上海市建设用地减量化运作机制研究

研究目的:系统总结上海市建设用地减量化的运作机制,提出减量化机制完善方向。研究方法:描述分析和政策分析方法。研究结果:"五量调控"是上海市建设用地减量化的基础运作机制;资本深化和技术积累是上海市建设用地减量化的驱动机制;建设用地减量化与规划发展空间需进行动态优化;指标转移机制较为完善,指标使用形式多样;市场与政府宏观调控相结合推进了减量化;实现了土地发展权的还原。建设用地减量化是对现行土地管理制度的创新发展,还需在相关政策配套方面进一步完善。研究结论:上海市建设用地减量化吸收和借鉴国内其他省市建设用地管理创新经验,是国家土地管理政策基础上的发展创新,提供了一个解决建设用地配置效率与公平矛盾的新视角。     

上海市土地市场供给侧改革研究

研究目的:系统梳理上海市土地市场体系结构,分析上海市各类土地市场在供给侧存在的问题和原因。借鉴其他城市和地区土地市场供给侧改革经验,提出上海市土地市场供给侧改革的政策建议。研究方法:描述分析和政策分析方法。研究结果:上海市土地市场已经发展为实体与指标结合、城市与农村共存的复杂体系,同时存在指标市场发展薄弱,实体市场中城市市场与农村市场分割,一级市场垄断过强,二级市场发育程度低等问题。研究结论:上海市土地市场供给侧改革的方向有政府职能转变、摒弃垄断供给、构建多元土地供给格局、土地供给多元价值取向和差别化精准供地等多个方面。     

关于成都市建设用地指标市场化配置实践的思考

研究目的:研究成都市建设用地指标市场化配置实践,并提出可能的风险和相关建议。研究方法:在界定相关概念的基础上,分析建设用地指标交易的产生背景,总结其对现有土地管理方式的影响。研究结果:建设用地指标交易制度体现了农村产权制度改革的成果,发挥了市场定价的机制作用,有助于转变政府职能,并能够适当引入社会资金。研究结论:当前建设用地指标市场化配置宜采取先试点,后推广的方案,并注意在科学准确的数据分析基础上提前谋划指标交易的下一步走向,同时探索新的方式实现指标落地。     

2022年土地科学研究重点进展评述及2023年展望——土地经济分报告

研究目的：梳理并比较2022年国内外土地经济领域的研究进展和研究重点,展望未来研究方向。研究方法：文献分析法。研究结果：2022年,国内研究集中于地价波动及其影响、城市土地供给、全国土地统一大市场、土地财政、三权分置、土地承包权退出、征地的公共利益边界、宅基地盘活等问题;国外研究重点关注地价影响因素、土地市场主体行为、土地市场化制约因素、正式制度与非正式制度的互动、征地过程中的收益分配、土地改革的分配效应等。研究结论：土地经济研究的深度和广度得到了拓展,土地经济研究需要进一步结合中国国情,紧扣形势变化和国家需求,着力探索理论创新、实证突破和政策设计,更好地为新时代土地制度改革服务。2023年《中国土地科学》将重点关注土地经济基础理论探索、新形势下的土地市场动态、土地要素市场化改革机制设计、全国性建设用地指标和补充耕地指标跨区域交易机制、土地制度改革配套政策、重要改革试点的跟踪与评价等。     

地票制度创新与土地发展权市场机制及农村土地资产 显化关系

研究目的:探索地票制度的市场化运作创新机制及其与土地发展权市场、农村土地资产显化的关系。研究方法:文献研究法、对比分析法和模型假设演绎法。研究结果:(1)建立了地票制度市场化运作分析框架;(2)构建了土地发展权转移模型,并推导出地票价格应为重庆市城郊分界点城镇建设用地价格;(3)地票价格和土地出让价格存在较大差距,但二者差距小于征地补偿价格与土地出让价格的差距。研究结论:(1)地票制度是利用了土地发展权还原机制,以地票为形式搭建了虚拟指标交易创新制度;(2)地票价格是土地发展权转移价格的体现,当开发总量越小时,发展权转移价格越高;(3)目前地票价格尚不能完全显化土地发展权转移价值,但相对于征地补偿制度,有效地提高了农村土地资产价值,是更能促进资源优化配置的制度创新设计。     

土地要素市场化配置能否促进工业结构优化？ ——基于微观土地交易数据的分析

研究目的:探究土地市场化配置在提高资源利用效率的同时,是否对产业结构产生了一定的积极影响。研究方法:理论剖析工业用地市场化发展促进工业结构优化升级的作用机理,利用2008—2015年间20余万条工业用地交易数据及工业经济面板数据进行实证检验,并进一步进行滞后性影响分析以及区域差异比较。研究结果:工业用地市场化水平与工业结构优化度总体存在正相关关系,各分项指标结果有所差异;滞后项系数显著为正;引入区域虚拟变量与工业用地市场化水平的交叉项,验证了区域性差异的存在。研究结论:土地市场发展越完善,产业结构越高,且该影响存在一定程度的滞后性;土地市场发展对劳动力结构优化度提升最为显著;在中部地区的推动作用强于其他地区。     

山东省土地市场化进程及区域差异研究

评价土地市场化程度,可以完善土地市场建设内容,充分发挥市场在土地资源配置中作用.在建立土地市场化程度模型的基础上,依据2003-2008年间土地一级市场和二级市场交易的面积和地块数,对山东省土地市场化程度进行了计算分析.结果表明,研究期间山东省土地市场化程度不断提高,市场化进程呈现快速发展的态势,当前的土地市场总体处于中等市场化水平,但土地市场化进程和水平表现出明显的区域差异,个别地区土地市场化程度与经济社会发展水平不相吻合.在分析山东省土地市场存在问题的基础上,提出了进一步优化全省土地市场的对策与建议.     

