快速城市化背景下原农村集体留用地的产权经济学分析——以深圳为例

快速的城市化和工业化过程中,农村集体土地产权权益设定以及权益实现关系到农村集体的长远发展,留用地制度不仅体现了国家对集体土地所有权的尊重,也体现了在土地开发过程中,政府对征地制度的修正,对农村集体土地发展权的重视,留用地制度在一定程度上体现了农村集体对集体土地发展权的占有和实现。     

新中国70年集体林权制度的变迁历程与内在逻辑

基于新中国70年来林权制度改革的政策文本及历史实践,运用产权和市场交易制度的演进理论作为理论工具对集体林权制度的源起、变迁历程及其内在逻辑进行分析。结果表明:中国林权制度的形成和变迁大致经历了林权初始设置、集体林权的形成与发展、集体林权"分与统"的两难抉择、集体林权制度的基本确定与深化改革4个阶段,过程虽然曲折但总体是成功的。由于森林功能多样性及经营长周期性的特点,林权制度变迁选择与农地制度变迁不同的路径。改革的经验启示主要有:信念和认知的力量能够决定制度变迁的方向;政府主导、各界人士广泛参与是改革成功的基因;面临不确定性采取"摸着石头过河"的改革方式。在生态文明全面深化时期,解决林业问题,制度是重要的,改革是不可间断的事业。     

“三权分置”下农业经营的实践形态与农地制度创新

"三权分置"是农地制度改革的重要成果,为提升农业经营效益提供了制度保障。农业经营的实践形态显示,土地经营权的设立并未提升资本化耕种的农业经营收益,也难以提升村集体范围内农地产权正式转移的水平。农业经营体制在"统"的层面缺乏可操作性的产权制度方案,阻碍了农地产权设置在"分"的层面发挥出高效的制度效能。切实回应农地利用中实际耕者的地权诉求,解决农地细碎化、村集体内土地经营权流转价格过高、土地经营权配置不充分、土地经营权流转后的社会纠纷等问题,需要围绕农地高效利用,在"三权分置"下充分发挥集体土地所有权的管理权能,以集体土地所有权统合土地承包经营权和土地经营权。     

集体建设用地流转之三方博弈分析——基于地方政府、农村集体组织与用地企业的角度

研究目的: 找出集体建设用地流转的关键所在，为集体建设用地流转制度的创新提供借鉴。研究方法：三方博弈模型。研究结果：地方政府、农村集体组织、用地企业三方博弈均衡结果取决于风险成本、交易成本、收益分成比例等参数的大小；上述参数值的大小受地方政府政策取向的影响。研究结论：土地收益的合理分配是集体建设用地流转的核心，降低交易成本是流转的重点。     

城中村问题产生的微观动因——基于对“土地租金剩余”的分析

研究目的：以“土地租金剩余”为切入点，从促成城中村形成的三个行为主体的角度，探究城中村问题产生的微观动因。研究方法：城市经济学与土地经济学分析方法。研究结果：城中村问题是地方政府、集体经济组织和村民三方力量共同追逐“土地租金剩余”的结果，是相关利益主体的理性选择；城中村“土地租金剩余”的产生，源于城乡二元土地制度。研究结论：城中村问题的解决，需要逐步改善城乡土地管理中的二元结构状况，实行集体土地和国有土地的“同地、同权、同价”，逐步建立城乡统一的建设用地市场，严格限定公益性用地的征收范围，强化对农民土地权利的物权保护,让农民以土地财产权利参与城市化进程。     

新型合作农场：经济发达地区农地规模经营的逻辑与实践

目的 当前,“谁来种地”成为农业发展面临的重要问题。近年来部分经济发达地区出现的、由村级集体经济组织主导的新型合作农场成为创新农业经营组织形式、发展农地规模经营的新探索,对其实践与逻辑进行探讨有一定的必要性和现实意义。方法 文章运用案例分析法,以海门新型合作农场为例,从新制度经济学视角对新型合作农场的农业经营体制创新特征进行分析,并与其他新型农业经营主体进行对比,指出新型合作农场在联农带农、壮大村集体经济方面的优势。结果 新型合作农场将村集体经济组织实体化为农地经营主体,整合土地、劳动力、资本、技术等资源要素,并将现代经营管理制度引入农业生产,在土地规模经营的同时有效实现了产权明晰、交易成本降低、风险分担和外部性内部化,有效促进了农民和村集体的双增收,实现了农业生产的帕累托改进。结论 新型合作农场充分做实了村集体“统”的功能,其合作化、一体化、企业化的经营模式可以为我国其他地区农地适度规模经营提供一种思路和参照。     

