全力打造新机制--谈农民集体所有建设用地制度改革

改革开放以来,我国城镇国有土地使用制度改革取得了巨大成就,但是农民集体所有建设用地使用制度的改革却始终被限制甚至被禁止。在修改《土地管理法》过程中,我们曾反复研究农民集体所有建设用地使用权的流转问题,因没有试点的经验和认识上的不一致,全国人大常委会讨论时决定先不动。 　　但一些地方的实践表明,限制甚至禁止农民集体所有建设用地使用权的流转已经严重地阻碍了经济的发展,不利于土地的合理利用和耕地保护,也给土地管理和执法工作带来了困难。特别是在一些经济发达地区,矛盾尤其突出。 　　实践的发展表明,要深化我…     

集体建设用地使用权流转的法律问题

限制流转的理由值得商榷 建设用地使用权是一项建立在土地公有制基础之上的、具有中国特色的用益物权制度.但《物权法》所规定的建设用地使用权,其客体仅限于国有土地,在集体土地上能否通过出让等方式设立建设用地使用权,《物权法》没有明确规定.但该法第151条规定:"集体所有的土地作为建设用地的,应当依照《土地管理法》等法律规定办理."这一规定为集体建设用地使用权流转留下了空间.     

分层建设用地使用权的权利冲突及其解决

研究目的:厘清中国分层建设用地使用权的性质、特征及权利冲突,研究提出解决权利冲突的立法论路径和民法解释机制。研究方法:比较分析和民法解释学相结合。研究结果:(1)中国物权立法通过分层建设用地使用权的规定将空间权利纳入保护范围,而未采纳独立空间权的制度构造;(2)分层建设用地使用权空间上具有独特性,但可以与中国《物权法》结构性原则相契合;(3)现行立法对于分层建设用地使用权引发的权利冲突及其解决作出了原则性规定,需要从立法论和解释论角度重新检视。研究结论:在建设用地使用权制度框架内可以实现对地上与地下空间的物权保护,对于分层建设用地使用权引发的权利冲突之解决,既要在立法层面适度进行"改良",进一步细化完善《物权法》第136条有关规定;又要从法解释层面立足既有规范,借助相邻关系和地役权以及物权请求权制度措施,解决分层建设用地使用权权利冲突。     

集体建设用地流转的逻辑深度——以广州市的制度创新为视角

集体建设用地流转一直是困扰土地管理的重大问题.针对集体建设用地大量隐性流转产生的弊端,中央和地方各个层面都在探索集体建设用地流转的规范模式.2011年9月,广州市发布了《广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》,从地方立法层面进一步规范集体建设用地流转,对促进集体建设用地流转制度建设起到了借鉴作用,也对集体建设用地流转提出了新问题.     

论农村建设用地使用权的流转

依照<土地管理法>规定,我国四种农村建设用地准入标准宽严不一.宅基地的准入制度能比较好地控制农村集体土地随意流入建设用地领域,而乡镇企业建设用地准入制度则能.因此,对乡镇企业建设用地使用权应依据当前的立法,严格限制其自由流转,宅基地使用权则应让其自由流转.     

该集体建设用地使用权能否流转

<正>问题A企业是乡镇企业,经批准取得某集体建设用地使用权,2014年,A企业因融资想把该地转让给B企业,双方签订了转让协议,B企业支付了相应款项后未实际占用该地块,也未实施建设。请问B企业能否取得该地块的建设用地使用权?解答一、集体建设用地有特定的使用范围集体建设用地,是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资、进行各项非农业建设所使用的土地。集体建设用地主要有三种类型:乡镇企业用地、宅基地和公共设施、公     

国有划拨建设用地使用权权益价格评估研究

国有划拨建设用地使用权市场化是目前城镇土地使用制度改革的重点,而国有划拨建设用地使用权的评估又面临许多问题.通过介绍国有划拨建设用地使用权权益价格评估的目的和意义及使用权的涵义、特点,简述了国有划拨建设用地使用权评估的现状问题,根据其权益价格的构成阐述了权益价格的评估思路,并从法律、市场等方面提出了相关的建议和对策.     

