宅基地多功能识别及其空间分异研究 ——基于嘉兴、义乌、泰顺的典型村域分析

研究目的:基于宅基地多功能识别结果,构建多功能量化评价体系,揭示不同地区不同区位宅基地功能分异规律。研究方法:基于可达性划分宅基地类型,构建基于宅基地利用的多功能量化评价体系,引入产业区位熵测算宅基地功能优势度。研究结果:(1)生产功能以嘉兴城中村、义乌城中村及近郊具有突出优势;(2)资产功能呈现城中村近郊远郊边远的分异特征;(3)生态功能呈现出山区平原丘陵盆地和城中村近郊远郊边远的分异规律;(4)心理功能与保障功能未呈现显著性差异。研究结论:不同区位宅基地功能结构具有显著差异,在宅基地退出时应对其进行差别定价与补偿。     

乡村振兴背景下宅基地功能转型机理与模式研究 ——基于典型村庄的案例分析

研究目的:基于典型村庄的案例,从系统角度分析乡村振兴背景下,宅基地功能转型的机理与模式。研究方法:理论分析法、实地调查法和案例研究法。研究结果:(1)宅基地功能转型即通过改变宅基地利用方式或用地类型,使其由居住功能为主导向其他功能为主导或多元复合功能转变;(2)宅基地功能转型系统由内核与外缘系统构成,系统间彼此协调、相互响应,共同驱动并实现功能转型;(3)根据外缘系统各因子的异质性,可将村庄分为禀赋优势、禀赋平庸及禀赋劣势3类,各类村庄振兴路径不同,不仅为宅基地功能转型提供了机遇与保障,也制约着其转型方向;(4)基于宅基地功能转型机理,可凝练出旅游资源带动型、村内集约改造型及易地搬迁复垦型3种转型模式。研究结论:乡村振兴背景下宅基地功能转型应充分考虑其内核、外缘系统各因子的条件,根据村庄禀赋因地制宜地选择适合自身的转型模式。     

乡村振兴视阈下盘活利用农村闲置宅基地的理论与实践——基于安徽省两个案例的考察

在乡村振兴背景下,开展农村闲置宅基地盘活利用需回答“为何盘活利用”“盘活利用受何因素影响”“如何盘活利用”“谁来盘活利用”等理论问题。本文援引土地资源优化配置理论、推拉理论、乡村多功能性理论及多中心治理理论对闲置宅基地盘活利用进行理论阐释,以传统农区滁州市南谯区施集镇井楠村和城市近郊区合肥市庐阳区三十岗乡崔岗村为例,对两个村探索的实践样态进行案例分析和评价。通过理论阐释和案例考察,本文指出在乡村振兴视阈下盘活利用闲置宅基地应以提高农村土地利用效率、增加农民收入及壮大村集体经济为目标,统筹考虑村庄区位条件、资源禀赋和产业基础等,着眼于发展农村新产业新业态,推动要素跨界配置和产业有机融合,因地制宜选择盘活利用模式,支持多方主体采取多种方式盘活利用闲置宅基地。最后结合新一轮农村宅基地制度改革,提出促进农村闲置宅基地盘活利用的相关政策建议。     

农村异质性资源禀赋、宅基地使用权确权与农户宅基地流转:理论与来自湖北省的经验

农村自然环境、地理区位、经济区位等资源禀赋的差异使得农户对宅基地使用权确权的制度效应的敏感度不同,并可能导致他们不同的宅基地流转响应行为。本文试图在分析宅基地使用权确权的制度效应基础上,利用倍差法和有序Probit模型分析近郊农村、远郊纯农村和远郊风景秀丽农村宅基地使用权确权对农户宅基地流转行为的影响,以评价确权的政策实施绩效,期待能为提高农村宅基地配置和利用效率提供理论借鉴和实证支持。研究表明:(1)宅基地使用权确权仅在近郊农村对农户宅基地流转行为有显著的正向驱动作用,而在远郊纯农村和远郊风景秀丽农村不存在显著影响。(2)除确权因素外,户主年龄、农户家庭人口数、农户家庭非农就业人数占比和宅基地拥有状况对农户的宅基地流转行为也存在较显著的影响,但在3类农村地区的具体影响存在一定差异。研究认为,在当前中国农村宅基地产权制度尚不完善的情况下,宅基地使用权确权是保障农户权益、促进农村闲置宅基地合理流动的重要举措,但应根据农村资源禀赋的差异执行差别性的宅基地确权和流转管理政策。     

