土地制度变革与经济结构转型——对中国40年发展经验的一个经济解释

研究目的:学术界对中国改革开放40年创造的"经济奇迹"有各种解释,但存在很大争议。本文从土地制度角度,分析了制度安排与变迁对经济结构历史转型的作用。研究方法:制度经济学、发展经济学、政治经济学方法。研究结果:在政府主导发展权下,独特的土地制度安排及其变革创造了地方政府以地谋发展模式,土地制度租金创造的资本成为推动结构变革的重要力量。研究结论:中国的结构转变阶段与该阶段的土地制度改革高度相关,大致分为4个阶段:1981—1994年,为土地权利开放开启改革以后的工业化阶段;1995—2002年,为以地谋发展的工业化和城市化阶段;2003—2008年,为以地生财的城市化阶段;2008—2016年,为以地融资的城市化阶段。     

城市化过程中的土地制度创新

城市化的过程是一种土地利用的变动过程,中国现行的农村土地制度约束了城市化快速发展、需要改革和创新.推动中国农村城市化发展,完善土地流转和土地置换制度是中国土地产权制度改革的突破口和关键.土地制度改革发展方向:明晰产权关系,可行农地私有化、建立土地使用权商品化的价值评价制度,完善城乡土地间转换制度,建立城乡土地置换机制.     

改革开放40年：中国农村土地制度改革变迁与未来重点方向思考

研究目的:总结改革开放40年来中国农村土地制度改革的经验与启示,探讨未来农村土地制度改革的主要趋势。研究方法:综合分析法。研究结果:改革开放以来中国农村土地制度改革的变迁分为两条主线:土地要素与劳动力要素的优化配置、土地功能拓展与价值显化。通过土地制度改革实现土地要素与劳动力要素的优化配置,充分发挥并显化土地功能与价值,是解决农业农村发展现实矛盾的两条基本途径。研究结论:针对当前制约农业农村发展的现实问题,提出未来农村土地制度改革的几个主要方向:(1)强化土地权能,让乡村成为土地多重功能得到充分发挥的地方;(2)围绕乡村自然资本加速增值提升土地资源市场化配置效率,让乡村成为自然资本增值最快的地方;(3)以土地制度改革作为重塑城乡关系的重要手段,优化乡村"三生"空间功能格局,让乡村成为回得去的乐园。     

吕萍

<正>经济学博士,中国人民大学公共管理学院土地管理系主任、教授、博士生导师。兼任中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长,亚洲房地产学会(As RES)理事,住房和城乡建设部"住房政策专家委员会"委员、"房地产市场调控决策咨询"专家。主要研究领域:土地与住房制度政策,土地经济与管理,房地产价格与市场。近年来主持了"土地城市化转变过程中价格机制研究"、"多维度住房保障边界测度及动态调整机制研究"及"农民工住房问题经济分析与政策体系构建"等多项国家自然科学基金、社会科学基金项目,出版了《不动产管理制度研究》、《土地城市化与价格机制研究》、《农民工住     

2013年土地科学研究重点进展评述及2014年展望 ——土地制度分报告

研究目的：呈现2013年土地制度领域的研究现状和进展,展望2014年研究热点。研究方法：文献法。研究结果：2013年土地制度研究重点主要集中于土地征收制度、土地产权制度的成因、土地产权对其他领域的影响、土地制度改革等方面。研究结论：城乡统一建设用地市场的制度设计、征地制度、土地所有制、政府用地行为、土地产权等,将是2014年土地制度领域的重点研究方向。     

从经济政策到社会政策：征地制度变迁解释

研究目的：对中国征地制度改革进行回顾分析,梳理总结征地制度改革路径,并依此设计未来征地制度改革方向。研究方法：基于文献和政策梳理的制度变迁研究。研究结果：在国家工业化城镇化背景下观察征地制度演进的路径,征地制度改革与国家对城乡关系的认识、国家经济社会发展背景密切相关。中国征地制度改革是一种渐进式的改革,征收范围和补偿安置的变化都呈现出渐进式特点。征地制度改革关注的问题逐渐从注重货币补偿等经济领域过渡到注重住房、社保安置及程序公正等社会领域。研究结论：未来征地制度改革方向应以促进经济与社会协调发展、促进实现公平正义为价值取向。对土地征收区分不同项目类型进行分类设计,在公共利益的审定中发挥地方人大的作用。     

