中国住宅地价房价比的空间格局、演变特征及影响因素——基于35个大中城市的空间计量分析

研究目的:探索35个大中城市住宅地价房价比的空间格局、演变特征及影响因素,为房地产市场调控政策提供参考。研究方法:基于中国国土勘测规划院中国城市地价动态监测系统中35个大中城市2010—2017年住宅地价房价比的监测数据,运用描述性分析、探索性空间数据分析和面板空间杜宾模型进行研究。研究结果:(1)2010—2017年,35个大中城市地价房价比的平均值呈现先降后增再降的趋势,区域间绝对值和变化趋势的差异较为明显;(2)35个大中城市的地价房价比大致呈东南高、西北低的阶梯状格局,大部分城市的地价房价比分位数在研究段内未发生明显变化,仅北京、广州和呼和浩特明显上升,长春和合肥明显下降;(3)从关联特征来看,35个大中城市的地价房价比存在显著的空间聚集性,其呈现先升后降的趋势,在2013年达到最大;(4)通过面板空间杜宾模型研究发现,住宅用地供给对本地地价房价比有显著负向影响,房地产开发投资额和人均可支配收入对本地地价房价比有显著正向影响。空间效应方面,本地住宅用地供给和人口密度对邻近城市地价房价比有负向溢出效应,房地产开发投资额和人均可支配收入对邻近城市地价房价比有正向溢出效应。研究结论:住宅地价房价比不仅受本地土地供给、房地产开发规模和人均可支配收入影响,还受到邻近城市住宅用地供给和房地产开发规模的影响,因此房地产市场调控应该同时注重"城市联动"和"因城施策"。     

住房限购政策扩散：内部诉求还是外部压力

研究目的:探究住房限购政策这一"中央压力型"政策的扩散机制,为更好地开展房地产市场调控提供参考。研究方法:根据政策扩散理论,采用事件史分析模型从内部诉求和外部压力两个方面分析影响住房限购政策的因素,对本轮限购的28个城市作实证分析。研究结果:(1)地方政府在采纳住房限购政策时首先考虑自身利益诉求,财政收支缺口越大、房价增速越缓慢的城市采纳住房限购政策的概率越低;考虑到目前地方政府普遍存在财政收支缺口,很难有采纳住房限购政策的积极性。(2)中央政府发出的纵向强制压力和同级城市间"恐后式"横向竞争压力都会显著推动住房限购政策的采纳,但强制机制才是中国住房限购政策扩散的主导机制。研究结论:住房限购政策面临很高的扩散行政成本和执行偏差概率,这就决定了其无法成为中国房地产调控的长效机制。     

城市土地市场调控政策工具的时滞研究——以武汉市为例

研究目的:分析城市土地市场调控政策工具时滞的类型及其产生,研究土地供给控制政策工具对商品房上市的时滞效应。研究方法:多项式分布滞后模型和实证分析法。研究结果:发现土地供给控制政策工具的时滞:(1)效应显著;(2)持续长;(3)影响市场运行;(4)具有正负向作用。研究结论:调控政策工具的时滞与传导机制和市场主体的预期等因素密切相关,应当进行相应调整。     

房地产企业财务风险分析与应对

当前，全球经济不确定性不断攀升，金融市场波动进一步加剧，政府对各行业实施的调控力度也日益加大。在此背景下，房地产企业越来越重视财务风险的防范和管理，制定科学有效的财务风险防范策略对其而言尤为重要。本文从市场、资金、建设、法律与政策四个角度入手，深入探讨房地产企业当下面临的主要财务风险，并从外部和内部两个层面进一步分析房地产企业财务风险产生的影响因素，在此基础上提出房地产企业应对财务风险的方法和保障措施。通过本文的研究，希望能够为房地产企业的管理者提供有益的参考，助力企业在激烈的市场竞争环境中保持稳定的发展态势，实现长期可持续经营目标。     

