从地价比视角看“招拍挂”制度改革

地价与房价有着密切的联系,地价是形成房价的重要要素之一,地价与房价的变动存在极大的相关性。本文从地价房价比出发,对地价房价比的数据和线图分别进行了分析,简要地阐述了我国房价过快上涨的地价原因,而后进一步理清＂招拍挂＂[1]制度促进地价上升的不合理因素,说明控制房价要从改革＂招拍挂＂的土地出让方式做起,并提出了相关的政策建议。     

从机会成本的角度看待地价与房价的关系

地价和房价越来越成为社会关注的焦点,本文试从机会成本的角度看待地价和房价的关系,并认为房价和地价的形成具有不同的机理,房价形成于土地的机会成本,地价形成于房屋的预测价。实际房价涨幅超过了调整后的房价涨幅,不仅是由于土地制度的异化,而且是开发商的垄断定价能力所致,这反映出我国深层次的房地产制度缺失问题。     

土地政策与房价谈

时下，地价的上涨，已经成为一个不争的事实。 房价持续快速上涨，目前已成为社会关注的重要民生话题，也成为政府宏观调控的重点。在对持续上涨的房价的一片喊杀声中，一些开发商不断公开宣称，实行土地“招拍挂”等土地政策导致地价飚升，在土地取得成本越来越高的形势下房价上涨不可避免，因而是土地“招拍挂”和地价上涨造成了房价的快速上涨。     

土地出让方式、地价与房价

本文使用中国35个大中城市2003～2008年土地市场和房地产市场数据,考察了土地出让方式对地价和房价的影响。描述性分析发现,地价房价比不高,均值为10.23%;土地出让金占地方财政收入比重均值为62.49%,已成为地方政府的"第二财政";协议出让面积占比最高,其次是挂牌出让和行政划拨,最小是拍卖和招标,土地出让存在明显的"双轨制"。实证发现,房价主要是由供求决定的,而非地价和土地出让方式决定的。因此,控制房价过快上涨,主要是调节房地产供求关系,而非一味地降低地价乃至否定土地的"招拍挂"制度。实证还发现,地价主要是由房价决定的,而非土地出让方式决定的。这表明,"招拍挂"制度并未导致地价的快速上涨,高房价是"地王"出现的主因。     

财经资讯

数字国土部称土地成本仅占房价二至四成来自国土部系统的一份最新报告显示,近年来全国主要城市同时点地价房价比基本保持在20%—40%之间。而如果考虑到地价增值有可能转化为开发商的利润,地价房价比还要降低。同时点地价房价比,是指用当前市场上的     

房产商与地方政府有限理性博弈模型的复杂性分析

基于地方政府地价控制行为和有限理性建立房产商和政府动态博弈模型,并分别用理论和数字模拟的方法对其复杂性加以分析,结果表明:区域地价和房价、房屋产销量博弈的Nash均衡在现实中是通过有限理性、不完全信息动态重复博弈达成的;若政府采取固定比率紧盯房价的模式管理地价,则政府对地价的控制决策决定区域房价均衡水平;均衡时,区域楼面地价与房价的比率是恒定的,且地价对房价的调整比率应小于最高地价房价比的2倍;政府税收和房产商建设成本制约地价调整并影响房产行业的产销量和价格,而区域政府可以通过延时反馈机制调控土地和房产市场。     

土地市场降温对房价影响有限

本轮土地市场降温并不会是房价步入下跌周期的信号。固然,根据面粉与面包原理,地价“面粉”降价,房价“面包”理应降价,但是,目前中国的房价助长因素极其复杂,并不完全是由地价所决定的。换言之,这轮土地降温潮对房价影响有限。这是因为,一是地价仅占房价三成左右,地价并不是房价的决定性因素,而供求关系是房价过快上涨的决定性因素;二是从短期来看,因为开发商囤积的土地没有消化,仅开发商现囤土地就能维持一段时间高房价;     

地价与房价的关系及其政策含义

本文在房价构成公式所蕴涵的房价与地价关系的基础上，通过对房地产开发周期的分析，区分了预期房价、交易房价、交易地价和土地成本，并结合我国实际，讨论了房价与地价之间的互动关系，认为交易房价通过影响预期房价决定交易地价，土地一经转入开发，地价连同其他费用一起构成成本，在不同市场化程度下对交易房价施加相应的影响。基于此分析，本文提出了以继续深化房地产市场改革为中心内容的政策建议。     

商业地价形成机制、房地产泡沫及其治理北大核心CSSCISSCI

从2003年以来中国的房价一直处于快速上涨趋势中,而且根据房价一收入比等指标可以断定,部分地区的房价已经偏高,并且积聚了大量价格泡沫。推动地价、房价持续上升并最终形成房地产泡沫的内在动力是地方政府得自批租商业用地的财政利益。为增加其土地收益,地方政府不仅有激励在土地供给侧极力抬升地价,还有动力在房产需求侧积极推涨房价。结果,房地产泡沫就在这一利益的驱动下生长起来了。根据我们的分析,促使地方政府极力提高地价的深层原因在于现存的商业用地批租制度,它和土地出让的"招拍挂"机制一起构成了诱发价格泡沫的微观基础。因此,降低房价、治理房地产泡沫也应从改革这一制度安排入手,从源头上割断地方政府基于土地财政利益而推动地价、房价上涨的利益链条。     

“限地价、竞房价”能够走多远?