中国城乡一体土地市场制度变迁路径研究

研究目的:研究中国城乡一体土地市场制度变迁的方式及路径。研究方法:文献资料法,制度分析法,博弈分析法等。研究结果:制度变迁的初始阶段中央政府为"第一行动集团"推动制度变迁,成为制度的供给者;第二阶段地方政府发现潜在收益并转换角色变为"第一行动集团",第三阶段农民等非政府利益集团成为行动集团推动变迁。研究结论:中国城乡一体的土地市场制度变迁在初始阶段须由中央政府推动,并在政策法规的修订完善、改革征地制度、创新公共财税体系、制定城乡一体土地市场管理办法和规则等方面进行制度创新,以此全面启动和推动城乡一体土地市场制度变迁。     

2023年土地科学研究重点进展评述及2024年展望——土地经济分报告

研究目的：梳理并比较2023年国内外土地经济领域的研究进展和研究重点,展望未来研究方向。研究方法：文献分析法。研究结果：2023年,国内研究集中于政策对地价的影响、城市土地供给结构与策略的时空动态、土地财政与土地金融、农村集体经营性建设用地入市改革进展、农地流转的影响因素和结果、三权分置改革、宅基地盘活等问题;国外研究侧重土地保护措施和环境保护政策对地价的影响、土地市场的福利效应、土地产权的性别不平等、征地制度的公平性等。研究结论：2023年土地经济研究领域实现了深度和广度的拓展,下一步应着重通过理论研究的创新实现政策的体系化阐释,通过实证研究的深化促进政策的系统性设计,更好地服务新时期的土地制度改革。2024年将重点关注土地经济学科建设和基础理论研究、土地要素市场化配置、城乡融合发展的土地制度创新、自然资源产权制度改革与权益实现路径、全民所有自然资源资产所有权委托代理制度试点等方向。     

城乡融合背景下人口双向流动与融合制度体系构建

人口双向流动有助于加速城乡融合，但现阶段城乡人口流动呈现出不稳定性，单向流动仍然在多数地区占主导，为改善这一现状，需构建有利于人口双向流动的融合制度体系。为此，一要从户籍制度入手，让农村居民和城市居民都能够享受到平等的社会福利。二要加大对土地制度改革，让土地更好地为农民服务；三要深化农业经营制度改革，构建更为开放包容农业经营制度，吸纳新农民参与农业生产和农村社会治理，激活农村发展活力，实现城乡融合发展、协同发展。     

城市化过程中土地政策调整与人口户籍变更

改革开放20多年来,中国大陆城市化虽已得到较快提高,目前已达到31%,但仍然落后于经济发达国家,滞后于国家工业化水平.加速城市化进程,提高城市化水平是大陆经济社会发展的客观要求,亦是跨入21世纪的重要战略决策.农村人口转化为城市人口是城市化的本质和重要途径,但在城市化过程中由于城乡政策的限制,出现大量"两栖居民",形成政策的难点和重点,因此,需要制定正确的城市政策和农村政策,完善城市户籍管理制度,调整土地政策,以促进城市化的加快实现,实现城乡的协调发展.     

农民增进土地发展权的现实困境与制度突围——对农地股份合作制的探讨

当前,农民农地发展权收益缺失,原因在于农民缺乏主体性,没有同国家和大资本博弈的实力。通过农地股份合作的组织模式,可以使农民依托组织的力量,增加农民追加农地投资使农地升值的能力,增加实现土地发展权(增值)收益在农民中分配的可能性。从而,打破由国家或大资本在"谁投资谁受益"的原则下,通过追加投资形成土地发展权收益的垄断局面,改变城乡资源格局不均衡的状态,更好地实现社会公平和城乡一体化发展。     