杭州市住宅价格空间分异:基于特征价格的两维度分析

研究目的:从特征价格的视角,构建城市住宅价格空间分异的两维度分析框架,并对杭州市住宅市场进行实证研究。研究方法:文献资料法和计量分析法。研究结果:住宅特征对住宅价格影响程度的差异性以及住宅特征空间分布的不均匀性,导致了住宅价格的空间分异。研究结论:基于特征价格模型的分析框架是有效且合理的。     

经济转型背景下住宅类房地产消费行为影响因素

随着经济的转型升级,住宅房地产的投资属性已经逐渐被其消费属性所替代,房地产企业已经开始关注住宅类房地产的营销问题。有效营销的基础是消费者行为研究,对转型期住宅类房地产消费行为影响因素的研究显得尤为重要。其目的就是要为营销管理提供依据,使房地产企业可以进行有的放矢的营销。通过文献研究、观察及住宅类房地产内外部因素的结构化研究等方法可以发现:经济转型背景下,影响住宅类房地产消费行为的内部因素和外部因素都在发生变化。内部因素主要包括消费者动机、消费者态度和消费者自我概念;外部因素主要包括相关群体状况、社会阶层状况、文化状况和家庭状况。     

房地产市场调控背景下城镇住宅项目成本效益分析

在房地产市场调控背景下,分析城镇住宅精装修的成本管控内容和影响因素,并对全寿命周期各阶段的成本管控重点进行分析,提出前期策划、施工建造和竣工结算阶段的成本管控方案,总结得出城镇住宅成本管控方案的时间、经济、环境和社会效益。     

西安市商品房房价影响因素的实证研究——基于多元线性回归模型分析

西安市是我国西北地区典型二级省会城市,不仅历史悠久,而且是我国少有的历史文化旅游胜地,一直保持"全国文明城市"的荣誉称号,是很多人向往的居住之地。本文选取西安市2006~2015年商品房价格作为研究对象,运用多元线性回归模型对其价格影响因素进行实证分析。研究表明影响西安市商品房房价的主要因素有以下四点:商品房销售面积、房地产开发企业住宅竣工房屋面积、居民消费价格指数CPI、新建住宅销售价格指数。     

“新国五条”对我国房地产市场的影响分析

自2009年12月份开始楼市调控以来,我国房地产调控政策经历了四次升级,2013年2月出台的"新国五条"则是第五次调控升级。本文在对"新国五条"政策解读的基础上,从刚性需求者、房地产开发商、投资投机者三个视角来分析"新国五条"对我国房地产市场的影响。通过分析发现,"新国五条"政策威慑力度并不大,对房价影响有限,并没有使楼市大幅降温,更不会改变市场对房地产的预期。因此,国家相关部门应加快研究出台房地产调控的长效机制,逐步解决房地产市场长期面临的问题,以确保我国房地产市场的稳定健康发展。     

英国土地规划政策与房地产供给分析

研究目的：分析英国土地规划政策对房地产市场供给的影响。研究方法：应用政策分析方法总结英国土地规划政策特点,特别是分析规划许可证制度对房地产供给的影响。研究结果：（1）英国政府通过土地规划政策对房地产市场进行间接调控,能够有效控制各类房地产产品的供应数量。但是调控在市场上升阶段存在较强的滞后效应;在市场低迷时,调整的功效甚微。（2）英国政府通过土地规划许可证的签发,要求房地产开发商负担起建设保障性住房的任务,这一政策保证了保障性住房的质量和数量,促进低收入人群融入社区,有利于社会和谐发展,但是房地产开发商的成本被推高,商品房供给减少,最终导致商品房价格偏高。研究结论：中央和地方政府可以灵活利用土地规划政策对市场进行调控,但是政府行为通常会带来意想不到的“成本”,应随时调整政策,保证政策有效实施的情况下降低“计划外”成本。     