基于地域和村域区位的宅基地价值测算及其空间分异特征研究 ——以浙江省典型县市为例

研究目的：构建宅基地多功能测算模型,基于地域和村域区位两个维度探讨宅基地综合价值及其空间分异,为宅基地的定价补偿提供理论参考。研究方法：参与式农村评估法（PRA）,文献研究法,定量分析法,比较分析法等。研究结果：（1）宏观地域尺度上,单位宅基地价值呈现浙北平原（嘉兴市）＞浙中盆地（义乌市）＞浙南山区（泰顺县）的分异特征,城中村单位宅基地价值地域差异相对较小,近郊至边远地区逐渐增大;（2）微观村域区位上,浙北平原（嘉兴市）和浙中盆地（义乌市）宅基地价值均呈现出城中村＞近郊型＞远郊型＞边远型的分异特征,浙南山区（泰顺县）宅基地呈现出城中村＞边远型＞近郊型＞远郊型的分异规律;（3）宅基地价值构成因地域和村域区位不同呈现明显差异。研究结论：宅基地功能价值具有显著的地域和村域区位分异特征,应考虑宏观地域和微观区位因素差异化定价,以平衡不同尺度区位农户宅基地的退出补偿收益。     

乡村社会变迁对宅基地“三权分置”与乡村振兴的冲击与牵引

近40多年来,随着城镇化进程的不断推进,我国乡村社会发生了巨大变迁。乡村社会是宅基地“三权分置”改革与全面推进乡村振兴的空间场域,以当前乡村社会在人口结构、职业分化、乡风习俗、乡土文化、价值伦理、利益关系、治理组织、村庄治理等方面变迁的演进趋势与主要表征为研究出发点,揭示乡村社会变迁与宅基地“三权分置”、乡村振兴的关系指向,阐释社会变迁对宅基地“三权分置”与乡村振兴的冲击影响,提出宅基地“三权分置”与乡村振兴对社会变迁的响应之策,从而为农村宅基地“三权分置”改革与全面推进乡村振兴提供理论参考。     

农户对宅基地使用权确权效应的认知研究—— 以武汉市为例

研究目的:通过分析农户对宅基地使用权确权效应的认知差异及其原因,为提高确权政策的实施绩效、促进农民宅基地合理流转提供一定依据。研究方法:描述性统计分析和有序Probit模型。研究结果:宅基地使用权确权具有一定的产权制度效应、经济效应及社会效应,但城市近郊农村、远郊纯农村和远郊风景秀丽区等不同类型农村的农户对确权效应的认知存在一定差异。(1)在产权制度效应方面,受益于政策宣传,三类农户均认识到确权具有法律上的产权安全效应,但远郊农户更倾向认为宅基地的财产权利与确权无关;城市近郊及远郊风景秀丽区农户比远郊纯农区农户更认可确权具有的产权排他性;离城市越近、受市场化影响越强烈的农村,农户的宅基地完整财产权利意识越强烈。(2)经济效应的认知上,大多数农户认为宅基地使用权确权后可自由交易且收益应全部归自己所得,仅有5.97%、4.44%和2.94%的近郊、远郊纯农区和远郊风景秀丽区的农户同意将流转收益在自己、国家和集体间进行分配。(3)农户对宅基地使用权确权的社会效应认可度较高,特别是近郊和远郊风景秀丽区农户认为宅基地使用权确权对促进社会公平、改善干群关系、减少邻里纠纷等方面具有较显著的意义。(4)农户所处区域的自然经济区位对农户认知的影响显著,同时受教育程度越高、家庭非农收入占比越大的农户越能清楚认知确权效应。研究结论:不同类型农户对确权效应的认知程度不同而可能影响确权的预期效果,因而有必要针对不同类型农村执行差别化的确权管理政策,以提高农村宅基地确权的政策实施绩效。     