新集体林权制度改革对村财收入影响分析——以福建省L县为例

文章重点讨论了林改实施过程中及林改后不同属性林权的林地使用费及转让费收取情况,并在此基础上,分析了不同的林权制度安排对未来村集体经济可持续发展及村财收入的影响。     

土地入股合作社:交易成本、价值攫取与绩效增长——以吉林省F县双胜村为例

研究目的:分析土地入股合作社从自愿组合到合作瓦解,再到村集体组织主导的合作社的强制性演化的内在机制,揭示合作社价值攫取及绩效增长的规律性问题。研究方法:博弈分析法、个案分析法和归纳总结法。研究结果:(1)合作社公共物品供给不足导致自愿合作瓦解,村集体组织为获得攫取土地价值的机会进而推行合作社的强制性演化;(2)当土地发展性价值尚未凸显时,农户愿意放弃土地发展性价值而获取农业绩效增长;(3)当土地发展性价值超过绩效增长量时,合作社强制性演化将瓦解。研究结论:(1)村集体组织与农户的价值攫取关系,即农户获取的绩效增长能够弥补其放弃的土地发展性价值是强制性演化的前提条件;(2)强制性演化一旦瓦解,村集体组织与农户会围绕土地发展性价值展开争夺,产生高昂的谈判成本,因此,需尽快界定土地剩余产权。     

Informal land registration under unclear property rights: witnessing contracts,redevelopment, and conferring property rights

The significance of informal land registration in property transactions and development has been discussed at length, but there are few examples of in-depth case studies of how this information accessing and collection institution relates to them and how it may create property rights. This paper examines the nature and operation of non-governmental and voluntary land transaction registration practices in Kowloon Walled City, an ideal example of a privately-planned and developed habitat under unclear property rights due to jurisdictional disputes between China and Britain and no state protection of property rights or intervention in building control existed. Based on documentary evidence interpreted from a Coasian and Hayekian stance, it advances the proposition that the contracts the Kowloon Walled City Kaifong Welfare Promotion Association (hereafter the Kaifong Association) sought to represent as a witness built up its political credibility as a representative body. Such a role not only reduced transaction costs of contract enforcement and, hence, facilitated redevelopment, but also became that of a quasi-government land registrar due to the popularity of its witnessing service, which, under specific circumstances, served as the basis for the assignment of de jure private property rights by the state.     

关于我国农村集体土地制度改革的思考和建议

农村集体土地产权制度不完整是解决"三农"问题面临的最大障碍,农民增收难、"农民工闲置"、"民工荒"、征地矛盾突出等,已成为当前发展和稳定的最大瓶颈。农村土地产权制度和土地征收制度,是农村经济突围、城乡经济和谐发展的核心和关键,是社会管理升级的大文章。要加快构建适应社会主义市场经济体制要求的现代农村集体土地产权制度,明晰健全农村集体土地权能,建立合理有序的城乡统一的土地市场;加快按照"被征地农民生活水平有提高,长远生计有保障"的要求推进征地制度改革;加快按照"把监管和服务抓起来、把权利和责任放下去"的原则改进征地工作机制。     

2018年土地科学研究重点进展评述及2019年展望 ——土地经济分报告

研究目的：梳理并比较2018年国内外土地经济领域研究进展和研究重点，展望未来研究方向。研究方法：文献法。研究结果：2018年，土地价格、土地市场化、土地产权安排、土地征收和土地改革等是国内外共同的研究焦点。国外研究关注城市土地价格的变化趋势、土地市场不完善的原因、产权稳定性与生产效率的关系、土地改革的成效等，而国内研究重点关注农地流转的意愿和价格、失地农民的福利、产权稳定性与农业投资的关系、土地制度演化变迁过程以及集体土地“三权分置”等问题。研究结论：2018年，土地经济领域研究在土地制度变迁过程、土地流转市场新体系、土地供给、土地细碎化、征地影响因素等方面有所进展。2019年将重点关注实现乡村振兴的土地政策、宅基地“三权分置”改革、农村土地制度改革试点跟踪评估、土地经营权流转和融资担保制度等。     

Delineation of property rights as institutional foundations for urban land markets in transition