供需系统视角下北京市集体土地建设租赁住房政策效果仿真研究

研究目的：基于系统论视角构建北京市集体土地建设租赁住房政策效果仿真模型,剖析政策运行影响机理,预测政策试点未来实施效果并寻找优化路径,以期形成可复制可参考试点经验。研究方法：运用系统动力学构建仿真模型模拟压力型、需求型、要素型、市场型4种情景下政策运行效果。研究结果：（1）从供给和需求两方面构建集体土地建设租赁住房政策效果仿真模型,供给侧包括政策供给子系统、项目供给子系统、土地供给子系统,需求侧为承租人需求子系统;（2）至2030年,北京市集体土地建设租赁住房土地供应量可以达到2 000 hm2左右,建设项目150个左右;（3）对政策效果的影响方面,政府压力因素是最主要正向的影响因素,其次为市场因素、承租人需求因素、土地供给因素。研究结论：加大投融资政策扶持,综合运用政策、市场、要素、需求等途径,激励市场主体参与积极性,保障集体土地建设租赁住房政策有效落实。     

论房价对中国产出和通货膨胀率的影响

研究目的：运用IS — LM模型和总供求模型分析住房价格对产出和通货膨胀率的影响机制，并应用中国的数据进行计量检验。研究方法：理论 — 实证分析。研究结果：（1）住房价格对产出缺口的影响是显著的，影响大小为0.76；（2）住房价格的快速上涨易导致投资主导型的经济出现过热，并加剧经济结构的失衡；（3）住房价格与通货膨胀率互为Granger因，房价的上涨在短期刺激经济增长的同时，最终推动物价水平的上涨。研究结论：住房价格波动对中国宏观经济具有显著影响，已经在货币政策传导机制中发挥作用，宏观经济政策应关注住房价格的波动，并采取适当措施来稳定住房价格，降低房价波动对宏观经济的冲击。     

基于政策建模一致性指数模型的宅基地管理 政策量化评价

研究目的：开展中央和地方宅基地管理政策的文本分析和量化评价,为新时期宅基地政策的制定和完善提供参考。研究方法：文本分析法、政策建模一致性指数模型法。研究结果：（1）39项宅基地管理政策制定较为合理,一致性可接受等级及以上的政策数量为28项;（2）中央和地方层面上,宅基地管理存在的共性问题包括发布主体和执行机构类别较少,激励手段不明确,政策保障不完善;（3）区际层面上,宅基地政策的短板因地而异。东北地区对住宅建设的约束不足,中西部地区的信息化管理较弱,西部部分地区宅基地管理监督系统不健全。研究结论：中国宅基地管理政策存在较大完善空间,各地应充分考虑自身特色和宅基地管理现状,在增强可操作性的同时,加快推进宅基地管理立法工作。     

房价对城乡财产性收入差距的影响研究

住房问题关乎国计民生,房价成为影响城乡发展差距变动的重要因素。文章聚焦房价上涨对城乡家庭财产性收入差距变动的影响,并基于2005—2018年我国31个省级行政区域面板数据,采用固定效应模型与动态面板系统GMM估计方法,对房价如何影响城乡财产性收入差距变动进行实证研究。研究发现,房价上涨会显著拉大城乡财产性收入差距,并且这种影响存在区域差异性。文章认为应调整预防房价上涨的相关政策,落实中央"房住不炒"定位,以缓解房价上涨导致的城乡家庭财产性收入差距过大现象,助力推进社会高质量发展。     

Price anomalies and effectiveness of macro control policies: Evidence from Chinese housing markets

Since the housing market reform in 1998, China has experienced a rapid growth. Continuous surges in housing prices have been criticized by the public. In light of deviation of the price from its intrinsic value, the central government implements a series of policies to intervene the housing market, but makes little difference. Little vigorous academic work on the price anomaly and impact of macro-control measures has been conducted for housing markets in urban China. This research employs econometric methodologies to investigate the interactions between housing price and market fundamentals, in order to identify the existence of price anomaly in the housing markets of Beijing and Shanghai during 1998–2012. In addition, we conduct asymmetry analysis based on an advanced econometric model to investigate the impact of macro-control measures on price and volume. Our findings suggest that the market inefficiency is indicated by lack of interaction between housing supply and demand in Beijing and Shanghai. The opposite directions of impulse responses of price to income in the two cities are mainly attributed to the different market structures. While price anomalies are found occasionally, the housing prices are considered reasonable in Beijing and Shanghai for most of the time. Furthermore, the analysis on the role of macro-control policies in Chinese housing markets reveals that government interventions regulate the market ineffectively at the current stage.     