宅基地使用权确权对不同区域农户宅基地流转意愿的影响研究——基于湖北省361份农户的调查

研究目的:以湖北省武汉市、仙桃市和恩施市的近郊农村、远郊纯农村和远郊风景秀丽农村361份农户调查数据为基础,考察确权对农户宅基地使用权流转意愿的影响,以期为客观评价确权政策的实施绩效提供一定的理论依据和经验支持。研究方法:描述性统计分析方法和Probit模型。研究结果:(1)确权前、后农户宅基地使用权流转意愿有明显变化。近郊农村、远郊纯农村和远郊风景秀丽农村愿意进行流转的农户比例分别从确权前的54.2%、58.74%和41.38%提高到确权后的91.6%、67.83%和59.77%。(2)农户的经济收益预期、住房保障预期及确权政策对其宅基地流转意愿具有显著的正向影响,但在三类农村中的显著性水平存在一定差异。(3)农户的非农就业状况和宅基地拥有状况对三类农村农户宅基地流转意愿的影响也具有差别性。(4)地方政府的有序组织和企业的参与在近郊农村和远郊纯农村对增强农户宅基地流转意愿具有积极的现实意义。研究结论:应根据农村自然地理和经济区位条件等的差异,兼顾农户的经济收益预期和住房保障预期,制定城市近郊农村、远郊纯农村和远郊风景秀丽农村差别性的宅基地使用权确权和流转管理政策。     

广东省县域乡村土地利用功能的时空分异及影响因素研究

研究目的:探讨2010—2018年广东乡村土地利用功能的类型识别、时空差异以及影响因素。研究方法:系统聚类、因子分析、地理探测器。研究结果:(1)基于土地利用结构,乡村土地利用可分为耕地型、园地型、林地型、设施农用地型、建设用地型、均衡型6种类型;(2)生态功能始终为广东省县域乡村发展主因子,非农生产功能凸显,农业生产功能、生活功能仍是乡村特征重要组成,不同乡村类型的功能因子存在空间异质性;(3)土地类型、地理区位、城镇化、人口流动、古村落分布、交通运输等对广东乡村土地利用功能具有显著影响,且不同功能因子影响因素各有差异。研究结论:乡村土地利用功能存在时空异质性,应分区分类制定差异化土地利用政策。     

城市周边闲置宅基地盘活利用影响机制及治理对策 ——基于长三角城市群三个典型乡村的案例分析

研究目的：探索在“人才—文化制度子系统—资源产业子系统”理论模型指导下城市周边闲置宅基地盘活利用的治理对策,为实现乡村振兴提供有效路径。研究方法：案例研究法、扎根方法。研究结果：宅基地盘活利用是一个涉及资源、产业、文化、制度、人才等维度的综合系统。其中人才是连通其他子系统的枢纽;文化子系统为宅基地盘活利用提供了行为规范;制度子系统形成“自上而下”的宅基地盘活利用制度体系,并通过绩效考核和部门任务两个途径落实;资源子系统围绕宅基地整合了经济资源、生态资源和人力资源等多维度要素,成为盘活利用的基础条件;产业子系统则给出了以产业带动宅基地盘活利用的三条路径,即发展特色产业、搭建产业平台、对接产业园区。研究结论：城市周边乡村宅基地盘活利用在治理上强调乡村人才的统筹作用,使乡村振兴的多维度因素形成“合力”,实现发展要素的优化配置,为乡村振兴提供动力。     

乡村振兴背景下宅基地使用权的资源再配及治理路径 ——基于定量定性混合研究方法

研究目的：从理论和实证两个层面分析乡村振兴背景下封闭式宅基地使用权的资源错配、治理路径及制度绩效。研究方法：理论分析法、定量定性混合研究方法。研究结果：（1）乡村振兴背景下,封闭式宅基地使用权与人口流动性增强的环境变迁不相适应,产生宅基地资源错配。（2）优化宅基地资源配置,需先行厘清村庄内部人地关系,进而建立外来农民非户籍所在地有偿使用宅基地制度。（3）向外来农民放开宅基地使用权对区域产业集聚与城乡融合发展具有更深层次的制度绩效。研究结论：允许外来农民在非户籍所在地有偿使用宅基地,是优化宅基地资源配置的制度改革方向。     

农户分化对农村宅基地退出行为影响研究 ——基于江苏省1456个农户的调查

研究目的:揭示农户分化视角下农户宅基地退出行为的影响因素。研究方法:文献资料法和Logistic模型分析法。研究结果:农户分化是农户退出宅基地行为发生的主要诱因,这一行为还取决于被调查者自身和家庭禀赋条件以及由此带来的产权安全感知差异。研究结论:应该充分考虑异质化农户的行为差异,促进经济落后地区宅基地有偿退出机制的发展和完善,并将就业能力提升、农地流转、住房保障、权益保护与宅基地退出制度安排有效匹配,从而进一步促进闲置宅基地退出和土地资源优化配置。     

