保障性住房融资探讨

自2010年以来,我国货币政策和财政政策的收紧,大多数企业面临资金难的问题,其中又以地方政府和房地产企业受到政策调控的影响最大。2011年,中央要求各地方政府扩大保障性住房建设,使地方政府对资金的需求越发强烈。本文结合当前形势,对保障房建设的融资方式进行探讨。     

视点文摘

5月9日人民网———调控成败在地方政府房地产市场带有很大的地域性差异,决定了国家对房价的调控不可能以统一“零售价”或者是“指导价”的方式来完成。在实现政府宏观调控的过程中,地方政府尤其是地市级政府,起着举足轻重的作用。部分地方政府片面强调房地产市场是地方经济发展水平的反映,不自觉地与其他地区盲目攀比。错误的思想意识,源于错误的政绩观。在一些地方领导干部的思想中,政绩就是看城市形象,看财政收入,既然房地产可以成为城市的支柱产业,土地增值可以快速有效地增加财政收入,何乐而不为呢?一些地方政府以较低的价格完成了对…     

新华社:2011年国内十大新闻

1.坚持房地产调控千万保障房开建1月26日,国务院常务会议确定地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任、加大保障性安居工程建设力度等八项政策措施,各级政府坚定不移地搞好房地产调控,促进房价合理回归。截至10月底,今年全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套,实现年初计划目标任务。12月举行的中央经济工作会议提出,坚持房地产调控政策不动摇。2.立法喜结硕果法律体系形成3月10日,全国人大常委会委员长吴邦国在第十一届全国     

国际房地产税收对我国的借鉴和政策建议

近年来,我国的房地产问题一直受到政府、民众、社会的广泛关注,尤其是城市商品房价格上涨很快,成为社会各界关注的热点。我国房地产市场面临的投资性需求旺盛、供给结构不合理、房价攀升等一系列问题,除了地方政府政绩考核制度、财政分权制度、土地制度等方面的制约因素,以及房地产市场形成时间较短、行业自身管理能力有限等原因外,房地产税收制度不成熟也是一个重要成因。     

政府回购:保障房的另一条出路

2011年房地产市场调控的一项重要政策就是:地方政府要加大保障性安居工程建设力度,多渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面。笔者认为,地方政府可以通过回购商品房和经济适用房作为筹集保障性住房房源优先考虑的     

经济法视野下的房价调控

近年来,我国房地产市场十分火热,房屋价格不断攀升。国务院及各部委、地方各级政府纷纷出台各种房地产调控政策,收到一些成效。但总的来说收效甚微,调控政策没有在根本上遏制住房价的上涨。我国房价居高不下是由于市场和体制多方面的原因,应当运用经济法来规范政府的行为,从而对房价进行宏观调控。我国的房价调控经济法律机制如今并不完善,应当完善相关制度来控制房价的不断增长。笔者从税收、金融以及土地财政方面提出一些抑制房价的建议。     

地方政府投融资平台风险分析与管理

地方政府投融资平台的出现,可以增强政府调控经济运行的能力,促进宏观调控政策的落实,有利于及时筹措经济社会发展所需资金。然而,随着地方政府投融资平台数量的快速增长,地方政府投融资平台在运行中面临诸多风险。通过对地方政府投融资平台存在的风险进行分析,提出地方政府投融资平台风险管理的措施,使其更好地为经济社会发展服务。     

住房限购政策扩散：内部诉求还是外部压力

研究目的:探究住房限购政策这一"中央压力型"政策的扩散机制,为更好地开展房地产市场调控提供参考。研究方法:根据政策扩散理论,采用事件史分析模型从内部诉求和外部压力两个方面分析影响住房限购政策的因素,对本轮限购的28个城市作实证分析。研究结果:(1)地方政府在采纳住房限购政策时首先考虑自身利益诉求,财政收支缺口越大、房价增速越缓慢的城市采纳住房限购政策的概率越低;考虑到目前地方政府普遍存在财政收支缺口,很难有采纳住房限购政策的积极性。(2)中央政府发出的纵向强制压力和同级城市间"恐后式"横向竞争压力都会显著推动住房限购政策的采纳,但强制机制才是中国住房限购政策扩散的主导机制。研究结论:住房限购政策面临很高的扩散行政成本和执行偏差概率,这就决定了其无法成为中国房地产调控的长效机制。     

