政府经营性土地储备供应决策——基于实物期权的理论模型

研究目的:探讨政府的经营性土地储备供应决策方法,以增加出让收入及抑制开发商囤地行为。研究方法:实物期权理论,案例研究法。研究结果:(1)将土地供应权视为基于房产的实物期权,推算出了最优供应时机和理论价值,研究发现市场不确定性将提高土地期权价值,并使最优供应时机延后;(2)案例比较分析发现,地块的实际出让时间越接近理论最优供应时机,出让收入越高,但实际上政府对地块并未做出准确的价值判断。研究结论:(1)依据实物期权模型做出的土地储备供应决策更能有效地把握市场形势波动的时机;(2)模型在中国的应用需要可监督的公共财政体系以及财政分成体制改革。     

不确定性环境下经营性土地出让相机策略研究

研究目的:在土地市场行情的动态性和不确定性环境下,探讨把握经营性土地出让相机选择策略,分析管理柔性以及不确定性的信息带来的土地价值。研究方法:文献资料法、实物期权法。研究结果:土地市场的不确定性增加了经营性土地出让的机会价值;经营性土地出让机会损失提高,期权价值下降;无风险利率提高,期权价值增加,政府土地购置成本降低,但不会降低其回报。研究结论:在市场行情不确定的环境下,政府应持续持有经营性土地储备,而不是卖空;机会损失越大,商用用地储备量应减持;利率调整对开发商影响较大,对政府土地纯收益影响较小,经营性土地供应政策应结合利率调整来调控土地市场。     

土地投资决策的实物期权理论述评

研究目的:评述探讨实物期权理论在土地投资领域的应用。研究方法:文献资料法和比较分析法。研究结果:实物期权理论多运用无套利方法和随机动态规划方法,主要议题集中在城市空地开发和土地用途转换问题。研究结论:(1)土地期权理论对市场不确定条件具有较好的解释力;(2)未来研究应致力于考虑地区政策对期权模型的修正,并重点开展基于微观数据的实证研究。     

评价林业投资的实物期权方法

评价风险较高的林业投资,传统的净现值法(NPV)容易低估项目的价值,不能客观地对林业投资做出正确评价。林业项目的不确定性反映了林业投资具有一定的期权特性,因此本文基于实物期权的理论和方法,建立了林木采伐的实物期权决策模型,将林木收益问题当作一个实物期权问题处理,应用实物期权模型来决定林木最佳采伐时机。     

基于实物期权理论的房地产投资决策研究

房地产项目投资具有较大风险和不确定性,而运用传统投资评价方法已不能准确计算不确定性所带来的价值。本文分析传统投资评价方法在房地产投资决策中存在的缺陷,提出对于房地产项目投资而言,充分考虑房地产投资中的时间价值和管理柔性价值的实物期权法是一种更为科学合理的投资决策方法,最后利用B-S模型对实物期权在房地产投资决策中的应用进行案例分析。     

基于实物期权定价的农地征收补偿模型研究

研究目的:建立农地价值模型,为合理确定农村土地征收补偿费提供理论支撑.研究方法:不确定性下的实物期权定价理论.研究结果:数值分析表明,期权价值占农地价值比例范围在23.7%-76.9%,即当考虑不确定性下的期权价值时,农地价值是确定性下的1.33-4.33倍.研究结论:农村土地征收补偿费取决于农业生产力的发展及经济的不确定性.     

近年来房地产调控中的土地政策评析

研究目的:评析近年房地产调控中的土地政策效果,为提高土地政策宏观调控效果提供政策建议。研究方法:文献资料法、数据统计法、归纳分析法。研究结果:目前的土地政策主要集中在保障用地供应、促进闲置土地开发和完善土地出让方式三方面,土地政策条款重复度高、调控效果不佳。研究结论:为保障土地政策的调控效果,稳定地价和房价,应在加大土地供应总量的前提下调整土地供应结构;加强政策的监管和检查力度,保障政策的执行效力;应从货币、税收、土地供应等手段入手,多管齐下调控地价和房价。     