宅基地发展权的基本理论问题

农村宅基地的闲置或低效利用造成了土地资源的浪费和土地利用效益的降低,必须采取一定的措施将其退出。根据国外发展权转移制度的理论与实践,在我国创设宅基地发展权能够为宅基地退出提供良好的动力机制,并且有利于优化宅基地退出中的利益分配格局。根据国外发展权制度的本质和功能,并结合我国宅基地退出的具体情况,探索了宅基地发展权的定义和本质、宅基地发展权创设的必要性和可行性、宅基地发展权的归属、功能、定价和交易等基本问题,以期为宅基地发展权制度的构建打下理论基础。     

农村宅基地使用权流转的公平与效率分析

研究目的：分析现行的禁止农村宅基地流转制度对农村宅基地利用效率与公平性的制度绩效。研究方法：文献资料法、对比分析法。研究结果：禁止农村宅基地流转的制度导致了农村宅基地超标利用、居民点布局分散和村容村貌差，存在严重的宅基地利用效率损失；同时在城乡居民市场主体地位、城乡土地产权地位、农民土地权益等方面也存在严重的不公平性。研究结论：基于对农村宅基地流转公平与效率的改进出发，取消限制农村宅基地流转的相关规定，允许农村宅基地入市交易，并严格管理农村宅基地。     

中国农村宅基地闲置程度及其成因研究

研究目的：基于全国典型村庄调研，分析不同地区农村宅基地闲置程度和成因，为农村宅基地集约利用和乡村振兴提供建议。研究方法：实地调研法、对比分析法。研究结果：（1）调研村庄宅基地闲置现象普遍，2018年闲置程度平均为10.7%。（2）各地村庄宅基地闲置程度差异明显。分区域看，东部村庄宅基地闲置程度最高，中部村庄最低；分城乡区位看，村庄离城市距离越远，宅基地闲置程度越高；分地形看，平原村庄宅基地闲置程度最高；分是否为贫困村庄看，村庄宅基地闲置程度随村庄贫困程度的加深而升高。（3）宅基地闲置是乡村人口结构变化与宅基地利用失衡的结果。长期外出务工、城镇有住房、“一户多宅”、宅基地损毁引起宅基地闲置的成因占比依次下降。（4）农村宅基地闲置受乡村地域内外宏微观因素综合影响，经济增长和城镇化引起的就业非农化、人口市民化是宅基地闲置的直接动因，现行城乡二元制度和宅基地管理制度是宅基地闲置的根本原因。研究结论：盘活利用农村闲置宅基地，需要因地制宜推动闲置宅基地整治利用、健全宅基地有偿使用和退出机制、创新城乡制度加快农业转移人口市民化。     

农村集体建设用地住宅用途入市的现实约束与赋能探索

研究目的：分析当前农村宅基地流转的现实约束,通过构建集体建设用地住宅用途入市的市场交易和收益分配机制,赋能宅基地制度改革。研究方法：文献资料法,案例分析法。研究结果：允许闲置宅基地转为集体经营性建设用地入市是城乡融合发展的重要路径。目前受到宅基地流转和集体经营性建设用地入市范围、用途的限制,试点地区的改革探索整体上是城乡二元土地制度的延续。农业转移人口市民化的闲置宅基地转为集体经营性建设用地,可以从商业和工业用途拓展到住宅用途入市,在城乡统一建设用地市场公开交易,城乡居民均可成为使用权主体,入市收益缴纳相关税费后由农民和集体共同分享。研究结论：深化宅基地制度改革的方向是城乡住宅用地具有平等的财产权能,协同推进新型城镇化和乡村振兴。     

我国农村宅基地退出研究进展

宅基地退出是提高土地利用效益、优化土地资源配置的迫切要求。对宅基地退出的探索,有利于我国土地制度改革的方向、农民土地权益维护和政府与市场边界的划分等问题的解决。研究从宅基地的退出意愿、退出机制、退出模式和退出补偿方面,梳理了国内关于宅基地退出的已有研究成果。同时,从社会公平与正义、重视土地"利用主义"、引领土地制度改革和强调市场机制在资源配置中的作用等视角,对宅基地退出制度的未来改革进行了展望。