农用地流转综合价值评估方法探讨

目前,农用土地流转价值的评估都局限于土地的质量价值,然而,农用地作为稀缺资源还具有多重使用价值,包括直接使用价值和间接使用价值。农用地是一个复杂的自然、社会、生态综合体。长期以来,对农用地的价值认识与评估存在严重不足。为合理利用农用地资源,促进农用地流转,根据农用地质量价值、社会保障价值、社会稳定价值、环境价值不同特点选择不同的估价方法进行分析,具有一定的现实意义。     

论农村集体土地统筹流转

本文在相关文献综述的基础上,对农村集体土地统筹流转的内涵、产生背景、理论基础、协同过程和机制建立等方面进行了初步探讨。作者认为,农村集体土地统筹流转是经济发展到一定阶段的必然产物,是实现城乡统筹发展的必要条件。协同论和土地发展权交易理论是农村土地统筹流转的理论基础。农村土地统筹流转中的协同是各类农用地流转和各类农村建设用地流转之间的协同,农地规模经营生产方式与农民现代生活方式的有机融合是系统协同的目标,农民向二三产业转移、职业农民培育等是系统协同的重要媒介。农村土地统筹流转机制应包括农村土地统筹流转的区域条件和规模结构调控机制、土地发展权价格形成与评估机制、农村土地统筹流转过程中的各方利益协调机制、集约用地与耕地保护机制、政策法规保障机制等方面。     

我国农用地流转问题与对策研究

我国农村土地承包经营是一定历史条件下的产物,农用地不具有流动性与市场经济的发展不相适应。农用地流转是社会经济发展的必然趋势。农用地的流转有效地促进了农业产业结构调整,是优化土地资源配置,实现农用地规模经营与集约经营的有效途径。分析农用地流转模式与机制,规范集体土地使用权流转对科学合理地配置农用土地资源,实现土地的有效利用,提高土地的经济效益,促进农业生产持续健康发展具有重要的现实意义。     

城市边缘区农用土地定级评估研究--以广州天河区为例

以农用地估价的基本理论为依据,根据农用地土地价格特征,选择适当的方法和评估标准,建立广州市天河区的农用土地类型、等级、基准地价及变幅的价格体系,为农用土地流转、土地税收,以及深化土地有偿使用制度、建立、健全农村土地市场、强化农用地资产化管理等提供了依据。     

基于GIS的东北地区后备农用地资源评价

在GIS的支持下,选定东北后备农用地资源利用的影响因子,通过GIS的权重叠加模型运算,对东北地区后备农用地资源进行耕地适宜性评价,对于开发、利用和保护东北地区土地资源具有一定的实际意义。     

从“偏离”到“回归”：利益相关者视角下农地流转定价机制构建

科学的流转价格有利于促进农地流转市场健康稳定发展。在利益相关者理论分析框架之下，对农地流转价格偏离的内在机理进行了理论阐释，对农地流转定价的现实困境进行了深度剖析。研究发现：从利益相关主体看，农户分化导致了农地流转要价差异，转入主体差异引致了流转价格差异，政府干预诱发了流转价格高位失灵，中介组织实现了流转价格市场化；而理论指导缺乏、评估市场不完善以及定价方式不科学等问题造成了农地流转定价的现实困境。在此基础上构建了农地流转定价机制：遵循以“市场定价为主、政府引导为辅”的原则，建立农地流转信息公开机制，加强事前事后流转价格监管，完善评估机制和价格调整机制。     

基于WebGIS土地流转系统的设计与实现

为实现对土地流转的科学信息化管理,按照双牌县土地流转信息化管理的要求,进行详细的系统需求分析,探讨系统建设中实现的若干关键技术,阐述系统架构、开发平台及功能模块,最终采用GIS技术,设计与实现双牌县土地流转管理系统。     

农地流转意愿价格与实际价格的比较研究——以河南省三门峡市三县为例

本文参考三门峡市委农办对渑池县、卢氏县、陕县的农户农地流转意愿价格的调研数据,利用经济学的供求均衡原理,构建了不同质量的土地流转价格的意愿需求与意愿供给曲线并运用SPSS软件构造出估计方程式,求出流转的均衡意愿价格,将其与实际流转价格比较,得出了实际流转价格低于意愿流转价格,水地意愿价格与实际流转价格的差距更大的结论,并据此提出了相关政策建议。     

基于分层线性模型的武汉城市圈农地城市流转经济驱动机制研究

基于分层线性模型技术构建了多空间尺度农地城市流转经济驱动机制模型,以揭示不同空间尺度因子对武汉城市圈农地城市流转的驱动力。结果显示:①农地城市流转规模差异有61.99%是各县域本身的差异造成的,有38.01%是其所在市的差异造成的;②GDP和城镇土地比较收益对农地城市流转具有正向驱动作用,而农地投入和距武汉市中心的距离则具有负向驱动作用;③市域GDP会强化县域GDP与农地城市流转的正向关联,但会弱化县域城镇土地比较收益与农地城市流转的正向关联,市域粮食自给率会弱化县域农用地地均投入与农地城市流转的负向关联;④市域层次变量的引入解释了88.77%的县域农地城市流转平均规模差异,75.47%的县域城镇用地比较收益与农地城市流转关系,78.67%的县域农用地地均投入与农地城市流转关系,75.03%的各县(市、区)距武汉市中心距离与农地城市流转关系。     

基于土地规模经营的农用地流转探讨

土地规模经营是现代农业的必由之路,推进农村土地承包经营权流转,实行适度规模经营,提高土地利用率和投入产出率,是发展现代农业、建设社会主义新农村的客观要求.在分析浙江省农用地流转和规模经营现状及制约因素的基础上,提出建立健全农村土地流转机制,促进土地规模经营,有助于推动农业增效、农民增收.     