背景回放8月4日,北京首宗"限地价、竞房价"土地出让项目挂牌上市,这是继2009年试点"限房价、竞地价"、2010年试点"限地价、竞配建政策性住房"等土地出让方式后,北京市国土部门又一破解高房价难题的新举措。"限地价、竞房价"的挂牌交易方式,即在确定地价的情况下,以"价低者得"的原则,设定一个将来销售的最高房价,开发商在此基础上,谁报的价格低最终谁就拿地。     

浅析影响房地产价格的主要因素

本文以2001—2010年商品房价格为研究对象,运用多元线性回归方法就地价、GDP和贷款利率对房价的影响进行了研究。研究表明:1.地价与GDP分别对房价有显著影响,而贷款利率在显著性水平0.05下对房价影响不显著。2.地价与GDP存在高度线性相关性,因此不能建立它们对房价的二元线性回归模型。     

“地王”的透视及警示

在经历了地价拉动房价还是房价拉动地价的争论后,近来有关建楼不如囤地的争论,更是把土地市场上的囤地现象推上了风口浪尖。     

我国房价与地价关系的实证研究——基于2002～2008年的数据分析

文章以2002年第一季度至2008年第一季度的全国房屋销售价格指数和土地交易价格指数为样本,通过协整检验和回归分析,从实证方面论证和分析了房价与地价的相互关系。结果表明:短期内地价对房价有一定影响,但房价对地价更有决定性作用;长期内二者存在稳定的均衡关系。并在此基础上提出一些政策建议。     

紧缩政策让拐点更快到来

从眼前来看，应该说房地产市场以及房地产地价、房价拐点是比较清晰的．也是比较明显的，现在无论是地价或是房价都是量价齐降，所以，拐点的因素以及拐点的价格因素，以及市场因素都是存在的     

我国房价与地价关系的实证研究——基于2002～2008年的数据分析

文章以2002年第一季度至2008年第一季度的全国房屋销售价格指数和土地交易价格指数为样本,通过协整检验和回归分析,从实证方面论证和分析了房价与地价的相互关系。结果表明:短期内地价对房价有一定影响,但房价对地价更有决定性作用;长期内二者存在稳定的均衡关系。并在此基础上提出一些政策建议。     

房价、房租与土地价格：一个实物期权分析框架

本文利用实物期权分析方法．基于二维随机模型．讨论了房价、房租与土地价格之间的量化关系．土地被视为由房价和房租两个随机过程驱动的欧式期权。分析表明地价的波动率高于房价、房租的波动率；并给出了1998年以来地价增长率高于房价增长率的一个解释。在定性和定量两个层面取得较好的效果．结论对当前中国不断完善土地出让价格体系，制定科学合理的农地征用补偿标准、廉租房建设等工作具有一定的参考价值。     

“限地价、竞房价”能够走多远？

8月4日,北京首宗“限地价、竞房价”土地出让项目挂牌上市,这是继2009年试点“限房价、竞地价”、2010年试点“限地价、竞配建政策性住房”等土地出让方式后,北京市国土部门又一破解高房价难题的新举措。     

我国限价房政策思考

“限价房”是2006年“国六条”政策实施之后的产物,当时国务院相关文件称之为“两限两竞”商品房。所谓“两限两竞”即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”。为降低房价,解决本地居民自住需求,按照国务院有关文件要求,政府实施土地供应时在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以公开招标的方式确定开发建设行为。其目的主要有两方面,一方面是平抑房价,另一方面增加了真实需求购房者的有效供给。     

“竞房价”是“出一策引三兴趣”

今后,北京商品房将增添一种全新的土地出让方式,即地价是事先限定好的,然后设定一个将来销售的最高房价,开发商在此基础上,谁报的价格越低最终谁就拿地。土地出让从竞地价到竞房价是个创新,因为他把购房者的利益摆上了显著位置,从而给消费者以实实在在     

中国房价与地价关系的实证研究

近年来我国房价一直保持高速增长,引发了国务院对房地产市场的调控,也引发了学者对高房价原因的讨论和争议,其中房价与地价的关系就是热点之一。本文在对国内相关理论研究进行总结、评析的基础上,运用实证研究方法对2009-2013年的房价与地价数据进行相关分析,并以此为基础提出稳定房地产价格的政策建议。