房地产税、地方公共支出对房价影响——全国及区域层面的面板数据分析

研究目的：分析中国房地产税、地方公共支出对房价的影响。研究方法：计量经济模型。研究结果：（1）中国房地产税对房价有抑制作用,而地方公共支出对房价有促进作用,两者对房价的净影响为正;（2）房地产税对房价影响存在显著的区域差异,且各房地产税种对房价影响不尽相同;（3）地方公共支出对房价的影响也存在显著的区域差异,东部地区大于中、西部地区。研究结论：（1）房地产税收和地方公共支出预算相互配套的政策组合能有效调控房地产市场。（2）中国房地产税对房价的调控能力不强,应改革现行的房地产税制,开征物业税。     

房地产市场波动与地方政府土地出让收入

通过理论分析，采用新疆2008-2010年数据对房地产市场波动与地方政府土地出让收入之间的关系进行考察，并得出结论：房地产市场交易活跃程度与政府土地出让收入之间存在长期均衡关系，房地产市场交易规模出现波动3个月左右之后，土地出让收入会受到明显的影响．在此基础上，本文给出在房地产市场回调背景下土地出让收入面临的风险和政策建议。     

土地财政区域差异研究综述

[目的]进一步揭示土地财政已存在的区域差异规律,为构建更为科学、切实可行的政策建议,推动"征地→批租"地方政府土地财政模式转型提供新的研究视角。[方法]文献资料方法和比较研究方法。[结果]现有研究证实了土地财政规模及依赖程度、财政收入激励下地方政府土地出让方式、土地财政推动经济增长、土地财政影响居民收入消费及公共品供给、土地财政与城市用地规模联动关系等方面,在全国范围内都存在东部、中部、西部的区域差异。国外保有环节的房地产税是地方政府持续的财政资金来源;同时,是促进房地产市场有序发展、抑制城市蔓延的有效政策工具。[结论]未来研究方向是以地市为单元,探明各类土地财政构成要素对于经济增长、居民收入与消费及产业服务化、城市公共品供给、城市各类用地规模增长的影响内在机理;构建区域差别化的保有环节房地产税征收管理政策方案。     

土地财政对实际汇率的影响 ——理论与实证

研究目的:探究中国土地财政政策对外部实际汇率的影响,客观分析土地财政对实际汇率影响的传导路径,反思土地财政对实际汇率的政策意义.研究方法:中介效应分析,静态及动态面板模型.研究结果:地方政府对土地财政的依赖会导致省际实际汇率贬值,土地财政通过要素市场扭曲收益效应与房价效应两条中介渠道对实际汇率产生影响,即土地财政通过促进要素扭曲收益提升与房价收入比提升的传导机制导致外部实际汇率贬值.研究结论:地方政府应避免工业企业利用政策优势落入价格竞争陷阱,同时扭转房地产行业的畸形状态.     

地方政府收入结构变化对土地利用行为的影响研究

研究目的：分析分税制改革以来地方政府收入结构变化和这种变化对土地利用行为的影响。研究方法：定性与定量研究相结合。 研究结果：（1）房地产市场的快速发展,使土地利用问题日益受到广泛关注;（2）土地出让收益逐步成为地方政府收入的重要来源,地方政府收入结构变化对土地利用行为有重要影响。研究结论：（1）地方政府的公共属性需要加强;（2）地方政府收入结构变化对其土地利用行为形成激励。     

