房地产市场进行宏观调控,以遏制快速上涨的房价,促进房地产市场健康发展,然而这些调控政策却没能挡住房价持续上涨的趋势。本文正是结合了我国房地产市场关于房价调控历史的研究,分析我国在房价调控方面所存在的问题,以期有助于我国未来出台更加有效的调控政策,真正稳定房价、稳住市场,达到房地产行业持久健康发展的目的。     

城镇化对房价影响的实证研究

近年来,房价的快速上涨离不开城镇化的发展,二者之间存在一定联系。基于2007-2016年省级面板数据,考察了城镇化水平对房价的影响。结果发现,城镇化水平对房价具有促进作用,即在其他条件不变时,城镇化水平越高的地区,房价会逐渐上升。因此,地方政府应适度增加住房供给,大力发展住房租赁市场,合理控制城市发展速度和规模,合理引流和分流人口,抑制房地产投机需求,来遏制房价过快上涨。这对推进新型城镇化建设与房价调控都具有重要的现实意义.     

房价调控、地方政府债务与宏观经济波动

在地方政府债务高企的背景下,房价调控能否使资本流向非房地产部门？房价调控如果触发地方政府债务违约,宏观政策应如何应对？本文基于中国宏观经济的特征事实,引入地方政府的土地财政行为,将房价变动与地方政府的偿债能力联系起来。研究表明,由于地方政府依赖土地出让和土地抵押贷款筹集收入,房价管控导致的地价下降会带来地方政府收入的下降,直接影响地方政府的偿债能力。如果地方政府债务不出现违约,那么房价管控带来的地价下降会降低地方政府从金融部门获得的抵押融资额,使非基建部门的融资成本下降,非基建部门投资和产出上升。而如果调控房价带来的地价下降导致地方政府出现债务违约,金融部门资产受损,使金融中介减少贷款和提高贷款成本,带来整个社会的信贷紧缩,经济中各个部门的产出大幅下降。进一步的政策分析表明,有必要在避免地方政府债务违约的同时,使用财政资金补充银行资本金等多种方式稳定金融中介的资产负债表,从而将房价调控对经济的负面影响程度降到最低。     

住房投机与政策调控对房价波动的影响——基于中国40个重点城市的数据

构建住房需求结构、政策调控和价格的动态系统模型,依据2007-2021年40个重点城市季度数据,考量政策调控对于住房投机和房价波动实施效果。结果显示：住房投机推动了房价上涨,政府住房调控政策对房价波动影响差异显著;异质性分析显示,不同地区政策调控实施效果存在差异。鉴于此,应因城施策、分类指导,同时积极畅通房地产调控政策传导机制,提高传导效率,促进房地产市场平稳健康发展。     

房地产调控政策效应及影响因素研究——国际经验与中国证据

房地产调控总体上遏制了房价过快增长势头,避免出现全局性房地产泡沫破裂;但仍存在房价高于城镇居民承受能力、地价对房价助推作用较明显、相关调控工具缺乏有效性和区域差异显著的情况。调控效应影响因素主要有:住房政策的保障性功能严重缺失;地方财政压力和政策不合理诱发投机导致地价快速上涨;人口结构、家庭小型化等因素使购房需求严重缺乏弹性,税制不合理和供需两旺使税收调节助推房价上涨等。提高房地产调控政策效应,要做到强化保障性住房建设,改革土地出让制度,改革房地产税收制度和改进政策性金融。     

制度冲突中的高房价之惑

土地政策、产业政策和金融政策与房地产调控政策之间的冲突,是房地产市场调控效果不尽如人意的重要原因自2003年本轮房价开始上涨以来,除2008年底到2009年中期房价略有回落,其余时间,房价基本都呈现稳步上升态势。针对这种状况,国家逐步深化住房制度改革,出台了调整住房供应结构、强化住房需求管理等一系列政策措施来平抑房价,虽取得了一定成效,但并不显     

促进我国房地产市场持续健康发展

针对2004年全国房地产价格持续上涨，部分大中城市房价上涨迅猛的形势，今年3月16日人民银行首先出台了抑制房屋需求的金融政策，给市场发出了紧缩需求的信号。其后相关部门陆续出台了调控措施，以抑制投机需求，稳定房价。但从长期来看，现在需要启动有关促进房地产市场健康、平稳发展的长效机制研究工作，保障住房长期有效供给。     