擅自改变建设用地用途现象及处置对策

正近年来,土地督查过程中发现,在国有土地使用权出让、转让、出租活动中,有不少土地使用权人为追求自身经济利益最大化,不按国有土地使用权出让合同约定的土地使用条件开发建设,擅自改变土地用途。这种行为不但扰乱了正常的土地市场秩序,也造成了国有土地资产收益大量流失。笔者认为,解决这些问题需要强化建设用地用途管制,堵塞国有资产收益流失漏洞。     

论宅基地使用权的空间权塑造

研究目的：通过对宅基地使用权立法历程进行溯源性研究,以及国外相关立法例比较研究,厘清宅基地使用权发展路径,结合现实需要,对宅基地使用权未来塑造指明方向。研究方法：系统分析法、比较分析法。研究结果：对宅基地使用权进行空间权塑造实有必要,这将十分有利于中国的城镇化进程,是破解宅基地使用权“流转”谜题和释放大量农村建设用地存量资产的钥匙。研究结论：应结合社会现实和立法发展方向,进行宅基地使用权空间权塑造。     

农村集体建设用地使用权流转制度的创新

我国当前正处理社会转型的关键时期,在其市场经济发展作用下,土地以一种相对较为特殊的商品出现。对于农村集体建设用地而言,我国立法已经对其土地使用权流转进行了非常严格的规定。但在现实中,农村集体建设用地使用权流转存在许多隐形市场,在一定程度上导致了立法与实践出现脱节的问题。基于此,针对农村集体建设用地使用权流转制度的创新研究,具有十分重要的意义。     

农村集体经营性建设用地使用权权益及其价值研究

研究目的:阐释农村集体经营性建设用地与国有土地同地、同权、同价的含义,明晰农村集体经营性建设用地使用权权益及价值类型。研究方法:文献资料法、对比分析法。研究结果:农村集体经营性建设用地使用权权益因取得方式不同而存在差异,需进一步细分。研究结论:农村集体经营性建设用地与国有土地同地、同权、同价,需建立在土地使用权性质相对应的基础上;现行不区分土地使用权性质,笼统评估集体建设用地使用权流转价格的做法,很容易产生歧义和混乱。     

论建设用地使用权

《物权法》的颁布与实施,无论从理论上还是在现实生活中,其影响都是深远的.尤其是在建设用地使用权方面的详尽解释与全面规范,使其理论涵义与现实意义更加清晰.通过对"建设用地使用权"称谓的来源进行辨析,结合《物权法》的规定对建设用地使用权内涵及其取得方式进行了分析.在此基础上,通过比较国有土地出租与建设用地使用权人土地出租的异同点,提出了一些关于建设用地使用权出让与利用限制方面的建议.     

出让国有建设用地使用权收回的特征分析

文章以司法领域国有建设用地使用权出让、国有土地使用权收回的性质划分为契机,从行业管理的角度对出让国有建设用地使用权收回的条件、性质和补偿内容进行梳理。通过分析发现,出让国有建设用地使用权收回过程中存在收回条件的公共性政策、行政行为与民事行为界定不清,公共利益与不可抗力的关联性不足,补偿内容存在责任归属不清、涵盖范围不足等问题。建议在改革国有建设用地用益物权、建立统一的国有土地市场的基础上,将因公共利益实施的出让国有建设用地使用权收回改为国有建设用地使用权征收,并通过对接国土空间规划明确征收主体、优化管制模式。     

非住宅建设用地使用权续期规则的思考

研究目的:分析非住宅建设用地使用权续期活动的规则与性质,提出完善续期规则的建议。研究方法:规范分析法,比较分析法。研究结果:非住宅建设用地使用权的续期规则存在疏漏,使续期申请的起止期间难以清晰界定,以私法视角理解续期活动也不妥当。研究结论:续期是申请人取得重新设立的建设用地使用权的过程,因此要求在续期过程中必须清晰界定续期权利的设立与灭失期间,保证续期或救济得以顺利进行。续期也是获得行政特别许可的结果,应当采用协议出让方式予以确认。     

征地制度改革的新思维

征地制度改革的基本思路是“缩小范围、增加补偿”。然而征地制度提供建设用地和集聚资金的社会经济功能，使得目前的改革思路难以实现。发展集体建设用地使用权市场成为加快征地制度改革的突破口。发展集体建设用地使用权市场不仅有法律依据，也有现实基础。合理的市场发育模式与公正的土地价值分配机制是集体建设用地合理有序的进入市场制度保证。     