中国住房市场与土地市场协调性分析——基于协调度模型

房地产是房产与地产的综合体,住房市场与土地市场相互影响相互作用共同推进房地产市场的发展。住房与土地市场化以来,住房价格与土地价格的快速上涨使得人们普遍认为住房市场与土地市场发展不相协调,从而阻碍了房地产市场的健康发展。从采用协调度模型对全国及主要城市住房市场与土地市场的协调状况的评析来看,我国房地产市场与土地市场协调发展中尚存在着房地产市场调控不力,招拍挂制度导致地王频繁出现,地方政府对土地财政过度依赖等问题,亟待促进宏观调控政策的持续性,进一步完善土地出让制度,制定房地产税的区域推广规划。     

政府宏观调控与住房市场发展初探——以清远市为例

文章根据吉姆·凯梅尼的租赁住房理论,对目前中国房地产住房市场宏观调控政策实施情况进行分析,提出政府改变住房市场宏观调控思路的建议;并以广东省清远市为例,提出未来三、四线城市住房市场发展建议,为促进我国保障性住房建设目标服务。     

基于改进引力模型的公租房空间布局适宜性评价——以重庆主城9区为例

研究目的：评价重庆主城9区21点公租房空间布局的适宜性并构建相应地评价指标体系和评价模型。研究方法：定性与定量结合,引力模型,GIS分析工具。研究结果：重庆主城9区21个公租房规划点适宜性程度总体较好;各个规划点的适宜性方向和程度存在差异;在空间分布上,呈现出“大分散、小集聚”的空间分布特征,即整体均匀分布,局部相对集中;评价结果与现实情况基本吻合。研究结论：基于改进引力模型构建的公租房空间布局适宜性评价指标体系和评价模型具有一定科学性和可行性;同时,对合理安排公租房的建设时序与建设进度提供参考性建议。     

房价与地价的动态调整关系

研究目的:探讨地价与房价间的动态调整关系,为政府决策提供支持。研究方法:门限协整理论,EGARCH模型和实证分析法。研究结果:(1)房价和地价呈正相关;(2)地价变化是房价变化的Granger原因,地价和房价之间存在协整关系;(3)地价与房价在偏离均衡时其调整回归系数是非对称的。研究结论:购房者、开发商对利空利好消息的反应差异和中央与地方的利益博弈及各相关利益机构对房地产政策"选择性执行"是非对称性调整现象产生的原因,提出改进土地拍卖制度、平衡中央地方财力、优化政绩考核标准、强化对地方执行各项房地产政策的监管等建议。     

Urban consolidation,strategic planning and community opposition in Sydney,Australia: Unpacking policy knowledge and public perceptions

Australian cities are facing a number of challenges, including a significant growth in population, a growing housing affordability crisis, a greater concern for environmental issues (such as climate change), and shortfalls in transport and other urban infrastructure. In response to these challenges the promotion of a higher density built form has come to represent an urban planning orthodoxy promoted via metropolitan strategies across the country. Despite the dominance of the higher density ideal within policy rhetoric, its virtues remain the subject of significant debate. To date this debate has been played out in academic and policy circles, with limited recognition of the knowledge and perceptions of such policies held by the general public. Debate around public perceptions of higher density housing has been constrained within the not-in-my-backyard (NIMBY) discourse which works to position public opposition to higher density housing as either an illegitimate and selfish form of localised protest or a valid example of urban citizenship and democracy. This paper takes a step back from these localised debates around the value of higher density housing to explore public opinions of higher density housing at the metropolitan and suburb scales. Drawing on a survey administered across the Sydney metropolitan area this paper explores the extent to which the public is aware of policies at state and local levels which promote higher density development, the extent to which the public supports some of the underlying principles of higher density housing (such as sustainability, affordability and reduced urban sprawl) and the impact of higher density developments on their suburb. In doing so, the paper develops a typology of support/resistance for higher density housing and associated planning objectives/tools.