功能冲突视角下的房地产业用地规划研究

房价上涨受供给需结构性矛盾的影响,根源在于地方政府的土地财政和地方债务风险,房地产业的过快增长使得住宅用地规模扩大,压缩了商服用地空间,造成区域土地功能冲突。从用地规划角度,解决土地财政及保证房地产业有序健康发展的有效途径就是合理控制住宅用地规模,增加商服用地供给规模。     

房地产调控关键在于控制需求

推动房地产市场走上健康的发展轨道,除了把好土地、信贷两个闸门之外,关键还是要把增长过快的需求控制住。房价是由供需来决定的,如果需求不控制住,房价继续以超过银行贷款利率的幅度上涨,房地产开发商、地方政府有利可图,信贷、土地这两个闸门就难以真正关住,宏观调控就难以落     

中国房价问题探讨北大核心

房价问题已经成为中国社会关注的焦点问题。本文探讨2016年中国房价为什么出现新一轮上涨、政府为什么担心房价下跌、现阶段中国房价为什么上涨过快并始终成为社会关注的焦点等问题;认为未来一段时间内中国房价仍然会总体上涨,房价上涨压力会向二线城市特别是中西部地区的二线城市转移。为此,房地产调控应针对房价地区分化现象,实施差异化的住房政策;针对住房需求结构变化,优化住房供给结构;针对住房市场交易结构变化,调整房地产调控的重点领域。     

我国房地产价格影响因素及其作用效应的计量检验

目前,房地产价格的过快增长已经成为影响民生的突出问题,房地产价格的增长远远超过了居民消费和收入水平的增长。我国政府已经将遏制部分城市房价过快上涨势头、满足人民群众的基本住房需求、促进房地产市场平稳健康发展作为房地产市场的宏观调控目标。因此对房地产价格的影响因素进行实证研究,可以为我国宏观政策的制定与实施提供经验证据。     

探究从需求角度分析房价上涨原因及控制房价的对策

房价持续上涨问题与房地产需求,有着直接的关系。我国人口数量不断增加,城市人口不断增多,使得住房需求更高,进而拉动着房地产市场的发展。造成房价上涨的原因较多,文中基于需求关系角度,对其主要原因做了简单的论述,并且提出几点有关于控制房价的建议。     

调控政策与房价动态稳定的理论与现实悖论

在推动我国经济增长过程中,房地产市场过快发展不仅隐藏着巨大风险,而且一定程度上扩大贫富差距,因此政府不断出台调控政策以促进房地产市场平稳健康发展。本文对房价波动及调控政策效果的相关文献进行了梳理,并对房价动态演化的内外推动因素及调控政策协调规则进行了分析,在此基础上列举了房地产市场发展过程中调控政策与房价动态稳定相悖的种种表现。为构建有利于房价动态稳定的长效机制,建议调控政策不仅要体现住房准公共品属性、要有利于市场理性预期的形成与稳定、要协调短期调控政策的经济增长与民生福利效应。     

地方政府债务影响金融风险的传导机制--基于房地产市场和商业银行视角的研究

本文基于房地产市场和商业银行双重视角,利用2005-2017年省级面板数据和中介效应模型,实证检验地方政府债务对金融风险的风险传递关系和传导路径。实证结果显示,地方政府债务规模扩张的财政风险转化为房地产市场风险和商业银行风险;同时,土地财政、信贷扩张和影子银行是地方政府债务风险的传导路径。为防范金融风险与化解地方政府债务风险,应降低金融部门与地方政府债务的关联,厘清金融与财政的关系。     

2014年固定资产投资展望

国内经济增长受美联储量化宽松政策可能退出、国内经济结构调整、房地产市场调控、利率自由化、地方政府债务规模等多种因素影响,预计2014年固定资产投资增长19％左右     

房产财富变化如何影响家庭储蓄率 ——基于家庭层面的微观证据

研究房价上涨如何影响家庭储蓄率具有重要学术及实践意义,但已有相关研究依然存在分歧.基于中国家庭追踪调查2010—2016年的面板数据,通过控制房产交易,以固定效应模型更准确地分析了房价上涨引起的房产价值增加对有房家庭储蓄率的影响.实证发现,家庭房产价值增加1％,家庭储蓄率会降低3.6％,以人均土地供应面积作为房产价值工具变量的2SLS回归结果依然稳健.由于中国家庭资产配置以房产为主,房价快速下跌将会降低家庭财富水平,迫使家庭大幅增加储蓄,降低居民效用水平,而房价快速上涨,则不利于居民改善性住房需求的满足.在此背景下,稳房价应该成为政府管控房地产合理发展的重要指导原则.