集体经营性建设用地流转仍需制度持续给力

在土地集体所有的性质不变的前提下,从集体经营性建设用地使用权流转的方式来看,按照"顶层设计",与其他的土地使用权流转一样可以采用"租赁、转让、抵押"的方式。按照这一理念,甚至也可以采取与土地承包经营权流转一样的股份化方式,即允许集体经营性建设用地使用权折价入股公司或者设立集体经营性建设用地使用权信托(土地信托)。这即是一种以市场化为导向的资本化流转方式。不过,集体经营性建设用地真正要采取上述的资本化流     

住宅建设用地使用权期限届满续期对住宅拥有者福利影响

住宅建设用地使用权期限届满续期是我国土地公有制下的一个非常具有中国特色的社会问题,基于城市土地国有的法律制度、土地使用权出让合同的法律效力以及地方财政收入可持续性的实际需要等原因,研究认为,住宅建设用地使用权期限届满应当实行有偿续期。然而,住宅建设用地使用权期限届满有偿续期会涉及到一些关键要素的界定,诸如有无免费续期面积、是否采取超面积加成征收的惩罚措施、续期费用缴纳标准、续期费用缴纳方式等,这些关键要素的确定在制度上的不确定性势必会对住宅拥有者的福利产生或轻或重的影响。基于阿马蒂亚·森的可行能力理论,从个人权利、经济状况、生活状况、心理活动这四项功能性活动,深刻剖析住宅建设用地使用权期限届满有偿续期对住宅拥有者福利影响的维度,据此,从明确住宅建设用地使用权期限届满续期后享有的各项权利、科学制定续期缴费标准测算方案、合理划分土地出让期内建设用地使用权增值收益、加强续期制度顶层设计等方面提出了针对性的对策与建议。     

论中国空间建设用地使用权的设立

研究目的：为中国空间建设用地使用权的设立实践提供制度建议。研究方法：对比研究法、法条解释研究法、历史研究法。研究结果：空间建设用地使用权的设立主体只能是国家;地表建设用地使用权可利用土地空间以外的部分是国家设立空间建设用地使用权的客体范围;空间建设用地使用权的出让审批程序需增加地质勘察、编制详细城市规划等前置程序;设立空间建设用地使用权时,还需要通过完善城市规划、增加告知异议程序、事先约定不动产相邻关系等方式协调既存不动产权利人利益。研究结论：中国空间建设用地使用权和地表建设用地使用权设立程序应有一定差异。     

集体建设用地使用权流转的问题与建议

农村集体建设用地流转是市场经济发展的必然产物,应该用发展的眼光正视农村集体建设用地流转,在不违反国家政策法规前提下,通过制度创新,逐步构建集体建设用地流转的新机制,引导集体建设用地流转进入规范化轨道. 集体建设用地流转的主要形式 总的来看,当前农村集体建设用地流转是自发、无序地进行,主要存在以下五种形式: 农村集体经济组织直接转让土地使用权或所有权.集体土地所有者或土地使用者将建设用地使用权或所有权一次性转让给新的土地使用者.例如:集体土地所有者将一定年期的建设用地使用权转让给受让者开办企业,村委会或乡政府作为土地所有者收取转让金;集体土地所有者直接转让土地或以土地合作开发建设商品住宅,开发商分得部分商品房,所占土地的使用权随之转移;建设用地原使用者(企业或个人)在土地所有者的允许下将一定年期或无限年期的建设用地使用权转让给企业或个人,所有者收取一定转让金.     

农村集体建设用地使用权流转的现实意义探讨

我国《土地管理法》明确规定 :农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设 ,任何单位和个人进行建设 ,需要使用土地的 ,必须依法申请国有土地 ,特殊情况除外 ;同时 ,《担保法》也明确指出“集体土地不能单独设立抵押权”。这一系列规定 ,严格限制了农村集体建设用地使用权流转的对象和范围。除国家征用外 ,农村集体建设用地的土地使用者必须是本级集体经济组织和村的成员。然而 ,在生产要素全球化的今天 ,无论理论界还是现实中都涉及到许多逾越了制度框架的农村集体建设用地使用权流转问题。“林欲静 ,风不止” ,面对新情况…