中国住房市场与土地市场协调性分析——基于协调度模型

房地产是房产与地产的综合体,住房市场与土地市场相互影响相互作用共同推进房地产市场的发展。住房与土地市场化以来,住房价格与土地价格的快速上涨使得人们普遍认为住房市场与土地市场发展不相协调,从而阻碍了房地产市场的健康发展。从采用协调度模型对全国及主要城市住房市场与土地市场的协调状况的评析来看,我国房地产市场与土地市场协调发展中尚存在着房地产市场调控不力,招拍挂制度导致地王频繁出现,地方政府对土地财政过度依赖等问题,亟待促进宏观调控政策的持续性,进一步完善土地出让制度,制定房地产税的区域推广规划。     

基于利益博弈的闲置土地处置研究

近年来，国家出台了大量闲置土地处置的政策，然而其实施及执行效果并不理想。究其根源，受当前财税体制以及绩效目标的影响．地方政府执行国家政策的忠诚度往往让位于土地、房地产开发引致的各项财税收入的增加，因而与闲置土地占有者形成了利益同盟。由此暴露出当前制度缺陷是闲置土地处置权限不科学、处置细则不明确，建议上移闲置土地处置权主体，建立合理的利益促进机制，明确具体实施细则并强化相关的政策要求来完善当前的闲置土地处置政策。     

公众对地方政府土地生态行政认知的调查和分析——以L市为例

由于中央政府和地方政府土地利用及其管理目标的差异性,导致部分地方政府在土地生态行政的过程中存在相关问题.通过问卷调查和访谈的方式对L市公众进行了调查,运用因子分析找出土地生态行政认知的影响因素,深入分析地方政府土地生态行政问题,进而提出完善地方政府土地生态行政的相关对策建议,为地方政府加强土地可持续利用与管理,确保社会经济持续发展和保护土地生态环境提供参考.     

从三层博弈关系看土地征收制度改革——基于某大学城征地案例的分析

本文以某大学城征地过程为个案，从地方政府和被征地农民、地方政府之间以及地方政府和上级政府间的三层博弈关系出发，探讨博弈过程中农民、地方政府、上级政府间的利益关系及由此产生的行为选择以及几者能否取得多赢的可能性，运用完全信息静态博弈，完全信息动态博弈，不完全信息静态博弈等模型分析我国土地征收的博弈模式，指出了从纳什均衡角度来优化现行征地制度的改革方向。     

房价与地价的动态调整关系

研究目的:探讨地价与房价间的动态调整关系,为政府决策提供支持。研究方法:门限协整理论,EGARCH模型和实证分析法。研究结果:(1)房价和地价呈正相关;(2)地价变化是房价变化的Granger原因,地价和房价之间存在协整关系;(3)地价与房价在偏离均衡时其调整回归系数是非对称的。研究结论:购房者、开发商对利空利好消息的反应差异和中央与地方的利益博弈及各相关利益机构对房地产政策"选择性执行"是非对称性调整现象产生的原因,提出改进土地拍卖制度、平衡中央地方财力、优化政绩考核标准、强化对地方执行各项房地产政策的监管等建议。     

我国土地开发面临的问题及对策思考

在我国目前土地资本化过程中的利益分配格局中,房地产开发商获益最大,政府次之,居民仅能获得微小的份额。产生这些问题的深层次原因是中国目前的土地产权制度缺乏有效的激励机制和约束机制。由于我国市场经济体制刚刚形成,资本原始积累过程尚未结束,二元经济结构尚未打破,开发商垄断的利益分配格局还将长期存在。因此,解决目前土地资本化过程中出现的社会矛盾的主要途径应是:进行土地经营权向土地收益权转化,体现所有者的利益;地方政府转换角色,充当调解者,建立间接利益分配机制,以谋求利益分配的公平。     

基于完全信息静态博弈的土地督察制度分析

研究目的:分析耕地非农化中中央政府、土地督察部门、地方政府和公民间博弈关系,探讨实施土地督察制度的合理性。研究方法:完全信息静态博弈理论。研究结果:中央政府应当采取适宜强度的土地督察制度,给予土地督察部门足够的激励和合理而明确的耕地保护目标,使公民成为耕地保护博弈中的重要一方。研究结论:中央政府采取土地督察制度,地方政府违规是两者间博弈的纳什均衡。