省级经济开发区土地集约利用问题和对策——以四川省为例

通过文献资料法和比较分析法,分析经济开发区土地利用现状和存在的问题,提出促进经济开发区土地集约利用的对策与建议。研究结果表明:四川省级经济开发区土地利用状况有待改善,升级、扩区及调整区位趋势明显;土地利用结构不够合理、入园项目质量不高、工业用地水平欠佳、土地市场化配置有待优化、土地集约利用扩展潜力不足、企业退出机制缺乏、用地考核体系不健全是四川省级经济开发区土地利用中存在的主要问题;可通过优化土地利用结构、严格执行项目准入和监督制度、提高工业用地水平、积极推进土地市场化配置、加大标准厂房建设力度、制订和完善企业退出机制、加快建立健全开发区用地考核体系等方式提高经济开发区土地集约利用水平。     

2021年土地科学研究重点进展评述及2022年展望 ——土地经济分报告

研究目的：梳理并比较2021年国内外土地经济领域的研究进展和研究重点,展望未来研究方向。研究方法：文献分析法。研究结果：2021年,国内研究集中于城市土地利用效率、城市土地供给、农地流转机制建设、土地价格的空间分布、土地要素市场化、产权安全效应、产权制度创新、土地征收补偿以及宅基地制度改革等问题;国外研究重点关注城市土地价格的影响因素、土地市场与农业发展、土地市场参与主体与土地利用效率、产权安全与农业生产效率、土地制度改革的减贫效应等。研究结论：土地经济研究的深度和广度得到了拓展,土地经济研究需要进一步结合中国国情,着力探索理论创新,为形成有中国特色的土地经济理论、更好地为新时代土地制度改革服务而努力。2022年《中国土地科学》将重点关注土地经济基础理论探索、土地市场波动的理论与实证研究、土地要素市场化机制设计、土地制度改革配套政策、确权登记颁证进展与绩效评估、重要改革试点的跟踪与评价等。     

基于威廉姆森分析范式的农村集体建设用地市场交易费用研究——南海区1872份市场交易数据和372份调研数据供给侧分析

研究目的:应用1872份市场交易数据和372份调研数据,对南海区农村集体建设用地市场交易费用及影响因素进行实证分析。研究方法:Tobit模型。研究结果:从1872份市场交易数据归纳出市场特征:市场交易形式存在明显的偏向性,"以租代让"现状普遍存在;土地细碎化程度较强;契约期限大部分都在5年以下,交易周期较短,交易频率较高。根据372份调研数据对市场交易费用的研究结果表明,集体经济组织自组织化是市场有效交易的重要制度变迁;政府干预代表市场化程度,市场化程度越高,交易费用相对较低;交易双方信息越对称、信息透明度越高、市场越规范,市场的不确定性越低,集体经济组织将面临的市场风险越低,其交易费用将越低。研究结论:为了提高集体建设用地市场发展的有效性,交易标的产权清晰是前提,交易公开化、透明化,减少政府在市场交易过程中干预,降低交易的不确定性。     

新增建设用地指令性配额管理的市场取向改进

研究目的：通过案例分析，揭示改进农地非农化开发指令性配额管理体制的方向。研究方法：文献资料法和案例分析法。研究结果：在中国农地非农化开发中，地方政府是第一顺序的土地开发者，中央以新增建设用地配额的形式统筹分配土地开发权，这一指令性配额管理体制与土地公有制以及当前所处的转型发展阶段总体上是适应的，但这一体制的“刚性”也引发了很多矛盾。改进指令性配额管理的可能路径是实行新增建设用地配额与其耕地保有量挂钩，构建新增建设用地指标市场对配额进行调剂。研究结论：沿着可转让配额方向推动农地非农化开发的指令性配额管理体制改革，是实现最严格的土地管理制度与市场机制有效衔接和协调的一个可选路径。     