基于集体建设用地流转与土地征收视点探讨完善农村住房体系建设——以北京市为例

研究目的：从农村集体建设用地流转与土地征收的视点切入,分析完善农村住房体系建设的可能性,提出统筹城乡一体化住房体系建议。研究方法：文献资料法、比较分析法和调研相结合。研究结论：中国正处于城市化快速发展时期,大量人口从农村进入城市需要解决居住问题,而现有城市住房体系无法满足这一要求。完善农村住房体系,建设新农村,是推进城市化的有效途径。     

农村宅基地三权分置的经济解释与法理演绎

研究目的:在分析农村宅基地承载的社会功能的基础上,揭示宅基地三权分置的经济机理,并从物权的角度演绎其法理逻辑。研究方法:经济学的产权分析和法学的法理演绎。研究结果:通过重构使用权的权利束,分离保障权能和财产权能,实现资格权承载保障功能,使用权承载财产功能,从而更有效地统筹公平和效率的矛盾。所有权是自物权,具有占有、使用、收益、处分完整的权能。资格权是用益物权下的人役权,为农村集体组织成员而设立,具有收益和处分的权能,保障权利主体的基本居住权益。使用权是用益物权下的地上权,具有较完整的占有、使用、收益、处分的权能,可以独立对抗所有权和资格权,但其上设有资格权负担,具有定期给付土地产出物的义务。研究结论:宅基地三权分置符合土地权利束组合和转移的经济学原理,也符合大陆法物权生成的法理,是统筹兼顾公平和效率的好方法,在经过实践检验证明是普适可用之后,应及时上升为法律,为定分止争提供法律依据。     

农村宅基地退出机制建立探讨

研究目的：探讨农村宅基地退出机制的建立。研究方法：综合分析法与文献资料法。研究结果：农村宅基地退出机制的缺失是导致目前中国农村宅基地利用存在问题的根本原因,建立以激励机制和约束机制为核心的宅基地退出机制是改革和完善农村宅基地使用管理制度的重要方面。研究结论：农村宅基地退出机制的建立应以保障农户对宅基地的合法权益、不增加合法占用宅基地农户的经济负担为基本前提,重点是建立农村宅基地收回补偿制度、健全多元化的农村住房保障体系、实施农村宅基地有偿使用制度和健全农村宅基地整理、置换、复垦机制。     

乡村振兴背景下宅基地“三权分置”的功能检视与 实现路径

研究目的:明确农村宅基地"三权分置"制度功能与乡村振兴战略总要求之间的内在联系,探究宅基地"三权分置"制度功能的实现方式。研究方法:通过政策文本分析和学理阐释,归纳宅基地"三权分置"的一般政策目标,运用法经济学分析方法揭示其政策目标的实现困境;运用规范研究方法,在乡村振兴背景下重新定位宅基地"三权分置"的制度功能。研究结果:乡村振兴战略下宅基地"三权分置"的政策功能,在于通过提高农村宅基地的综合利用效益,促进乡村产业发展。研究结论:在宅基地综合利用中应当以保障农民的居住权和收益权为前提,充分发挥农民集体对宅基地所有权的落实和行使,同时必须通过物权化方式保护社会主体的宅基地使用权。     

宅基地资格权：内涵重塑、功能演绎与内容阐述

研究目的:明确宅基地资格权在三权分置中的地位,澄清宅基地资格权的内涵、功能及具体内容。研究方法:原理论证、逻辑演绎、比较法等方法。研究结果:宅基地三权分置制度改革通过引入宅基地资格权,意在使之承接宅基地所有权在私法中的逻辑起点,实现住房保障从实物分配到兼具实物分配与资金补贴双重保障形式的转变。研究结论:宅基地资格权应兼具财产权能和身份权能双重属性,囊括身份属性的宅基地身份权以及财产属性的宅基地使用权。确保集体经济组织成员流转宅基地使用权之后,仍可以凭借身份权能,行使宅基地利益分享权、宅基地取回权、宅基地退出权等身份权利。     