城市土地价值最大化的实现难题与解决途径

界定土地价值最大化的涵义 ,分析影响城市土地价值最大化实现的难题 ,提出解决途径。研究结论 :城市土地价值最大化的实现途径包括 :( 1)建立规范的经营性项目国有土地使用权招标、拍卖制度 ;( 2 )调整房地产市场结构 ;( 3 )控制土地经济效益 ,彰显生态效益和社会效益     

土地供应规则的变化对北京市住宅用地市场的影响

研究目的:以2004年8月31日和2005年5月1日为界,将北京市住宅用地市场分为三个阶段,从土地供应量、地价、竞租曲线、土地—资本替代弹性等方面分析土地供应规则的变化对住宅用地招拍挂出让市场的影响。研究方法:定性分析,土地竞租曲线和土地—资本替代弹性分析。研究结论:(1)经营性项目用地招拍挂供应的政策对住宅用地市场的影响胜于“熟地”供应政策;(2)土地竞租曲线的变化反映土地市场在经过较大波动之后正在适应新的土地供应规则;(3)土地—资本替代弹性分析显示北京市住宅用地的市场效率仍然偏低。     

土地供给结构、财政压力与房价——来自广东省的经验分析

研究目的:实证检验地方政府土地供给结构对区域房价的影响。研究方法:在分析土地供给结构影响房价机理的基础上,提出本文的研究假说;基于广东省21个地级及以上城市2009—2015年的统计数据,运用面板数据模型加以检验。研究结果:土地供给结构显著影响房价水平,静态和动态面板数据模型估计表明住宅用地供给比例提高1%,房价分别下降0.126%和0.103%;基础设施用地供给比例提高1个百分点,房价分别上升0.062%和0.051%;工业用地供给比例提高1个百分点,房价则分别上升0.116%和0.110%。地方政府财政压力在土地供给结构与房价的因果链条中起到重要的调节效应,即财政压力越大的地区,提高住宅用地供给比例对房价的抑制效果微弱,而基础设施和工业用地供给比例的增加则对房价的抬升效应更大。研究结论:为抑制过快上涨的房价,保障城市居民住有所居,在加快土地供给侧结构性改革,优化土地供给结构,加大住宅用地供应的同时,也应深化财税体制改革,使地方政府对土地财政的依赖逐步向持有环节的房地产税转变,以降低财政压力对土地供给侧结构性改革抑制房价过快上涨的扭曲效应。     

中国住房市场与土地市场协调性分析——基于协调度模型

房地产是房产与地产的综合体,住房市场与土地市场相互影响相互作用共同推进房地产市场的发展。住房与土地市场化以来,住房价格与土地价格的快速上涨使得人们普遍认为住房市场与土地市场发展不相协调,从而阻碍了房地产市场的健康发展。从采用协调度模型对全国及主要城市住房市场与土地市场的协调状况的评析来看,我国房地产市场与土地市场协调发展中尚存在着房地产市场调控不力,招拍挂制度导致地王频繁出现,地方政府对土地财政过度依赖等问题,亟待促进宏观调控政策的持续性,进一步完善土地出让制度,制定房地产税的区域推广规划。     

物业税与土地出让金不可替代性

物业税是不动产税的一种类型 ,土地出让金是土地的价款 ,二者属于性质不同的经济范畴 ,不能也不应相互替代。文章针对用物业税替代地价的主张 ,分别从土地资源配置市场化之要求、与新发展观之矛盾、廉政建设、现实可行性等方面 ,分析了以税代价的不可行性和危害性。并指出解决地价过高及其引发的房地产开发成本过高和房价过高的根本出路在于加快城市建设方面税费改革的步伐     

Real estate supports rapid development of China's urbanization

Urbanization is an important engine of modernization and economic growth, and appears to be an inevitable trend in human socioeconomic development around the world. However, China’s unusually rapid urbanization rate has attracted increasing attention. Our research suggests that understanding the country’s real estate market is the key to understanding the country’s rapid urbanization. The booming real estate market represents a major source of funding for urban infrastructure construction, and has accelerated the migration of rural residents to cities. We describe how four typical Chinese cities supported urbanization by promoting the development of different aspects of a real estate market to illustrate real estate’s role in Chinese urbanization, thereby providing examples and cautions for urbanization both in China and in other parts of the developing world.     