This paper aims to critically reflect on establishing the new frameworks for land markets and urban land development processes in countries in transition. Based on the doctrine of the so-called ‘property rights’ school, land and property ownership has long been identified as a prerequisite for economic development. The common advice to countries in transition creating new frameworks for land markets was to assign and register property rights. The aim of this paper is to discuss the significance of the delineation of property rights, which for urban land development processes and outcomes falls mainly within the remit of land use regulations. In this paper the concept of property rights regime and its characteristics is developed in order to discuss the delineation of property rights and their relationship with urban land development process and its outcome. Process of land development is conceptualized depending on land ownership (private or public), and the role of the owner in the planning process. The outcome is discussed based on the morphological results and the provision of urban infrastructure. On the basis of empirical experience from transition period in Poland it is argued that the emphasis on private property rights in the absence of the institutional foundations of urban land market under capitalism was bound to produce urban problems. First, the new institutional foundation for urban land market was introduced subsequent to dynamic of emerging real estate market, and viable markets existed despite unsolved question of restitution of property rights. Second, the subsequent delineation of property rights is clearly linked to processes of urban land development, which follow the line of development without planning. It can also be related to the morphological results of urban development like the haphazard location of investments and lack of adequate approach to deal with the provision of urban infrastructure.     

土地承包权调整方式的决策研究——基于Bromley能动的实用主义理论

研究目的:探究土地承包权调整方式的决策及其影响规律,以期为完善农村土地承包权调整政策提供参考。研究方法:实证研究法,熵值法,层次分析法,分层线性模型。研究结果:采取不同土地承包权调整方式的农户和村集体具体表现不同;土地承包权调整方式决策受到农户和村集体两个层面的共同作用,但两个层面对不同土地承包权调整方式决策的影响程度不同;不同土地承包权调整方式决策的影响因素存在差异。研究结论:土地承包权调整方式适应不同的社会环境,要因村而异,尊重村民意愿;要提高公众参与度,充分了解民意,综合考虑村集体和农户两方面的需求,选择适应本村的土地承包权调整方式。     

农村集体经营性建设用地现状及入市问题研究*——基于东北三省部分地区调查

党的十八届三中全会提出允许农村集体经营性建设用地入市,与国有土地同权同价,为集体土地流转指明了新的方向。为了了解农村集体经营性建设用地的现状,入市存在的问题,该研究通过全面调查和典型调查相结合以及访谈的方式对东北三省的沈阳市、东港市、哈尔滨市、长春市进行实地调研,其中包括8县(区)、15个乡镇(街道)、164个行政村、33家典型企业。利用数理统计方法,分析东北三省农村集体经营性建设用地现状及存在问题。东北三省农村集体经营性建设用地现状特点为总量不大,单宗面积小;分布零散,主要集中于城乡结合部;隐形流转普遍,缺乏规范性的引导;利用粗放,效益低下。研究结论:农村集体经营性建设用地入市存在缺少法律依据和制度保障、产权不清晰、城乡规划不详细等制度方面的问题以及农村集体经营性建设用地基数不清,流转对象不明确、历史遗留问题较多、潜力有限、村集体对农村集体经营性建设用地入市认识不清等现实方面的问题。修订和完善相关政策法规,建立配套的法律制度、开展农村集体经营性建设用地专项调查和确权登记、建议在东北地区同步宅基地制度改革、按照"尊重历史、承认现实"的原则,协商解决历史遗留问题是有序推动农村集体经营性建设用地入市的重要途径。     

农村集体非农建设用地直接上市:市场失灵与其政策矫正

研究目的:研究中国农村集体非农建设用地直接上市陷于困境的制度之源,探讨农村集体非农建设用地直接上市的政策矫正。研究方法:局部均衡分析和交易费用分析。研究结果:中国现行法律法规对农村集体非农建设用地直接上市限制不当以及集体非农建设用地产权残缺提升了市场交易费用,减弱了当事人的集体非农建设用地供求,影响了交易效率,降低了社会福利。研究结论:必须"尊重农民土地财产权利",在明晰农村集体非农建设用地产权基础上,赋予农村集体非农建设用地直接上市的权利,从消除制度障碍、明晰土地产权等角度克服中国集体非农建设用地直接上市的瓶颈。     

Specifying a poly‐period development programme for a family farm

Most measures of inequality focus on the distribution of income and resources. A potentially important additional source of inequality stems from unequal property rights protection. The aim of the present paper was to examine the existence and patterns of systematic within-country inequalities in effective land rights in Rwanda. While a large qualitative literature discusses the comparative land rights of different groups, there is a lack of systematic quantitative evidence on the existence of land right inequalities. The results of estimations drawing on data on the land tenure arrangements of over 17 000 Rwandan households do indeed suggest within-country inequalities in land rights. In particular, despite recent reform efforts to improve women's land rights, a gender gap in land rights was observed that persisted throughout the 2005–2011 period studied, highlighting that institutional development takes time and that changes in de jure legislation do not automatically translate into changes in effective rights. Moreover, conflict-displaced households and households resettled to newly constructed village settlements all report weaker land rights than their respective comparison groups.     