农用地分等关键技术的解决方法——以广东省为例

基于广东省农用地分等成果省级汇总工作实践,采用GIS辅助与自动化等方法,从部分关键参数和系数的获取,保持各级数据之间的等别不缺失,快速自动实现图层间图斑上下级关系索引,迅速实现自动制图综合等几个关键技术过程入手,对如何快速准确进行县、市、省三级农用地分等成果汇总的方法进行了探讨,为区域性农用地分等成果汇总提供了有益的借鉴。     

北京市农用地生态系统服务价值评估

本文参考千年生态系统评估的框架,运用生态经济学原理与方法,对北京市农用地的生态系统服务价值进行评估.评估结果显示,北京市农用地生态系统服务的总价值为563.17亿元.其中,直接价值为158.26亿元,间接价值为404.91亿元.可见,农用地具有巨大的潜在价值.按生态系统服务大类进行比较,农用地的调节服务价值最大,其次是供给服务,与千年生态系统评估的结果一致.不同类型的农用地生态服务功能也不一样,最强的是林地,其次是耕地、园地和牧草地.在城市规划和生态建设中,应注意发挥农用地的生态服务功能,保护农用地,尤其是林地和耕地,以实现人类福祉的最大化.     

农地流转价格与城乡收入差距

本文利用2014—2019年中国263个地级市的面板数据和双向固定效应模型考察了农地流转价格和城乡收入差距之间的关系。研究发现：(1)平均意义下,农地流转价格的上升有助于缩小城乡收入差距,而其中的一个重要原因是农地流转价格上升能促进不同形式的就业;(2)农地流转价格的上升并没有激励经营主体进行更多的农业生产投入,从而不能通过提高农业生产率缩小城乡收入差距;(3)相比耕地粮食用途利用率较低的地区,农地流转价格的上升对耕地粮食用途利用率较高的地区具有更显著的影响。     

农地流转的交易成本与价格研究——农地流转价格的决定因素分析

农地流转是土地资源配置的重要手段,农地流转需要谈判,需要讨价还价,从而形成真实的土地价格.谈判和讨价还价形成交易成本,交易成本发现价格,或者说交易成本是发现流转价格的价格.本文通过实证研究探讨当今农地流转过程中交易成本与流转价格关系,以此考察农地流转市场的成熟程度和交易成本发现价格的功能发挥程度.     

基于均衡博弈模型的土地流转杠杆平衡机制

深入分析了确保土地开发利益平衡应聚焦的三大问题,即有限土地资源的集约利用、建设用地开发与农用地保护及城乡统筹的利益平衡、城市发展空间的进一步有效拓展;提出了土地流转杠杆平衡机制的设计框架;采用纳什均衡博弈模型,构建了利益补偿机制模型和风险托底机制模型。研究结果表明,可以通过杠杆机制来平衡多边利益,得到土地流转过程中的利益补偿和风险托底的基金分配方案。最后,提出了土地流转的配套政策。     

农用地定级估价成果在征地价格确定中的应用研究——以内蒙古固阳县为例

当前,内蒙古的征地补偿制度在实施中存在许多问题,本文在固阳县农用地定级估价成果的基础上,进行征地补偿价格的研究,探究一种新的测算征地价格的方法,为内蒙古社会主义新农村征地补偿制度提供指导.测算征地价格以收益还原法为主,将测算农用地基准地价的总收入作为土地年收益,以银行一年期定期存款利率作为土地还原利率,测算出农用地的征地价格,对提出科学合理的补偿标准具有指导意义.     

统筹城乡发展中集体土地市场的建立

统筹城乡发展中，集体土地流转已势不可挡，建立集体土地使用权流转市场的时机日趋成熟。为了保护农民在土地流转过程中的收益，必须维护集体土地产权权能的完整性。在城镇规划区内，集体土地与国有土地一样，其使用权也可以有偿转让，流转收益在村集体、地方政府、土地承包者三者之间进行合理分配。村集体获得的收益必须用于社会保障；地方政府获得的收益必须用于农业投入。要正确处理集体建设用地与农用地的关系，把集体土地流转与农民向非农产业转移结合起来，以构建一个城乡一体化的和谐社会。     

浅析我国农村土地流转制度的完善

当前，由于农户土地所有权的缺损，农用地征用没有得到相应的补偿，农地无法进行有效地流转，农民收入增长缓慢。本文首先对完善农地制度对构建和谐社会的意义进行了分析，进而提出了如何完善的措施，以达到通过促进农地流转来提高农民收入、缩小城乡居民收入差距的目的，并最终构建起一个和谐的社会主义社会。     

承包土地流转价格低廉的原因分析

当前我国农村出现土地流转价格极低的不正常现象,本文从土地经营效益低、土地承载负担重、土地流通环节不畅、承包土地流转的价格计量问题四个方面作了深入地分析。     

房地产税制改革与税基评估体系的构建

根据国际经验和我国的实际,应当减少现行房地产流转环节税负,提高房地产保有环节税收的比重,并按照房地产评估价格确定保有环节房地产税的计税依据。这就要求建立一套科学合理的房地产税税基评估体系,对应税房地产的客观价格作出分析、测算和判断,满足税收的公平合理性要求和开征房地产税的成本核算要求,使纳税结果为征纳双方所接受。