“三权分置”下的农村土地权利结构研究

研究目的:明确"三权分置"下的农村土地权利结构。研究方法:采用文献分析法和归纳演绎法。研究结果:(1)现行法下的中国农村土地权利结构,以"土地所有权+土地承包经营权"为基本结构,还包括土地所有权和"土地所有权+租赁权"两种类型。(2)"三权分置"的背景下,首先应当将农户的土地承包经营权分置土地承包权和土地经营权;在土地经营权物权性流转时农户保留土地承包权;债权性流转时则为"土地承包权+土地经营权"。(3)新型农业经营主体的农村土地权利结构,取决于土地经营权流转形式,在物权性流转时为土地经营权,在债权性流转时是土地经营权的租赁权,在两种性质流转并存时是"土地经营权+土地经营权租赁权"。研究结论:"三权分置"下农村土地权利结构的构建,应当以现行法下的农村土地权利结构为基础,既要保护农户的合法权益,又要有利于新型农业经营主体的培育和发展。     

福利多元主义视角下宅基地资格权的性质与实现路径——以北京市魏善庄镇试点为例

研究目的:明确农村宅基地资格权的权利属性与内涵,从理论和实践的角度探索资格权实现的路径框架,为深化农村宅基地制度改革提供理论支撑。研究方法:文义解释、历史分析、文献研究和案例分析。研究结果:针对当前宅基地资格权的权利内涵不清、实现路径不明、实践经验不足等问题,本文从保障性内涵和现行制度体系适应性出发,认为资格权应当具备成员权内涵,具有身份性、无偿性、长期性、均等性等特征,并基于此从福利多元主义视角构建了宅基地资格权的实现路径理论框架,提出在宅基地资格权的实现过程中,应设立政府、集体、市场和家庭的四元供给主体,并通过城乡统筹保障农民宅基地资格权的多元动态实现,同时运用此理论框架对北京市大兴区魏善庄镇羊坊三村宅基地改革实践经验进行了案例研究和分析。研究结论:资格权应当在兼顾主体意愿和历史根源基础上以成员资格为依据进行主体认定,以资格公平性和均等性为原则,以"实物+货币"双重动态机制和城乡统筹机制构建实现路径,推动"户有所居",并通过宅基地资格权的多元动态实现推动农村住房保障体系的完善。     

新中国成立70年农村基本经营制度的历史演进与发展取向——基于农村土地制度和农业经营制度的改革联动视角

研究目的:剖析农村土地制度和农业经营制度的关系,为完善农村基本经营制度提供参考。研究方法:比较分析法、文献研究法。研究结果:新中国成立70年来,农村基本经营制度先后历经新中国成立初期的"农民所有、家庭经营"、改革开放前期的"集体所有、集体经营"到改革开放后期的"集体所有、均田承包、家庭经营",再到现阶段的"集体所有、均田承包和多元经营"4个阶段。在这个过程当中,农村基本经营制度既遵循人口与土地关系、生存与发展关系以及政府与市场关系的大逻辑,又遵循着农村土地制度的"产权逻辑"、农业经营制度的"生产逻辑"等小逻辑。研究结论:为深化农村基本经营制度变革,需加强农村土地制度与农业经营制度联动改革的制度设计,发挥要素、组织和制度的作用,发展多种形式的适度规模经营,实现小农户与现代农业发展的有机衔接。     

农地“三权分置”改革的制度背景、政策解读、理论争鸣与体系构建：一个文献评述

研究目的:综述农地"三权分置"理论的研究现状,以期深化对农村土地"三权分置"改革理论研究和政策实施的认识,进而对中国农地制度变迁方向做出整体性判断和勾勒。研究方法:综合运用文献检索法和对比分析法。研究结果:学界对于三权分置改革的制度必然性、功能价值与积极效应的研究存在着共识,但是对于"三权分置"的政策表述、承包权和经营权的权源、性质和内容以及法律制度构建的研究却存在着分歧。研究结论:现阶段农地"三权分置"的政策逻辑和法律逻辑存在着违和性,学界对于"三权分置"的政策解读和法律解读存在着难以调和的矛盾。要想充分发挥"三权分置"政策的价值,就必须消除分歧,重叠共识,在总结实践经验的基础上进行法律调整和完善,最终实现政策安排和法律设计的完美相融。