中国建设用地配置中政府失灵的理论解析及其改良框架设计

研究目的:剖析中国建设用地配置中不同政府失灵的成因、影响与相互关系,探索相适宜的综合性改良框架及实现路径,为国家建设用地配置优化改革提供参考。研究方法:文献研究、逻辑分析与框架设计。研究结果:中国当前的建设用地配置存在两种政府失灵,并且这两种政府失灵涉及不同类别的政策问题,因而单一的技术性对策无法达到理想的解决效果,故需要依据不同的问题特征,设计构建综合性的政府失灵改良框架进行指导作用。研究结论:中国建设用地配置同时存在政府失灵Ⅰ与政府失灵Ⅱ。前者发生于政府内部,以央地关系失衡下建设用地计划管理机制失效为特征;后者发生于政府外部,以政府过度干预市场机制、扭曲土地资源配置为特征。对应于这两种政府失灵,本文设计涵盖6类调控工具的综合性改良框架。其中,针对政府失灵Ⅰ,主要有观念性调控、规划性调控和经济性调控3类,其可行路径包括转变形成目标相容的管控理念、构建国土空间规划体系、引入指标交易与管理平台等;针对政府失灵Ⅱ,主要有规则性调控、探索性调控和产权性调控3类,其可行路径包括健全土地市场运行规则、探索创新存量土地开发模式、构建现代土地产权体系等。     

工程建设占地指标市场化研究

研究目的：确定缓解有限的土地资源与不断增长的工程建设用地需求之间矛盾的方法。研究方法：文献分析法、判断分析法。研究结果：设立区域乃至全国性的土地占用指标交易市场体系，规划许可范围内的工程建设项目在该市场上可以购买占地指标，所得资金专款专用于土地整理复垦工作，通过该市场将整个国土内的“占”和“补”联系起来，实现耕地占补的“项目平衡”，最终实现宏观意义上的耕地 “占补平衡”。     

土地储备制度与土地市场均衡

研究目的:从土地市场均衡角度分析现行土地储备制度的运行机理,论证土地储备制度对土地市场调控的积极意义,围绕理论假设讨论实践中应注意的问题。研究方法:市场均衡理论,图解法。研究结果:从土地储备制度实施前后社会福利变化情况论证了这一制度实施的积极作用。研究结论:实施土地储备制度将改善政府和社会的福利状况,构建良好的土地市场秩序,但应当围绕克服市场主体的非理性、减少信息不对称和降低交易费用采取有效举措以求保障。     

集体建设用地流转与资源配置关系的系统分析

利用系统分析方法考察集体建设用地流转系统内部的市场机制、政府管制及外部环境等与资源配置的关系.研究表明,在土地产权制度、土地市场发育及市场功能失灵、政府管制制度及政府失灵以及流转系统外部环境等多因素影响下,集体建设用地流转虽然有助于实现资源优化配置,但却不一定更有效或可能导致资源配置负效应.提出如下政策建议:完善农村集体建设用地流转立法建设,为流转提供法律支持;深化集体土地产权制度建设,明确集体土地产权主体及其产权权能;加强农村集体建设用地流转市场培育与政府管制制度的系统建设和改革,实现市场机制和政府干预的耦合;转变政府职能,多方面保障政府行为规范化.     

基于可转让配额的新增建设用地调控研究

将海洋渔业研究领域的可转让配额机制引入新增建设用地调控研究,以探索我国现行新增建设用地指令性管理的改进方向.分析了个别可转让配额机制引入的适用性和理论逻辑以及可转让配额新增建设用地指标管理实施的关键问题,并以百色市为例,计算引入可转让配额后新增建设用地指标GDP的机械增长和软性增长,证明引入可转让配额,可显化各地对新增建设用地的真实需求,提高新增建设用地指标的产出效率,在一定程度上证实可转让配额机制的引入可以成为今后我国新增建设用地指令性管理体制改革的选择方向之一.     

我国土地开发面临的问题及对策思考

在我国目前土地资本化过程中的利益分配格局中,房地产开发商获益最大,政府次之,居民仅能获得微小的份额。产生这些问题的深层次原因是中国目前的土地产权制度缺乏有效的激励机制和约束机制。由于我国市场经济体制刚刚形成,资本原始积累过程尚未结束,二元经济结构尚未打破,开发商垄断的利益分配格局还将长期存在。因此,解决目前土地资本化过程中出现的社会矛盾的主要途径应是:进行土地经营权向土地收益权转化,体现所有者的利益;地方政府转换角色,充当调解者,建立间接利益分配机制,以谋求利益分配的公平。     

基于5W1H框架下的苏州农村建设用地节约集约利用分析

农村建设用地是建设用地的重要组成部分,其节约集约评价应引起与城市和开发区相当的重视程度,本文较为创新性地引入5W1H方法,在分析苏州市农村建设用地节约集约利用问题和原因的基础上,明确了提高农村建设用地节约集约利用水平的责任主体、重点区域、时序安排,并提出市场配置和政府调控并重的方法,旨在为当前的节约集约用地研究和政策制定提供思路和依据。     

浅析土地发展权与土地利用规划

我国正处于工业化和城市化的加速时期,土地需求急剧增加.为进一步控制土地利用,国家采取了一系列的有力措施,但在土地管理中存在土地配置效率低下、大量农用地非法转为建设用地等问题.在市场经济条件下,土地的经济价值日益显化,农民围绕土地权益而发生大量纷争,为解决其中的一些尖锐矛盾,我国应积极地创设土地发展权制度,显化土地发展权,建立基于国有士地发展权的土地利用规划思路.