基于不同住房属性视角的土地供应规模对房价的影响

研究目的：基于住房消费品和投资品的双重属性视角分析住宅用地供应规模对房地产市场的差异化影响。研究 方法：理论分析、固定效应面板回归模型、门槛回归模型。研究结果：（1）上一年住宅用地供应面积增加 1% 可使当年 住房竣工面积显著增加 0.17%，弱于房地产投资资金对住房竣工面积所产生的 0.25% 的提升作用，该结果一定程度上 验证了住宅用地供应与住房供给之间存在生产函数渠道的影响路径；（2）基于实际房价与租金还原房价的偏离程度测 算，发现不同房地产市场投资热度下，住宅用地供应对房价影响存在双重门槛效应，门槛值分别为 2.05 和 2.92；（3）低 投资热度下，上一年住宅用地供应规模的增加可显著降低当年的房价，而高投资热度下则会起到推高房价的作用。研 究结论：住房作为消费品和投资品，存在不同的价格机制和供求规律。当住房市场以投资品属性为主导时，需求曲线 向上的刚性走势违反了一般的商品需求规律，供给曲线的右移将导致均衡价格越来越高。     

土地督察与开发商囤地：策略抉择的演化博弈

研究目的：探讨土地督察员与开发商囤地的博弈行为及其管制策略。研究方法：演化博弈论方法。研究结果：构建了土地督察员与开发商囤地的演化博弈模型,论证了不同情景下土地督察员与开发商囤地博弈的演化稳定策略及其演化趋势。研究结论：在房地产开发领域的土地利用管制上,既要合理引导开发商等主体的市场行为,还要约束地方政府、土地督察机构等“监管者”的督察行为,构建开发商与土地督察员互动的土地利用管制机制,提高土地督察制度绩效。     

不动产抵押贷款证券化探讨

由于各种原因,我国的信贷资产证券化还没有发展起来,但随着房地产业日益成为国民经济支柱产业和资本市场的发展,不动产信贷资产证券化有望成为我国证券市场的突破口。文章介绍了不动产信贷证券化的基本原理;进而分析了我国实行不动产证券化的必要性;最后就在我国实行不动产证券化的机制完善和制度创新提出了五点建议。     

回归理性,促进房地产市场平稳健康发展

房地产市场是经济市场和金融市场的重要组成部分,由于房地产产业特征决定房地产市场在国民经济中的地位和作用,是构建和谐社会的重要内容。目前因整个房地产市场已融入经济市场和金融市场,投资性和投机性需求是抬高房价的重要原因,应回归市场理性,采取多种方式促进房地产市场平稳健康发展,达到人人都有房住的目的。     

房地产税、地方公共支出对房价影响——全国及区域层面的面板数据分析

研究目的：分析中国房地产税、地方公共支出对房价的影响。研究方法：计量经济模型。研究结果：（1）中国房地产税对房价有抑制作用，而地方公共支出对房价有促进作用，两者对房价的净影响为正；（2）房地产税对房价影响存在显著的区域差异，且各房地产税种对房价影响不尽相同；（3）地方公共支出对房价的影响也存在显著的区域差异，东部地区大于中、西部地区。研究结论：（1）房地产税收和地方公共支出预算相互配套的政策组合能有效调控房地产市场。（2）中国房地产税对房价的调控能力不强，应改革现行的房地产税制，开征物业税。     

住宅市场影响下的天津市城乡建设用地增减挂钩风险分析

研究目的：从住宅市场供求均衡的角度对挂钩规模进行判断,分析挂钩所产生的潜在风险,提出合理安排挂钩项目及进程的政策建议。研究方法：住宅市场分析模型和挂钩风险分析模型。研究结果：到2015年,加入挂钩产生的住宅增量后,天津市住宅市场的非均衡度为-1.77,导致挂钩资金平衡难度加大,引发政府潜在债务,延缓挂钩工作进程等风险。研究结论：对于以政府主导型为主的挂钩模式,要认真研究挂钩新增商品住宅开发的市场需求,分析住宅市场影响下的挂钩风险,合理安排挂钩项目以及进程,实现挂钩项目及住宅市场的双重可持续发展。