农村集体建设用地住宅用途入市的现实约束与赋能探索

研究目的：分析当前农村宅基地流转的现实约束,通过构建集体建设用地住宅用途入市的市场交易和收益分配机制,赋能宅基地制度改革。研究方法：文献资料法,案例分析法。研究结果：允许闲置宅基地转为集体经营性建设用地入市是城乡融合发展的重要路径。目前受到宅基地流转和集体经营性建设用地入市范围、用途的限制,试点地区的改革探索整体上是城乡二元土地制度的延续。农业转移人口市民化的闲置宅基地转为集体经营性建设用地,可以从商业和工业用途拓展到住宅用途入市,在城乡统一建设用地市场公开交易,城乡居民均可成为使用权主体,入市收益缴纳相关税费后由农民和集体共同分享。研究结论：深化宅基地制度改革的方向是城乡住宅用地具有平等的财产权能,协同推进新型城镇化和乡村振兴。     

农村集体建设用地流转的动力机制——基于利益相关者角度分析

[目的]随着市场经济的发展,城市化进程的加快,我国人地矛盾日渐尖锐,耕地保护也面临着巨大的压力,基于以上背景,国家越来越重视农村集体建设用地的流转,这不仅关系到我国土地基本国策的落实和国民经济的可持续发展问题,还关系到农民、农业、农村的稳定与繁荣。[方法]因此基于对现有文献的借鉴和总结的基础上,重点从利益相关者的角度出发,从正、负面相关机制对其流转有关的动力因素进行深入分析,具体运用归纳法、案例分析法,简要阐明农村集体建设用地流转形式、相关政策等流转现状,详细分析农村集体建设用地流转相关动因和存在的问题,特别是在流转过程中涉及相关主体的利益问题。[结果]得出只有充分了解农村集体建设用地流转的动力机制,其中不仅包括政策的刺激、周边环境的影响、经济利益的诱导等正面促进因素,还包括产权的不清晰和收益分配不合理等阻碍因素。[结论]并从各个主体的利益出发,保障他们的相关权益,达到主体间利益的均衡才能促使流转有序顺利地进行,最后给出相关建议。     

Power relationships and coalitions in urban renewal and heritage conservation: The Nga Tsin Wai Village in Hong Kong

Urban renewal has been predominantly driven by themes of property-led and economic profit-driven redevelopment. The immense redevelopment pressures in dense urban cities have often posed unresolved conflicts in the conservation of historic quarters, particularly vernacular buildings with local significance instead of designated monuments with outstanding heritage value. This study examines the 20-year debate over the conservation and redevelopment of Nga Tsin Wai Old Village, one of the very few remaining villages in the urban area in Hong Kong. This case vividly demonstrates the contestations between the urban redevelopment and heritage conservation regimes and the multiple power relations that exist within each coalition. By combining the urban regime theory with the growth machine thesis, this study illustrates the complex interplay of power relations and struggles amongst different actors to determine their roles and interests, exercise of power and formation of coalitions. As such, the findings of this work improve our understanding of the sequential interrelationships amongst the power struggles of different actors, the redistribution of power, the formed coalitions and the supportive institutional arrangements in the redevelopment–conservation debate, thereby minimising the imbalanced power relations between these two discourses. This study also provides insights that can aid in the formulation of land use planning policies that can also be applied to other cities that are undergoing urban renewal.     

对构建中国城乡统一的土地市场的思考

建立城乡统一和公开竞争的土地市场,是完善城乡土地统一管理的核心。只有建立城乡统一的土地市场,才能发挥市场对土地资源配置的基础性作用,才能在征地过程中彻底消除集体土地和国有土地的产权歧视,从而从根本上阻止征地冲突。构建我国城乡统一的土地市场应分三步走。第一步,解决城乡统一的土地市场的市场主体问题;第二步,在农村集体土地产权清晰的基础上,推进农村集体建设用地使用权出让市场,农村集体农地承包经营权流转市场和农村集体土地所有权的建设;第三步,农村集体土地和城市国有土地在同权下自由竞争、平等交易,达到自然融合。